Encadrement des loyers Bordeaux : fixez un tarif sécurisé

L'immobilier locatif à Bordeaux est un secteur dynamique, mais l'application de l'encadrement des loyers Bordeaux a redistribué les cartes. Si vous êtes propriétaire ou futur investisseur, ignorer ce dispositif peut transformer un placement prometteur en un véritable cauchemar juridique et financier. Avec l'accompagnement d'une agence, vous serez doter des clés stratégiques pour respecter la loi. Il vous sera aussi facile d'optimiser le loyer de votre logement et éviter les litiges avec vos locataires.

Prenez ainsi votre temps pour décortiquer les mécanismes de l'encadrement des loyers à Bordeaux. Ainsi, vous allez pouvoir fixer un coût juste, sécurisé et potentiellement plus rentable que la moyenne du marché.

Notez que votre prestataire peut aussi vous proposer d'autres services comme le cas avec NousGérons. L'agence peut par exemple entamer les procédures pour les loyers impayés tout en assurant les recherches de locataires.

Le dispositif 2024/2025 a tout changé à Bordeaux

Depuis son instauration à Bordeaux Métropole, ce mécanisme de régulation des loyers a instauré une nouvelle donne. Ce n’est plus uniquement la tension du marché qui fixant le tarif des loyers, mais un dispositif très précis défini par un arrêté préfectoral. Si vous avez signé un contrat de location avant cette année ou si vous préparez la prorogation d'un bail, les nouvelles règles s'appliquent.

Qui est vraiment concerné par l'encadrement ?

L’encadrement des loyers dans le secteur n’est pas uniforme. Il concerne uniquement les zones dites "tendues", ce qui, dans le département, se concentre sur Bordeaux et certaines communes de sa métropole. Selon les dernières mises à jour du dispositif en 2025, l'obligation d'appliquer un loyer de référence s'étend à Bordeaux, Bègles et Cenon. Il y a aussi Floirac, Talence et Mérignac.

Si votre logement est situé dans l'une de ces communes, vous êtes concerné par la loi ALUR et ses décrets d'application locaux. Notez bien que ce système impacte sur les nouveaux baux, mais aussi la négociation sur les contrats existants.

Le périmètre bordelais de l’encadrement

Source : Préfecture de la Gironde

Les erreurs de calcul du loyer de référence qui mènent au juge

Le calcul du loyer de référence n'est pas intuitif et les erreurs, même de bonne foi, peuvent engager une procédure judiciaire. Les trois erreurs les plus fréquentes que nous constatons chez les propriétaires sont :

• Négliger les caractéristiques du logement : confondre un logement meublé et un logement vide. Le prix de location d'un meublé est, en règle générale, plus élevé. Toutefois, le fait d'ignorer les caractères du bien comme le nombre de pièces, l'époque de construction peut entrainer une erreur colossale.
• Oublier l'IRL lors de la prorogation : l'augmentation annuelle doit se baser sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l'INSEE. Oublier de l'appliquer ou appliquer un taux supérieur est un motif direct de contestation par le locataire.
• Abuser du complément de loyer : celui-ci doit être justifié par le niveau de confort ou de localisation exceptionnelle. Beaucoup de bailleurs surévaluent cette justification, ce qui mène presque systématiquement à la commission de conciliation départementale.

Loyer de référence majoré, minoré : comment déchiffré les tableaux de la CDC ?

Pour réussir votre location sous encadrement, vous devez absolument maîtriser le loyer de référence, majoré et minoré. Ces valeurs sont le cœur du dispositif et sont publiées via des tableaux officiels par l’Observatoire Local des Loyers. C'est à partir de ces tableaux que vous définirez le prix fixant les limites de votre contrat.

Comment lire la carte des quartiers ?

Chaque commune soumise à l'encadrement est subdivisée en zones homogènes appelées "secteurs géographiques". Ces secteurs sont définis en fonction de la qualité urbaine, de l'état du bâti et de l'adresse du logement dans la ville. Par exemple, la Mairie de Bordeaux, en lien avec la DRÉAL, utilise une nomenclature pour classer les logements :

• Secteur A : Hyper-centre, quartiers très prisés (Triangle d'Or, Saint-Pierre). Les loyers y sont naturellement les plus élevés.
• Secteur B : Proximité du centre avec bonnes dessertes (Chartrons, Nansouty).
• Secteur C : Périphérie immédiate bien desservie ou quartiers plus récents.
• Secteur D : Autres zones.

🔑 Votre prix de location dépendra du croisement entre le secteur, le nombre de pièces et l'époque de construction de votre bien. Une erreur dans la détermination du secteur peut vous faire perdre des dizaines d'euros sur le tarif du loyer.

Impact de la localisation

(Exemple pour un T2 de 40m² meublé, construction années 70-90, au 1er trimestre 2025)

Sources : OLLAB, DRÉAL, Arrêté Préfectoral de la Gironde

La formule secrète entre loyer de référence et loyer majoré

Pour chaque type de logement situé dans une zone donnée, l’Observatoire fournit un loyer de référence. Ce loyer est la médiane des prix constatés. Notez ainsi le loyer majoré qui est le montant maximal que vous pouvez demander sans justification de complément. Il est égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Voici la formule pour faire le calcul : Loyer Majore =Loyer de Reference × 1,20

Vient ensuite le loyer minoré qui indique le coût minimal à appliquer. Il est égal au loyer de référence diminué de 30 %. C'est la limite basse que le locataire peut demander en diminution si le prix de votre location est manifestement sous-évalué.

Si vous êtes propriétaire d'un T2 de 40 m² à Chartrons (Secteur A), avec un loyer de référence de 16,5 €/m² :

• Loyer de Référence : 40 m2×16,50€/m2=660€
• Loyer Majoré : 660€×1,20=792€
• Loyer Minoré : 660€×0,70=462€

Votre loyer doit être fixant un prix entre 462 et 792 €. Si vous demandez 850 €, vous devez justifier les 58 € de différence par un complément légal. Une gestionnaire comme NousGérons vous garantit ce calcul au premier terme du contrat.

Le complément de loyer : le levier légal pour dépasser le loyer majoré

Le complément de loyer est l’opportunité pour le propriétaire de maximiser sa rentabilité tout en restant dans les clous de l’encadrement. Attention, il s'agit d'une dérogation qui doit reposer sur des caractères non inclus dans les critères de la référence et qui présentent un caractère exceptionnel.

Les atouts "Rares" et non négociables

Pour que votre montant de complément ne soit pas remis en cause par la commission de conciliation dans le département. Il doit correspondre à des prestations qui valorisent clairement le logement par rapport à la moyenne des logements situés dans la même catégorie du tableau de référence. Voici des exemples d'atouts qui justifient, souvent de manière inattaquable, un complément :

• Vue exceptionnelle et dégagée : une vue imprenable sur les quais, la Garonne ou un monument historique.
• Équipements de luxe : système domotique très avancé, salle de bain avec hammam/sauna, cuisine professionnelle équipée.
• Grande terrasse ou jardin privatif : une surface extérieure de plus de 10 m² pour un appartement de moins de 50 m², par exemple.
• Hauteur sous plafond remarquable : souvent le cas des immeubles anciens bordelais rénovés.
• Prestations haut de gamme (Conciergerie) : service de gardiennage ou de conciergerie 24h/24 intégré à la résidence.

Défendre votre complément devant la Commission Départementale de Conciliation

Si votre locataire estime que le coût de votre complément est abusif. Il dispose de trois mois après la validation du bail pour saisir la commission de conciliation. Ce n'est pas un tribunal judiciaire, mais une étape obligatoire avant de passer en justice. Le rôle de la CDC est de trouver un terrain d'entente entre le bailleur et le locataire. En cas d'échec de la conciliation, le litige sera porté devant le juge.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, prévoyez un dossier de preuves solides. Préparez des photos des caractères exceptionnelles, un devis d’installation pour les équipements... Faire appel à un professionnel pour constituer et défendre ce dossier est souvent crucial pour maintenir votre coût de location.

Les clauses à ne jamais négliger dans votre bail

Le bail de location est votre seule protection juridique. Dans le contexte de l’encadrement des loyers, il ne suffit plus d'utiliser un modèle standard. La clause doit refléter la loi et le dispositif bordelais avec une précision absolue, sous peine de nullité de certaines clauses ou d'une diminution du loyer.

La mention obligatoire d'encadrement

La loi impose désormais une transparence totale. Tout bail de location à Bordeaux doit impérativement contenir certaines informations dans une clause dédiée. Cela concerne en premier lieu le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la date de la signature du bail. Notez aussi le montant du loyer de base convenu (qui ne doit pas dépasser le majoré sauf complément).

Le cas échéant, ajoutez le tarif du complément de loyer et sa justification légale. N'oubliez pas la référence à l'arrêté préfectoral définissant le dispositif. L’omission de ces mentions est un manquement grave qui peut entraîner une amende administrative pour le propriétaire.

Cela permet alors au locataire d'engager une action en diminution devant le juge. Pour éviter de chercher un modèle de bail conforme à télécharger et de faire une erreur de saisie, la gestion déléguée est la meilleure parade.

Gérer le renouvellement : anticipation des délais et augmentation justifiée

Le renouvellement du bail est un autre point sensible. L'encadrement s'applique également lors du changement de terme dans la clause. Ainsi, le bailleur doit informer le locataire de toute proposition et d'augmentation du loyer dans un délai de six mois avant la fin du contrat en cours. L'augmentation ne peut pas dépasser la variation de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publiée par l'INSEE.

Si le loyer fixant le coût initial est inférieur au loyer minoré en vigueur au moment de renouveler le bail. Le propriétaire peut proposer une augmentation, mais sans jamais dépasser le loyer de référence majoré. En 2025, maîtriser les tableaux de l'IRL est essentiel. Ces chiffres sont la seule justification pour augmenter le montant du loyer à chaque nouvelle année de la clause hors changement de locataire.

Comment transformer la contrainte en opportunité ?

Face à cette complexité réglementaire, l'encadrement des loyers Bordeaux ne doit pas être vu comme un obstacle insurmontable. Une bonne gestion locative ne se contente pas de percevoir le loyer, elle sécurise votre investissement contre le risque juridique.

Quand faire appel à un expert pour éviter un passage devant la justice

Le bailleur particulier n'a souvent pas le temps ni l'expertise pour suivre chaque arrêté préfectoral et évolution des tableaux de la CDC.

Voici des signaux d'alarme qui vous indiquent qu'il est temps d'agir et de déléguer la gestion :

• Doute sur le calcul du loyer : si vous n'êtes pas certain que votre coût de location est conforme au loyer majoré (et si vous avez un complément), vous êtes déjà en danger.
• Locataire menaçant ou litigieux : la réception d'une lettre recommandée de contestation ou de mise en demeure est un signal fort qu'une procédure est lancée. Un professionnel saura y répondre légalement.
• Projet d’investissement ou de rénovation : si vous préparez l'achat de nouveaux logements ou des travaux, vous devez anticiper l'impact sur le calcul de la nouvelle référence.

Votre check-list anti-risque : de l'application du bail à la gestion des contentieux

Le fait de sécuriser vos loyers à Bordeaux passe par une approche méthodique et rigoureuse.

Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Code civil, Règles de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de la Gironde

🤝 Ne laissez pas la complexité du dispositif d'encadrement des loyers Bordeaux grignoter votre rentabilité. Sécurisez votre patrimoine immobilier en confiant la gestion de vos logements à des experts.

Sécurisez votre patrimoine immobilier, maximisez votre loyer

L'encadrement des loyers Bordeaux est une réalité complexe qui exige une expertise précise. Comme nous l'avons démontré, la différence entre un loyer conforme et un loyer optimisé réside dans la maîtrise des tableaux de référence.

Notez aussi la justification légale du complément et la sécurisation du bail. Un simple oubli dans le calcul du montant majoré ou une clause mal rédigée peut vous coûter cher en procédures et en manque à gagner.

Ne laissez pas cette complexité devenir un risque ! En tant qu'expert de la gestion locative, NousGérons met son savoir-faire au service de votre rentabilité. Elle vous assure la conformité absolue de chaque clause, de l'estimation initiale à la défense de votre complément devant la CDC. Agissez dès aujourd'hui. Déléguez l'intégralité de la location et dormez sur vos deux oreilles.

❓ Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers Bordeaux

Est-ce que l’encadrement des loyers s’applique aux locations saisonnières à Bordeaux ?

Non. Le dispositif d'encadrement des loyers est spécifiquement conçu pour les baux d'habitation classiques dont la durée est de 1 an ou plus. Les logements proposés en location saisonnière ou de courte durée (type Airbnb) ne sont pas soumis à la limitation du tarif du loyer de référence majoré.

Comment télécharger le PDF des loyers de référence pour ma commune ?

Vous devez consulter le site de la DRÉAL Nouvelle-Aquitaine ou le site de l'Observatoire des Loyers. Chaque nouvelle année, un nouvel arrêté préfectoral est publié, vous devez donc vérifier la date du document pdf pour être certain d'appliquer le tarif de référence.

Quelle est la procédure si mon propriétaire fixe un loyer supérieur au loyer majoré sans justification de complément ?

Si votre propriétaire fixe un loyer au-dessus du loyer majoré sans justificatif de complément. Vous avez un délai de 3 mois après la validation du bail pour lui adresser une mise en demeure. En l'absence de réponse, ou de réponse insatisfaisante, vous pouvez saisir gratuitement la commission de conciliation. Si la conciliation échoue, vous pouvez passer devant le tribunal judiciaire pour obtenir la diminution du tarif du loyer.

Que se passe-t-il si un bail signé est non conforme à l'encadrement des loyers ?

Le bailleur qui ne respecte pas le dispositif de l'encadrement encourt une sanction administrative. L'autorité préfectorale peut lui infliger une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.