Droits et devoirs du bailleur

Estimation de loyer : comment estimer un loyer d’appartement ?

Estimer un loyer est une étape essentielle qui intervient généralement après l’estimation du bien immobilier. Celui-ci doit correspondre à la qualité du bien mais aussi à la demande locative. En fonction du prix du marché et de la conjoncture économique et sociale, une estimation de loyer pertinente évitera d’avoir une surévaluation ou encore un bien avec un loyer trop bas.

Ainsi pour jouir des fruits d’un investissement locatif, l’estimation du loyer sera une étape à ne pas négliger. Bien que les propriétaires disposent de la liberté de fixer unilatéralement le prix du loyer de leur bien immobilier, cette liberté est néanmoins encadrée et doit être en adéquation avec la réalité économique du secteur locatif. Ils doivent donc tout faire pour avoir une estimation de loyer pour appartement juste et maximiser leur revenu locatif. Mais alors, il faut se demander comment procéder pour estimer le loyer de manière appropriée ? Cet article à vocation à répondre à cette question en présentant premièrement les effets d’une surévaluation de son loyer et deuxièmement, les astuces et techniques pour bien estimer le loyer telles que la fausse annonce, la volumétrie d’appel, le recours aux agences immobilières et bien d’autres.

Estimer son loyer : attention à ne pas le surévaluer

Tout d'abord, il faut rappeler que le bailleur est libre de surévaluer ou de sous-évaluer son estimation de loyer à Paris comme partout en France en fonction de la location ou encore du confort du bien à mettre en location. Estimer le loyer est une étape incontournable et revêt plusieurs avantages. Cela permet notamment de maîtriser les spécificités de son logement qui auront une incidence sur le montant du loyer. Cela permet ainsi de mieux connaitre les caractéristiques de son bien locatif et de le comparer aux prix pratiqués sur le marché sur les biens immobiliers identiques, avec le même standing.

L’estimation du loyer d’un appartement permet également de voir la plus-value de son bien et sa différence par rapport à l’offre sur le marché. Estimer soit même le loyer de son bien immobilier ou le faire estimer par un professionnel permet aussi d’attirer de futures locataires grâce à un montant du loyer équitable. Afin d’atteindre la rentabilité locative, il est conseillé de ne pas sous-évaluer ou surévaluer son loyer. Lors de l’estimation du loyer, le bailleur n’a aucun intérêt à surévaluer voire à sous-évaluer son bien. Mais il devra fixer un juste prix en prenant en compte un certain nombre de critères objectifs.

En effet, une surévaluation est fortement déconseillée, bien qu’il soit plus que tentant de louer son bien à un bien supérieur à sa valeur réelle pour réaliser une bonne affaire. Stratégiquement, un propriétaire tenté par une surévaluation a beaucoup à perdre, car d’une part son bien sera laissé vacant pendant de longues périodes. Cela augmentera les périodes de vacances locatives du bien, ce qui à long terme ne fera qu’amoindrir sa rentabilité locative. En effet, le bien laissé vacant pourrait aisément finir par se détériorer. D’autre part, le propriétaire devra dépenser pour que l’appartement soit entretenu. Tout cela engendrera des couts aisément évités lorsque le bien est loué.

Le locataire pourra aussi aisément contester le montant du loyer dans les trois mois suivant la signature du contrat de bail. Le propriétaire devra dès lors apporter les preuves justificatives de la surévaluation. Par la suite, le locataire et le bailleur peuvent s’entendre sur cette surévaluation et en cas d’absence de conciliation, le locataire pourra saisir le juge et introduire une demande en annulation de l’estimation du loyer de l’appartement. Cette demande devra être introduite dans les trois jours dès réception de l’avis de la commission départementale de conciliation.

Pour tirer pleinement les profits de son bien immobilier, le propriétaire doit de ce fait établir une estimation de loyer pour appartement fiable et concrète. Il devra pour ce faire se baser sur l’environnement du bien, la notoriété du quartier, l’attractivité de la zone, la proximité des points d’intérêts et commerces, les transports, le sentiment de sécurité et les éventuels projets de développement du quartier. Ces éléments sont donc déterminants dans l’estimation de loyer tout comme les atouts et les défauts du bien immobilier.

Le bailleur doit donc rester objectif lors de l’estimation du loyer à Paris et établir le portrait du bien immobilier à louer. Ce portrait devra comprendre la surface du logement, le nombre de pièces, la localisation du bien, sa situation dans l’immeuble (rez-de-chaussée, étage), son niveau de confort, sa performance énergétique, son exposition, etc. Le but ici est d’analyser objectivement la situation de son bien sur tous les contours et de fixer un prix adapté à celui-ci.

On constatera que des vacances locatives prolongées et les changements fréquents de locataires atténuent les atouts d’un loyer surévalué. Par contre, le fait d’évaluer proprement son loyer ou de réduire son loyer est plus avantageux pour le propriétaire, premièrement parce que son bien ne connaîtra pas de vacances locatives et deuxièmement parce qu’il n’aura pas de mal à mettre son bien en location. Cela lui permettra de rapidement rembourser le crédit bancaire octroyé pour son investissement locatif. Il faut également ajouter à cela que le risque d’impayés augmente grandement avec une estimation de loyer est surévaluée.

Un locataire potentiel qui accepte de louer un bien dont l’estimation du loyer pour appartement a été surévaluée se révèlera être un mauvais locataire avec beaucoup de loyers impayés. Des études montrent en effet que même avec des garanties de paiements, ces locataires se lassent souvent rapidement des surcoûts des loyers. S’en suivent deux possibilités, soit il effectue des paiements différés ou il opte pour un abandon des paiements. Ainsi, un loyer surévalué aura tendance à attirer les mauvais locataires à l’inverse d’une estimation de loyer à Paris juste et objective. En d’autres mots, surévaluer le prix de son loyer expose à de nombreux inconvénients qui à long terme, font perdre d’importants revenus locatifs au bailleur (plusieurs mois de loyers représentant la vacance locative et des dépenses supplémentaires pour la mise en état du logement).

Il est donc conseillé de rester conservateur quant à l’estimation du loyer afin de tirer tous les bénéfices de son investissement locatif à court comme à long terme. Au final, on note qu’estimer son loyer est déterminant pour bénéficier d’une rentabilité locative élevée. On retient également qu’une surévaluation expose à de nombreux risques au rang desquelles la vacance locative, une fréquence de rotation de locataires plus élevée, un risque de faire fuir de potentiels locataires ou encore un risque de faire face à des impayés. Cela démontre l’importance de comprendre qu’il faut avoir recours à des outils et astuces fiables pour l’estimation du loyer.

Nos astuces pour estimer un loyer

Pour estimer son loyer objectivement, il existe plusieurs solutions pratiques parmi lesquelles la fausse annonce et la volumétrie d’appel. La fausse annonce est une pratique courante dans le marché de l’immobilier. Elle permet de publier une annonce fictive sur Leboncoin ou sur une autre plateforme en ligne en détaillant les caractéristiques du bien et en ajoutant des photos représentatives du futur bien (ni trop belles par rapport à votre bien ni trop en dessous de la valeur du bien) pour illustrer l’annonce et attirer les locataires. Les photos peuvent être celles d’un bien meublé ou vide que vous possédez déjà et qui est identique à celui que vous voulez acheter ou alors, pris sur le Net. Elles doivent néanmoins être jolies pour émerveiller les potentiels locataires intéressés.

 

La fausse annonce

Il est important de mettre des photos qui ont le même standing que le bien à mettre en location. La fausse annonce doit dans une certaine mesure comprendre la vraie surface, la vraie typologie du bien qu’on va commercialiser sur Leboncoin ou sur PAP. Une fois la fausse annonce publiée, il reste à attendre et voir si le bien intéresse et s’il existe une demande pour ce dernier. Si au bout d’un certain temps, on ne reçoit aucune offre ou peu d’offres concernant le bien, cela veut dire que le bien aura du mal à être loué et il faudra revoir son estimation pour loyer d’appartement à la baisse.

La fausse annonce vise donc à faire une étude de marché immobilière et peut concerner tout bien immobilier (appartement, studio, maison) ou tout mode d’exploitation (location nue, location meublée, colocation, location saisonnière, courte ou longue durée). Pour que la fausse annonce atteigne son objectif, la présentation de celle-ci doit être bien soignée. Le but ici est d’attirer le maximum de locataires potentiels et d’analyser objectivement la demande locative. Vous devez donc décrire au maximum le bien en donnant le prix du loyer souhaité. En plus du prix, il faut indiquer sa superficie au mètre carré, sa performance énergétique, sa date de construction…

Le but de la fausse annonce est donc d’être contacté par le plus de personnes qui souhaitent louer votre bien. Une fois l’annonce postée et s’il y a des personnes intéressées, il faudra expliquer à celles-ci que le bien n’est plus disponible à la date demandée, qu’il a déjà été loué. Publier de fausses annonces après avoir estimé son loyer va aider à rassurer le propriétaire et à partir du nombre d’appels ou de mails reçus. Il sera réconforté sur la demande locative et également sur sa rentabilité. Pour qu’elle soit efficace, la fausse annonce doit être retirée après un certain temps ou après avoir reçu un certain nombre d’appels ou de mails. Supprimer la fausse annonce est conseillé pour ne pas donner des espoirs aux personnes intéressées par le bien. Publier une fausse annonce est donc un moyen pratique et gratuit pour se faire une idée de la demande locative. Bien que publier une fausse annonce ou une fausse demande en ligne soit efficace pour connaître l’attractivité du bien à acquérir, cette astuce demande cependant un peu d’implication et du temps, mais au final, elle est fiable et vérifiable.

La volumétrie d'appel

Au côté de la fausse annonce, une autre astuce pour l’estimation du loyer à Paris est la volumétrie d’appel. Ici, l’attractivité du bien à louer sera déterminée en fonction du nombre d’appels reçus pour ce bien. Cependant, un appel n’est pas synonyme de location et il est essentiel de recevoir un grand nombre d’appels pour une estimation de loyer. La volumétrie d’appel va dépendre de plusieurs paramètres dont le plus important est la zone géographique. Ainsi, en fonction de la zone où est situé le bien, il faut un minimum de 10 à 20 appels de candidatures. Celles-ci doivent être des personnes qualifiées et intéressées. Pour ce faire, il faut penser à demander leur situation pour savoir si elles seront solvables. Il faut toutefois noter qu’un nombre d’appels en dessous du minimum est insuffisant pour déterminer la demande location d’un bien à acquérir et c’est pour cela que la volumétrie doit être associée à la fausse demande.

En combinant la fausse annonce à la volumétrie d’appel, le futur propriétaire sera plus que rassuré sur l’attractivité du bien, ce qui le renforcera dans l’acquisition et la mise en location du bien. De même, cela va lui permettre de budgétiser et de faire financer son investissement par une banque en démontrant à celle-ci que le bien à louer possède une forte demande et donc de vrais revenus locatifs. La banque vous accordera ainsi un crédit pour financer l’achat de ce bien et vous obtiendrez sa confiance pour des investissements futurs. Il est important de noter qu’installer un climat de confiance entre vous et la banque tout en démontrant votre crédibilité est indispensable pour de futures transactions avec celle-ci.

Entrer en contact avec une agence immobilière

En plus de la fausse annonce et de la volumétrie d’appel, il faut également contacter une ou plusieurs agences immobilières pour juger de l’offre sur le marché. Dans cette astuce, le but est de se faire passer pour un potentiel locataire auprès de ces agences. Vous les contacterez en précisant les exigences de vos acquisitions futures. L’objectif est d’obtenir un avis de valeur de la part de ces agences immobilières et avoir un ordre d’idées. Il est toujours bien de demander à plusieurs agences immobilières pour avoir plusieurs avis différents et faire un ratio de ces différents avis sur l’estimation du loyer à effectuer.

À défaut de faire appel à une agence immobilière, il est possible de faire soi-même une étude de marché. Il faut de ce fait commencer par examiner l’offre locative de la ville où le prochain investissement sera effectué. Pour y parvenir, il suffit d’analyser les annonces sur les sites web dont l’immanquable Leboncoin, mais aussi Seloger.com ou encore Paruvendu.fr. L’analyse de l’offre locative dans cette ville consistera à identifier les types de logements semblables à celui que vous voulez louer. Dès lors, si cette ville possède peu de logements de ce genre, c’est le signe que la demande locative y est intéressante. Si en revanche beaucoup d’annonces apparaissent dans cette ville, cela traduit une faible demande locative pour ce type de bien immobilier.

Quatre scénarios

Il est capital que l’offre et la demande locative soient équilibrées, on parle encore de tension locative : une forte offre locative traduit une faible demande, ce qui n’est pas le scénario idéal pour investir, mais une forte demande traduit une faible offre et donc un terrain propice à l’investissement locatif. Dans cette situation, on se retrouve en face de quatre scénarios le premier est une grande ville avec peu de locations, mais avec une forte population et un fort potentiel en demande locative. Dans cette hypothèse, on aura peu d’annonces immobilières, ce qui est parfait pour acquérir un bien et le mettre en location.

Le deuxième scénario est celui avec une grande ville et beaucoup de location. Dans cette hypothèse où il y a beaucoup d’offres de biens à louer, la demande sera faible soit à cause des loyers exorbitants, soit à cause des logements peu adaptés. Pour faire la différence ici, il faudra estimer son loyer en fonction de la demande et élever le standing de son bien immobilier pour l’adapter à la demande. La troisième hypothèse est celle d’une petite ville avec peu de locations et donc une grande visibilité. Si dans la petite ville, il y a des locataires avec de bonnes situations, il est possible d’avoir un rendement locatif très intéressant. Le quatrième et dernier scénario est celui avec une petite ville et une forte offre locative. Une petite ville avec une forte offre locative est à éviter pour un investissement locatif, car la demande y est très faible et a peu de chances d’augmenter.

Afin de savoir si une ville possède une forte demande locative, quelques recherches sur elle sont à prévoir dont notamment sa courbe démographique qui doit être positive et croissante. Si cette courbe est négative, cela est le signe que le marché de l’immobilier ne s’y porte pas bien et que votre bien immobilier aura du mal à être mis en location. Après avoir analysé la courbe démographique de cette ville, il faut ensuite repérer le ou les quartiers qui ont un fort pourcentage de rentabilité locative.

Il faut pour ce faire trouver des explications approfondies sur chaque quartier de la ville afin de déterminer lesquels sont plus attractifs et ceux qui le sont moins pour les éviter. Pour rendre son bien plus rentable, il est conseillé qu’il soit situé à côté des points d’intérêts majeurs de la ville que sont les écoles, hôpitaux, voies de transports, commerces, etc. Tout bien immobilier situé à proximité d’un point d’intérêt majeur aura une forte demande locative et donc une rentabilité plus intéressante.

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