Comment calculer l'indice de revalorisation des loyers (IRL) ?

L'indice de revalorisation des loyers (IRL) du 4ème trimestre 2024 s'établit à 143,72, soit une hausse de +2,56% sur un an. Cette évolution marque un ralentissement significatif par rapport aux années précédentes. Cela offre alors des opportunités aux bailleurs d'optimiser leur stratégie de location.

Afin de mieux progresser, il est conseillé de prendre note des mécanismes de révision du loyer. Cela reste un enjeu stratégique majeur pour chaque propriétaire bailleur dans l'immobilier en France.

L'Indice de Revalorisation des Loyers, publié trimestriellement par l'INSEE, constitue la référence légale pour ajuster les loyers dans le cadre d'un bail d'habitation. Que vous soyez propriétaire d'un studio parisien, d'un appartement à Marseille ou d'une maison en Corse.

Le fait de maîtriser cet indice vous permet d'optimiser vos revenus locatifs tout en respectant le cadre juridique fixé par la loi n°89-462. Vous allez pouvoir appliquer une augmentation du loyer sans dépasser l'indice en vigueur.

Les taux officiels et les projections sur la valeur de l'IRL

Il faut souligner que l'INSEE publie chaque année l'indice de révision de loyer à appliquer pour un investissement immobilier locatif. 

Les derniers indices officiels auprès de l'INSEE

Voici les valeurs officielles de l'IRL publiées par l'INSEE pour les derniers trimestres disponibles :

Trimestre	Année	Valeur IRL	Variation annuelle
4ème trimestre	2024	143,72	+2,56%
3ème trimestre	2024	142,63	+2,48%
2ème trimestre	2024	142,11	+2,73%
1er trimestre	2024	142,10	+3,00%
4ème trimestre	2023	140,13	+3,54%

Source : INSEE

Cette trajectoire descendante de l'évolution de l'IRL reflète le ralentissement de l'inflation en France. Cela reste une excellente nouvelle pour le marché locatif qui retrouve une certaine stabilité après les tensions de 2022-2023.

Quelle évolution pour l'IRL en 2025/2026 ?

Chaque propriétaire peut s'attendre à quelques tendances majeures sur l'IRL 2025/2026. Notez en premier lieu la stabilisation autour de 2-3 % annuel. Les prévisions économiques tablent sur une inflation maîtrisée en 2025, ce qui devrait maintenir l'IRL dans une fourchette de révision entre 2% et 3%. Cette stabilité favorise une meilleure prévisibilité pour vos investissements locatifs.

Prenez aussi en compte la fin du plafonnement exceptionnel sur vos revenus. Le bouclier loyer à 3,5%, qui limitait les augmentations en 2023-2024, n'a pas été reconduit pour 2025. Les propriétaires peuvent désormais appliquer l'intégralité de l'IRL, sans plafond supplémentaire, sauf dans les zones soumises à l'encadrement des loyers.

Il ne faut pas ignorer l'impact différencié de l'IRL selon les marchés. L'encadrement des loyers reste en vigueur dans certaines agglomérations. À Paris notamment, les règles spécifiques de plafonnement s'appliquent indépendamment de l'IRL, créant deux régimes distincts qu'il convient de bien distinguer.

Comment calculer la révision de loyer avec l'IRL ?

Le calcul d'une révision de loyer repose en grande partie sur l'indice appliqué dans la ville où vous investissez. Pour vous aider, il est recommandé de noter quelques points précis avant de commencer le calcul. 

La méthode légale incontournable

La formule de révision du loyer est définie par l'article 17-d de la loi du 6 juillet 1989. Elle se présente ainsi :

Nouveau Loyer = Loyer Actuel × (Nouvel IRL / Ancien IRL)

Cette méthode s'applique automatiquement à la date anniversaire du contrat de location inscrite dans votre bail. L'indice de référence à utiliser est celui du trimestre correspondant à cette date anniversaire ou celui du trimestre précédent, selon ce qui est stipulé dans le contrat.

Cas pratique de révision en 2025

Situation concrète : Vous êtes propriétaire d'un appartement loué 850€ par mois. Le bail a été signé le 1er mars 2024, avec une clause de révision basée sur l'IRL du 1er trimestre.

Calcul pour la révision de mars 2025 :

• Loyer initial : 850€
• IRL de référence (T1 2024) : 142,10
• Nouveau IRL (T1 2025) : estimation à 144,50 (projection conservatrice basée sur +2,5%)
• Calcul : 850€ × (144,50 / 142,10) = 864,35€

Augmentation effective : 14,35€ par mois, soit +1,69%

☑️ Cette révision, bien qu'elle puisse paraître modeste, représente 172€ de revenus supplémentaires annuels. Sur un portefeuille de 5 logements en location, c'est près de 860€ de gains annuels automatiques.

Maîtriser la date de référence (Date anniversaire du bail)

Soyez attentif au choix du trimestre de référence car votre contrat de location doit préciser quel indice utiliser. Le plus courant est le trimestre correspondant à la date anniversaire du bail, mais certains contrats stipulent le trimestre précédent.

Exemple pratique :

• Bail signé le 15 juin 2024 → Révision au 15 juin 2025
• Trimestre de référence : T2 (avril-mai-juin)
• IRL à utiliser : celui publié par l'INSEE pour le 2ème trimestre 2025

☑️ Conseil d'expert : notifiez toujours par écrit (lettre recommandée ou email) la révision à votre locataire au moins un mois avant son application effective. Cette bonne pratique sécurise juridiquement votre démarche.

Implications légales et erreurs à éviter pour l'investisseur

Chaque investisseur doit comprendre les implications légales de l'indice de revalorisation des loyers. Il faut alors insister sur le statut de plafonnement et la prescription.

Statut du plafonnement de l'IRL en 2025/2026

Le dispositif exceptionnel de plafonnement à 3,5% instauré en 2023 n'est plus en vigueur en 2025. Cette mesure temporaire visait à protéger les locataires durant la période d'inflation élevée. Son absence signifie que vous pouvez appliquer l'intégralité du taux IRL sans limitation supplémentaire.

Par ailleurs, les zones sous encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, etc.) conservent leurs règles spécifiques. Sachez aussi que la révision du loyer chaque année redevient pleinement indexée sur l'IRL

☑️ Important pour 2025 et 2026 : surveillez les annonces gouvernementales. En cas de nouvelle flambée inflationniste, un plafond pourrait être réinstauré par décret. Restez informé via les communications officielles du Ministère du Logement.

Prescription : attention aux arriérés non réclamés

La règle d'un an de la loi Alur est impérative, si vous oubliez d'appliquer la révision du loyer à la date anniversaire du bail. Vous ne pouvez réclamer que les 12 derniers mois d'arriérés. 

Exemple concret d'erreur coûteuse :

• Date anniversaire du bail : janvier 2024
• Vous oubliez la révision
• Vous vous en rendez compte en juin 2025 (18 mois plus tard)
• Vous ne pouvez récupérer que l'augmentation depuis juin 2024
• Les 6 premiers mois de révision (janvier à mai 2024) sont définitivement perdus

☑️ Solution professionnelle : planifiez un rappel automatique 2 mois avant chaque date anniversaire de bail. Pour un portefeuille immobilier diversifié, utilisez un logiciel de gestion locative qui automatise ces alertes.

Ne pas Confondre : IRL vs ILC

Critère	IRL	ILC
Dénomination complète	Indice de Revalorisation des Loyers	Indice des Loyers Commerciaux
Type de location	Habitation (bail d'habitation)	Commercial (bureaux, commerces)
Base légale	Loi n°89-462 du 6 juillet 1989	Code de commerce
Composantes de calcul	Prix à la consommation (hors tabac et loyers)	50% ICC + 25% prix consommation + 25% coût construction
Périodicité de révision	Annuelle (date anniversaire)	Triennale généralement
Dernière valeur (T4 2024)	143,72	132,47

Source : INSEE, indices de référence publiés trimestriellement

Cette distinction est fondamentale : utiliser le mauvais indice dans un bail constitue une erreur juridique qui pourrait invalider votre révision de loyer.

Vos outils de gestion de location pour faciliter le calcul du loyer

Différents simulateurs sont disponibles sur le marché pour calculer un loyer sans ignorer l'IRL. Mais, cela ne veut pas dire que vous allez faire preuve de négligence pendant la révision de votre loyer.

Simulateur de révision de Loyer

Pour calculer instantanément votre nouvelle mensualité, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne qui intègrent automatiquement les derniers indices INSEE. Ces outils vous permettent de comparer différents scénarios de révision et d'éditer automatiquement une notification au locataire. Vous pouvez aussi archiver facilement l'historique de vos révisions pour chaque bien.

Check-list du propriétaire pour une révision réussie

Il faut vérifier le trimestre de référence dans le bail deux mois avant la date d'anniversaire. Pensez aussi à consulter l'IRL sur le site de l'INSEE et calculer le nouveau montant du loyer. Vous allez rédiger la notification de révision un mois avant la date prévue pour cela.

Le document est à envoyer par lettre recommandée avec AR ou email avec accusé de réception au locataire. Pensez à archiver une copie du courrier. Le nouveau loyer sera appliqué à la date d'anniversaire du contrat. Vérifiez bien le paiement du locataire au nouveau montant et mettez à jour vos documents comptables.

Que doit contenir la lettre de notification ?

Un courrier de révision doit mentionner les références du bail (date de si

gnature) et l'article du contrat autorisant la révision. Il doit aussi indiquer le calcul détaillé avec les IRL de référence tout comme le nouveau montant et la date d'application. N'oubliez pas de vérifier les coordonnées pour toute question.

☑️ Conseil d'agence : personnalisez toujours votre courrier et maintenez un ton courtois. Une bonne relation bailleur-locataire facilite l'acceptation de la révision et réduit les risques de contentieux.

Stratégies d'optimisation pour investisseurs avisés

Il est tout à fait possible d'optimiser la révision de votre loyer à condition d'agir correctement. Ainsi, l'augmentation ne vous causera aucun souci pendant la période de location.

Anticiper la révision dans votre business plan

Lors de l'acquisition d'un bien locatif, intégrez systématiquement les révisions IRL dans vos projections financières. Un bien acheté en 2025 générera, grâce aux révisions successives, environ 10 à 15% de loyer supplémentaire sur 5 ans (en supposant un IRL moyen de 2-3% annuel).

Exemple sur un investissement de 200 000€ :

• Loyer initial : 900€/mois
• Après 5 ans de révision à +2,5% annuel : 1 018€/mois
• Gain cumulé sur 5 ans : environ 3 500€

Diversification Géographique et Impact IRL

L'IRL s'applique uniformément sur tout le territoire français. Toutefois, les zones tendues avec encadrement des loyers limitent l'augmentation initiale. Les marchés détendus permettent aussi une meilleure valorisation à long terme. La Corse applique les mêmes règles IRL malgré des spécificités locales.

☑️ Stratégie gagnante : privilégiez les villes moyennes dynamiques où l'encadrement n'existe pas. Cela va permettre une double optimisation (loyer initial libre + révisions IRL complètes).

Maîtrisez l'IRL pour maximiser votre rentabilité locative

L'Indice de Revalorisation des Loyers s'inscrit dans une dynamique de normalisation après les turbulences inflationnistes. Avec un taux prévisionnel autour de 2-3% et la levée du plafonnement exceptionnel. Les propriétaires retrouvent une marge de manœuvre complète pour valoriser leur patrimoine immobilier. Par ailleurs, il est plus avisé de programmer les révisons deux mois en avance.

Assurez-vous aussi d'utiliser le bon indice et de respecter la méthode légale. N'oubliez pas de notifier vos locataires tout en restant professionnel. Notez qu'une agence de location compétente peut vous accompagner dans toutes les dimensions de la gestion locative. De l'optimisation fiscale à la révision des loyers, notre expertise vous garantit une rentabilité maximale en toute sérénité.

FAQ : Vos Questions sur l'IRL 2025/2026

Puis-je réviser mon loyer en cours de bail si j'ai oublié la date anniversaire ?

Non, la révision ne peut intervenir qu'une fois par an, à la date anniversaire inscrite au contrat de location. Si vous l'oubliez, vous pouvez rattraper les 12 derniers mois d'arriérés grâce à la loi Alur, mais pas au-delà. Pour éviter cette situation, mettez en place un système d'alerte automatique.

Que faire si mon locataire refuse la révision de loyer basée sur l'IRL ?

La révision IRL est un droit légal du propriétaire si elle est prévue au contrat. Commencez par un dialogue amiable en expliquant le calcul. Si le refus persiste, une mise en demeure par lettre recommandée est nécessaire. En dernier recours, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal. Dans 95% des cas, une explication claire suffit à résoudre le différend.

Dois-je appliquer obligatoirement la révision IRL chaque année ?

Non, la révision est un droit, pas une obligation. Vous pouvez choisir de ne pas augmenter le loyer pour fidéliser un excellent locataire. Cette décision stratégique peut être plus rentable à long terme (zéro vacance locative, aucun frais de remise en location). Cependant, gardez à l'esprit que l'augmentation non appliquée une année est définitivement perdue.

L'IRL peut-il baisser et donc diminuer mon loyer ?

Théoriquement oui, si l'indice baisse d'une année sur l'autre. Cependant, cela ne s'est jamais produit depuis la création de l'IRL en 2008, car l'indice reflète l'évolution des prix à la consommation, structurellement haussière. Dans l'hypothèse d'une déflation prolongée, le loyer resterait plus probablement stable plutôt que de diminuer, car aucun texte n'oblige le bailleur à appliquer une baisse.