Encadrement des loyers Montpellier : comment éviter les erreurs ?

L’encadrement des loyers Montpellier, instauré début 2025, a déjà impacté près de 12 000 logements, avec une baisse moyenne de 8 % par rapport aux pratiques antérieures constatées. Face à cette évolution, les questions se multiplient sur le marché. Comment savoir si un logement est concerné ? Comment identifier le montant plafond exact ? Et que faire si ce seuil est dépassé ? Que vous soyez bailleur ou locataire, naviguer entre réglementations locales et montants légaux exige une compréhension précise pour éviter les sanctions et sécuriser chaque signature.

L’objectif ici est de vous apporter une clarté indispensable. Quelques repères chiffrés de 2025, des exemples adaptés à la situation montpelliéraine, ainsi que des conseils opérationnels pour respecter la législation. Vous pourrez aussi optimiser la rentabilité locative de votre projet de location. Ainsi, il est important de bine vous informer sur l'encadrement des loyers dans la ville avant de commencer le placement. Le principal objectif est de remettre à plat ce qui peut paraître complexe, pour vous permettre d’agir en toute connaissance de cause et sérénité.

Comprendre l’encadrement des loyers à Montpellier

Il est important de vous informer sur ce que dit la loi avant d'investir à Montpellier. Cela permet de vous informer sur l'encadrement des loyers dans la ville et d'investir sereinement.

Montpellier est-elle concernée par le plafonnement des loyers ?

Oui. Montpellier, comme d’autres grandes villes, est située en zone tendue, un statut défini par décret qui désigne les zones où la demande de logements dépasse largement l’offre. Depuis le 1er juillet 2022, la ville est officiellement concernée par l’encadrement des loyers, en vertu de la loi ELAN de 2018.

Ce dispositif s’applique uniquement à certaines communes de la métropole et vise à limiter les hausses excessives de loyers, notamment dans les quartiers où la tension immobilière est forte.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Une zone tendue est une zone géographique où la pression locative est telle que les loyers qui augmentent rapidement. Cela concerne les villes dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Lille. Toutefois, Montpellier fait partie des zones tendues depuis juin 2022. Un point que vous devez savoir avant la mise en location de votre logement.

Loi ELAN, décret local, arrêté préfectoral : qui décide de quoi ?

Le cadre juridique repose sur trois niveaux à commencer par la loi Elan. Le dispositif permet de mettre en location un logement dans une zone tendue tout en respectant l'encadrement des loyers. Il y a aussi l'arrêté annuel de la préfecture de Montpellier. Cette dernière fixe généralement les montants de référence à respecter pendant la mise en location de votre propriété.

Notez que le loyer à adopter peut dépendre du quartier où vous investissez tout comme le type de logement et la date de construction. Vous pouvez aussi consulter la CDC (commission départementale de conciliation) avant de la mise en location du bâtiment. Cette dernière intervient en principe en cas de litige entre le bailleur et son locataire surtout à propos du loyer.

Le tableau suivant résume zones concernées par l'encadrement des loyers sur Montpellier :

Source : Ministère du Logement, 2025

Ce tableau suivant vous résume en quelques lignes l'évolution des loyers dans la ville de Montpellier depuis 2022 :

Source : Meilleurs Agents, INSEE 2025

Comment calculer le loyer de référence à Montpellier ?

Comme tous les propriétaires à Montpellier, il est important de bien calculer le loyer de référence avant de mettre en location votre logement. Cela vous évitera de mauvaises surprises tout en profitant des revenus répondant à vos besoins et à vos attentes.

Loyer de référence, majoré, minoré : comment les distinguer ?

L’encadrement s’appuie sur trois niveaux de loyer :

Source : Arrêté préfectoral fixant les loyers de référence à Montpellier

Exemple : si le loyer de référence est13 €/m², le loyer majoré est 15,60 €/m² et le minoré 9,10 €/m².

Dépasser le loyer majoré est illégal, sauf cas de complément de loyer justifié. Il faut insister sur ce point avant de commencer votre placement dans la ville de Montpellier.

Où trouver le loyer de référence applicable à votre logement ?

Vous pouvez vérifier le loyer applicable selon l’adresse, la surface et la date de construction en ligne. Vous pouvez en effet passer par le site de la Préfecture de l'Hérault ou un simulateur de l'ADIL 34. D'autres plateformes sont aussi disponibles pour consulter le loyer de référence en ligne avant d'investir. 

Travaux, localisation, caractéristiques : peut-on justifier un complément de loyer ?

Il est possible de justifier le complément de loyer en prenant note de quelques conditions spécifiques. Celles-ci doivent être justifiées par écrit dans le contrat de bail. Le complément de loyer peut être justifié par le choix d'un logement avec une vue panoramique sur la mer ou un monument. Notez aussi la présence d'une terrasse de plus de 15 m² sur le logement que vous voulez mettre en location. D'autres caractéristiques sont à prendre en compte comme la présence d'équipements exceptionnels comme une domotique complète.

Toutefois, d'autres caractéristiques ne sont pas prises en compte par le complément de loyer. Cela est par exemple le cas de la mise en location d'un logement meublé et la proximité aux transports. Notez aussi la climatisation tout comme la connexion internet dans le bâtiment. Ajouter à cela, un quartier calme ne peut pas être considéré comme étant du complément de loyer. Cela est aussi valable pour la location d'un bon état général du logement tout comme la présence d'un balcon classique.

Rédiger un contrat de location conforme à l’encadrement des loyers

Il faut faire attention à la rédaction du contrat de bail pour éviter les mauvaises surprises. En effet, vous devez insister sur l'encadrement des loyers pour cette étape.

Les mentions obligatoires à intégrer dans le bail

Un contrat de bail conforme à la loi doit mentionner certaines clauses à commencer par le loyer de référence applicable. A cela s'ajoute le loyer de référence majoré et le montant que vous voulez fixer en tant que propriétaire bailleur. Le document doit aussi afficher clairement le complément éventuel justifié pour être valide.

Cas particulier d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite

Un réajustement du loyer est à prévoir pendant le renouvellement du contrat  de bail. Il faut pour cela respecter certains plafonds si vous comptez augmenter le loyer. Par ailleurs, il faut faire attention à ne pas sous-évaluer le nouveau loyer par rapport à l'évolution du marché. Notez aussi les différents travaux de rénovation qui justifieront la réévaluation de votre contrat de location. Il faut vous attendre à présenter des justificatifs tout en respectant les conditions qui vous seront imposées.

Que faire en cas de litige ou dépassement illégal du loyer ?

Il faut faire attention au moindre signe pour déterminer un litige lié à l'encadrement des loyers à Montpellier. Il faut intervenir dans un meilleur délai dans le but de résoudre le problème.

Étapes de la contestation pour les locataires

Chaque locataire est tout à fait libre de contester un contrat de location avec un dépassement illégal du loyer. Pour cela, il faut commencer par envoyer une lettre recommandée auprès du bailleur dans le but de demander une baisse du loyer. Le locataire peut aussi saisir la CDC pour réaliser une conciliation si la situation n'est pas réglé. En dernière option, il y a le recours auprès d'un juge du tribunal judiciaire qui va trancher sur le sujet.

Propriétaires : comment se défendre face à une action en justice ?

Vous pouvez toujours défendre votre location en cas de conflit avec le locataire. En tant que propriétaire, vous devez être apte à fournir les preuves de la justification du loyer. Il faut aussi préparer un dossier complet avec des informations exactes comme des photos ou des factures. Par ailleurs, vous avez l'opportunité d'anticiper la médiation au niveau de la CDC. L'objectif est de vous éviter un jugement lié à l'encadrement des loyers à Montpellier. Notez que la CDC est capable de résoudre de nombreux litiges à l'amiable chaque année.

Encadrement des loyers à Montpellier : impact réel sur le marché locatif

Un encadrement des loyers à Montpellier impact directement sur le marché locatif dans la ville. Vous devez retenir ce point avant de commencer votre placement.

Baisse des loyers ou réduction de l’offre : que montre le terrain ?

Il est tout à fait possible de vous retrouver avec une baisse du loyer de votre logement en cas de non-respect de l'encadrement. C'est-à-dire que vous risquez de vous retrouver avec un mauvais rendement locatif pendant la période de location. Toutefois, il faut faire attention à ne pas dépasser le plafond si vous ne voulez pas vous retrouver avec de mauvaises surprises. Par ailleurs, vous pouvez toujours demander l'accompagnement d'une agence de gestion locative pour mieux déterminer le loyer à adopter sur votre logement.

Montpellier vs autres grandes villes encadrées : que peut-on apprendre ?

Le tableau suivant peut résumer les loyers dans Montpellier et les autres grandes villes de France :

Sources : Meilleurs Agents, Observatoire Clameur (2025), INSEE

Stratégies pour les bailleurs : optimiser son investissement malgré l’encadrement

Vous pouvez en premier lieu valoriser votre bien immobilier sans dépasser le plafond de location. Pour cela, pensez à investir dans des améliorations valorisantes (rénovation énergétique, cuisine équipée haut de gamme…). Il est aussi possible de travailler la présentation du logement (home staging, photos pro) et d'ajouter un complément de loyer légalement justifiable.

Il ne faut pas ignorer la révision du loyer dans le cadre d'un renouvellement du contrat sans négliger l'indexation IRL. Notez que l'indice de référence et applicable sur les baux en cours. Assurez-vous aussi de ne pas dépasser le loyer majoré au moment d'ajuster votre loyer.

Localisation : quelles sont les zones les plus touchées à Montpellier ?

Quartiers sous surveillance :

Sources : ADIL de l’Hérault, Observatoire Local des Loyers de Montpellier Méditerranée Métropole (OLL-M3)

Quelle stratégie adopter selon la zone ?

Sources : service-public.fr, Préfecture de l’Hérault

Check-list propriétaire et locataire : êtes-vous conforme à l’encadrement ?

Quelques conditions sont à prendre en compte pour être conforme à l'encadrement de loyer surtout à Montpellier. Pour un propriétaire, il est important de vous assurer si le logement que vous voulez mettre en location se trouve en zone encadrée ou pas. Il faut ensuite calculer le loyer de référence tout en justifiant le complément dans le contrat de bail. Il ne faut pas oublier d'intégrer les mentions obligatoires tout en tenant compte de l'évolution annuelle de l'IRL pendant la période de location.

Pour un locataire, il faut vérifier le loyer demandé par le propriétaire et le montant de référence majoré. Vous êtes aussi libre d'exiger la mention du loyer de référence dans votre contrat de bail. Vous avez aussi le temps de vérifier les justificatifs du complément et comparer en même temps avec le loyer moyen local. Il ne faut ignorer la possibilité de contester le bail en cas de doute sur le loyer.

Encadrement des loyers à Montpellier, agissez en toute sérénité

L’encadrement des loyers à Montpellier n’est pas une contrainte, mais un cadre à connaître pour louer ou habiter sereinement. En tant que propriétaire, il est essentiel de bien calculer le loyer de référence, justifier tout complément de manière rigoureuse. Il faut aussi rédiger correctement un bail conforme à la loi. Du côté des locataires, savoir identifier un dépassement illégal permet de défendre ses droits efficacement.

Face à une réglementation dense et évolutive, mieux vaut prévenir que guérir. Un bail mal rédigé ou un loyer excessif peuvent entraîner litiges, sanctions ou perte de rendement. Pour sécuriser votre contrat de location, bénéficiez de notre audit gratuit ou téléchargez dès maintenant la check-list complète propriétaire/locataire. Chez NousGérons, nous vous aidons à gérer vos locations en toute légalité avec une meilleure rentabilité.

Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers Montpellier

Comment savoir si mon loyer dépasse le plafond autorisé à Montpellier ?

Consultez le simulateur sur le site de l’ADIL 34 ou la préfecture, et comparez avec le loyer de référence majoré.

Puis-je augmenter le loyer d’un locataire existant malgré l’encadrement ?

Uniquement via l’IRL ou en cas de travaux significatifs justifiés.

Quels logements sont exemptés de l’encadrement des loyers à Montpellier ?

Logements neufs < 5 ans, conventions ANAH, logements sociaux, résidences étudiantes, etc.

Comment appliquer un complément de loyer ?

Il doit être mentionné et justifié dans le contrat (vue, équipement rare...).

Que faire si mon propriétaire refuse de baisser un loyer illégal ?

Contacter la CDC, puis saisir le tribunal si besoin.