Encadrement des loyers Montreuil : ce que les bailleurs ignorent

Depuis que l’encadrement des loyers à Montreuil est entré en vigueur, de nombreux propriétaires continuent à pratiquer des loyers non conformes. Pourtant, bien encadrée, la location d’un logement dans la cité peut rester rentable, légale et sereine.

Au fil des années, les règles ont évolué, les textes se sont précisés, mais la méconnaissance reste forte. Selon un sondage OpinionWay réalisé en février 2025, plus de 9 bailleurs sur 10 en zone encadrée ne savent pas exactement comment calculer leur loyer de référence. D'autres ignorent même s'ils peuvent ou non appliquer un complément de loyer.

Cet article a pour ambition de vous éclairer, que vous soyez propriétaire bailleur, locataire ou futur investisseur. Ainsi, vous pouvez vous informer sur l’encadrement, les plafonds applicables, les sanctions en cas de dépassement. Vous en serez aussi que les leviers pour optimiser votre rentabilité locative sans risquer une mise en conformité forcée.

L'encadrement des loyers à Montreuil en 2025 : ce qui a changé

L'encadrement des loyers a apporté d'importants changements sur le marché de l'immobilier locatif dans la commune. Raison pour laquelle, vous devez prendre le temps de vous informer avant de commencer votre investissement.

Zone tendue, zone encadrée : dans quelle catégorie se trouve Montreuil ?

Depuis le 1er juillet 2022, Montreuil fait officiellement partie des villes concernées par le dispositif d’encadrement des loyers. La cité est classée à la fois comme zone tendue(depuis 2014)et zone d’expérimentation du plafonnement des loyers. Cela implique que pour tout nouveau bail de location vide ou meublé, les tarifs appliqués doivent respecter un plafond fixé par arrêté préfectoral.

L'encadrement s’applique sur toutes les habitations du parc locatif privé à usage de résidence principale sont concernés. Seuls quelques logements particuliers ne sont pas pris en compte comme les locations de tourisme ou les HLM, etc.

Loi ELAN, décret préfectoral et arrêtés municipaux : quels textes régissent Montreuil ?

L'encadrement des loyers dans la cité repose sur une combinaison de textes nationaux et locaux :

• La loi ELAN (2018) a autorisé les villes volontaires à tester le plafonnement pendant 5 ans.
• Le décret n° 2019-315 précise les modalités de calcul des loyers de référence (majoré, minoré, médian).
• L’arrêté préfectoral annuel publié par la préfecture de la Seine-Saint-Denis fixe les loyers de référence applicables pour chaque type d'habitation (meublé ou non, époque de construction, etc.).

Tairs moyens des loyers à Montreuil en 2025 vs 2020

La ville connaît une pression locative croissante. Entre 2020 et 2025, les loyers affichés ont fortement évolué, en particulier dans les quartiers proches de Paris.

Source : Observatoire des loyers de l’Île-de-France (OLAP), MeilleursAgents, 2025

Cela représente une hausse moyenne de +9,8 % sur 5 ans pour les logements vides, malgré l’encadrement. Ce paradoxe s’explique par une forte demande locative, mais également par le jeu des compléments de loyer et des locations meublées.

Évolution des plafonds par m² selon le nombre de pièces

Voici un aperçu des loyers de référence à Montreuil en 2025 (zone encadrée), selon le nombre de pièces, pour une habitation vide construit entre 1946 et 1970, secteur Croix-de-Chavaux.

Sources : Arrêté préfectoral de la Seine-Saint-Denis, OLAP

Ces chiffres s’appliquent hors charges et uniquement dans les cas où le bâtiment ne présente pas de caractéristiques exceptionnelles. Le dépassement du loyer majoré n’est autorisé que dans le cadre d’un complément de loyer justifié et mentionné au bail.

Montreuil : comment calculer le loyer de référence ?

Fixer un loyer dans la cité en 2025 ne relève plus seulement de la loi de l’offre et de la demande. En zone encadrée, le bailleur doit obligatoirement respecter un loyer de référence établi par la préfecture. Ce montant sert de base pour déterminer un loyer légal et peut évoluer en fonction de plusieurs critères.

Loyer de référence simple, majoré ou minoré : définitions claires

Le système repose sur trois niveaux de loyer fixés par arrêté préfectoral :

• Loyer de référence (ou médian) : c’est le coût au mètre carré qui correspond au marché locatif médian pour un type de bâtiment donné.
• Loyer de référence majoré : c’est le plafond maximal autorisé pour fixer le loyer hors charges, sauf si un complément de loyer est justifié.
• Loyer de référence minoré : ce niveau est rarement appliqué, mais il peut s’imposer pour une habitation dégradé, ou en cas de forte vacance.

Le rôle du préfet et les publications officielles

Le préfet de la Seine-Saint-Denis publie annuellement un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence pour Montreuil. Ces données sont établies à partir des travaux de l’OLAP, qui analyse les baux récents selon des critères objectifs.

Les tableaux sont publiés sur le site web de la préfecture et celui de l'ANIL. Vous pouvez aussi consulter le site officiel de la mairie dans certain cas. Il est essentiel de vérifier chaque année les montants actualisés avant de rédiger ou renouveler un bail. En effet, les plafonds évoluent en fonction du marché.

Tableau des loyers de référence à Montreuil (2025)

Source : Arrêté préfectoral 2025 Seine-Saint-Denis

Complément de loyer à Montreuil : les conditions pour l’appliquer légalement

De nombreux bailleurs à Montreuil cherchent à contourner les plafonds en invoquant un complément de loyer. Toutefois, le complément n’est pas un droit automatique. Il est strictement encadré par la loi ELAN et validé, le cas échéant, par la commission de conciliation en cas de litige.

Mal appliqué, il peut non seulement être annulé, mais aussi donner lieu à des sanctions financières. Alors dans quels cas est-il possible ? Quelles sont les conditions à respecter pour ne pas risquer une requalification ou un contentieux ?

Logement avec vue, terrasse, prestations rares : que dit la loi ?

Selon l’article 140 de la loi ELAN, un complément de loyer peut être appliqué uniquement si le bâtiment présente des caractéristiques de confort. Notez aussi la localisation ou d’équipement non pris en compte dans le loyer de référence.

Autrement dit, ce supplément n’est légal que si l'habitation présente un avantage exceptionnel. Cela implique par exemple une vue panoramique ou dégagée rare ou une terrasse privative ainsi qu'un jardin ou un espace extérieur atypique. Notez aussi la présence d'équipements de haut standing tout comme la forte hauteur sous plafond. Un immeuble classé ou un bâtiment d'architecture peut aussi être considéré comme exceptionnel.

En revanche, un bon état général du bâtiment ne peut pas être justifié comme complément tout comme l'aménagement d'un simple balcon. Cela est aussi valable pour la présence d'un étage élevé sans ascenseur tout comme la proximité des transports ou des commerces.

Ce que la commission de conciliation peut invalider

Si le locataire conteste le montant du loyer ou le complément, il peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, qui rendra unavis motivé. Cette commission peut valider le complément si l’élément invoqué est exceptionnel et bien documenté. Il peut aussi évoquer un refus s'il juge l’argument insuffisant ou non pertinent. La même commission est libre de recommander une baisse de loyer ou la suppression du complément. Sinon, elle pourrait toujours encourager les deux parties à trouver un accord amiable.

Que risque un propriétaire en cas de loyer illégal à Montreuil ?

Fixer un loyer au-dessus du plafond autorisé à Montreuil n’est pas sans conséquences. Dans un contexte où les contrôles se renforcent et les locataires sont de mieux en mieux informés, la non-conformité d’un bail peut coûter cher, tant sur le plan financier que juridique.

Amendes, remboursement du trop-perçu et litiges

Le non-respect de l’encadrement des loyers à Montreuil peut parfaitement entraîner une amende administrative. Le montant peut atteindre jusqu'à 5 000 (pour un bailleur physique) ou 15 000 euros (pour une personne morale). Ces amendes sont infligées par la DDPP après mise en demeure restée sans effet.

Sinon, vous pouvez aussi vous retrouver à rembourser le trop-perçu au delà du plafond légal. Le remboursement se fait de manière rétroactive à 3 ans maximum. En outre une annulation du complément de loyer peut s'appliquer. Cela est le cas si le montant n'est pas mentionné explicitement dans le contrat ou non-justifié. Sinon, il ne faut pas ignorer l'invalidation de votre bail.

Conciliation, tribunal ou contentieux : quel parcours en cas de litige ?

Le locataire peut en premier lieu contacter la commission départementale de conciliation qui peut intervenir le plus vite possible. L'intervention du CDC sera fortement prise en compte par les juges. L'accord trouvé doit être formalisé par écrit pour être valide.

Notez aussi la saisine du juge des contentieux qui est apte à prendre une décision juridique contraignante. Le tribunal peut prendre en 6 à 12 mois pour traiter le dossier. Les parties concernées n'ont pas besoin de se faire représenter par des avocats.

Concernant le versement d'une amende, un signalement auprès de la DGCCRF ou de la préfecture est indispensable. Cette sanction s'applique uniquement après une enquête avec un recours possible.

L’encadrement des loyers peut-il freiner votre rentabilité à Montreuil ?

Pour de nombreux propriétaires, l’encadrement des loyers à Montreuil est perçu comme un frein à la rentabilité. Mais en réalité, il ne bloque pas nécessairement vos revenus locatifs. Il vous oblige simplement à repenser votre stratégie patrimoniale.

Choix du quartier, travaux valorisants, division de lots : stratégies d’optimisation

Déjà à Montreuil, tous les quartiers ne se valent pas en termes de rentabilité brute. Certains offrent un bon compromis entre coût d’achat raisonnableet demande locative forte.

Source : MeilleursAgents

Toutefois, il est plus avisé de privilégier les secteurs bien desservis par le métro (lignes 1, 9, 11). Vous pouvez aussi noter la forte revalorisation immobilière et la proximité des projets urbains (rénovation, nouveaux équipements).

D'un autre côté, il faut insister sur la valorisation de la propriété par la réalisation de travaux ciblés. Cela passe par exemple par la création d'une salle d'eau supplémentaire et l'amélioration de l'isolation (phonique et thermique). Notez en même temps l'ajout de rangements intégrés tout comme l'amélioration de la performance énergétique du logement (DPE classe A/B). Sinon, il ne faut pas ignorer la modernisation de la cuisine ou de la salle de bains comme il se doit.

La division d'un grand bâtiment en plusieurs unités permet aussi d'optimiser votre rendement locatif. En effet, il faut respecter le règlement d’urbanisme et de salubrité pour booster le revenu au m². N'oubliez pas que les petites surfaces ont les plafonds au m² les plus élevés à Montreuil. Dans tous les cas, il est important de bien vérifier en amont le règlement de copropriété et réaliser une déclaration préalable au niveau de la mairie. Il faut aussi insister sur le respect du Règlement Sanitaire Départemental.

Complément de loyer, meublé, colocation : options pour augmenter le revenu légalement

Proposer une location meublée reste un choix efficace pour augmenter le revenu de votre investissement locatif. Cela garantit un plafond de loyer élevé mais aussi une fiscalité plus favorable comme le régime LMNP. Vous pouvez aussi profiter d'une rotation plus rapide des locataires avec une possibilité d'ajustement régulier des loyers.

Par ailleurs, une colocation est aussi possible si cela est autorisé dans le quartier de votre choix. En effet, les baux individuels par chambre permettent souvent une meilleure rentabilité. Chaque chambre peut aussi se louer avec un plafond distinct si le logement est bien agencé. Toutefois, il faut faire attention à ce que le bail reste conforme à l'encadrement global sur le marché.

Comment rédiger un bail conforme à Montreuil ?

Dans une commune comme Montreuil, où l’encadrement des loyers est strictement appliqué depuis 2022. La rédaction d’un bail de location ne s’improvise pas. Le contrat doit intégrer toutes les mentions obligatoires, notamment celles liées au loyer de référence, sous peine de nullité partielle ou de litige avec le locataire.

Clauses obligatoires liées au loyer de référence

Depuis la mise en œuvre du décret n° 2019-315, chaque bail signé dans une zone encadrée comme Montreuil doit mentionner :

• Le loyer de référence médian applicable (selon nombre de pièces, époque de construction, type de location)
• Le loyer de référence majoré (le plafond légal autorisé)
• Le loyer de référence minoré (pour information)
• Le loyer demandé, hors charges
• Le cas échéant, le complément de loyer appliqué, avec justification écrite

Comment faire figurer le complément de loyer ?

Si vous appliquez un complément de loyer, vous devez le mentionner distinctement, de manière transparente, dans une clause dédiée. Cette clause doit comporter le montant du complément (en euros) et la description précise de l'élément exceptionnel justifiant le montant. Il ne faut pas oublier la justification argumentée comme la rareté et le confort supérieur.

Les spécificités de l'encadrement des loyers en Seine-Saint-Denis

L’encadrement des loyers à Montreuil ne s’applique pas dans un vide. Il s’inscrit dans une disposition territorialeplus large, mis en place dans certaines communes de Seine-Saint-Denis et d’Île-de-France. Mais toutes les villes ne sont pas soumises aux mêmes lois, ni aux mêmes seuils de loyers.

Pour les bailleurs, locataires ou investisseurs, il est essentiel de comprendre où se situe Montreuil par rapport aux villes voisines. Notez aussi les zones encadrées et les évolutions à prévoir.

Comparaison avec Bagnolet, Saint-Denis, Pantin, Paris 20e

Montreuil est souvent comparée à ses voisines immédiates (Bagnolet, Pantin et Saint-Denis), également concernées par l’encadrement. Le 20e arrondissement de Paris, limitrophe, est aussi un point de repère fréquent.

Voici une comparaison synthétique des loyers de référence majorés (2025) pour un T2 meublé de 40 m², construit entre 1946 et 1970 :

Sources : Arrêtés préfectoraux des départements concernés (93, 75), OLAP, paris.fr

Qui décide de l’application du dispositif ? Préfecture vs mairie

Le cadre légal de l'encadrement des loyers est défini au niveau national (via la loi ELAN), mais son application est locale. En effet, ce sont les communes qui doivent faire leur demande d'encadrement auprès de l'Etat. Il faut un dossier justifiant les dérives de loyer, la tension locative et lapart des ménages modestes. De leur côté, les préfets des départements publient leur propre arrêté qui fixe les loyers de références tous les ans. Ces derniers collaborent en principe avec les observatoires locaux des loyers comme l’OLAP pour l’Île-de-France). Dans le cas de Montreuil, la mairie a demandée l'application de la disposition en 2021 dans le but de s'aligner à la régulation du marché immobilier. Par ailleurs, c'est la préfecture de Seine-Saint-Denis qui publie l'arrêté.

Ce que vous devez retenir et faire maintenant à Montreuil

L’encadrement des loyers à Montreuil n’est ni une fatalité ni une contrainte insurmontable. C’est une réalité réglementaire qu’il faut maîtriser pour sécuriser ses baux, éviter des sanctions coûteuses et gérer sereinement son patrimoine immobilier. Vous êtes bailleurs ? Vérifiez vos loyers, ajustez vos contrats et profitez des leviers légaux (meublé, colocation, complément bien justifié) pour rester rentable. Vous êtes locataire ? Vous avez le droit de contester un loyer non conforme, mais aussi le devoir de respecter les règles du bail signé. 

Dans tous les cas, la meilleure arme reste l'information. Chez NousGérons, nous accompagnons les propriétaires dans la mise en conformité. Vous pouvez aussi profiter d'autres prestations comme la rédaction de baux optimisés, la gestion locative sereine. Vous avez même la possibilité de demander des conseils pour optimiser vos revenus fiscaux pendant la durée de l'investissement.