Encadrement des loyers simulateur : utilisez un outil fiable

Pour un propriétaire, vous devez savoir l'importance de la maîtrise de l'encadrement des loyers simulateur avant de vous lancer sur le marché. C'est important pour fixer un montant conforme pour éviter toute sanction. Grâce à un simulateur d’encadrement des loyers. Il est aujourd’hui possible de vérifier en deux minutes si un loyer respecte le cadre légal. Ce simple outil peut vous éviter des erreurs coûteuses, des litiges juridiques… voire une amende pouvant atteindre 15 000 €.

Prenez le temps de vous informer sur l'usage d'un simulateur avant de commencer votre investissement locatif en France. Toutefois, il est plus judicieux de retenir les points essentiels sur l'encadrement des loyers avant de commencer une simulation. Vous pouvez par exemple insister sur son fonctionnement et les règles concernant cette disposition. L'objectif est de faciliter votre orientation pendant une simulation et assurer l'efficacité de la location de votre logement.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers en France ?

Avant de réaliser une simulation, il est essentiel de bien comprendre le dispositif d’encadrement des loyers. Le texte permet de déterminer les lois en vigueur, les zones concernées et les obligations légales. Un mauvais usage de l’outil, c’est le risque de s’appuyer sur des chiffres faux… et de passer à côté de vos droits.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est une réglementation légale, prévue notamment par la loi ALUR (2014) et la loi ELAN (2018). Il consiste à fixer un plafond de loyer à ne pas dépasser dans certaines villes, en fonction de la catégorie de logement, de sa localisation, de l'année de construction et de ses caractéristiques. En 2025, plus de 80 communes réparties sur les métropoles de Paris, Lille, Lyon, Montpellier et Bordeaux sont soumises à l'encadrement des loyers (source : Ministère de la Transition écologique, données préfectorales).

Zones concernées par l'encadrement des loyers (2025)

Sources : Ministère chargé de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, ANIL, Arrêtés préfectoraux locaux

Qui est concerné ? Types de logements, baux, situations…

L’encadrement des loyers ne s’applique pas à tous les cas de figure. Voici les principales situations concernées :

• Types de baux : baux d’habitation (vides ou meublés) en résidence principale
• Année de construction : logements construits avant 1946 et après (selon zones)
• Nature du bail : nouvelle location, renouvellement, reconduction tacite

Les logements neufs ou soumis à des conventions APL spécifiques peuvent être exclus de cette disposition. En tant que propriétaire, vous devez respecter les plafonds applicables sur votre logement pour éviter les sanctions. En outre, chaque locataire a le droit d'exiger un loyer conforme à la loi.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

En cas de dépassement injustifié du loyer de référence majoré, les sanctions sont sévères. Une amende allant jusqu'à 5 000 euros peut être appliquée pour un propriétaire bailleur particulier. Le montant peut atteindre les 15 000 euros pour le cas d'une personne morale comme une agence ou une SCI. D'après l'INSEE en 2025, plus de 35 % des loyers dépassent le plafond autorisé à Paris, souvent sans justification légale. Cela est aussi le cas pour 28 % des loyers à Lille contre 22 % sur Bordeaux.

Simulateur d’encadrement des loyers : comment l’utiliser correctement ?

Grâce à un outil fiable, vous pouvez connaître en quelques clics le loyer légal applicable sur un logement donné.

Les données à rassembler avant de simuler

Pour obtenir un résultat précis, chaque information que vous allez renseigner doit être exacte et précise. Vous devez alors fournir l'adresse exacte du logement avec le code postal. Il faut aussi déterminer si vous proposez une location meublée ou vide avant de noter la surface habitable en m². Votre outil peut aussi demander la date de construction de l'appartement tout comme le nombre de pièces principales disponibles. A cela s'ajoutent les équipements particuliers comme un balcon ou un ascenseur avant de préciser la date de signature du bail.

Étapes du calcul : comment ça marche ?

Un outil fiable permet de comparer votre logement aux loyers de référence définis par arrêté de la préfecture. Pour l'utiliser, il faut tenir compte de votre zone d'investissement et les informations suivantes :

• Loyer de référence qui représente la valeur médiane du logement.
• Loyer minoré qui concerne 70 % du loyer de référence
• Loyer majoré avec un taux de 120 % du loyer de référence

Interprétation des résultats

Voici un exemple pour un logement de 35 m² dans le 10ᵉ arrondissement de Paris, meublé :

Sources : OLAP, DRIHL, Arrêté préfectoral 2025 relatif à l’encadrement des loyers

Résultat : le loyer appliqué par le propriétaire est supérieur au plafond autorisé. Le locataire peut alors entamer un recours auprès du bailleur ou de la CDC selon la situation. Il peut aussi se tourner vers le tribunal compétent dans la ville si la situation ne se règle pas.

Proposez un loyer en fonction de la situation

Il est plus facile de proposer un loyer après une simulation adéquate. Toutefois, cela dépend aussi de la situation dans laquelle vous vous trouvez.

Déterminer le loyer pour une première location

Pour une première mise sur le marché, le calcul dépend principalement de la zone géographique. Il faut commencer par vérifier si le logement est situé dans une zone où l'encadrement des loyers est en vigueur. Si ce n'est pas le cas, vous êtes libre de fixer le prix, à condition qu'il reste « raisonnable » par rapport aux biens similaires. Il est important de noter toutes informations pertinentes comme l'adresse ou le type de bail.

Utilisez ensuite un outil en ligne fiable pour trouver le loyer de référence majoré applicable. C'est le loyer de référence de base plus 20 %. Vous n'avez plus qu'à multiplier le loyer de référence majoré au mètre carré par la surface de votre logement. Le loyer que vous demanderez ne pourra pas excéder ce montant.

Calculer le loyer en cas de relocation

Si vous remettez votre logement sur le marché, le prix que vous pouvez demander est encadré par des règles précises. La loi est stricte si la relocation a lieu moins de 18 mois après le départ du dernier occupant. Le tarif à appliquer ne doit pas dépasser celui du locataire précédent. La seule exception est une revalorisation annuelle basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette règle s'applique si aucun gros travaux n'a été réalisé.

Par contre, vous avez plus de flexibilité si le logement a été inoccupé pendant plus de 18 mois ou après d'importants travaux. Ici, vous pouvez vous baser sur le loyer de référence majoré déterminé par arrêté de la préfecture en fonction du quartier et des caractéristiques du logement. Vous pouvez même appliquer une majoration supplémentaire si le montant des travaux d'amélioration équivaut à une année de loyer.

Réévaluer le loyer lors d'un renouvellement de bail

Lorsqu'il s'agit de renouveler un bail, la révision du loyer est strictement encadrée. Notez avant tout que le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, en se basant sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. La formule à respecter est la suivante : Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel IRL / Ancien IRL)

Par ailleurs, le propriétaire peut demander une augmentation supérieure à l'IRL si le loyer actuel est manifestement plus bas que le loyer de référence majoré. Toutefois, l'augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le loyer de référence majoré et le loyer en cours. Pour toute réévaluation, vous devez prévenir votre locataire par lettre recommandée au moins six mois avant le jour de renouvellement du bail.

Loyer trop élevé : que faire en tant que locataire ou propriétaire ?

Vous constatez un dépassement ? Voici les recours adaptés à chaque situation.

Cas du locataire : vos recours (avec modèle de courrier)

Pour un locataire, il faut commencer par envoyer un courrier recommandé auprès du bailleur. Vous pouvez ensuite contacter la Commission Départementale de Conciliation (CDC) si le propriétaire ne réagit pas. Sinon, l'intervention du juge des contentieux locatifs reste la dernière option. Notez que vous disposez de 3 mois après la signature du bail pour contester un loyer abusif.

Cas du propriétaire : régulariser ou justifier un complément

Pour un propriétaire, vous êtes libre d'appliquer un complément de loyer si vous respectez quelques conditions. Vous devez vous assurer que le logement dispose des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le calcul du loyer. Les éléments cités doivent être mentionnées explicitement dans le bail.

Complément de loyer : dans quels cas est-il possible ?

Le complément de loyer est encadré, souvent mal compris que ce soit par le propriétaire ou le locataire. Notez que son application doit répondre à un cadre légal strict. Cela ne se limite pas à une mention obligatoire dans le bail. Il est important de présenter une justification par les caractéristiques exceptionnelles des points évoqués. Ainsi, ces caractères ne doivent pas se limiter à l'esthétique sur le logement. Il faut aussi insister sur l'interdiction de cumuler le complément avec les hausses de loyer injustifiées.

Cas réels sur l'application de l'encadrement de loyers

Sources : Rapports annuels des CDC, Jurisprudences consultables sur Légifrance, ADIL de Paris / Lille / Bordeaux

La préfecture de Paris indique qu'en 2025, plus de 55 % des compléments de loyer sont contestés en CDC.

Cas pratiques dans la ville de Paris, Lille et Bordeaux

Prenez le temps de vous informer sur l'encadrement des loyers dans les grandes villes de France avant d'utiliser un simulateur. En 2025, l'encadrement concerne l'ensemble des 20 arrondissements de Paris. A Lille, cela ne se limite pas à la commune proprement dite mais aussi à Lomme et Hellemmes.

Le taux de contestation auprès de la CDC est assez élevé dans la ville. En effet, près de 40 % des loyers dépassent le plafond dans la cité depuis le début de l'année 2025. Pour Bordeaux, l'encadrement des loyers est entrée en vigueur en 2023 et reconduit en 2025. Il suffit d'accéder au site de la Métropole bordelais pour accéder à un outil local.

Bien rédiger les contrats pour éviter les litiges

Il est plus facile de rédiger le bail après une simulation complète. En effet, il vous sera plus facile de déterminer les mentions obligatoires dans le document. Ainsi, le contrat doit contenir la référence du loyer de base et l'indication de l'éventuel montant majoré. Il ne faut pas oublier le motif de l'application du complément de loyer tout comme le jour de signature du bail.

Vous avez peur que le nouveau contrat ne respect pas le dispositif d'encadrement ? Prenez votre temps pour comprendre l'arrêté de la préfecture en vigueur dans votre ville d'investissement. Il faut aussi insister sur la signature du bail et les annexes que vous comptez ajouter. Il ne faut pas non plus ignorer les diagnostics techniques réalisés avant de proposer le loyer. Pensez à présenter les photos du logement et les factures des travaux réalisés tout comme la preuve de l'état des lieux.

Outils et ressources utiles

Sources : NousGerons, Ministère du Logement, ANIL, Préfectures locales, dossierfacile.fr

Respecter l'encadrement des loyers à l'aide d'un simulateur

Au final, il faut souligner que l'encadrement des loyers est une protection légale essentielle pour éviter les abus. Il faut prendre note de ce dispositif locatif que vous soyez propriétaire ou locataire. Notez bien qu'un outil fiable est facile à trouver. Il se présente comme étant un outil clé pour vérifier tranquillement la conformité de votre loyer pendant la mise en location d'un logement.

Le respect de l'encadrement de loyers permet principalement d'éviter les sanctions tout en préservant vos droits. Le dispositif est aussi efficace pour assurer la sérénité de la relation entre locataires et propriétaires. Notez qu'une agence de gestion locative fiable peut se servir d'un outil de simulation avec facilité. Ainsi, vous ne risquerez pas de vous retrouver avec de mauvaises surprises pour la location de votre logement en France.

Vos questions fréquentes sur l'encadrement des loyers simulateur

Comment savoir si mon loyer est encadré ?
Utilisez un outil comme celui de NousGérons avec l’adresse exacte, surface et date de construction du logement.

Qu’est-ce qu’un complément de loyer justifié ?
Il doit reposer sur des caractéristiques exceptionnelles, comme une vue rare ou des équipements uniques.

Quel recours si le loyer dépasse le plafond ?
Envoyez un courrier recommandé, puis saisissez la CDC ou le juge si besoin.

Ce type d'outil est-il fiable pour les logements meublés ?
Oui, s’il distingue bien meublé / non meublé et applique les arrêtés préfectoraux à jour.