Encadrement des loyers Bordeaux : informez-vous avant d'investir

L’encadrement des loyers Bordeaux est loin d’être une simple formalité administrative en France. Pour de nombreux propriétaires bailleurs, il s’agit d’un sujet complexe, souvent mal compris, voire totalement ignoré à leurs risques et périls. Sanctions financières, contentieux avec les locataires, loyers non sécurisés, baux invalidés. Vous risquez de vous retrouver avec l'un de ces soucis en cas de non-respect des plafonds de loyer. Une négligence peut alors vous coûter quelques euros pendant un investissement immobilier locatif sur Bordeaux.

Pourtant, bien maîtrisé, ce dispositif peut au contraire devenir un levier de sécurisation juridique et une garantie de tranquillité locative. Le respect de la loi peut même devenir un argument pour bien louer plus vite votre bien immobilier. Ce guide complet 2025 vous révèle tout ce que vous devez savoir et surtout ce qu’on ne vous dit pas toujours sur l’encadrement des loyers bordelais. L'objectif est de vous aider à bien louer votre bien immobilier à Bordeaux sans dépasser l'encadrement.

Mieux comprendre l'encadrement des loyers à Bordeaux en 2025

Une bonne compréhension de l'encadrement des loyers Bordeaux est primordiale avant de vous lancer sur le marché. Notez que le dispositif ne s'applique pas dans toutes les zones de la ville.

Ce que dit la loi ALUR sur l'application du loyer à Bordeaux ?

Mis en place dans certaines zones tendues depuis la loi ALUR de 2014, l’encadrement des loyers est un dispositif réglementaire qui limite le prix des loyers lors de la signature d’un bail ou de son renouvellement. L'objectif ? Lutter contre les abus, favoriser l'accès au logement et encadrer l’inflation immobilière.

À Bordeaux, ce dispositif est effectif depuis le 15 juillet 2022 et a été reconduit pour une nouvelle période de 5 ans, jusqu’en 2027. Il impose aux propriétaires un loyer de référence à ne pas dépasser, sauf exceptions très encadrées.

Les zones concernées à Bordeaux : êtes-vous dans le périmètre ?

L’encadrement s’applique uniquement dans certaines zones géographiques précises définies par la préfecture de la Gironde. En 2025, cela couvre l’intégralité des quartiers intra-boulevards, soit le cœur de Bordeaux Métropole. Toutefois, il faut admettre que l'encadrement du loyer dépend de la situation géographique de votre logement. Ainsi, l'encadrement ne concerne pas uniquement Bordeaux Centre mais aussi les secteurs de Saint-Michel, de Nansouty mais aussi de Saint-Genès.

Notez aussi le secteur de Bordeaux Sud et la Bastide sur la rive droite. N'hésitez pas à consulter la carte interactive de la préfecture de la ville pour investir avec certitude. Sinon, vous avez toujours l'opportunité d'utiliser un simulateur en ligne pour mieux vous informer sur l'encadrement des loyers.

Qui est concerné ? Propriétaires, locataires, meublés, non-meublés, étudiants…

Le dispositif s’applique à la majorité des baux d’habitation à usage de résidence principale, qu’il s’agisse de logements vides ou meublés.

Tableaux des types de logements concernés (2025) :

Source : Préfecture de la Gironde, arrêté 2025, ADIL 33

Comment calculer le loyer de référence à Bordeaux ?

Le calcul du loyer de référence sur Bordeaux est plus facile même pour un propriétaire bailleur novice sur le marché. Toutefois, il est recommandé de prendre note de quelques points précis avant de mettre votre logement en location.

Loyer de référence, majoré, minoré : définitions simplifiées

Le montant de loyer autorisé est basé sur trois valeurs clés :

• Loyer de référence : prix médian au m², fixé par arrêté.

• Loyer de référence majoré : plafond maximal autorisé (loyer de référence + 20 %).

• Loyer de référence minoré : limite basse indicative (loyer de référence - 30 %).

Vous pouvez par exemple investir dans une zone géographique avec un loyer de référence de 13 €/m². Dans le secteur, la majoration peut être de 15,60 €/m² au maximum contre 9,10 €/m² pour la minoration.

Où trouver le bon prix du loyer pour votre logement ?

Pour connaître le prix exact applicable à votre bien, vous devez tenir compte de la surface habitable (hors annexes). Notez aussi la localisation géographique du bâtiment et le type de bail (meublé ou vide). Le coût du loyer peut aussi dépendre de l'année de construction du logement. Pour vous aider, il est possible d'utiliser un simulateur officiel de la DRIHL (Direction régionale de l'hébergement). Sinon, vous êtes aussi libre de télécharger l'arrête préfectoral 2025 en vigueur dans la ville de Bordeaux.

Quelles sanctions si vous dépassez les plafonds à Bordeaux ?

Il faut noter des sanctions pouvant être liées à un dépassement des plafonds des loyers dans la ville. Certains signes peuvent indiquer que vous êtes dans l'illégalité.

Amendes, conciliation, recours au juge : le parcours à connaître

Un dépassement injustifié du loyer majoré peut vous exposer à une amende de 5 000 € pendant la période de location. Cette sanction peut aller jusqu'à 15 000 € pour une personne morale. Il ne faut pas non plus ignorer l'obligation de remboursement au locataire et la réduction du loyer. Celle-ci est généralement imposée par la justice. Il est possible pour chaque locataire de saisir la CDC (commission départementale de conciliation) avant de passer par un recours judiciaire.

Que faire si vous avez signé un bail non conforme ?

La signature d'un contrat de bail non conforme ne veut pas dire que vous allez faire un mauvais investissement immobilier locatif. Vous pouvez commencer par corriger immédiatement le contrat avec la signature d'un avenant avec le locataire. Ainsi, il faut faire attention à ne pas saisir la CDC ou un juge pour régler le problème.

Locataire : comment contester un loyer excessif ?

Votre locataire est libre de contester un loyer excessif contrairement à ce que vous pouvez l'imaginer. Il peut alors intervenir dans un délai de 3 mois après la signature du contrat de bail. Il a aussi l'opportunité de vous envoyer directement un courrier recommandé. En tant que bailleur, il est primordial de répondre à votre locataire sans dépasser deux mois.

Peut-on dépasser le loyer de référence légalement ?

Vous voulez savoir s'il est possible de dépasser le loyer de référence à Bordeaux ? Il vaut mieux vous informer sur ce point avant de lancer votre investissement immobilier locatif dans la ville.

Le complément de loyer : ce que permet réellement la loi

Un complément de loyer est autorisé uniquement si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles. Celles-ci ne sont pas prises en compte dans le loyer de référence lié à votre bien immobilier. Ainsi, la loi prendre en compte la vue panoramique et la terrasse à titre de complément de loyer. Cela aussi valable pour les équipements rares comme un piano à queue ou une cave à vin sur mesure.

Il ne faut pas non plus ignorer l'emplacement d'exception de votre logement. Dans tous les cas, le complément doit être justifié par écrit dans le contrat de bail et ne pas être abusif. Ne sont pas considérés comme exceptionnels un étage élevé d'un logement tout comme un double vitrage. A cela s'ajoutent une cuisine équipée classique et une localisation centrale. Cette dernière est en principe intégrée dans le loyer de référence dans la ville de Bordeaux.

Exemple de complément refusé par la CDC

Le complément peut être refusé par la CDC pour la mise en location d'un appartement T3 à Bordeaux Chartrons. Pour cela, vous pouvez vous retrouver avec un complément pouvant dépasser les 120 €/mois. Notez que le refus peut être entraîné par la présence d'une cuisine Schmidt et d'un parquet massif après les travaux de rénovation.

Tableau comparatif des éléments justifiant un complément de loyer

Sources : Commission Départementale de Conciliation (CDC), Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015

Actions concrètes pour louer légalement et sans stress à Bordeaux

Notez que la mise en location d'un logement à Bordeaux ne se résume pas à réaliser des travaux de rénovation sur le logement. Il est plus avisé de retenir quelques conseils pour continuer à louer légalement grâce à l'application d'un bon loyer.

Chaque année, les montants sont actualisés par arrêté préfectoral. Il est essentiel de télécharger le document avant de vous lancer sur le marché locatif. Il est aussi important de consulter les annexes techniques pouvant être liés à l'investissement. Sinon, il ne faut pas ignorer la mise à jour des annonces de location tout comme les contrats qui vont en découler.

Dans tous les cas, il est important d'adapter votre contrat de bail en fonction des règles en vigueur. Ainsi, le document doit mentionner le loyer de référence et le loyer majoré. A cela s'ajoute le complément tout comme des justificatifs clairs. De plus, vous devez faire valider le contrat de bail par un expert ou une agence de gestion locative. En effet, un gestionnaire locatif professionnel va prendre le temps de relire le bail que vous allez proposer à votre futur locataire. Ainsi, il n'y a aucun risque que vous fassiez des erreurs.

Pourquoi confier la gestion locative à un pro à Bordeaux ?

Vous avez du mal à déterminer le loyer idéal pour la mise en location de votre logement à Bordeaux ? Notez que vous pouvez toujours vous tourner vers une agence de gestion locative pour vous accompagner sur le marché.

Ce que vous gagnez en sérénité et en conformité légale

En tant que propriétaire, déléguer la gestion à un professionnel vous permet de respecter toutes les règles juridiques. Un bon prestataire n'aura aucun mal à sécuriser votre loyer tout en vous évitant les litiges avec votre locataire. Vous avez aussi l'opportunité de louer plus vite grâce à la rédaction d'une annonce bien construite.

Les erreurs les plus fréquentes évitées grâce à un gestionnaire

Pour aller plus loin, l'accompagnement d'une agence de gestion locative permet d'éviter un mauvais calcul du loyer. Vous ne risquez pas non plus de rédiger un bail incomplet ou de proposer un complément mal justifié. L'intervention d'un bon prestataire est aussi efficace si vous voulez vous protéger d'une mauvaise rédaction des charges. Enfin, vous ne risquerez pas d'oublier la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique sur le logement.

Le marché de la gestion locative à Bordeaux en 2025 :

Source : ADIL 33, Préfecture de Bordeaux

Évolution de l'encadrement des loyers en France : ce que réserve l’avenir

Notez bien que l'encadrement des loyers a connu d'importants changements en France. Notez certains points liés à cela avant d'investir dans l'immobilier locatif à Bordeaux.

Les villes qui rejoignent le dispositif en 2025-2026

En plus de Bordeaux, d'autres villes sont intégrées ou sur liste d’attente sur l'encadrement des loyers. Certes, le dispositif a été adopté à Montpellier depuis le mois de janvier 2025. Toutefois, l'encadrement est en discussion dans la ville de Grenoble. Sinon, les villes de Nantes, Rennes et Marseille sont encore sous surveillance sur ce plan.

Notez que le projet de loi logement 2025-2026 vise à renforcer les contrôles auprès des préfectures. Le dispositif va aussi centraliser les signalements à travers un portail unique tout en automatisant la mise en conformité par des plateformes d'annonces.

Pourquoi Bordeaux est sous surveillance renforcée ?

Avec une hausse de +22 % des loyers depuis 2019 (source : Meilleurs Agents), Bordeaux est l'une des villes les plus suivies par l’État. Elle fait partie des“villes tests”, avec une forte pression locative et un risque élevé de dérives.

Tableau des villes avec encadrement actif en 2025

Sources : Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires (Logement), Décrets et arrêtés individuels par ville sur Légifrance

Mieux louer à Bordeaux, c’est possible grâce à l'encadrement des loyers

L’encadrement des loyers à Bordeaux ne doit pas être vu comme un obstacle, mais comme un cadre sécurisant pour tous. Bien appliqué, il protège vos intérêts en tant que propriétaire, évite les conflits et valorise votre bien dans un marché réglementé. Raison pour laquelle vous devez prendre votre temps pour vous informer sur les points essentiels concernant l'encadrement.

Vous ne voulez pas vous tromper ? Faites appel à un gestionnaire local expérimenté comme NousGérons pour vous accompagner dans chaque étape. Le professionnel saura vous proposer diverses prestations comme l'estimation du loyer jusqu’à la signature conforme du bail. Dans tous les cas, il n'y a aucun risque que vous adoptez un loyer trop cher ou trop bas pour votre bien immobilier.

Réponses aux questions sur l'encadrement des loyers Bordeaux

Comment savoir si mon logement à Bordeaux est concerné par l'encadrement des loyers ?

Vérifiez si votre bien est situé dans la zone tendue intra-rocade définie par arrêté préfectoral. Cela concerne la majorité des quartiers de Bordeaux.

Quel est le prix du loyer maximum autorisé à Bordeaux ?

Il dépend de la surface, du type de bien (meublé ou non), de la localisation, et de l’année de construction. Utilisez un simulateur officiel ou consultez l’arrêté préfectoral 2025.

Puis-je ajouter un complément de loyer à Bordeaux ?

Oui, uniquement si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles, non incluses dans le loyer de référence. Ce complément doit être justifié dans le bail.

Que risque un propriétaire qui dépasse le plafond à Bordeaux ?

Une amende jusqu’à 5 000 €, une obligation de remboursement, voire une action judiciaire si le locataire saisit la justice.

Comment télécharger le loyer de référence à Bordeaux ?

Rendez-vous sur le site de la Préfecture de la Gironde ou celui de l’ADIL 33 pour obtenir les PDF officiels 2025.