Encadrement des loyers Nantes : statut, règles et calcul en 2026

En 2026, Nantes n'applique pas l'encadrement strict des loyers avec loyer de référence au m². Notez que la ville a déposé sa candidature par Nantes Métropole en 2025. En revanche, elle est classée zone tendue depuis 2013. Un décret du 20 juillet 2026 reconduit ce plafonnement de l'évolution des loyers jusqu'au 31 juillet 2027.

L’encadrement des loyers à Nantes est-il réellement applicable en 2026 et, surtout, comment savoir quel loyer fixer ou accepter ? Dans la ville, la réglementation mérite d’être clarifiée. Le fait d'être en zone tendue ne signifie pas automatiquement que la ville applique un plafond de loyer de référence comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Depuis le 1ᵉʳ août 2026, les règles encadrant l’évolution de certains loyers sont reconduites jusqu’au 31 juillet 2027. Cela est notamment valable pendant une relocation ou un renouvellement de bail.

Dans le même temps, les niveaux de loyers observés à Nantes donnent des repères concrets pour évaluer un logement. En 2025, le loyer médian dans la commune varie de 12 à 13,5 €/m² selon les secteurs. À l’échelle de l’agglomération nantaise, il atteint 12,2 €/m², tandis que 25 % des loyers dépassent 14 €/m². Alors, quelles règles s’appliquent réellement en 2026 ? Quel loyer pouvez-vous fixer, dans quelles conditions une hausse est-elle autorisée et qu’en est-il du complément de loyer ? 

Prenez votre temps pour y voir clair et pour calculer un loyer cohérent. Avec NousGérons, vous obtenez même un accompagnement pour sécuriser votre location. Vous allez concilier conformité réglementaire, attractivité du bien et rentabilité.

Les points essentiels à retenir :

• Nantes n’applique pas encore l’encadrement renforcé des loyers en 2026 : aucun plafond au m² ni loyer de référence majoré n’est actuellement en vigueur. Nantes Métropole a toutefois déposé sa candidature en 2025.
• Nantes est en zone tendue depuis 2013 : lors d’une relocation, le loyer est en principe plafonné au tarif du précédent locataire.
• Les hausses de loyer sont strictement encadrées : la révision annuelle dépend de l’IRL et nécessite une clause de révision dans le bail.
• La règle de plafonnement de l’évolution des loyers est prolongée jusqu’au 31 juillet 2027.
• Pour fixer un loyer à Nantes, il faut surtout vérifier le précédent loyer, l’IRL, le DPE et les éventuelles rénovations. Les loyers varient autour de 12 à 13,5 €/m² en médiane en 2025 selon les secteurs.

Quelle est la réglementation sur les loyers à Nantes en 2026 ?

Nantes ne connaît pas encore l'encadrement renforcé des loyers (loyer de référence plafonné au m²). Toutefois, la ville, classée en zone tendue depuis un décret du 10 mai 2013, impose déjà un gel du loyer à la relocation. À cela s'ajoutent une révision annuelle indexée sur l'IRL et un préavis réduit d'un mois pour les clients.

La réglementation sur les loyers est claire dans la ville nantaise. Vous devez en prendre note avant de lancer votre investissement dans la cité.

Zone tendue à Nantes : le règlement qui s'applique déjà

Le classement de Nantes en zone tendue n'est pas une nouveauté. Il produit des effets concrets sur chaque bail signé dans la métropole. Voici les points à connaître, que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire d'un logement nantais :

• Fixation du loyer à la relocation : lorsqu'un locataire quitte un logement, le propriétaire ne peut pas fixer librement le nouveau loyer. Le montant ne peut pas dépasser celui payé par le précédent occupant, hormis deux exceptions prévues par la loi ALUR. La réalisation d'importantes rénovations dans le logement, ou un loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché local. Sur ce dernier cas, la hausse pouvant être plafonnée à 50 % de l'écart constaté avec le prix du secteur.
• Révision annuelle : en cours de bail, la revalorisation du loyer suit l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee. Il faut aussi vérifier si une clause de révision figure dans le contrat de location.
• Interdiction d'augmentation pour les passoires thermiques : depuis la réforme du DPE, un logement classé F ou G ne peut voir son loyer augmenter, ni à la relocation, ni en cours de bail. Un levier supplémentaire pour inciter les propriétaires à engager une rénovation énergétique.
• Préavis réduit à 1 mois : que le logement soit loué vide ou meublé, le locataire d'une zone tendue bénéficie d'un préavis d'un mois au lieu de trois. Il n'est pas obligé de justifier son départ.
• Mention obligatoire dans le bail : le montant du loyer du précédent locataire, la date de sa dernière révision et le motif d'une éventuelle hausse doivent figurer dans le nouveau contrat de location.

Un décret publié le 20 juillet 2026 est venu confirmer et reconduire cette disposition de plafonnement de l'évolution des loyers jusqu'au 31 juillet 2027. C'est la preuve que la tension locative sur le secteur nantais reste une priorité pour les pouvoirs publics.

Demande d'encadrement renforcé : où en est Nantes Métropole ?

Nantes Métropole a déposé sa candidature en 2025 pour rejoindre le dispositif d'encadrement des loyers. C'est celui-là même qui s'applique déjà à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier ou le Pays basque. Concrètement, cette disposition impose un loyer de référence, fixé chaque année par arrêté préfectoral. Le propriétaire ne peut pas dépasser ce montant pendant la location.

À ce jour, aucun arrêté préfectoral encadrant les loyers n'a été publié pour la métropole nantaise. Le dossier reste en cours d'instruction, et les acteurs du marché local s'accordent à dire que cette disposition renforcée pourrait entrer en vigueur entre 2026 et 2027. En clair, le plafond au m² n'existe pas encore à Nantes, mais tout propriétaire avisé a intérêt à anticiper cette évolution dans sa stratégie d'investissement locatif.

Différence entre zone tendue et encadrement des loyers (ELAN)

La zone tendue limite la hausse du loyer entre deux occupants sans fixer de plafond absolu. L'encadrement renforcé issu de la loi ELAN impose un loyer de référence majoré, calculé au m², que le propriétaire ne peut jamais dépasser, complément de loyer inclus.

Cette confusion revient très souvent chez les propriétaires et les locataires que nous accompagnons. Voici un tableau comparatif pour y voir clair :

Sources : décret du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe sur les logements vacants (zonage tendu) ; loi ELAN du 23 novembre 2018 ; décret du 20 juillet 2026 prolongeant l'encadrement de l'évolution des loyers dans les zones tendues

Dans un secteur soumis à l'encadrement renforcé, le loyer de référence repose sur quatre critères :

• Le secteur géographique et le quartier du bien
• Le nombre de pièces (studio, T2, T3, T4 et plus)
• L'époque de construction de l'immeuble
• Le type de location, vide ou meublé. 

Comment fixer son loyer à Nantes sans risquer de sanction ?

Pour fixer un loyer conforme à Nantes en 2026, un propriétaire doit vérifier le dernier loyer appliqué. Il faut ensuite calculer la revalorisation autorisée selon l'IRL, et contrôler le DPE du logement avant toute remise en location.

Prenez l'exemple concret d'un appartement T2 de 45 m² en plein centre-ville de Nantes, dans un quartier prisé comme Saint-Félix ou l'île de Nantes. Le locataire vient de donner son préavis sur la location.

• Vérifier la date de départ et le dernier loyer appliqué : le propriétaire doit retrouver le prix exact payé par le précédent locataire, indexation comprise. C'est ce tarif qui servira de référence pour la relocation.
• Calculer la revalorisation autorisée selon l'évolution de l'IRL : si une clause de révision figure au bail et que la dernière révision date de plus de douze mois. Le propriétaire peut appliquer l'augmentation correspondant à la variation de l'indice publié par l'Insee.
• Vérifier la note DPE du logement : si le bien est classé F ou G, aucune augmentation n'est possible tant qu'une rénovation énergétique n'a pas fait évoluer son classement.
• Justifier une hausse pour sous-évaluation ou travaux : si le loyer précédent était nettement inférieur au prix du marché nantais, ou si des améliorations significatives ont été réalisées. Une hausse encadrée reste possible, à condition de la documenter précisément dans le nouveau bail.

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Faut-il craindre l'encadrement des loyers quand on investit à Nantes ?

Un encadrement renforcé bien anticipé protège autant le marché que la rentabilité des propriétaires sérieux. Cela stabilise les prix et en évitant les hausses spéculatives dans les quartiers les plus tendus.

Pour un investisseur, l'arrivée potentielle de l'encadrement renforcé à Nantes ne doit pas être perçue comme une menace. Ce sera plutôt un signal fort, surtout que la ville reste l'une des métropoles les plus dynamiques de France sur le plan locatif. Elle affiche une demande soutenue et des loyers en hausse d'environ 18 % sur les cinq dernières années dans certains quartiers. Cette tension du marché traduit aussi une attractivité durable pour l'investissement locatif.

Des experts recommandent d'ores et déjà d'intégrer trois réflexes dans toute stratégie d'investissement à Nantes :

• Anticiper le DPE : privilégier des logements bien classés ou budgétiser des travaux de rénovation énergétique. Les passoires thermiques verront leur loyer gelé, voire leur location interdite à terme.
• Cibler les quartiers à fort potentiel : certains secteurs de la métropole (île de Nantes, Saint-Donatien) concentrent une demande locative importante et un marché résilient face aux évolutions réglementaires.
• Diversifier entre location nue et location meublée : le statut meublé offre une fiscalité avantageuse et, en cas d'encadrement renforcé, une majoration réglementaire du loyer de référence.

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En 2026, Nantes se trouve à la croisée des chemins. La ville reste en zone tendue depuis plus de dix ans, avec des conditions strictes sur la fixation et la revalorisation des loyers. En outre, l'encadrement renforcé, lui, n'est pas encore entré en vigueur. Pour tout propriétaire bailleur ou tout locataire, comprendre cette distinction est essentiel pour éviter les erreurs de calcul. C'est important pour sécuriser un bail et anticiper les évolutions réglementaires à venir sur le secteur immobilier nantais.

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