Utilisez un simulateur de rentabilité locative immobilière pour votre projet

Vous vous demandez s'il est vraiment important d'utiliser un simulateur de rentabilité locative immobilière ? Notez avant tout que l'outil permet de calculer en avance le réel rendement de votre projet d'investissement locatif. Au delà des promesses commerciales et des calculs approximatifs, il faut admettre que la réussite de votre projet repose aussi sur la rentabilité locative nette réelle.

Un facteur qui vous incite à utiliser un simulateur de rendement performant et efficace. Sur ce point, il ne faut pas hésiter à vous informer auprès de l'agence locative à qui vous comptez confier la gestion de votre appartement ou maison.

Cette dernière saura vous proposer le meilleur outil pour calculer le rendement de votre projet pour chaque année. Il vous sera même plus facile d'optimiser la fiscalité liée à votre investissement locatif. Cela est par exemple le cas avec le simulateur de rentabilité locative immobilière proposé par NousGérons.

Un bon simulateur prendre en compte tous les types de rentabilité (brute, nette, nette-nette)

L'erreur la plus courante des investisseurs débutants ? Se focaliser uniquement sur la rentabilité brute. Pourtant, ce chiffre peut masquer une réalité économique bien différente.

La rentabilité brute : le calcul de base

La rentabilité locative brute est le premier indicateur à calculer. Simple et rapide, il vous donne une première estimation :

Formule : Rentabilité brute = (Loyer annuel ÷ Prix d'achat) × 100

Exemple concret : Vous achetez un studio à Paris pour 250 000 € et le louez 1 100 € par mois.

• Loyers annuels : 1 100 € × 12 = 13 200 €
• Rentabilité brute : (13 200 ÷ 250 000) × 100 = 5,28%

Ce taux brut vous permet de comparer rapidement différentes opportunités sur le marché. En France, le rendement brut moyen se situe entre 3% et 6% selon les communes, avec des variations importantes. Paris affiche souvent des taux entre 3% et 4%, tandis que certaines villes moyennes peuvent atteindre 6% à 8%.

✅ Un rendement brut inférieur à 4% nécessite une analyse très fine pour espérer une rentabilité nette attractive.

La rentabilité nette de charges et frais

La rentabilité nette intègre l'ensemble des dépenses liées à l'exploitation de votre bien immobilier. C'est ici que la réalité économique apparaît.

Formule : Rentabilité nette = [(Loyer annuel - Charges - Frais) ÷ Prix d'achat total] × 100

Les charges à déduire :

Poste de dépense	Montant moyen annuel	Impact sur le rendement
Taxe foncière	800 € - 2 000 €	-0,3% à -0,8%
Charges de copropriété non récupérables	600 € - 1 500 €	-0,2% à -0,6%
Frais de gestion locative	4% à 8% des loyers	-0,2% à -0,4%
Assurance loyers impayés (GLI)	2,5% à 4% des loyers	-0,1% à -0,2%
Entretien et travaux courants	500 € - 1 200 €	-0,2% à -0,5%

Source : Données moyennes 2024-2025, observatoire nousgerons.com et études notariales

Exemple concret : Studio à 250 000 € (+ 20 000 € de frais de notaire = 270 000 € total)

• Loyers annuels : 13 200 €
• Taxe foncière : 1 200 €
• Charges copropriété : 800 €
• Gestion locative (6%) : 792 €
• Assurance GLI (3%) : 396 €
• Total charges : 3 188 €

Rentabilité nette : (13 200 - 3 188) ÷ 270 000 × 100 = 3,71%

✅ Vous constatez déjà une différence notable avec les 5,28% bruts initiaux. Et nous n'avons pas encore intégré la fiscalité et le prêt !

La rentabilité nette-nette de fiscalité

C'est la mesure ultime de votre investissement locatif, votre rendement après impôts. Car au final, ce qui importe, c'est ce qui reste réellement dans votre poche. L'impact fiscal dépend de votre tranche marginale d'imposition (11%, 30%, 41% ou 45%) et du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP). Notez aussi votre capacité à générer un déficit foncier et les possibilités d'amortissement sur le projet.

Exemple avec un studio (investisseur TMI 30%) :

Régime classique (micro-foncier) :

• Revenus locatifs nets : 10 012 €
• Abattement 30% : -3 004 €
• Base imposable : 7 008 €
• Impôts (30% TMI + 17,2% PS) : 3 307 €
• Revenus nets après impôts : 6 705 €
• Rentabilité nette-nette : 2,48%

Régime LMNP avec amortissement :

• Amortissement annuel du bien : 9 000 €
• Base imposable : 10 012 - 9 000 = 1 012 €
• Impôts : 477 €
• Revenus nets après impôts : 9 535 €
• Rentabilité nette-nette : 3,53%

✅ L'optimisation fiscale peut améliorer votre rentabilité de 1 à 2 points annuels. Sur 20 ans d'investissement, cela représente des dizaines de milliers d'euros de différence.

Les données à saisir pour le calcul de la rentabilité locative immobilière

Un simulateur de rentabilité locative n'est pertinent que si les données saisies reflètent la réalité. Prenez note des informations que vous devez renseigner sur le simulateur.

Le prix d'acquisition global du logement avec les frais de notaire

Il faut faire attention à ne pas oublier les frais d'achat du logement dans le calcul de la rentabilité.  Les frais du notaire représentent généralement 7 ou 8 % du prix pour un bien ancien. Le taux peut descendre à 2 ou 3 % pour un logement neuf.

Pour un appartement ancien à 250 000 €, ajoutez environ 17 500 à 20 000 € de frais. Votre investissement total s'élève donc à 267 500 - 270 000 €. Il ne faut pas non plus oublier les frais d'agence immobilière et les frais bancaires du crédit. Cela est aussi valable pour les honoraires de négociation.

Les charges de copropriété et la taxe foncière

Ces dépenses récurrentes impactent directement votre cash flow annuel. La taxe foncière varie considérablement selon les communes. À Paris, comptez entre 10 € et 15 € par mètre carré. Dans certaines communes, elle peut descendre à 5-7 € par mètre carré. Pour les charges de copropriété, cela dépend de la qualité de l'immeuble, des équipements disponibles et du nombre de lots.

✅ Demandez systématiquement les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale avant tout achat. Ils révèlent les charges réelles et les travaux à venir.

Le taux d'occupation et la vacance locative

La vacance locative est le risque le plus sous-estimé par les investisseurs novices. Utiliser un simulateur de qualité permet d'intégrer automatiquement à un taux de vacance réaliste. Cela varie par exemple de 3 à 5 % dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux) et 5 à 8 % dans les cités moyennes avec un marché équilibré.

En outre, les zones moins attractives peuvent indiquer un taux de vacance de 8 à 12 %. Notez qu'une gestion locative par une agence professionnelle permet de réduire significativement la vacance de votre logement.

Le coût de financement du projet

Le crédit immobilier transforme votre investissement grâce à l'effet de levier, mais il a aussi un coût qu'il faut intégrer précisément. En 2025, le taux d'un prêt de 15 ans peut varier entre 3.5 et 4.2 % contre 3.8 à 4.5 % pour 20 ans.  Le taux peut même augmenter de 4.0 à 4.7 % pour un prêt de 25 ans.

L'effet de levier en action : Investissement de 250 000 € avec 50 000 € d'apport personnel

Élément	Montant
Emprunt	200 000 €
Durée	20 ans
Taux	4%
Mensualité	1 212 €
Coût total du crédit	90 880 €
Loyer mensuel encaissé	1 100 €
Effort d'épargne mensuel	112 €

Source : Observatoire Crédit Logement/CSA, Banque de France, NousGérons

Au terme des 20 ans :

• Apport initial : 50 000 €
• Effort d'épargne cumulé : 112 € × 240 mois = 26 880 €
• Investissement total personnel : 76 880 €
• Bien détenu : 250 000 € (+ plus-value potentielle)

Effet de levier : vous possédez un bien de 250 000 € pour un investissement de 76 880 €, soit un multiplicateur de 3,25.

Les travaux de rénovation qui sont souvent sous-estimé

C'est le poste qui fait basculer un projet rentable en gouffre financier. Les travaux doivent être estimés avec rigueur avant tout engagement.

Fourchette de prix par mètre carré :

Type de rénovation	Coût moyen	Détail
Rafraîchissement léger	300 - 500 €/m²	Peinture, sols, petites réparations
Rénovation partielle	600 - 900 €/m²	Cuisine ou salle de bain + peinture
Rénovation complète	1 000 - 1 500 €/m²	Tout refait à neuf, électricité, plomberie
Rénovation lourde/restructuration	1 500 - 2 500 €/m²	Modification des cloisons, mise aux normes complète

Sources : Fédération Française du Bâtiment (FFB) et retours d'expérience nousgerons.com 2024-2025

Pour un appartement de 60 m² acheté à 180 000 € à Lyon par exemple. Les travaux estimés initialement peuvent coûter 20 000 € alors que le montant réel est de 37 000 €. Les travaux affichent alors un surcoût de 17 000 €.

Les facteurs de dépassement sont souvent les problèmes d'humidité non détectés. Il y a aussi le système électrique à refaire entièrement ainsi que les délais de chantier rallongés. Il est plus avisé de majorer systématiquement le calcul estimatif initial de 20 à 30 % pour les imprévus. Un projet avec travaux nécessite une gestion de projet rigoureuse et des artisans de confiance.

Comment surpasser le rendement moyen dans une location ?

Une agence locative compétente peut facilement identifier les leviers qui vont transformer votre investissement immobilier en une réussite patrimoniale.

L'impact de l'accompagnement d'une agence fiable

Comme d'autres propriétaires, vous pouvez vous demander si les frais de gestion locative ne vont pas réduire la rentabilité de votre projet. Notez dorénavant qu'un prestataire compétent et fiable saura améliorer votre taux de rendement net-net au fil des années. Le tableau suivant vous donne des informations sur les principaux points à retenir.

Critère	Gestion perso	Gestion pro (nousgerons.com)	Différence
Taux de vacance moyen	8-12%	3-5%	-4 à -7%
Délai de relocation	45-60 jours	15-25 jours	-30 jours
Impayés non récupérés	1 200 €/an	150 €/an	-1 050 €
Temps personnel investi	40h/an	2h/an	38h économisées
Optimisation fiscale	Limitée	Maximale	+500 à 1 500 €/an
Coût annuel (bien à 1 000 €/mois)	0 €	720 € (6%)	+720 €

Source : Analyse comparative interne nousgerons.com sur 500 biens gérés (2020-2025)

Bilan économique annuel :

• Économie sur vacance (6% × 12 000 €) : +720 €
• Économie sur impayés : +1 050 €
• Optimisation fiscale : +800 € (moyenne)
• Gain total : +2 570 €
• Coût gestion : -720 €
• Bénéfice net : +1 850 €/an

Sur 20 ans, cela représente 37 000 € d'économies, sans compter la tranquillité d'esprit et le temps personnel préservé.

Avec l'accompagnement d'une agence locative, la relocation du logement n'attendra pas longtemps. Elle assure même la sélection rigoureuse des locataires et le suivi des travaux préventifs. L'agence vous proposera aussi des déclarations fiscales optimisées ainsi qu'une relation locative professionnelle et apaisée.

Choisir la bonne zone locative

Le rendement locatif dépend autant de l'emplacement que du bien lui-même. Le choix dépend en principe de la tension locative dans le secteur où vous comptez investir. Pour cela, il faut prendre note de quelques indicateurs comme le rapport offre/demande et le dynamisme économique. Il ne faut pas non plus ignorer la qualité de vie dans le quartier et son niveau d'attractivité.

Les zones recommandées en 2025 :

Ville	Rentabilité brute moyenne	Tension locative	Notre avis
Paris centre	3,0 - 3,8%	Très forte	Sécurité max, faible rendement
Lyon Part-Dieu	4,2 - 5,0%	Forte	Excellent compromis
Bordeaux centre	4,5 - 5,5%	Forte	Marché mature et stable
Lille Vauban	5,0 - 6,2%	Moyenne-Forte	Bon potentiel, accessibilité Paris
Toulouse centre	4,8 - 5,8%	Forte	Croissance démographique soutenue
Nantes Île de Nantes	4,5 - 5,5%	Forte	Quartier en développement

Source : Observatoire nousgerons.com, données T4 2024 - T1 2025

✅ Le mieux est de privilégier les villes moyennes dynamiques (150 000 - 500 000 habitants) avec un bassin d'emploi diversifié. Elles offrent le meilleur rapport rendement/sécurité.

Notez par exemple qu'un studio à Paris acheté 250 000 € avec 3,5% de rendement brut génère 8 750 € de loyers annuels. Le même montant investi à Lille permet d'acquérir un T2 avec 6% de rendement brut, soit 15 000 € de loyers annuels.

Différence : +6 250 € de revenus locatifs par an, soit +125 000 € sur 20 ans (sans compter l'effet cumulé et la revente).

Les erreurs à éviter pendant une simulation de rentabilité locative

Pensez à vous informer sur les erreurs à ne pas commettre avant de lancer une simulation de rentabilité locative immobilière. Vous obtiendrez de cette manière un résultat fiable tout en ayant la possibilité d'améliorer le résultat de votre investissement chaque année.

Négliger les années de transition

Les premières années d'un investissement locatif sont rarement linéaires. Entre les travaux, la première mise en location et les ajustements nécessaires, votre cash flow des années 1 à 3 sera différent des années suivantes.

Il vaut mieux intégrer le délai de mise en location après acquisition (2-4 mois) dans le calcul. Ajoutez aussi les travaux de remise aux normes tout comme les ajustements du loyer au marché sans oublier les éventuels impayés de rodage.

Oublier l'inflation et la revalorisation des loyers

Votre simulateur doit intégrer l'évolution du rapport locatif dans le temps. En France, l'indice de référence des loyers (IRL) permet une revalorisation annuelle moyenne de 2% à 3%. Au bout de 20 ans, un loyer initiale de 1 000 €/mois peut atteindre les 1 639 € grâce à une revalorisation annuelle de 2.5 %. Les revenus locatifs totaux peuvent aller jusqu'à 306 000 € contre 240 000 € avec l'absence d'une revalorisation.

Ignorer le besoin en trésorerie

Un investissement locatif génère des dépenses imprévues. Pensez à provisionner 5 à 8 % des loyers annuels pour réaliser les réparations urgentes et les travaux entre deux locataires. Vous en aurez aussi besoin en cas de vacance locative prolongée ou pour régler les charges de copropriété exceptionnelles. Vous pouvez parfaitement disposer d'une épargne de précaution équivalente à 6 mois de mensualités de l'emprunt avec 1 an de charges.

Un simulateur de rentabilité locative immobilière est un outil incontournable

Comme vous pouvez vous y attendre, l'utilisation d'un simulateur de rentabilité locative immobilière est primordiale pour chaque propriétaire bailleur. Cela vous évitera de vous concentrer sur un seul chiffre pendant l'estimation de votre projet.

Un bon outil permet de mettre en valeur toutes les variables qui peuvent transformer votre projet en une véritable opportunité patrimoniale. Un bon simulateur permet par exemple de déterminer la rentabilité nette-nette du projet en toute simplicité. Il vous sera aussi plus facile de réalisation l'optimisation fiscale du projet chaque année.

Notez qu'une agence locative comme NousGérons peut vous proposer un simulateur de rentabilité fiable et gratuite. Vous allez pouvoir faire les calculs qu'il vous faut en toute tranquillité. Votre prestataire peut même vous accompagner pour la réalisation de votre projet de location avec une offre clé en main.

Questions fréquentes sur le simulateur de rentabilité locative immobilière

Quelle est une bonne rentabilité locative en 2025 ?

Une bonne rentabilité locative dépend de votre stratégie et de votre zone d'investissement. Vous pouvez par exemple vous attendre à une rentabilité nette-nette de 4 ou 5 % dans les zones tendues.

Comment calculer la rentabilité locative avec un crédit immobilier ?

Le crédit modifie le calcul car il intègre l'effet de levier. Vous devez calculer votre cash flow annuel :

Cash flow = (Loyers annuels - Charges - Mensualités de crédit × 12) ÷ Apport personnel

Quels sont les frais cachés qui réduisent ma rentabilité ?

Les frais souvent oubliés dans les calculs de rentabilité sont les frais de notaire et la vacance locative. Il y a aussi les travaux de prévention récurrents, l'assurance PNO, les charges de copropriété non récupérables, la fiscalité et les frais bancaires de l'emprunt.

Vaut-il mieux investir dans l'ancien ou le neuf pour la rentabilité ?

L'ancien offre généralement un meilleur rendement locatif brut (4% à 6%) car le prix d'achat au mètre carré est inférieur. Le neuf présente des avantages fiscaux et moins de dépenses d'entretien les premières années. Toutefois, la rentabilité brute est plus faible (3% à 4%).

Comment optimiser ma fiscalité pour augmenter ma rentabilité nette ?

L'optimisation est plus efficace avec le statut LMNP ou le déficit foncier ainsi que le régime réel.