Rendement locatif par ville : les villes les plus rentables en France

Le rendement locatif par ville est devenu l’un des indicateurs clés pour réussir un investissement immobilier en 2025. Dans un marché en pleine mutation, où la rentabilité nationale tend à baisser. Le fait de bien choisir sa ville d’investissement devient votre atout stratégique numéro un. Toutefois, il faut faire attention vu que derrière les apparences séduisantes de certaines métropoles se cachent parfois de véritables pièges à rentabilité.

Pour vous aider, il est possible de consulter un classement exclusif des villes les plus rentables en France. Il est important que vous disposez de données à jours avant de commencer votre investissement immobilier. L'objectif est que vous puissiez calculer sereinement la rentabilité de votre projet et profiter de revenus de votre activité locative. En tout cas, vous disposerez d'une carte stratégique et actualisée liée à votre placement immobilier.

Vous pouvez vous faire guider pour faciliter votre orientation pendant la réalisation de l'activité. Cela est par exemple le cas si vous vous confiez à NousGérons qui est une agence de gestion locative compétente et fiable. Cela vous évitera de mauvaises surprises tout en assurant votre rendement locatif selon la ville de votre choix. Autrement dit, votre agence ne se contentera pas de récupérer les loyers chaque mois. Votre prestataire peut parfaitement vous proposer de nombreux services comme la recherche d'un spécialiste pour réaliser un diagnostic de performance énergétique.

Pourquoi comparer les rentabilités locatives par ville ?

La comparaison des rentabilités locatives par ville est primordiale avant de commencer votre investissement immobilier en 2025. C'est important pour déterminer et améliorer le taux de rentabilité de votre projet à l'avenir.

Une rentabilité brute nationale en baisse : pourquoi la localisation est importante ?

Le contexte actuel impose aux investisseurs une rigueur géographique inédite. En 2025, le rendement locatif brut moyen en France s’établit à seulement 4,4 %, contre 5 % en 2021, selon l’INSEE. Cette baisse s’explique par une hausse des prix de l'immobilier plus rapide que celle des loyers, notamment dans les grandes agglomérations.

Ces chiffres montrent que la rentabilité se joue désormais à l’échelle locale, voire hyperlocale (quartiers, rues). Certaines villes moyennes tirent leur épingle du jeu, avec des rendements bruts de 8 à 10 %. Par contre, d'autres communes peinent à dépasser les 3 % malgré leur apparence attractive. Il faut alors insister sur la localisation du bien immobilier qui vous intéresse. L'objectif est de vous offrir un appartement ou une maison capable de répondre à vos besoins de location.

Le piège des villes “séduisantes” mais peu profitables

Des villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon continuent de faire rêver… mais côté rendement, elles déçoivent fortement.

Voici un comparatif clair entre prix/m² et loyers moyens dans quelques grandes villes françaises :

Source : MeilleursAgents

Ces villes restent intéressantes pour leur potentiel de valorisation patrimoniale, mais pas pour leur efficacité locative immédiate. Pour un placement à forte rentabilité, mieux vaut cibler d'autres territoires. Evitez toutefois de vous précipiter au risque de vous retrouver dans une commune qui ne vous convient pas.

Les villes avec les meilleures rentabilités locatives en France

Certaines villes sont plus rentables que d'autres sur le plan locatif en France. Pensez alors à bien vous informer avant de commencer votre placement immobilier dans le pays.

Les 10 villes les plus profitables cette année (loyer/m² vs prix/m²)

Voici le TOP 10 des villes françaises avec les meilleurs rendements locatifs bruts en 2025 :

Source : MeilleursAgents

Notez que ces villes affichent toutes des prix immobiliers accessibles même pour les investisseurs novices. Vous pouvez aussi profiter d'un marché locatif actif et une forte demande de location de la part des étudiants.

Villes où les rendements explosent

Certaines villes voient leur rendement locatif augmenter de façon significative en raison de la tension locative croissante et d’une stagnation des prix :

Sources : MeilleursAgents

Les faux amis : villes populaires, rentabilités faibles

Certaines grandes villes offrent peu de rendement brut, malgré une forte demande locative. Cela est par exemple le cas à Paris où le taux de cette rentabilité est de 3.55 % en moyenne contre 3.66 % à Lyon. En outre, il est possible d'atteindre un taux de 4.10 % à Toulouse contre 4.20 % à Marseille et 4.30 % à Nantes. Pour vous orienter, il est déconseillé d'investir dans une centre-ville trop chère si vous voulez profiter d'un meilleur rendement locatif.

Comment calculer précisément le rendement locatif d’un bien ?

Le calcul du rendement locatif d'un bien immobilier dépend souvent de la ville où vous souhaitez investir. 

Rendement brut, net, net-net : quelles différences, quel indicateur suivre ?

Notez que la formule à adopter dépend du calcul de rendement que vous souhaitez savoir. En effet, vous pouvez vous retrouver avec les trois options suivantes :

• Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100
• Rendement net = Rendement brut – charges + impôts
• Rendement net-net = Rendement net après fiscalité réelle

A Toulouse par exemple, vous pouvez obtenir un rendement brut de 4.2 % pour la mise en location d'un logement acheté à 200 000 €. Pour cela, il suffit d'adopter un loyer mensuel de 700 €.

Les quartiers les plus efficaces dans les villes à fort potentiel

Il ne suffit de choisir une ville pour profiter d'une meilleure rentabilité locative. Il ne faut pas non plus investir dans n'importe quel quartier pour profiter d'un meilleur taux de rendement pour votre activité de location.

Les secrets de la rentabilité intra-urbaine : les quartiers sous-cotés à fort rendement

Certaines poches urbaines offrent un excellent ratio prix/loyer pendant un investissement locatif. A Montplaisir (Saint-Etienne) par exemple, vous pouvez adopter un loyer mensuel de 10 €/m² pour un studio acheté à 900 €/m². Le tarif de location peut tourner autour de ce montant avec un investissement à Cleunay (Rennes) ou Fives (Lille). Vous pouvez parfaitement privilégier un logement à l'écart du centre-ville mais assez proche du métro.

Comment détecter un quartier en devenir grâce à des indicateurs clés ?

Quelques facteurs peuvent devenir des indicateurs clés pour un investissement immobilier dans un quartier à en devenir en France. Vous pouvez par exemple choisir un secteur avec des projets de transport en commun à venir. Vous avez aussi l'opportunité de vous informer sur les réhabilitations urbaines comme les friches rénovées. A souligner l'importance de la hausse des loyers qui doit être plus importante que pour les prix d'achat. Sinon, il ne faut pas ignorer la tension locative dans la ville de votre choix. En effet, vous pouvez prioriser un secteur où les demandes sont supérieures aux offres.

Faut-il viser le rendement locatif brut ou la plus-value ?

Il faut faire la différence entre le rendement locatif et la plus-value avant de commencer un investissement immobilier. Ces points peuvent être évoqués dans le cadre d'un projet de location en France.

Le dilemme rentabilité vs valorisation patrimoniale

Notez que tout dépend de la ville où vous envisagez de réaliser un investissement immobilier locatif. Vous pouvez par exemple choisir Montpellier où le rendement brut peut être limité à 4.1 %. Toutefois, les Notaires de France indiquent une augmentation des prix d'achat de 10,3 % en 2025. Il faut vous attendre à ce que la situation vous mette face à un important dilemme. En effet, une faible rendement immédiat peut vous offrir une plus-value de forte à long terme.

Combiner rendement et valorisation : mythe ou stratégie gagnante ?

La clé peut résider dans unestratégie hybride avec l'achat d'un bien immobilier dans une ville moyennement dynamique. Cela est par exemple le cas si vous décidez d'investir à Poitiers ou à Dijon. Vous avez aussi la possibilité de proposer une location meublée ou une colocation pour les étudiants.

Il est possible de monter en gamme ou miser sur la division du bien tout au long de votre investissement locatif. Vous pouvez par exemple obtenir un rendement de 5,2 ou 8,1 % en 18 mois seulement. Cela est parfaitement le cas si vous investissez dans une colocation d'un appartement T4 dans la ville de Brest.

Stratégies d’investissement pour booster le rendement selon la ville ciblée

Informez-vous sur les stratégies possibles pour assurer le rendement de votre projet locatif. Cela peut parfaitement changer selon la ville que vous ciblez.

Petite surface ou colocation : adapter son bien au marché local

Il est tout à fait possible d'obtenir un rendement de 3 à 5 % pour la mise en location d'un studio dans Paris ou à Lille. Cela taux peut varier entre 6 et 8 % pour un T3/T4 en colocation à Nantes. En outre, vous pouvez toujours investir dans un T2 meublé à Montpellier ou Dijon avec un rendement de 5 à 7 %.

Optimisation fiscale : quelles villes pour le LMNP ou le déficit foncier ?

Sources : service-public.fr, ANIL

Le plan d’action pour réussir son projet d’investissement locatif

Il faut avoir un bon plan d'action pour réussir un investissement locatif. L'objectif est d'assurer l'efficacité de votre projet immobilier que ce soit avec un appartement ou une maison. Ainsi, il est primordial de bien définir votre objectif immobilier comme l'amélioration du rendement ou pour profiter d'une plus-value immobilière. Il faut aussi étudier la tension locative dans la ville où vous comptez investir.

En outre, vous devez prendre le temps de comparer le prix d'achat par m² de la maison ou de l'appartement avec les tarifs des loyers dans la ville. Sinon, il est plus judicieux d'investir dans un quartier à en devenir pour commencer votre investissement locatif. N'oubliez pas d'étudier la fiscalité locale tout en simulant un rendement net pour votre activité. Enfin, vous ne devez pas oublier de vérifier la vacance locative dans la ville de votre choix.

Que retenir en dernier du rendement locatif par ville en France ?

En 2025, réussir un investissement locatif en France demande bien plus qu’un simple achat immobilier dans une ville attractive. Les rentabilités brutes varient fortement selon les villes, les quartiers et les prix au mètre carré. Notez en même temps les loyers moyens ou encore le taux de tension locative. À Marseille, Rennes, Paris, Lille, Saint-Étienne, Toulouse ou Montpellier, chaque marché locatif révèle un potentiel spécifique.

Cela implique une analyse des revenus locatifs et la rentabilité moyenne avant de commencer votre placement immobilier. Il ne faut pas non plus ignorer les prix immobiliers et la vie locale. Un investisseur immobilier avisé ne se contente pas d’un classement ou d’un calcul du rendement. Il est possible d'affiner votre projet locatif comme une location pour les étudiants. Notez que dans le domaine de l'immobilier, une location rentable ne dépend pas de la chance, mais d’une stratégie solide, ajustée à la réalité du terrain.

Questions fréquentes sur le rendement locatif par ville en 2025

Quelle ville offre le meilleur rendement locatif en France en 2025 ?

Saint-Étienne et Mulhouse, avec des rentabilités brutes supérieurs à 9 %, sont en tête en 2025.

Comment est calculé le rendement locatif brut et net ?

Brut = loyer annuel / prix d’achat. Net = brut – charges – fiscalité. Utilisez un simulateur.

Quelle est la différence entre rendement et rentabilité locative ?

Le rendement mesure les loyers perçus. La rentabilité inclut la revente, les travaux, les frais.

Faut-il investir à Paris ou en ville moyenne pour une meilleure rentabilité ?

Les villes moyennes sont bien plus efficaces. Paris est sûr mais faiblement rentable.

Le marché locatif est-il toujours porteur en 2025 ?

Oui, notamment dans les zones tendues. La demande locative a augmenté de +3,2 % (INSEE 2025).