Le litige bailleur et locataire est le problème qu’on rencontre le plus dans la location d'un logement. Il peut être causé par les loyers locatifs, les travaux, les conditions de location du logement, et bien d’autres encore.
Pour régler un litige entre le propriétaire bailleur d'un logement et le locataire, différentes démarches peuvent être entreprises. La toute première étape consiste à engager un règlement à l’amiable. Le bail, référencé par la loi, est le document auquel on se réfère. En effet, il encadre les droits et les responsabilités de chaque partie.
Si, malgré la première démarche, le litige entre le propriétaire bailleur et le locataire persiste, la voie judiciaire ou la conciliation peuvent être envisagées. La justice intervient pour résoudre le litige de façon plus équitable. L'intervention de la justice garantit la protection des intérêts des deux parties (propriétaire et locataire). En effet, le juge assure le respect des droits et des obligations contractuels comme le paiement du loyer par exemple.
Vous faites face à un litige entre propriétaire, bailleur et locataire ? Vous vous demandez comment résoudre ce litige et que faire pour qu'il n'empire pas ? Cet article vous dit tout !
Quelles peuvent être les sources de litige entre le propriétaire-bailleur d'un logement et le locataire ?
Les litiges entre le propriétaire-bailleur et le locataire peuvent émerger de diverses sources. Dans la majorité des cas, ces litiges sont liés aux droits et aux obligations découlant du contrat de bail et encadrées par la loi.
Le loyer
Le loyer est souvent au cœur des litiges entre le propriétaire d'un logement et le locataire. Des litiges peuvent surgir sur le montant du loyer, l'indexation du loyer, les modalités de paiement du loyer et sur les révisions du loyer prévues par la loi. Le non-paiement du loyer par le locataire peut également causer des litiges bailleur-locataire. Ce non-paiement du loyer pousse le propriétaire à entamer des procédures judiciaires pour recouvrer les sommes dues.
Les réparations et travaux de rénovation
Les questions liées aux réparations et aux travaux de rénovation créent aussi des litiges. Le locataire peut estimer que le logement n'est pas entretenu par le propriétaire. Le propriétaire peut aussi reprocher au locataire de dégrader le bien immobilier loué.
La fin du bail
Parfois, un litige entre propriétaire bailleur et locataire peut aussi découler de la fin du bail. Le non-respect des délais de préavis et des conditions de restitution du dépôt de garantie peut créer des tensions entre les deux parties. Mais les désaccords sur l'état des lieux de sortie sont aussi des points de friction susceptibles de donner lieu à des contentieux.
La sécurité et la salubrité du bien immobilier loué
Le litige entre le propriétaire bailleur et le locataire peut être causé par des problèmes de sécurité ou de salubrité du logement. Le locataire peut estimer que le logement loué ne respecte pas les normes de décence fixées par la loi. Le propriétaire bailleur peut considérer que le locataire néglige l'entretien du logement qu'il loue.
L’expulsion
L’expulsion du locataire crée aussi des litiges. Si le locataire ne paie pas correctement le loyer, s’il néglige ses obligations contractuelles, le propriétaire peut commencer ses procédures d'expulsion. Cette procédure d’expulsion nécessite l'intervention des tribunaux. Cette intervention garantit le respect des droits de chacune des parties impliquées.
La lettre de mise en demeure, pour régler un défaut de paiement du loyer par le locataire
En cas de défaut de paiement du loyer, la procédure la plus connue est la mise en demeure.
Définition
La mise en demeure est un mécanisme juridique qui demande à une personne de respecter engagements contractuels.
Pour un litige propriétaire bailleur et locataire, la mise en demeure prend la forme d’une lettre. Réglementée par la loi, la lettre de mise en demeure est à adresser au locataire. Elle lui demande de verser des sommes qui sont dues au propriétaire.
Comment fonctionne la lettre de mise en demeure ?
La mise en demeure s’effectue sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, le propriétaire exige le paiement du loyer dû, les factures impayées ou les loyers locatifs impayés par exemple. Cette lettre de mise en demeure reprend le motif du désaccord ainsi qu'un historique des faits (comme jusqu'à quand le loyer n'a pas été payé par exemple). Elle propose un délai limite pour régler le loyer.
La lettre de mise en demeure peut être envoyée par voie postale ou par courrier électronique.
Quels sont les éléments mentionnés dans la lettre de mise en demeure ?
La lettre de mise en demeure est très importante si un jour les deux parties doivent entamer une autre procédure de règlement de litige comme : la saisie de la commission départementale de conciliation ou le processus juridique. Elle doit donc être rédigée avec soin et contenir un certain nombre de données obligatoires dont :
· les coordonnées des deux parties
· un rappel daté des relances préalables
· le montant précis du loyer impayé.
Elle doit également informer le locataire de la suite de la procédure, s’il ne régularise pas le loyer à temps (commandement de payer établi par un huissier de justice, résiliation du bail, versement de dommages et intérêts). Mais elle doit aussi préciser les délais de réponse attendus pour chaque étape.
En règle générale, le locataire dispose d’un délai de huit jours pour réagir à la mise en demeure et deux mois au commandement de payer.
La conciliation, première procédure à entreprendre pour résoudre un litige entre propriétaire bailleur et locataire
En cas de litige entre locataire et propriétaire, la conciliation est la première procédure à entreprendre. Elle permet de trouver une solution pour le litige entre propriétaire bailleur et locataire sans passer par les tribunaux.
Pour mener une conciliation, il existe deux procédures dont la conciliation devant la commission départementale de conciliation ou la CDC ainsi que le recours au conciliateur de justice.
La conciliation devant la commission départementale de conciliation ou CDC
Le litige propriétaire-bailleur porte-t-il sur le montant du loyer, l’état des lieux, les réparations locatives, les charges ou le dépôt de garantie ? C’est cette conciliation que vous devez entamer. Cette conciliation délivre des avis consultatifs, mais n’a pas de pouvoir de contrainte. Pour saisir la CDC, vous devez vous renseigner auprès de votre préfecture.
Le recours au conciliateur de justice
Le litige porte sur un impayé ? Dans ce cas, adressez-vous au conciliateur de justice. Le conciliateur de justice siège au tribunal judiciaire. Vous devez donc contacter le tribunal judiciaire pour bénéficier de ses services.
Pour résoudre le litige, le conciliateur de justice trouvera un accord entre les deux parties, c'est-à-dire le locataire et le propriétaire bailleur.
Si les procédures à l’amiable, autrement dit la conciliation, n'ont pas pu régler le litige, c’est là que vous entamerez le règlement du contentieux.
Régler le litige bailleur et locataire par voie juridique en cas d'échec de la conciliation
Si la conciliation n’a pas pu régler le litige entre le propriétaire bailleur et le locataire, le concerné peut recourir à la voie juridique. Mais comment ? Focus !
Étape 1 : déposer l’assignation
Pour mener cette nouvelle procédure, qui est un peu plus compliquée, toutes les démarches doivent être faites devant le tribunal compétent. Pour engager cette action, il faut commencer par déposer une assignation. La déposition de l’assignation se fait soit au tribunal de grande instance, soit au tribunal d'instance. Le choix du tribunal dépend de la nature du litige et de la totalité des sommes en jeu.
Étape 2 : L’audience au tribunal en présence du juge et des avocats assurant la protection de chaque partie
La procédure a été enclenchée ? Le tribunal fixera une date précise pour l’audience. Les deux parties doivent y être présentes.
Pendant l'audience, locataire et bailleur propriétaire présenteront un à un leurs arguments et leurs preuves, devant le juge. Chacun d’entre eux sera représenté par un avocat, mais pas n’importe lequel. Il faut que cet avocat soit spécialisé en droit immobilier. L’avocat défend les intérêts de son client. Il assure sa protection.
Lorsque l’audience prend fin, le juge rend sa décision. Cette décision du juge sera bien évidemment prise selon les arguments présentés par chaque partie. Elle prend en compte des dispositions légales en vigueur.
La décision du juge peut prendre deux formes dont : l'ordonnance ou le jugement définitif dans le cas où le litige propriétaire bailleur est plus complexe. Dans une ordonnance, le juge fixe les obligations de chaque partie.
Étape 3 : après le verdict du juge
Malgré le verdict du juge, une partie n’est toujours pas satisfaite ? Si c’est le cas, elle a le droit de faire appel de la décision. Dans ce cas, l’affaire sera réévaluée par une cour d'appel. Maintenant, ce sera à la cour d’appel d’examiner l'ensemble du dossier afin de rendre une nouvelle décision.
Bon à savoir : Durant la procédure judiciaire, le tribunal peut demander aux parties des documents supplémentaires. Chaque partie peut être demandée à fournir des pièces justificatives, un contrat de bail, ou une preuve du courrier échangé entre le propriétaire bailleur et le locataire. Ces éléments serviront à éclairer le juge sur les tenants et aboutissants du litige.
Qu'en est-il des procédures spéciales ?
Pour régler les conflits locatifs, des procédures dites spéciales peuvent également être entamées. Ce sont, l’injonction de faire et l’injonction de payer. Mais de quoi s’agit-il exactement ?
L’injonction de faire
L’injonction de faire est la procédure à entamer si le montant du litige locatif dépasse les 7 600 euros. Elle oblige le locataire à réaliser certains travaux, en vertu du contrat de bail ou de la loi.
Pour déclencher cette procédure, le propriétaire bailleur doit faire appel au greffe du tribunal judiciaire. Le juge délivrera ensuite une ordonnance d’injonction de faire s’il estime que le propriétaire a raison.
L’injonction de payer
L’injonction de payer exige le locataire à verser le loyer au propriétaire ainsi que ses charges échues.
Pour valider cette procédure, le litige doit porter sur le refus de payer du locataire, mais pas sur le montant à payer. Tout comme l’injonction de faire, le locataire peut contester devant la justice l’injonction de payer.
Comment se passe une procédure d’expulsion en cas de litige entre le propriétaire — bailleur et le locataire ?
L’expulsion du locataire peut être causée par :
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le non-paiement des loyers locatifs
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le non-paiement des charges locatives ou du dépôt de garantie
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le défaut de souscription d’assurance obligatoire
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les troubles causés au voisinage
Avant d’expulser son locataire, le propriétaire doit contacter un juge d’instance. Ce juge se chargera de résilier le bail ou d’utiliser la clause résolutoire. C’est à lui de décider si le locataire sera expulsé ou non.
Avant son expulsion, le locataire sera convoqué à une audience devant le juge afin de régler le litige. Il peut être assisté par son avocat, s’il le souhaite. Mais ce n’est pas obligatoire.
À la fin de l’audience, le juge statuera. Ce juge décidera de l’expulsion ou non du locataire. La décision d’expulsion venant chez le juge sera transmise à la préfecture. Puis, elle sera délivrée par voie d’huissier de justice au locataire.
Suite à la décision du juge, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour interjeter appel de la décision d'expulsion.
La médiation, pour faciliter les discussions entre les parties
Pour résoudre tout type de litige immobilier entre le propriétaire d’un logement et le locataire occupant, la médiation est à considérer.
Définition
La médiation est un processus de résolution de conflit entre le propriétaire d’un logement et le locataire. Il vise à se faire aider par un médiateur. Mais qu’est-ce qu’un médiateur ?
Le médiateur facilite les échanges entre les parties concernés par le litige. Il les aide à trouver une solution mutuellement acceptable.
Comment se passe le processus de médiation ?
La médiation est une démarche volontaire et confidentielle. Le médiateur aborde chacune des parties séparément. Durant la rencontre, il examine leurs points de vue et leurs intérêts respectifs. Ensuite, des séances de médiation sont organisées. Durant la séance, les parties se réunissent. Ils vont discuter du litige et chercher une solution pour le résoudre.
Pendant la rencontre, le médiateur guide les échanges. Il encourage la communication ouverte et le respect mutuel. Grâce à son intervention, les parties peuvent souvent trouver un terrain d'entente. Elles peuvent parvenir à un accord qui satisfait les deux camps. Cet accord peut prendre la forme d'un plan d'action comme la réalisation de travaux de réparation dans le bien immobilier en question, l’ajustement du loyer, la modification des termes du bail.
Comment éviter le litige entre bailleur propriétaire et locataire ?
Pour éviter le litige entre le bailleur propriétaire et le locataire, voici quelques conseils.
Rédiger un contrat de bail clair et précis
Pour éviter les litiges entre le propriétaire d’un logement et le locataire, rédigez un contrat de bail en bonne et due forme.
Le contrat de bail est un document officiel. Ce contrat de bail doit renseigner obligatoirement les informations liées à la location du logement. Il mentionne les droits et les obligations de chaque partie (le montant du loyer, les modalités de paiement du loyer, les responsabilités en matière d'entretien du logement et les conditions de résiliation du bail.).
Pour la location d'un logement, le contrat de bail doit être référencé selon les dispositions légales en vigueur. Il respecte les règlements en matière de location immobilière.
N’oubliez pas qu’un contrat de bail bien rédigé garantit une relation locative saine. Avec un contrat de bail clair et net, vous limitez les risques de litiges propriétaire bailleur et locataire.
Respecter ses engagements et ses obligations
Chaque partie, c'est-à -dire le propriétaire bailleur du logement et le locataire doit respecter ses obligations pour éviter les litiges et les conflits. Mais quelles sont ces obligations ?
Les obligations du propriétaire bailleur du logement
Le propriétaire doit délivrer un logement décent au locataire. Ce logement ne doit mettre en danger ni la sécurité ni la santé du locataire. Le propriétaire doit également remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail. Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont toujours à la charge du propriétaire, et cela, tout au long de la durée du bail.
Les obligations du locataire du logement
Le locataire doit obligatoirement payer son loyer ainsi que ses charges locatives. Mais pas seulement cela. Il doit aussi entretenir le logement et l’assurer.
Le paiement du loyer doit être effectué selon les modalités prévues (montant du loyer, date de règlement, et.). Quant à l’entretien du bien immobilier, il doit veiller à ce que le logement reste en bon état. Cela lui impose de régler lui-même les petits soucis du quotidien. À cela s’ajoute le devoir de se comporter en bon voisin. Il doit être respectueux de son environnement.
Bon à savoir : pour éviter chaque litige entre propriétaire et locataire, en tant que propriétaire il est recommandé de choisir un locataire solvable et fiable. Vous devez vérifier la solvabilité du futur locataire avant de signer le contrat de bail.
Litige bailleur propriétaire : ce qu'il faut retenir
Le litige bailleur propriétaire et le locataire est très courant dans le domaine de la location immobilière. Ce litige entre le propriétaire bailleur et le locataire est souvent lié au loyer, aux réparations, à la fin d’un contrat de bail ou à la sécurité du logement.
Pour résoudre un litige entre le bailleur propriétaire et le locataire, la conciliation est généralement la première étape, suivie de la voie juridique en cas d'échec. La médiation peut également être envisagée pour faciliter les discussions entre les parties.
Toutefois, notez qu’il est bien possible de prévenir le litige propriétaire bailleur et locataire. Pour ce faire, vous devez rédiger un contrat de bail clair et précis. Chaque partie, c'est-à -dire le propriétaire bailleur et le locataire doivent aussi respecter leurs engagements contractuels et légaux. Propriétaire et locataire doivent entretenir une communication ouverte pour limiter les risques de litige et favoriser une relation locative harmonieuse.