Révision des loyers indice : comprendre l'indice IRL

Chaque année, des milliers de propriétaires et de locataires s’interrogent sur la révision des loyers selon l’indice IRL. Est-elle automatique ? À quelle date s’applique-t-elle ? Comment se calcule-t-elle ? Quelles sont les règles en vigueur en 2025 ? Autant de question que doivent connaître chaque propriétaire et locataire. L'objectif est que chaque partie ne se retrouve pas surprise par l'évolution du marché et du loyer à l'avenir.

Notez que ce guide complet peut vous apporter des réponses à vos questions. Les propriétaires peuvent même profiter de quelques conseils pratiques pour adopter une révision correctement. Il est alors plus facile d'assurer les revenus de l'investissement pour les années à venir. Dans tous les cas, il faut faire attention à ne pas proposer une augmentation du loyer n'importe comment. Vous risquez de vous retrouver en conflit avec le locataire en cas de négligence de votre part. Aucune décision ne doit être prise au hasard si vous souhaitez profiter pleinement de votre patrimoine immobilier.

Comment fonctionne la révision des loyers selon l’indice IRL ?

La révision des loyers s’appuie sur un indice de référence (IRL). C’est cet indice, publié chaque trimestre par l’INSEE, qui permet d’ajuster le montant d’un loyer au fil du temps. Cette indexation vise à suivre l’évolution du coût de la vie, tout en protégeant le pouvoir d’achat des locataires.

Qu’est-ce que l’indice IRL et qui le publie ?

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est un indicateur économique créé en 2008. Il remplace l’ancien indice du coût de la construction, jugé trop volatile. L’IRL mesure l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers), servant ainsi de base de calcul pour la révision des loyers.

L’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) publie cet indice chaque trimestre. Chaque publication se fait en principe aux environs de un mois après la fin du trimestre concerné.

Historique de l’IRL

Source : INSEE

Selon l’INSEE, l’IRL a progressé de +2,4 % sur un an entre T2 2024 et T2 2025.

Quelles sont les règles de révision des loyers dans un bail de location ?

Pour appliquer une révision du loyer, le contrat de location (ou bail) doit impérativement contenir une mention adéquate. Celle-ci doit précision la périodicité et la date de de référencement du loyer. Cette dernière est généralement la même que la date d'anniversaire de votre bail. Chaque propriétaire bailleur doit aussi indiquer l'indice IRL dans le nouveau document.

Toutefois, il ne faut pas ignorer les cas particuliers qui dépendent du type de placement que vous souhaitez adopter. En effet, la clause de révision doit être indiquée dans le contrat de bail si vous optez pour une location nue. Cette règle est principalement la même dans le cadre d'une location meublée sauf si vous choisissez un bail mobilité. D'un autre côté, il ne faut pas ignorer la location commerciale. Ici, la révision du bail doit être triennale et prend en compte différents indices comme l'ICC ou l'ILAT.

Calcul de la révision : comment ajuster le loyer avec l’indice IRL ?

Le calcul de la révision est l'occasion pour ajuster correctement le loyer en prenant en compte l'indice IRL. Ainsi, vous allez pouvoir proposer un nouveau loyer pour la mise en location de votre appartement.

La formule exacte pour calculer la révision annuelle

Voici la formule standard pour calculer la révision du loyer :

• Nouveau loyer = (Loyer actuel × Nouvel indice) ÷ Ancien indice

Exemple chiffré :

Ici, vous pouvez vous référer à la location d'un appartement T2 avec un loyer mensuel de 800 €. Vous pouvez vous baser sur l'indice IRL de référence de 139.05 € en 2024. Pour le nouvel indice IRL en 2025, le montant peut être de 142,73 €. Le calcul du nouveau loyer se fait alors de la manière suivante :

• Nouveau loyer = (800 × 142,73) ÷ 139,05 = 821,13 €

Ainsi, le loyer peut être augmenté de 21,13 € par mois ou 253,56 € par an.

Concernant la formule IRL, vous pouvez vous référer au point suivant :

• Nouveau loyer = (Ancien loyer × Nouvel IRL) ÷ IRL de référence

N’oubliez pas de respecter la date anniversaire du bail pour faire le calcul.

Outils de simulation et erreurs fréquentes à éviter

De nombreux propriétaires se trompent dans le calcul ou l’applicationde la révision. Voici les erreurs les plus courantes :

• Utiliser le mauvais trimestre IRL pour la révision
• Oublier de vérifier la mention sur la révision dans le contrat de bail
• Appliquer la révision du loyer hors délai légal
• Ne pas notifier le locataire sur la révision du loyer par écrit

Dans tous les cas, il est plus judicieux d'utiliser un simulateur de révision IRL avec une mise à jour automatique.

Quelles lois encadrent la révision des loyers ? Ce que dit la législation

La révision des loyers est strictement encadrée par la loipour protéger les locataires tout en garantissant lesdroits des bailleurs.

Les textes officiels qui régissent la révision (Code civil, loi ALUR…)

Quelques textes sont à découvrir avant de passer à la révision du loyer mensuel de votre logement. Il y a en premier lieu l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre la révision annuelle des loyers pour la location nue. Notez aussi la loi ALUR de 2014 qui insiste sur certaines contraintes dans les zones tendues. Sinon, il ne faut pas ignorer les décrets annuels qui fixent les plafonds de la hausse IRL sur le marché locative. Vous devez aussi insister sur l'article L.145-38 du Code de commerce pour un bail commercial.

Plafonnement et encadrement exceptionnel des loyers

En période d’inflation forte, l’État peut bloquer temporairement la hausse des loyers.

Encadré récapitulatif (2023–2025) :

Source : Décret n° 2023-568 du 30 juin 2023, Projet de loi finances / barèmes prévisionnels pour 2025

Les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux...) sont soumises à un encadrement des loyers. L'objectif est de limiter la hausse autorisée par l'IRL pendant la période de location de votre logement.

Quand et comment appliquer une révision de loyer ?

Appliquer la révision au bon moment et dans les meilleures conditions permet d’éviter les litiges et d’optimiser votre rentabilité locative. Pour un propriétaire, vous devez insister sur quelques points précis pour réviser efficacement le loyer de votre logement.

Quel est le bon moment pour appliquer la révision ?

Notez avant tout que la révision du loyer ne peut pas se faire pendant un contrat en cours. Il vaut mieux attendre la date d'anniversaire du bail pour réviser le montant. Toutefois, la présence d'une note précise peut changer les choses. Vous devez savoir que la révision n'autorise pas une rétroaction. En effet, la révision est perdue si vous ne l'appliquez pas dans l'année. Chaque propriétaire dispose de un an pour faire valoir le droit à la hausse du loyer.

Comment notifier légalement la révision à son locataire ?

Il est primordial de notifier le locataire sur la révision du loyer concernant son habitation. Pour cela, vous serez amener à respecter un formalisme précis pour éviter de faire n'importe quoi. Vous pouvez en premier lieu envoyer une lettre recommandée avec une accusée de réception ou à remettre en main propre. Le document doit indiquer clairement le nouveau montant du loyer et sa date d'application. Vous devez en même temps joindre le calcul avec la lettre tout comme l'indice de référence. Il faut admettre que vous n'aurez aucun mal à notifier le locataire du changement de son loyer.

Révision des loyers IRL en 2025 : quelles tendances anticiper ?

Il est plus avisé de prévenir les tendances sur le marché concernant la révision des loyers IRL. L'objectif est que votre locataire ne soit pas surprise du possible évolution de son loyer chaque mois.

Analyse des derniers indices publiés et évolution récente

Depuis 2020, l’IRL a connu une hausse continue, liée à l’inflation post-Covid et aux tensions sur l’immobilier.

Évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) – T2 2020 à T2 2025

Source : INSEE – Indice de Référence des Loyers (IRL), données officielles jusqu’à 2024, estimation pour 2025.

Variation annuelle moyenne : +1,8 % (avec pics à +3,5 % entre 2022–2023)

Faut-il réviser maintenant ou attendre ? Stratégie locative

Vous voulez savoir si vous devez réviser le loyer maintenant ou attendre la prochaine fois ? Notez avant tout que cela doit se faire au bon moment pour éviter les incompréhensions ou les litiges avec votre locataire. Par ailleurs, la prise d'une telle décision va dépendre de la situation dans laquelle vous vous trouvez. Ainsi, il est conseillé de réviser sans tarder si le logement se trouve dans une zone tendue et que le plafonnement est levé.

Par contre, vous pouvez attendre un peu si le plafond IRL est limité sans pour autant négliger votre objectif locatif. N'oubliez pas qu'une révision de loyer fait au bon moment permet de gagner des centaines d'euros par an.

Cas particuliers : Corse, travaux, tabac, baux spécifiques…

Quelques cas particuliers peuvent se présenter pendant votre investissement locatif. Il vaut mieux prendre le temps de bien vous informer pour investir sereinement à partir de 2025.

Révision des loyers en Corse ou en zone tendue

La Corse bénéficie d’un encadrement particulier, défini par décrets préfectoraux, en raison de son marché locatif tendu. Dans certaines villes (Ajaccio, Bastia…), la réévaluation des loyers est encadrée, voire gelée, même avec une mention IRL. Ainsi, vous devez faire très attention au moment de choisir la ville où vous allez investir en France.

Travaux dans le logement : impact sur le montant du loyer ?

Comme vous pouvez vous attendre, les travaux de rénovation vont impacter directement sur le montant de votre loyer. En effet, vous allez pouvoir proposer une révision hors IRL après l'amélioration de l'isolation et la sécurité du logement. Toutefois, cela ne peut être faite qu'après un accord avec le locataire. De plus, la modification du loyer doit être évoquée clairement dans la note spécifique du contrat de bail.

Maîtrisez la révision des loyers et optimisez vos revenus locatifs

La révision des loyers via l’indice IRL est un levier essentiel pour les propriétaires soucieux de préserver la rentabilité de leur patrimoine immobilier. En comprenant les conditions légales, en calculant précisément l’augmentation et en notifiant dans les temps. Vous allez pouvoir agir en toute sécurité tout au long de votre investissement. Par ailleurs, il ne faut pas hésiter à demander l'accompagnement d'un professionnel pour réviser le loyer pour votre logement comme il se doit.

Pour cela, vous êtes libre de vous tourner vers une agence de gestion locative. Celle-ci saura proposer un tarif adéquat pour que vous puissiez profiter de meilleurs revenus. En effet, il n'y a aucun risque de vous retrouver avec en conflit avec le locataire pendant la période de location. Avec une bonne agence, tous les facteurs seront pris en compte pour adopter la révision du loyer.

Questions fréquentes sur la révision des loyers indice IRL

Quand appliquer la révision du loyer avec l'indice IRL ?

Généralement à la date anniversaire du bail. Vous avez 12 mois pour l’appliquer.

Comment savoir si l’indice IRL est pris en compte dans mon bail ?

Consultez la condition de révision dans votre contrat de location pour mieux vous orienter.

L’augmentation du loyer est-elle obligatoire tous les ans ?

Non. Elle est possible si la mention existe, mais jamais automatique contrairement aux idées reçues.

Que faire si le propriétaire n’a pas révisé le loyer depuis plusieurs années ?

Il ne peut pas récupérer rétroactivement. Il doit attendre la prochaine échéance.

Le locataire peut-il refuser une révision de loyer ?

Pas si elle respecte la loi et le bail. Mais un recours est possible en cas d’abus ou d’erreur de calcul.