Honoraires de gestion locative Loi Alur : le guide du propriétaire (2026)

• Depuis la loi Alur de 2014, les honoraires de mise en location sont plafonnés côté locataire. Cela varie entre 8,07 € et 12,10 € TTC/m² en 2026 selon la zone géographique, plus 3,03 €/m² pour l'état des lieux. La gestion courante, elle, reste libre et aucune limite légale ne s'applique. En France, les agences pratiquent en moyenne entre 5 % et 9 % du loyer mensuel. Ces frais sont intégralement à la charge du propriétaire bailleur et déductibles fiscalement.

Les honoraires de gestion locative avec la loi Alur constituent un sujet essentiel pour les propriétaires qui souhaitent confier leur bien à un professionnel. Depuis l’entrée en vigueur de ce dispositif, les règles encadrant la gestion locative et la répartition de certains frais ont renforcé la transparence du marché. En 2026, cette question demeure d’autant plus importante que près de 36 % des propriétaires bailleurs français délèguent la gestion de leur logement à une agence spécialisée. Ajouter à cela, plus de 7 millions de logements sont proposés à la location en France. 

Face à la diversité des offres disponibles, il est parfois difficile de comprendre ce que couvrent réellement les honoraires. Quelles prestations sont incluses et comment comparer efficacement les différentes solutions du marché ? Entre obligations légales, gestion quotidienne des locataires et suivi administratif. Les propriétaires doivent trouver le bon équilibre entre coût et qualité de service. Dans ce contexte, certaines agences spécialisées, comme NousGérons, se distinguent par des formules adaptées aux attentes des bailleurs.

Loi Alur : qui paie les frais d'agence en 2026 ?

• La loi Alur (2014) distingue deux grandes catégories d'honoraires. Les frais de mise en location sont plafonnés pour le locataire et partagés avec le propriétaire. Les frais de gestion courante ne sont soumis à aucune limite et restent à la charge exclusive du bailleur. En 2026, les plafonds applicables au locataire varient de 8,07 € à 12,10 € TTC par m² de surface habitable selon la zone géographique.

Adoptée en mars 2014, la loi Alur a profondément reconfiguré les rapports financiers entre bailleurs, locataires et agences immobilières. Son article 1ᵉʳ a instauré un principe simple mais révolutionnaire. Le locataire ne peut pas supporter l'intégralité des frais d'agence. Finie l'époque où un professionnel de l'immobilier pouvait facturer 2 ou 3 mois de gain au seul locataire.

Les 4 prestations partagées entre bailleur et locataire

La loi et son décret d'application limitent le partage des honoraires à quatre prestations précisément définies. En dehors de ces quatre postes, toute facturation au locataire est illégale et passible de sanctions par la DGCCRF :

• La visite du logement : organisation et réalisation des visites, présentation du bien aux candidats locataires.
• La constitution du dossier : vérification des pièces justificatives (revenus, identité, garant), étude de la solvabilité.
• La rédaction du bail : rédaction et impression du contrat de location, en conformité avec la loi.
• L'état des lieux d'entrée : réalisation contradictoire de l'état des lieux au moment de la remise des clés.

👉️ Toutes les autres prestations de gestion (encaissement des loyers, quittancement, gestion des sinistres...) relèvent de la gestion courante. Ils sont alors à la charge exclusive du propriétaire bailleur.

Les nouveaux plafonds 2026 par mètre carré

Les montants suivants sont en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026, après indexation sur l'IRL :

Source : Décret nᵒ 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014, mis à jour selon l'IRL du 3ᵉ trimestre 2025 publié par l'INSEE

👀 Comment déterminer votre zone ? La classification en zones très tendues, tendues ou non tendues repose sur la tension du marché locatif local. Paris et sa petite couronne, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille ou Toulouse figurent généralement en zones très tendues ou tendues.

La règle de la répartition équitable

D'après la loi Alur, le montant payé par le locataire ne peut jamais excéder celui payé par le propriétaire. Autrement dit, la répartition est plafonnée à 50/50 côté locataire. Ce mécanisme crée deux scénarios possibles selon le tarif pratiqué par l'agence immobilière :

Exemple concret : studio de 25 m² à Paris (Zone très tendue) :

• Plafond locataire pour visite + dossier + bail : 25 × 12,10 € = 302,50 €
• Plafond locataire pour l'état des lieux d'entrée : 25 × 3,03 € = 75,75 €

Scénario 1 : l'agence facture 500 € au total pour la mise en location : → Le locataire paie 250 € (50 % de 500 €, inférieur au plafond) → Le propriétaire paie 250 €

Scénario 2 : l'agence facture 700 € au total : → Le locataire paie le plafond de 302,50 € → Le propriétaire paie le reste : 397,50 €

Ce cadre protège le locataire mais impose une vigilance accrue au propriétaire. Ce dernier doit s'assurer que son agence respecte scrupuleusement ces règles. Cela permet d'éviter que les frais répercutés illégalement soient mis à sa charge a posteriori.

La gestion courante est-elle plafonnée par la loi Alur ?

• La loi Alur ne plafonne pas les honoraires de gestion courante. Ce sont des frais mensuels facturés par l'agence pour assurer le suivi opérationnel de votre bien (encaissement des loyers, quittancement, gestion des sinistres, interface locataire). Ils sont librement fixés par le professionnel et restent à la charge exclusive du propriétaire. En France, la fourchette habituelle du marché se situe entre 5 % et 9 % TTC du gain mensuel charges comprises.

Certains investisseurs se demandent si la loi Alur plafonne la gestion courante ? Les points suivants vous donneront plus de précisions sur ce sujet.

La liberté tarifaire des agences immobilières

C'est ici que réside la véritable subtilité de la loi Alur et, souvent, la source des déconvenues pour les investisseurs mal informés. Si le texte encadre avec précision les frais de mise en location. Il n'impose aucun plafond sur les honoraires de gestion courante mensuelle. Les points suivants vous donneront plus de précisions :

• La mise en location (visite, dossier, bail, état des lieux d'entrée) est un acte ponctuel, facturé une seule fois à chaque nouveau locataire.
• La gestion locative courante est un service récurrent, facturé chaque mois tant que le bien est loué. Elle couvre l'encaissement des loyers et leur reversement au propriétaire. Notez aussi l'émission des quittances, la gestion des demandes d'entretien et le suivi des sinistres. Sinon, il faut souligner les relations avec le syndic de copropriété et la révision du loyer selon l'IRL. Dans tous les cas, n'hésitez pas à consulter les termes dans votre mandat de gestion signé.

Quels sont les frais de gestion habituels en France ?

Le marché de la gestion locative présente une grande disparité de prix. Voici une cartographie réaliste des prix pratiqués en 2026 :

Sources : Observatoire des frais de gestion locative, données consolidées 2025-2026, NousGérons

Au-delà du taux affiché, certaines agences pratiquent des surfacturations. Cela concerne particulièrement les prestations qui devraient être incluses dans le mandat de gestion comme les suivantes :

• Frais de relance impayés
• Honoraires de gestion de travaux
• Frais d'avenant au bail
• Facturation de la révision annuelle du loyer

✋️ Avant de signer un mandat, exigez systématiquement un récapitulatif exhaustif de toutes les lignes de facturation possibles. Par ailleurs, l'assurance loyers impayés (GLI) n'est pas un honoraire de gestion au sens strict. C'est une prime d'assurance distincte, généralement de l'ordre de 2 % à 3,5 % du gain annuel. Elle est optionnelle mais souvent recommandée pour sécuriser les revenus locatifs.

Comment déduire vos honoraires de gestion de vos impôts ?

• Les honoraires de gestion locative versés à une agence sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers au statut réel. Cette déductibilité fiscale réduit significativement le coût net de la gestion pour le propriétaire bailleur. Sur une tranche d'imposition à 30 %, chaque euro de frais de gestion ne vous coûte en réalité que 0,70 €. Au statut micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles.

Vous cherchez à déduire les honoraires de gestion dans votre imposition ? Les choses peuvent être plus faciles avec le statut réel (et statut LMNP). C'est l'un des leviers les plus puissants de l'investissement locatif en France. Tous les honoraires de gestion versés à votre agence sont des charges déductibles, à condition d'opter pour le bon statut fiscal.

Au régime réel (location nue)

Les honoraires de mise en location, les frais de gestion courante, la prime de GLI et les frais de procédure éventuels. Tout vient en déduction de vos revenus fonciers, réduisant d'autant votre base imposable. Si vous êtes dans la tranche à 41 %, l'État vous rembourse en quelque sorte 41 centimes pour chaque euro de frais de gestion.

Au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut réel simplifié LMNP offre la possibilité d'amortir le bien immobilier et les meubles. Les honoraires de gestion locative s'ajoutent aux charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, amortissements). Cela permet souvent d'atteindre un résultat fiscal nul ou déficitaire, reportable sur les exercices suivants.

Micro-foncier vs Régime réel

Le statut micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts. C'est simple, mais potentiellement désavantageux si vos charges réelles dépassent 30 % de vos revenus locatifs. Cela est souvent le cas lorsqu'on intègre les honoraires de gestion, les travaux, la taxe foncière et les intérêts d'emprunt.

👉️ Conseil d'expert NousGérons : faites réaliser une simulation fiscale comparative avant chaque décision. En moyenne, les clients investisseurs constatent que les frais de gestion représentent un coût net après impôt de 3 % à 5 % du gain annuel. Cela reste un niveau très raisonnable au regard de la tranquillité d'esprit apportée et de la sécurisation de leur investissement immobilier.

Maîtrisez vos frais, maximisez votre investissement

La loi Alur a apporté une clarté bienvenue dans le secteur de la gestion locative, mais elle n'a pas tout réglé. Si les frais de mise en location sont désormais encadrés et les plafonds 2026 bien définis. Les honoraires de gestion courante restent un terrain où la vigilance du propriétaire bailleur est indispensable.

Comprendre ces mécanismes, c'est vous donner le pouvoir de choisir votre agence immobilière en connaissance de cause. Vous pourrez aussi négocier votre mandat de gestion avec les bons arguments. Vous allez aussi optimiser la fiscalité de votre investissement locatif grâce à la déductibilité des charges.

Chez NousGérons, la transparence est la condition sine qua non d'une relation durable entre un propriétaire et son gestionnaire. C'est pourquoi l'agence publie ses prix et détaille chaque prestation. L'équipe vous accompagne bien au-delà de la simple gestion administrative.

FAQ : vos questions sur les honoraires de gestion locative loi Alur

L'état des lieux de sortie est-il facturable au locataire ?

Non. Seul l'état des lieux d'entrée peut faire l'objet d'un partage entre le locataire et le propriétaire. Il faut pour cela respecter la limite de 3,03 €/m² pour la part locataire. L'état des lieux de sortie, en revanche, reste à la charge exclusive du bailleur. Exception unique si l'état des lieux de sortie est réalisé par un huissier de justice à la demande du locataire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Dans ce cas, les frais peuvent alors être partagés selon un tarif réglementé.

Est-il possible de négocier les frais de gestion locative ?

Oui, pour la gestion courante. Les honoraires de gestion mensuelle ne sont soumis à aucun plafond légal. Ils sont librement fixés par le professionnel de l'immobilier et peuvent donc faire l'objet d'une négociation. Cela est notamment valable si vous êtes multipropriétaire et que vous confiez plusieurs biens à la même agence.

Le renouvellement de bail génère-t-il des frais ?

En principe, non. Le renouvellement d'un bail en cours ne donne lieu à aucun frais supplémentaire ni pour le locataire ni pour le propriétaire. Des honoraires peuvent toutefois être facturés. Cela concerne uniquement les modifications substantielles du contrat de location qui nécessitent la rédaction d'un avenant. Dans ce cas, les frais restent à la charge exclusive du propriétaire et ne peuvent pas être répercutés sur le locataire.

Quelles sont les sanctions si une agence dépasse les plafonds Alur ?

Une agence qui facture des honoraires au-delà des plafonds légaux s'expose à des sanctions de la DGCCRF. Le locataire lésé peut exiger le remboursement des sommes indûment perçues, voire saisir le tribunal judiciaire. Pour le propriétaire, choisir une agence non conforme, c'est prendre le risque de voir le bail contesté