Encadrement des loyers simulateur : utilisez un outil fiable

L'application d'un encadrement des loyers est plus facile à l'utilisation d'un simulateur. En effet, il est plus facile de fixer un loyer d'un bien immobilier avec l'utilisation d'un bon outil. Vous pouvez alors investir en toute tranquillité dans le marché de l'immobilier locatif en France.

Dans certaines zones géographiques, le montant que vous pouvez demander à vos locataires n'est pas libre. Il est plafonné par le dispositif qui limite les loyers. Une erreur de calcul peut vous exposer à des sanctions financières pouvant atteindre 5 000 €. A cela s'ajoutent les risques de contentieux avec vos futurs locataires.

Avec un bon simulateur, vous serez à l'abri du moindre risque avant de signer le contrat de bail. Notez qu'un outil de qualité est facile à utiliser et fournir des informations claires et nettes. Cela est par exemple le cas si vous laissez une agence locative comme NousGérons vous accompagner. L'expert peut accéder facilement à un simulateur en ligne pour vous aider à établir un loyer qui vous convient et à vos locataires sans enfreindre la réglementation.

Accédez facilement à un outil de calcul de loyer de réference majoré

Ne perdez plus de temps à interpréter le dispositif ELAN. Entrez votre adresse, votre type de logement, le nombre de pièces principales et le simulateur vous donne instantanément le loyer maximal autorisé pour sécuriser votre investissement. Toutefois, il est important de bien identifier l'emplacement précise du logement à évaluer. Précisez aussi les caractéristiques comme le nombre de pièces, la surface habitable et la période de construction.

N'oubliez pas d'indiquer clairement le type de location (vide ou meublé) avant de lancer le calcul. Vous obtiendrez un plafond de loyer applicable avant de signer un contrat de bail. Un simulateur fiable intègre généralement les derniers montants établis par les préfectures de manière automatique.

Cela implique que les grilles tarifaires doivent être à jour des grilles tarifaires au bon moment pour chaque métropole de France. Vous recevez un courrier de confirmation détaillant le calcul et les montants utilisés, document essentiel lors de vos démarches de location.

Comprendre le dispositif et les fondamentaux de l'encadrement des loyers

La limitation des loyers, renforcé par le dispositif ELAN de 2018, constitue un mécanisme de régulation du marché locatif dans les zones où la tension immobilière est la plus forte. Ce facteur légal vise à protéger les locataires contre les loyers excessifs tout en garantissant aux bailleurs une rentabilité équitable.

Le dispositif s'applique lors de la location d'un logement et lors de la reconduction du bail. Il impose au propriétaire de respecter un plafond calculé à partir de barèmes officiels établis par la préfecture.

Les barèmes incontournables pendant le calcul du loyer

Le système repose sur trois valeurs distinctes que tout investisseur doit maîtriser. Il y a en premier lieu le loyer de référence qui est établis tous les ans par arrêté de la préfecture. Cette référence varie selon la localisation précise, le nombre de pièces principales, l'époque d'édification et le type de location.

Vient ensuite le loyer de référence minoré qui est calculé à partir du loyer de référence avec une décote de 30 %. Il représente le seuil en dessous duquel votre bien est considéré comme sous-évalué. Cette donnée sert principalement lors des procédures de reconduction de contrats pour déterminer les augmentations autorisées.

La troisième référence est le loyer majoré qui indique le plafond légal à respecter. Il correspond au loyer de référence augmenté de 20 % maximum. Au-delà de ce plafond, vous vous exposez à des sanctions de la part de la commission départementale de conciliation.

Différence entre plafonnement et encadrement

Ces deux termes sont souvent confondus, mais ils désignent des mécanismes distincts. L'encadrement des loyers (dispositif actuel) s'applique dans certaines métropoles définies par décret. Il fixe un plafond basé sur les loyers médians observés localement, avec une marge de 20 % maximum.

En outre, le plafonnement des loyers désignait l'ancien système du dispositif Alur (2014-2017), suspendu puis réintroduit sous une forme modifiée. La nuance est importante pour la signature de vos baux et la rédaction des mentions obligatoires dans vos courriers aux locataires.

Les villes soumises à la limitation des loyers en France

Le dispositif ne s'applique pas uniformément sur tout le territoire français. La préfecture de chaque département peut décider de son activation dans les agglomérations où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est avéré.

Carte et liste exhaustive des agglomérations et villes concernées

La limitation des loyers s'applique en principe dans les métropoles suivantes :

Île-de-France :

• Paris (20 arrondissements) et 61 communes de la petite couronne
• Communes concernées : Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Saint-Ouen-sur-Seine, Vincennes, Saint-Mandé, Gentilly, Le Kremlin-Bicêtre, Ivry-sur-Seine, Montrouge, Malakoff, Vanves, Issy-les-Moulineaux, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Clichy, Saint-Cloud, etc.

Province :

• Lille : ville-centre et 59 communes de la métropole (Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d'Ascq, Lambersart, Marcq-en-Barœul, La Madeleine, etc.)
• Lyon : ville-centre et 58 communes de la métropole (Villeurbanne, Vénissieux, Caluire-et-Cuire, Bron, Vaulx-en-Velin, etc.)
• Bordeaux : ville-centre et agglomération
• Montpellier : ville-centre et communes de la métropole

Source : Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires

Comment vérifier l'éligibilité précise de ma commune ?

Même au sein d'une métropole concernée, toutes les communes ne sont pas nécessairement soumises à l'encadrement. Pour une vérification fiable, il est conseillé de consulter le site de la préfecture de votre département et télécharger l'arrêté concernant les loyers. Vous pouvez aussi vérifier les grilles de barèmes publiées pour votre zone géographique. En tout cas, l'utilisation d'un simulateur est primordiale pour faciliter vos calculs.

✅ À noter : certaines zones classées "tendues" par décret ne sont pas pour autant soumises à ce dispositif. La zone tendue permet principalement au propriétaire de demander un dépôt de garantie plus élevé et de bénéficier d'avantages fiscaux, mais n'impose pas automatiquement le plafonnement des loyers.

Comment justifier et appliquer un complément de loyer ?

Le facteur légal prévoit une exception majeure dont le complément de loyer. Il permet de dépasser le loyer de référence majoré si votre logement présente des caractéristiques de l'emplacement ou de confort exceptionnelles.

Cette dérogation doit être expressément mentionnée dans le bail et justifiée par des critères précis. Attention, elle constitue un terrain glissant juridiquement et fait l'objet d'un contrôle strict de la commission de conciliation. Il est plus facile de déterminer le montant du complément avec l'utilisation d'un simulateur.

Les critères d'exception reconnus pour les prestations rares

Un complément de loyer peut s'appliquer sur un logement doté d'une terrasse ou d'un balcon de plain-pied d'une surface significative (au moins 10 m²). Notez aussi le cas d'une vue exceptionnelle et dégagée (panorama sur monument historique, fleuve, parc) tout comme la présence d'équipements haut de gamme. Les prestations rares comme un garage individuel peut aussi servir de motif pour demander un complément de loyer.

Par contre, l'aménagement d'une cuisine équipée et d'un nouveau parquet ne sera pas pris en compte. Cela est aussi valable pour l'amélioration de l'isolation et l'ajout d'un double vitrage sur les portes et fenêtres.

Notez aussi l'aménagement de la salle de bain avec baignoire tout comme la proximité avec les transports en commun. Le complément de loyers ne prend pas non plus en compte le local à vélo ou la cave tout comme la connexion internet dans le logement.

La procédure à suivre pour justifier un complément des loyers

Si un simulateur permet de déterminer clairement l'application d'un complément des loyers. Il faut que vous présenter les bons arguments pour justifier cela. Commencez par documenter les caractéristiques exceptionnelles du logement de manière précise. Mentionnez aussi explicitement le complément de bail en indiquant le montant et les critères justificatifs.

Pensez à préparer un dossier en cas de contestation du locataire tout en anticipant la possibilité d'une saisine de la commission de conciliation. Le complément de loyer peut être contesté dans un délai de 3 mois après la signature du bail par le locataire, qui peut saisir la commission départementale de conciliation.

Les risques et sanctions en cas de non respect de l'encadrement des loyers

Le non-respect du dispositif expose le propriétaire à des conséquences financières et juridiques significatives. La législation confère au locataire des moyens de recours efficaces, appuyés par les services de l'État.

Comment se déroule la contestation par le locataire ?

Le locataire doit avant tout constater le montant indiqué dans le bail dépasse le loyer de référence majoré applicable au secteur. Il peut utiliser les simulateurs publics ou se renseigner auprès des associations de défense des locataires. Il doit ensuite adresser un courrier recommandé pour demander une reformulation du loyer. Prenez votre temps pour bien vérifier le document qui doit contenir les informations suivantes :

• Les références de loyer applicables
• Le calcul du dépassement constaté
• La demande de régularisation

Votre locataire peut saisir la commission de conciliation si le problème persiste. L'instance doit émettre son avis dans les 2 mois après l'examen du dossier. Le locataire peut aller jusqu'à entamer une procédure devant un tribunal judiciaire si le souci persiste. Un juge va alors prendre une décision en fonction de la situation.

Quel est le montant de l'amende en cas de non-respect du dispositif

Au-delà du contentieux avec le locataire, le bailleur s'expose à des sanctions administratives. La préfecture peut, après mise en demeure, prononcer une amende civile dont le montant varie selon la nature du contrevenant.

Le montant peut atteindre les 5 000 € pour une personne physique contre 15 000 € pour une personne morale. Ces montants sont issus du décret n°2023-535 du 29 juin 2023 relatif aux sanctions en matière de loyers. L'amende s'applique pour chaque bail constaté en infraction et peut être multipliée en cas de récidive.

En tant que propriétaire, les erreurs suivantes peuvent vous pousser à vous tromper sur l'application de l'encadrement des loyers même avec un simulateur :

• Confusion entre surface Carrez et surface habitable : la surface habitable (hors murs, cloisons, embrasures de portes et fenêtres) est souvent inférieure de 5 à 8 % à la surface Carrez. Cette différence impacte directement le calcul du loyer maximal.
• Mauvaise classe du logement : classer un appartement T3 en T4 (ou inversement) modifie radicalement les barèmes applicables. Les pièces de service (cuisine, salle de bain) ne comptent pas comme pièces principales.
• Oubli de la période d'édification : les grilles tarifaires distinguent souvent les logements selon leur époque (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990). Une erreur de classe peut conduire à un dépassement involontaire.
• Application des barèmes de l'année précédente : les grilles sont mises à jour annuellement. Utiliser des données obsolètes lors de la signature d'un nouveau bail constitue une faute.

Sécurisez votre investissement avec l'encadrement des loyers et un simulateur

Le respect de l'encadrement des loyers est plus assuré avec l'utilisation d'un simulateur adéquat. En effet, vous allez pouvoir investir dans un environnement structurant avec votre bien immobilier. Plus précisément, la limitation détermine les barèmes établis par le préfet pour l'application d'un loyer. L'accès au document permet même de vous protéger contre les contentieux tout en optimisant la pérennité de votre patrimoine.

L'utilisation d'un simulateur offre l'opportunité d'anticiper les choses avec le calcul du plafond applicable dans la commune où vous allez investir. Il est tout à fait possible de conserver les arrêtés préfectoraux et les simulations tout au long de l'investissement. Cela est aussi valable pour les justificatifs que vous allez utiliser pour fixer un loyer. Dans tous les cas, la réalisation d'une simulation est plus facile avec l'accompagnement d'une agence de gestion locative comme NousGérons.

Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers avec un simulateur

Puis-je augmenter le loyer lors du renouvellement d'un bail dans une zone encadrée ?

Oui, mais dans des limites strictes. Lors du renouvellement du bail, l'augmentation est encadrée selon deux mécanismes cumulatifs. Respectez ainsi l'évolution de l'IRL publié par l'INSEE et le loyer de référence majoré si le loyer actuel est déjà au plafond.

La limitation s'applique-t-il aux locations meublées de courte durée ?

Non, le calcul des loyers ne concerne que les locations à usage d'habitation principale. Les locations touristiques de courte durée et les locations saisonnières ne sont pas soumises à ce plafonnement.

Que se passe-t-il si je découvre après la signature que mon loyer dépasse le plafond ?

Si vous constatez l'erreur avant que le locataire ne la signale, vous devez régulariser spontanément la situation. Adressez un courrier au locataire expliquant l'erreur de bonne foi, proposez la réduction du loyer au montant légal et le remboursement des éventuels trop-perçus.

Les charges locatives sont-elles incluses dans le calcul du loyer encadré ?

Non, le calcul porte exclusivement sur le loyer hors charges. Les charges récupérables s'ajoutent au loyer de base et ne sont pas plafonnées. Cependant, la mention des charges dans le bail doit être transparente.