L’obligation bailleur est définie par la loi. Lorsqu’un propriétaire met son bien immobilier en location, il doit respecter certaines obligations. Il doit mettre à la disposition des locataires un bien acceptable et habitable. Le logement loué doit être conforme aux normes de décence et de performance énergétique en vigueur. De plus, il doit assurer la sécurité des lieux. Il doit garantir le bon état des équipements et des installations. Il doit effectuer les travaux de réparations, si cela est nécessaire. Il doit faire diagnostiquer le logement et l’assurer.
Les obligations d’un propriétaire bailleur sont nombreuses. Pour qu’elles soient plus formelles, elles doivent être énumérées dans le contrat de bail. Mais ce document légal doit également définir certains détails liés au bail comme la durée de la location, le montant du loyer et les modalités de paiement.
En tant que propriétaire bailleur, assurer le respect de ces obligations garantit une location dans le respect de la loi. Cela offre aux locataires un service de qualité.
Vous souhaitez en savoir plus à propos de l'obligation du bailleur ? Cet article vous dit tout !
Quelles sont les obligations du bailleur envers son locataire ?
Découvrez en détail les obligations du bailleur envers son locataire.
Le bailleur est obligé de fournir un logement décent
Le propriétaire doit mettre en location un logement décent. Ce dernier doit être en bon état, sain, sans danger et tranquille. Mais il doit aussi respecter toutes les normes de décence qui ont été établies par l’État. Mais quelles sont ces normes ?
Les caractéristiques d’un bien immobilier décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Un logement décent ne présente aucun risque pour la sécurité physique et la santé de ses occupants. Il est doté des équipements habituels pour permettre à ses locataires d’y habiter normalement et confortablement.
Mais comment le reconnaître ? Voici les cinq critères officiels de décence d’un logement.
La surface minimale
Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit respecter une surface et volume minimum. Il doit comporter au moins une pièce principale présentant une surface habitable minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ou un volume habitable de 20 m³.
L’absence de risque pour la sécurité et la santé des locataires
Pour garantir la sécurité et la santé des locataires, le logement loué doit respecter certaines conditions.
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être à l'abri des infiltrations en cas d'intempéries
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présenter des dispositifs de sécurité de retenue en parfait état (garde-corps des fenêtres, escaliers, balcons, etc.)
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Des installations comme l’électricité, le gaz, etc. respectant les normes et en bon état d'usage et de fonctionnement
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Bien aéré
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Un éclairage naturel suffisant
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, Etc.
L'absence d'animaux nuisibles et de parasites
Depuis la mise en place de la loi Élan en 2018, le bailleur doit obligatoirement proposer un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites. Avant de le louer une maison ou un appartement, il doit donc s'assurer que le bien n'est pas infesté par les punaises de lit, les cafards, les rats ou autres les autres espèces nuisibles.
Une performance énergétique minimale
Pour que le logement soit décent en termes d’énergie, il doit respecter les obligations techniques ci-après :
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être protégé contre les infiltrations d'air parasites
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présenter une bonne étanchéité à l'air suffisant
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Être doté d’une cheminée équipée de trappes
À noter que depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, en France, un logement est décent si sa consommation d'énergie mentionnée dans le DPE est inférieure ou égale à 450 kWh/m²/an.
La mise à la disposition de certains équipements et installations
Le logement acceptable doit disposer des équipements et installations suivants :
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Une installation permettant un chauffage normal dans toutes les pièces de l’habitation
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Une installation d'alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants
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Une installation d'évacuation des eaux usées. Cet aménagement doit être doté de siphon qui permettra d'empêcher le refoulement des odeurs et des effluents.
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Une cuisine ou un coin cuisine avec évier raccordé
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Une installation sanitaire à l'intérieur du logement. Cet aménagement sanitaire est doté d'un WC et d’une toilette corporelle
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Un réseau électrique qui permet d’éclairer toutes les pièces et de faire fonctionner les appareils ménagers utilisés dans le logement.
Le bailleur doit réaliser les travaux d’entretien et de réparation
Avant la signature du contrat location
Comme mentionné dans le paragraphe précédent, le logement loué doit respecter les normes de décence. Dans le cas où le logement ne suit pas ces normes à l’entrée du locataire, le bailleur peut s’engager à réaliser les travaux d’entretien et de réparation liés à la décence. Mais il faut que les deux parties se mettent d’accord. Mais cet accord doit être obligatoirement inscrit dans le bail.
Durant le bail
Durant toute la durée de bail, le bailleur doit effectuer quelques travaux d’entretien et de maintien en état de son logement. Mais quels sont ces travaux ?
Ce sont les travaux peuvent être des réparations urgentes, des travaux d’amélioration des parties communes ainsi que tous types de travaux nécessaires au maintien en état du logement.
Pour éviter les litiges, avant de réaliser les travaux, le bailleur doit informer le locataire.
À noter que : Les travaux ne peuvent pas se faire les samedis, les dimanches et les jours fériés sans une permission du locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire a le droit de demander une réduction au niveau du loyer.
Le bailleur doit garantir à son locataire un usage paisible du logement
Le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible du logement. Cette garantie peut concerner plusieurs situations.
Situation 1 :
Cette obligation vise les troubles que le propriétaire pourrait causer lui-même. On peut par exemple parler de l'élimination d’une prestation qui a été conclue dans le contrat de bail comme le service de gardiennage ou l’utilisation d'une connexion internet collective par exemple.
Situation 2 :
Le locataire peut aussi signaler comme un trouble le fait que le propriétaire s'introduit chez lui sans autorisation, peu importe le motif. Si le bailleur souhaite vérifier quelque chose dans son logement, il doit d’abord demander l’autorisation des occupants.
Situation 3 :
Il est courant que la tranquillité du logement soit troublée par des voisins. Si, par exemple, les voisins font régulièrement des bruits empêchant les occupants de vivre tranquillement et de bien dormir la nuit, le propriétaire doit intervenir pour mettre fin à cette situation.
Le bailleur doit fournir au locataire le dossier de diagnostic technique
Le locataire doit être au courant de tous les aspects liés à l’état du logement qu’il prévoit d’occuper. Voilà pourquoi, le bailleur doit lui fournir le dossier de diagnostic technique ou DDT. Mais de quoi s’agit-il exactement ?
Le DDT est un document informant le locataire de l’état général du bien immobilier. Il sécurise une transaction en informant les futurs locataires de l’état du bien. En le présentant avant la signature du bail, le bailleur se prémunit de toutes accusations de vices cachés.
Le DDT contient le résultat des diagnostics immobiliers réalisés pour la propriété dans le cadre de location. Il renseigne sur :
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la performance énergétique (DPE),
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l’absence ou la présence plomb dans les peintures et revêtements des murs,
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la présence ou l’absence d’amiante
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l’état de l’installation électrique et de l’installation du gaz (installations de plus de 15 ans)
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La présence ou non de fruit
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les risques naturels et technologiques et la pollution
À noter que chaque diagnostic immobilier location a sa propre durée de validité. Vous devez alors vous assurer que chaque diagnostic présenté avant la location soient tous valides. Si la durée de validité des diagnostics est expirée, en tant que propriétaire, vous vous exposerez à une accusation de vice caché. Faites donc très attention si vous souhaitez éviter les soucis !
Le bailleur doit déclarer et obtenir la permission de mettre en location le logement
Pour une location suivant les normes, le bailleur doit déclarer et obtenir la permission de mettre en location son logement. Mais quelle autorisation exactement ? On parle du permis de louer.
Le permis de louer a été créé la loi Loi Alur du 24 mars 2014. Il autorise les collectivités locales à imposer une permission préalable à la location d’un bien immobilier. Ce permis a été mis en place dans le but de lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Il n’existe que dans certains quartiers uniquement. De plus, pour obtenir le permis de louer, deux situations sont possibles.
Cas n°1 : La déclaration de mise en location
Si votre logement se trouve dans un quartier concerné par le permis de louer, vous devez déclarer la mise en location de son bien auprès du maire de la commune ou à l’établissement de coopération intercommunale (EPCI) concerné. Cette déclaration sera établie via le formulaire Cerfa n°15651, dans les 15 jours qui suivent la conclusion du contrat de location.
Cas n°2 : L'autorisation de mise en location
Si votre logement se trouve dans des quartiers qui comportent de nombreux habitats dégradés, dont le périmètre ou le type de logement ont été définis par la collectivité concernée, vous devez demander et obtenir une autorisation pour pouvoir le louer. Cette demande d’autorisation de mise en location sera établie via le formulaire Cerfa n°15652. Elle est à envoyer au maire de la commune ou à l’établissement de coopération intercommunale (EPCI) concerné.
Le bailleur doit transmettre au locataire les documents utiles
Le bailleur doit donner au locataire tous les documents importants liés au logement. Il doit lui fournir un exemplaire du contrat de bail assorti du DTT. Il doit lui envoyer une copie de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Il doit lui donner les justificatifs de régularisation de charges locatives.
De plus, depuis 2020, le bailleur doit aussi communiquer au locataire une évaluation de sa consommation de fluides produits par des dispositifs individuels. Cette information sera envoyée chaque trimestre ou semestre. Elle permet au locataire d’estimer les frais liés au chauffage et à l’eau.
En cas de non-respect de ces obligations, quelles sanctions pour le bailleur ?
Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, il s’expose à diverses sanctions dont la gravité dépendra de la nature des règles qu’il a enfreintes. Les conséquences les plus graves sont celles du non-respect de la décence du logement loué. En effet, depuis plusieurs années, les autorités françaises luttent contre les habitations indignes. Si le bailleur ne respecte pas les normes prescrites, il sera obligé d’exécuter des travaux immédiatement et de verser des dommages-intérêts au locataire. Mais le contrat de bail prendra également fin.
Outre ces sanctions, en cas de non-respect de ses obligations, voici d’autres risques que le bailleur peut encourir s’il enfreint les règles : poursuites judiciaires, paiement d’une amende, sanctions administratives, remboursement des dépenses de réparation ou d’entretien, perte de revenus locatifs, etc. Et bien sûr, un bailleur malhonnête aura mauvaise réputation face à tous. Ce qui mettra en péril son investissement.
Qu'en est-il des droits du bailleur ?
Si le bailleur à ses obligations, sachez qu'il a aussi ses droits.
Il perçoit le règlement du loyer et des charges locatives en fonction des procédures et des démarches mentionnées dans le contrat de bail. Il peut exiger un dépôt de garantie du locataire ou une caution. Il a aussi un droit de résiliation du bail d'habitation / congé tel qu'encadré par le contrat de bail et les différentes dispositions en vigueur. Le bailleur est en droit d'attendre du locataire qu'il collabore à la protection de son patrimoine immobilier. Il peut choisir ses locataires en évaluant sa solvabilité.
Obligation bailleur : ce qu'il faut retenir
L'obligation bailleur ne doit jamais être négligée pour ceux qui ont investi dans la location. En tant que loueur, vous êtes soumis à diverses obligations légales concernant la location de logements. Ces obligations, définies par le code de la location et de l'habitation, permettent de garantir des conditions de vie décentes pour vos clients.
Parmi ces obligations, vous devez fournir un bien en bon état et décent. Vous devez respecter les normes de sécurité et d'habitabilité. Vous devez prendre en charge les réparations nécessaires. De plus, vous devez souscrire à une assurance habitation pour protéger votre propriété et les occupants du bien contre les éventuels dommages.
En respectant ces obligations, vous assurez des locations sûres et confortables pour le public. Alors, ne les négligez pas !