Encadrement des loyers Nice : ce que les propriétaires ignorent

Depuis l'entrée en vigueur du décret sur l’encadrement des loyers à Nice, de nombreux propriétaires bailleurs continuent de fixer leur montant de loyer sans tenir compte des nouvelles limites légales. Pourtant, les risques sont bien réels comme les amendes, les litiges avec les locataires, voire l'annulation du bail. Alors, Nice est-elle réellement concernée ? Quels logements sont touchés ? Et surtout, comment rester conforme tout en préservant sa rentabilité ? Voici le guide complet 2025 pour éviter les faux pas et prendre les bonnes décisions.

L'objectif est de vous aider à mieux anticiper l'encadrement des loyers avant de mettre en location votre logement. Cela implique la prise en compte de différents facteurs comme les caractéristiques de votre bien immobilier. Pour un propriétaire, vous allez pouvoir prévenir les risques de conflit avec le locataire pendant la période de location. Cela implique la proposition d'un montant adéquat pour le loyer lié à votre logement dans la ville de Nice.

Nice est-elle réellement concernée par l’encadrement des loyers ?

Vous voulez savoir si Nice est vraiment touchée par l'encadrement des loyers ? Pensez à bien vous informer pour mieux profiter de la rentabilité locative de votre logement.

Décret officiel et entrée en vigueur à Nice : ce qu’il faut savoir

Depuis le 1er juillet 2024, Nice est officiellement intégrée au dispositif d’encadrement des loyers, conformément au décret publié par le Ministère chargé du Logement.

Ce décret concerne les communes situées en zone tendue, et Nice a rejoint les villes comme Paris, Lyon ou Lille, déjà soumises à ces régulations.

Données clés (mise à jour 2025) :

Sources : Préfecture des Alpes-Maritimes, Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires

Quelles sont les zones concernées dans la métropole niçoise ?

L’encadrement ne s’applique pas à l’ensemble de la métropole niçoise, mais à certains secteurs identifiés comme zones tendues. Il s'agit principalement des quartiers où la demande locative dépasse largement l’offre, entraînant une hausse rapide des loyers.

Quartiers concernés à Nice (zone réglementée) :

Sources : OLAP/OLNI, nicecotedazur.org, Meilleurs Agents

Ces zones font partie du périmètre réglementaire établi par la ville, en concertation avec la préfecture et l'Observatoire des loyers (OLAP).

Pourquoi Nice rejoint les villes sous encadrement ?

La pression locative à Nice est l’une des plus fortes de France hors Île-de-France. En 2025, selon l’INSEE, le loyer moyen au m² dans l’agglomération atteint 17,80 €/m², en hausse de 6,4 % sur un an, alors que l’Indice de Référence des Loyers (IRL) a augmenté de 3,5 % sur la même période.

Évolution des loyers à Nice :

Sources : INSEE, MeilleursAgents, CAFPI

Comment calculer le loyer autorisé à Nice (plafond, majoration, IRL) ?

Le calcul du loyer est facile pour chaque propriétaire au niveau de la ville de Nice. Toutefois, il faut faire attention à ne pas ignorer le loyer de référence pour mieux profiter de la rentabilité de votre logement.

Loyer de référence, minoré et majoré : définitions et exemples

Le dispositif repose sur trois niveaux :

• Loyer de référence (€/m²/mois) : valeur médiane fixée par type de logement, surface, période de construction.
• Loyer de référence majoré : +20 % au-dessus du loyer de référence (plafond légal).
• Loyer de référence minoré : -30 % en dessous du loyer de référence.

Exemple concret(logement vide, 30 m², quartier Libération) :

Sources : OLAP, Arrêté préfectoral Alpes-Maritimes, Portail officiel d’encadrement des loyers (simulateur national)

Peut-on fixer un loyer plus élevé ? Les cas d’exception

Oui, dans certains cas limités, un complément de loyer peut être appliqué au-dessus du plafond majoré. Il doit reposer sur des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le loyer de référence. Il est possible d'obtenir une majoration sur le loyer pour un logement avec une vue panoramique sur la mer et la présence d'une terrasse supérieur à 15 m².

Notez aussi la prestation haut de gamme sur le logement et l'installation d'une climatisation centralisée ou un système domotique. Il ne faut pas ignorer la réalisation d'une rénovation intégrale récente du bien immobilier et l'ajout d'un mobilier design de valeur. Cette dernière option concerne uniquement un projet de location meublée sur Nice.

Risques juridiques et sanctions pour les bailleurs hors la loi

Un propriétaire bailleur qui ne respecte pas l'encadrement des loyers à Nice s'expose à d'importantes sanctions. Ainsi, il est important de ne rien laisser au hasard pour éviter de vous retrouver avec des soucis pendant la mise en location de votre logement dans la ville.

Contrôle et amendes : ce que dit la loi pour Nice

Depuis juillet 2024, tout loyer dépassant le plafond majoré sans justification valable est passible de sanctions administratives. Ainsi, un propriétaire bailleur physique peut se retrouver avec une amende de 5 000 €. Ce montant peut atteindre jusqu'à 15 000 € pour une personne morale comme un investissement immobilier locatif depuis une SCI ou une entreprise.

Extrait de la loi ALUR (article 140) :

“Le préfet peut prononcer une amende administrative à l’encontre du bailleur ne respectant pas les loyers de référence […] après mise en demeure restée sans effet.”

Comment un locataire peut-il contester un loyer trop élevé ?

La loi permet à une locataire de contester un loyer qu'il juge trop élevé. Pour cela, il faut commencer par la vérification du montant de loyer appliqué sur le logement. Le locataire doit ensuite envoyer un courrier recommandé auprès de son bailleur. Le locataire peut saisir la CDC en cas d'ignorance de son propriétaire. Pour aller plus loin, il est toujours possible de saisir le juge si le bailleur refuse catégoriquement de revoir le loyer trop élevé.

Cas réels à Nice : abus et décisions de justice

En février 2025, Nice-Matin rapporte le cas d'un propriétaire bailleur dans le quartier Musiciens sanctionné par la loi. Ce dernier a adopté un loyer de 970 € au lieu de 690 € autorisé par l'encadrement. Le montant a été adopté sur un logement de 28 m² rénové sans présentation de justificatif par le propriétaire.

D'un autre côté, le journal 20 Minutes a rapporté le cas d'un logement précis en juin 2025. En effet, 3 locataires ont obtenu des rétrocessions de leurs loyers allant jusqu'à 2 300 €.

Que doivent faire les propriétaires à Nice pour rester en règle ?

Chaque propriétaire bailleur peut facilement rester en règle pendant la mise en location de son logement. Pour cela, il suffit de prendre note de quelques points précis tout au long de l'investissement.

Les mentions obligatoires dans le bail depuis l’encadrement

Depuis la mise en vigueur du décret à Nice, le bail de locationdoit comporter plusieursmentions obligatoires. Leur absence peut constituer un vice de forme, invalidant partiellement le contrat de location. Ainsi, le bail doit contenir les informations suivantes avant d'être proposées auprès du locataire :

• Loyer de référence applicable au bien loué
• Loyer de référence majoré
• Loyer appliqué par le bailleur
• Montant et justification de tout complément de loyer
• Date de signature et lieu de situation du bien

Comment adapter son annonce locative (plateformes, agences) ?

Publier une annonce de location sur une agence de gestion locative nécessite aussi de s’adapter au décret. Il faut avant tout éviter de noter un prix supérieur au plafond sans justification claire dans l'annonce. Vous devez aussi faire attention à ne pas oublier de noter le loyer de référence dans la description. L'absence de l'indication de la superficie exacte du logement est une autre erreur à ne pas commettre. Cela est aussi valable pour la formulation ambiguë comme les charges comprises non détaillées.

Il est important de toujours indiquer le loyer hors charges dans le contrat de bail. Cela est aussi valable pour les charges tout comme la surface du logement et le loyer de référence. Vous devez en même temps mentionner si vous voulez une location meublée ou vide pour votre bien immobilier. En tant que propriétaire, vous devez aussi ajouter les éléments qui justifient un complément de loyer si celui-ci est applicable sur le logement.

Faut-il passer par une agence de gestion locative à Nice ?

Confier la gestion locative à un professionnel présente des avantages majeurs. En effet, cela permet d'assurer la conformité légale du contrat de bail et d'évier les erreurs d'encadrement des loyers.

Comparatif propriétaire en direct / gestion via agence :

Sources : FNAIM, UNPI, UFC-Que Choisir, NousGérons

Quel impact de l’encadrement des loyers sur le marché immobilier niçois ?

L'application de l'encadrement des loyers à Nice a grandement impacter sur le marché locatif dans la ville. Même si vous obtenez le guide d'une agence locative, il est plus judicieux de bien vous informer avant de placer votre logement en location.

Évolution des prix à la location avant/après le décret

Les effets du décret se font déjà sentir à Nice comme les informations fournies par Meilleurs Agents. En effet, l'application de l'encadrement a permis de stabiliser les loyers dans les quartiers très tendus dans la ville. Notez aussi le recul des annonces non conformes dans la commune. Beaucoup de propriétaires bailleurs ont aussi fait le nécessaire pour normaliser leurs pratiques pour améliorer leur investissement immobilier locatif.

Évolution moyenne des loyers à Nice (m²/mois) :

Sources : Meilleurs Agents, INSEE

Tendance 2025 : ralentissement des hausses sur les petites surfaces, maintien des prix sur les biens de qualité justifiant un complément.

Quels logements sont les plus affectés à Nice ?

Les biens les plus impactés par l’encadrement des loyers sont les studios et les T1 meublés. Cela est notamment le cas dans les quartiers étudiants. A cela s'ajoutent les logements de moins de 30 m² sans prestations particulières tout comme les appartements anciens non rénovés. L'encadrement a aussi grandement impacter sur les biens situés dans les quartiers les plus recherches à Nice. Ceux-ci ne présentent pas des justifications concernant le loyer complémentaire. Selon une étude de Meilleurs Agents (2025), 53 % des logements en location à Nice sont désormais soumis à un ajustement de loyer. Cela doit permettre aux propriétaires dans la ville de respecter le plafond légal sur le loyer.

L’encadrement décourage-t-il les investisseurs ?

Certains professionnels s’en inquiètent, mais les avis sont partagés. Toutefois, cela n'empêche pas à d'autres propriétaires bailleurs de profiter d'une meilleure rentabilité pour leur investissement immobilier locatif. Notez que les placements à Nice ont baissé de 12 % entre 2023 et 2025 selon le CAFPI. Toutefois, cette tendance est contrebalancée par l’augmentation des locations longue durée conformes.

Comment optimiser la rentabilité de son bien malgré l’encadrement ?

Ne négligez pas la possibilité d'optimiser la rentabilité locative de votre logement à Nice. Cela est valable même avec l'application de l'encadrement des loyers dans la ville.

Stratégies légales pour améliorer son rendement locatif

Différentes stratégies peuvent être proposées pour booster la rentabilité locative de votre logement malgré l'encadrement des loyers Nice. Vous pouvez en premier lieu passé par la location meublée pour proposer des loyers plus élevés. Il est aussi possible de miser sur une colocation pour profiter d'un meilleur rendement par m². Sinon, il ne faut pas ignorer la réalisation des travaux pour justifier l'application d'un complément de loyer.

Il est aussi possible de requalifier en logement d'exception comme la vue sur le voisinage. A cela s'ajoute l'aménagement d'une terrasse et l'ajout de nouveaux équipements pour améliorer votre bien immobilier. En dernier lieu, il ne faut pas hésiter à optimiser l'espace pour valoriser chaque m² mise en location.

Fiscalité avantageuse et dispositifs complémentaires

Pour compenser les plafonds de loyer, les régimes fiscaux ou dispositifs suivants peuvent apporter un avantage net :

• Régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : abattement de 50 %, amortissement comptable
• Dispositif Denormandie : réduction d’impôt pour rénovation dans l’ancien
• Bail locatif social (convention ANAH) : réduction fiscale de 15 à 85 %

Pour éviter les soucis, de nombreux propriétaires à Nice ont optés pour la délégation de la gestion locative à une agence professionnelle. Cela leur à permis de rester dans la légalité tout en assurant leur rentabilité pour leur investissement immobilier.

Ne subissez pas l'encadrement des loyers à Nice

L’encadrement des loyers à Nice n’est pas une fatalité pour les propriétaires. C’est une opportunité d’assainir les pratiques, de valoriser son bien intelligemment et d’optimiser la rentabilité dans un cadre légal sécurisé. Chaque propriétaire bailleur peut alors profiter pleinement de son investissement pour les années à venir. Notez l'importance de l'amélioration du logement en fonction de l'évolution du marché.

Chez NousGérons, nous accompagnons les bailleurs dans chaque étape. Cela va du calcul du loyer à la rédaction du contrat de bail conforme. Vous pouvez aussi profiter d'une meilleure stratégie fiscale sans oublier une mise en location intelligente. Votre agence de gestion locative saura vous aider à améliorer la rentabilité de votre logement sur le territoire niçois.

Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers Nice

L’encadrement des loyers est-il vraiment appliqué à Nice ?

Oui. Depuis juillet 2024, Nice est officiellement en zone tendue, avec un décret en vigueur. Les bailleurs doivent respecter un loyer de référence majoré, sous peine d’amende.

Comment savoir si mon logement est soumis à l’encadrement à Nice ?

Tout logement situé dans la zone réglementée (quartiers tendus) et mis en location vide ou meublée à usage de résidence principale est concerné.

Peut-on contourner l’encadrement des loyers légalement ?

Oui, en appliquant un complément de loyer justifié (caractéristiques exceptionnelles) ou en optant pour la location meublée, colocation, ou des travaux valorisants.

Que faire si mon bail dépasse le plafond autorisé ?

Le locataire peut contester. Le bailleur peut être mis en demeure et sanctionné jusqu’à 5 000 € d’amende. Mieux vaut ajuster le loyer en amont avec l’aide d’un pro.

Quels sont les avantages pour les locataires à Nice ?

Les locataires bénéficient d’un plafonnement des loyers, d’une transparence accrue sur les annonces et d’une capacité à contester les abus via l’ANIL ou la CDC.