Honoraires gestion locative loi Alur : économisez maintenant

Les honoraires gestion locative la loi Alur font partie des sujets les plus scrutés par les bailleurs depuis l’entrée en vigueur de ce cadre législatif. Pourquoi ? Parce qu’ils définissent précisément ce qu’une agence peut facturer à un locataire ou à un propriétaire. Cela vous évitera de vous retrouver avec des abus et des zones grises sur le plan juridique. En 2025, alors que la location immobilière connaît une évolution constante.

Cela concerne la hausse des loyers dans certains secteurs tendus et la digitalisation de la gestion locative. Il ne faut pas non plus ignorer la fiscalité repensée au fil des années. Il est alors recommandé de retenir les détails sur les émoluments autorisés et les plafonds à respecter. Vous devez aussi prendre en compte les services couverts qui sont essentiels pour optimiser la rentabilité locative de votre projet. Sinon, il faut insister sur la parfaite conformité avec la réglementation en vigueur qui est aussi indiquée par la loi.

Loi Alur et honoraires de gestion locative

La loi Alur, ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, promulguée en mars 2014, a profondément transformé les pratiques de la gestion locative en France. Son objectif ? Mieux encadrer les relations bailleur-locataire, rétablir un certain équilibre entre les parties, mais surtout réguler les frais facturés dans le cadre d’une mise en location. Depuis son application, les prestataires immobiliers doivent se conformer à une réglementation stricte. Cela est notamment le cas pour la répartition et le plafonnement des émoluments de location.

Quels honoraires sont encadrés par la loi Alur ?

La loi distingue clairement deux types d’émoluments dans la location immobilière :

Les émoluments liés à la mise en location (concernés par l'encadrement)

Ces frais sont partagés entre le propriétaire et le locataire, mais les montants facturés au locataire sont strictement plafonnés. Ici, plusieurs interventions sont prises en compte comme la visite du logement et la constitution du dossier de chaque locataire. A cela s'ajoute l'établissement d'une clause tout comme l'état des lieux d'entrée dans l'appartement.

Les émoluments de gestion courante (non concernés par l'encadrement Alur)

La gestion locative inclut différents services comme le suivi des loyers et des charges. Notez aussi la relance en cas de loyers impayés sans oublier le renouvellement du bail. La coordination des travaux et les entretiens du bâtiment sont aussi concernés par les émoluments de gestion locative non concernés par l'encadrement.

Ces interventions relèvent du contrat de gestion entre l’agence et le propriétaire. Leur montant est librement fixé, mais doit être clairement affiché et contractualisé. L'agence doit être en mesure de justifier chaque ligne de frais.

Tableau des émoluments plafonnés par secteur géographique (2025)

Source : Service-public.fr, Legifrance, Décret n° 2014-890 du 1er août 2014

Secteurs tendus vs non tendus : comment savoir ?

La notion de "zone tendue" désigne les agglomérations où la demande locative dépasse largement l'offre, justifiant un encadrement renforcé.

Voici un aperçu que vous pouvez prendre en compte 

Sources : Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, service-public.fr, INSEE, Ministère de la Transition écologique

Quelles prestations sont réellement incluses dans ces émoluments ?

En 2025, la transparence des agences est de plus en plus surveillée. Pourtant, de nombreux prestataires ne détaillent pas suffisamment les prestations incluses dans leurs honoraires. Cela entraîne souvent des incompréhensions et des surfacturations de la part de l'agence de gestion locative. Toutefois, il est important de noter les interventions obligatoires encadrées par le dispositif ALUR.

Cela concerne par exemple la visite du logement avec le locataire et la constitution du dossier (papiers, fiches de paie, garantie). Notez aussi l'établissement du bail conformément à la législation (mentions obligatoires, diagnostics). A cela s'ajoute l'Etat des lieux d'entrée avec un inventaire précis. Ces éléments doivent être décrits et chiffrés avec précision dans la grille tarifaire de l'agence.

Quelles sont les obligations pour les agences immobilières ?

Les prestataires ont des obligations strictes de transparence et de conformité depuis la mise en œuvre du dispositif Alur. Elles doivent afficher leurs tarifs TTC en vitrine et sur leur site internet (obligation depuis 2017). Votre agence doit aussi proposer une clause clair avec toutes les interventions incluses. A cela s'ajoute le respect des plafonds d'émoluments sous peine de sanctions.

Par ailleurs une agence qui facture des émoluments abusifs ou non autorisés s’expose à différentes sanctions. Notez par exemple des amendes administratives pouvant aller jusqu'à 15000 €. Il faut aussi souligner les possibles risques de poursuites par la DGCCRF. L'établissement peut aussi s'exposer à des recours de la part du locataire ou du propriétaire dans certaines situations.

Combien coûtent les émoluments de gestion locative ?

En 2025, les émoluments de gestion locative continuent de varier considérablement. Cela dépend du type d’agence, de la localisation du bien et des prestations incluses dans le contrat de gestion. Si la loi encadre certains frais à la mise en location, la gestion courante reste librement tarifée. Il est possible de vous retrouver avec des coûts importants si vous n'êtes pas bien informé.

Montants moyens par type de prestation

Voici les moyennes nationales constatées pour les principaux postes de dépenses en gestion locative :

Sources : MeilleursAgents, Observatoire Clameur

Quelles sont les secteurs où les honoraires sont les plus élevés ?

Les grandes agglomérations et les secteurs tendus affichent des honoraires plus élevés. Cette différence s’explique par le coût de l'immobilier plus élevé qui influe sur les loyers de référence. Notez aussi la demande accrue qui rend la gestion plus chronographe sans oublier les prestations plus complètes demandées par les bailleurs.

Comparatif des émoluments de gestion locative par région (2025)

Sources : Clameur 2025, Données internes NousGérons

Que paie le propriétaire, que paie le locataire ?

La question de la répartition des émoluments de gestion locative entre le propriétaire (bailleur) et le locataire reste l’un des sujets les plus flous. Pourtant, la loi a clarifié les règles en instaurant un cadre strict, mais de nombreuses pratiques illégales subsistent, souvent dues à une mauvaise information ou à des contrats peu transparents. En outre, vous devez savoir que certaines opérations peuvent être facturées au locataire tout en respectant un plafond précis.

Détail des prestations et répartition des frais :

Sources : Décret n°2014-890, Guide de la DGCCRF, service-public.fr

Comment bien choisir son agence pour éviter les frais cachés ?

En matière de gestion locative, le choix de l’agence immobilière peut faire toute la différence entre une location sereine et une avalanche de frais inattendus. Alors que les offres se multiplient entre agences traditionnelles en centre-ville et plateformes digitales nouvelle génération. Il est essentiel pour un bailleur de comparer les modèles, les services, la transparence et les tarifs réels.

Comparatif des modèles d’agences (traditionnelles vs en ligne)

Prestataires traditionnels : l’ancrage local, à quel prix ?

Les prestataires classiques offrent une présence physique, des conseillers en face-à-face, et une certaine proximité géographique. Elles sont particulièrement prisées pour les biens situés dans des marchés tendus ou complexes. Cependant, ce modèle s’accompagne souvent de frais plus élevés de 7 à 9 % du loyer mensuel dans la majorité des cas. A cela s'ajoute une facturation des services annexes et une opacité sur les gestions réelles incluses.

Prestataires digitaux : des frais réduits et plus de visibilité

Les agences 100 % en ligne, comme NousGérons, bousculent le marché avec des forfaits tout compris, des outils de gestion accessibles 24/7 et zéro frais cachés. Vous profiterez alors de tarifs compétitifs et un suivi en temps réel des loyers. Vous pouvez aussi accéder à votre dossier en ligne à tout moment comme le mandat de gestion locative. Une agence en ligne assure même une réactivité accrue grâce à des process automatisés (relances d’impayés, renouvellements, préavis)

Quels sont les critères d’un bon mandat de gestion locative ?

Le contrat de gestion locative est le document contractuel qui lie l’agence et le propriétaire. C’est lui qui fixe les droits, devoirs et surtout les frais. Il faut alors prêter attention à la durée du mandat avant de le signer. Vous pouvez insister sur le renouvellement automatique et le préavis. Insistez aussi sur les modalités de résiliation qui peut être simple ou contraignante. 

En outre, vous devez insister sur les frais annexes et les opérations incluses y compris celles qui sont optionnelles. Sinon, il ne faut pas ignorer la transparence concernant les éventuelles commissions comme les travaux et l'assurance loyers impayés.

Peut-on optimiser ses émoluments en tant que bailleur ?

Oui, et c’est même un levier majeur de performance locative en 2025. Trop de propriétaires ignorent encore que les frais de gestion locative peuvent non seulement être réduits, mais aussi déduits fiscalement. Grâce à une bonne stratégie de délégation et à une sélection rigoureuse de son agence, un bailleur peut économiser plusieurs centaines d’euros par an… sans compromettre la qualité du service.

Déductions fiscales possibles : les frais de gestion sont-ils déductibles ?

Les frais de gestion sont en principe déductibles à conditions de choisir le régime réel d'imposition. Cette option est obligatoire si vous percevez 15 000 € de revenus par an pendant la période de location. Vous devez aussi justifier les frais liés à l'investissement comme les suivants :

Frais déductibles typiques :

Sources : bofip.impots.gouv.fr, Guide officiel des revenus fonciers 2025, impots.gouv.fr

Cas particuliers : logements en secteur tendu, meublés…

Certains types de biens ou contextes de location nécessitent une attention particulière en matière de gestion locative et de calcul des honoraires. En 2025, les bailleurs doivent être particulièrement vigilants sur les spécificités juridiques et fiscales. Cela est particulièrement le cas si vous optez pour une location meublée ou une gestion en copropriété qui peut générer des frais croisés ou doublons. Notez aussi le choix d'une location dans un secteur tendu soumise à des obligations renforcées.

Régime spécifique pour les meublés : des honoraires différents

Contrairement à la location vide, la location meublée peut relever du bail meublé classique (résidence principale). Cela est aussi valable pour la clause mobilité (étudiant, mutation, stage) et commercial ou saisonnier.

Sources : Loi ALUR, Loi ÉLAN, Article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, DGCCRF

Copropriété : ce que le gestionnaire peut facturer

Lorsque le logement mis en location fait partie d’une copropriété, une autre couche de gestion entre en jeu, celle du syndic. Cela peut entraîner une confusion sur les frais dus au syndic proprement dit et les émoluments dus à l'agence de gestion locative.

Secteurs tendus : obligations renforcées

La gestion locative dans un secteur tendu implique plusieurs obligations supplémentaires. Cela implique par exemple un encadrement des loyers avec des montants de références à respecter sauf pour des exceptions motivées. Notez en plus la justification obligatoire des compléments de loyer.

Reprenez le contrôle de vos honoraires de gestion locative

À l’ère de la digitalisation de la location et d’un cadre législatif de plus en plus exigeant. Les honoraires de gestion locative encadrés par la loi ne sont plus un mystère. Ils peuvent devenir un levier d'optimisation à part entière pour chaque propriétaire bailleur. Toutefois, la législation encadre uniquement certains frais côté locataire. Notez aussi que la gestion courante reste librement tarifée tout en étant transparente et contractualisée.

N'oubliez pas que les émoluments vont varier selon le type d'agence, le secteur et le modèle choisi. En tant que propriétaire, vous pouvez déduire vos frais de gestion, optimiser votre rentabilité et gagner en tranquillité. Enfin, des solutions existent pour simplifier votre quotidien tout en réduisant vos charges. Vous pouvez par exemple passer par une agence en ligne pour profiter de services de qualité.

Emoluments gestion locative loi Alur : vos questions fréquentes

Qui fixe les émoluments de gestion locative selon la loi ?

Les émoluments de gestion locative sont fixés librement par les prestataires immobiliers, sauf pour certaines prestations liées à la mise en location (visite, état des lieux,...), qui sont encadrées par la loi.

Les émoluments pour l'état des lieux sont-ils plafonnés ?

Oui. Depuis la loi Alur, les émoluments facturés au locataire pour l’état des lieux d’entrée sont strictement plafonnés à 3 €/m² de surface habitable, quel que soit le secteur.

Puis-je déduire les émoluments de gestion locative de mes impôts ?

Oui, si vous déclarez vos revenus locatifs sous le régime réel d’imposition. Dans ce cas, les frais de gestion locative, émoluments d’agence, cotisations GLI et même certains frais administratifs sont déductibles intégralement de vos revenus fonciers. Avec le régime micro-foncier, en revanche, la déduction est forfaitaire (30 % des loyers perçus), sans possibilité de détailler les frais.