Calculer prix location saisonnière : assurez votre rentabilité

Calculer prix location saisonnière est bien plus qu’une simple opération mathématique. Un simple écart de quelques euros par nuitée peut entraîner des pertes de plusieurs milliers d’euros par an. Mais, cela peut aussi booster le d’occupation jusqu’à +30 % selon les plateformes spécialisées en 2025. Dans un marché en constante évolution, où le revenu brut moyen d’une location courte durée atteint 19 200 €/an en France. Chaque décision tarifaire pèse sur la rentabilité locative.

Pour un logement rentable, la tarification ne se résume plus à multiplier un coût par le nombre de nuits. Elle repose sur une analyse précise de la saison, du type de bien et de la zone géographique. A cela s'ajoutent les événements locaux et la stratégie d’estimation choisie. En intégrant les bons outils, des données de marché fiables et une logique dynamique. Il devient possible d’optimiser ses revenus tout en répondant aux attentes des locataires. Que l’on gère seul ou avec une conciergerie, le bon calcul transforme une simple maison de vacances en véritable investissement rentable.

Pourquoi fixer le bon tarif est vital pour votre location saisonnière ?

Un tarif mal ajusté agit comme une fuite invisible dans votre stratégie locative. Trop bas, il vous fait perdre de l’argent. Trop haut, il dissuade les réservations. Trouver le bon équilibre, c’est s’assurer unrevenu locatif stable, tout en répondant à la demande réelle du marché.

Les risques d’un coût trop bas : pertes sèches et voyageurs “à problèmes”

Sous-évaluer sa location peut sembler “compétitif”, mais cela crée un effet pervers :

• Revenus trop faibles pour couvrir les charges fixes (taxe de séjour, entretien, électricité, conciergerie…).
• Voyageurs peu engagés, attirés uniquement par le prix, avec plus de risques de dégradations ou d’annulations.
• Perte de valeur perçue : un logement bon marché est souvent perçu comme de moindre qualité, même s’il est parfaitement équipé.

Un coût trop élevé indique un taux d’occupation en chute libre

À l’inverse, viser trop haut crée un autre problème dont un calendrier vide. Selon Statista, les voyageurs comparent en moyenne plus de 12 annonces avant de réserver en 2025. Si votre nuitée est hors marché, vous serez tout simplement ignoré. Ce que vous perdez ? Un taux d’occupation qui chute sous les 40 %, des frais fixes non amortis, et un classement moins favorable sur Airbnb ou Booking.

Trouver l’équilibre parfait : entre attractivité et profit

Le bon tarif, c’est celui qui maximise la rentabilité locative tout en restant compétitif. Cela implique de prendre en compte le positionnement du logement et la qualité des services. Vous devez aussi noter le profil des voyageurs cibles, la saisonnalité mais aussi les concurrents sur le marché.

Corrélation entre tarif/nuitée et taux d’occupation moyen

Source : AirDNA

Conclusion : viser un tarif moyen légèrement supérieur à celui du marché peut maximiser vos revenus, à condition de maintenir un taux d’occupation compétitif.

Critères pour calculer le prix d'une location saisonnière

Le calcul du prix de votre investissement dépend de différents facteurs. Le mieux est d'en prendre note avant de commencer votre location saisonnière.

Le type de logement : studio, maison, villa ou gîte ?

Le type de logement impacte directement la capacité d’accueil, le confort perçu, et donc le prix. Une villa avec piscine en bord de mer ne peut être tarifée comme un studio urbain. De plus, certains logements séduisent davantage des profils de voyageurs familiaux ou professionnels, influant sur la durée moyenne de séjour.

La localisation : zone tendue ou zone de villégiature ?

Un studio à Bordeaux n’a pas la même valeur qu’un chalet à Chamonix. Les zones tendues peuvent se permettre des prix plus élevés, mais subissent aussi une concurrence plus forte. En revanche, les zones rurales attirent sur des périodes plus ciblées (été, ponts).

À noter : Selon l’INSEE (2025), 65 % des réservations Airbnb en France se concentrent sur 10 grandes agglomérations et 15 stations balnéaires.

Les saisons et événements locaux qui font varier la demande

Les vacances scolaires, festivals, congrès ou compétitions sportives font bondir la demande... et les tarifs ! Apprenez à repérer ces pics pour ajuster vos prix à la hausse, sans culpabilité. A Avignon par exemple, le Festival fait passer le tarif moyen de 80 à 145 euros par nuit entre le 1er et le 31 juillet.

Le niveau de service : linge, conciergerie, petit-déjeuner…

Un check-in autonome, un ménage professionnel, ou la mise à disposition de vélos gonflent la valeur perçue. Ces prestations permettent d’augmenter votre tarif sans toucher au taux d’occupation.

Les avis clients et leur impact sur la tarification

Plus votre logement est bien noté, plus vous pouvez vous permettre un prix au-dessus du marché. En 2025, les annonces notées 4,8+ étoiles sur Airbnb enregistrent un tarif 12 à 18 % supérieur à la moyenne locale (source : AirDNA).

Vos objectifs : taux de remplissage ou revenu brut annuel ?

Si vous visez un revenu brut maximum, privilégiez une tarification dynamique, quitte à avoir des périodes creuses. Si vous cherchez à minimiser la vacance locative, une stratégie de prix plus régulière s’impose.

Pondération des critères de tarification :

Sources : AirDNA Market Reports, Inside Airbnb 

Méthodes concrètes pour estimer le tarif idéal d’une nuitée

Maintenant que vous maîtrisez les critères déterminants, passons à l’estimation concrète du coût optimal. Trois approches sont couramment utilisées par les hôtes expérimentés et les professionnels de la gestion locative saisonnière. Elles peuvent être combinées pour plus de précision.

L’approche comparative : analyser les tarifs des concurrents

Il s’agit de scanner les annonces similaires dans votre zone géographique, sur les mêmes plateformes, à des périodes comparables. L'objectif est de définir une fourchette de prix réaliste, ni trop basse, ni hors marché.

Conseil : utilisez des outils comme AirDNA, Inside Airbnb ou les filtres avancés d’Airbnb et Abritel pour repérer les logements avec caractéristiques proches (surface, nombre de chambres, équipements, notation, etc.).

La méthode du revenu cible mensuel

Très utilisée par les investisseurs en location courte durée, cette méthode part de votre objectif de revenus pour en déduire le coût par nuit :

Formule simple :
(Objectif de revenu mensuel brut) ÷ (Taux d’occupation estimé x Nombre de nuits disponibles) = Tarif moyen / nuit

Exemple :

• Objectif : 2 500 €/mois

• Taux d’occupation visé : 70 %

• Nuits disponibles : 30

2 500 ÷ (0,7 x 30) = 119 €/nuit

Cette méthode suppose que le taux d’occupation est réaliste. N’hésitez pas à ajuster en fonction des performances des concurrents.

Comment adapter ses prix selon les saisons et la dynamique du marché ?

Un bon prix est un prix vivant. Il évolue selon le calendrier, la demande et les fluctuations du marché. Voici comment ajuster votre grille tarifaire tout au long de l’année pour ne jamais laisser d’argent sur la table.

La tarification saisonnière : haute, basse et moyenne saison

Segmenter votre calendrier selon les saisons permet une visibilité plus juste et des revenus mieux répartis.

Saison Exemples Variation moyenne de prix Haute saison Été, fêtes de fin d’année +40 à +70 % Moyenne saison Printemps, rentrée coût de base Basse saison Janvier, novembre -20 à -30 % Sources : Statista, AirDNA

Astuce : proposez des réductions à la semaine pendant les périodes creuses pour encourager les longues réservations.

L’effet des événements locaux

Festivals, congrès, marathons, grands salons… Les événements locaux peuvent tripler la demande en quelques jours. Les nuitées sur la Croisette passent par exemple de 130 à 400 euros pendant le festival de Cannes. Soyez alors attentif aux dates clés de votre ville comme les salons pro et les jours fériés...

Anticiper les tendances grâce à l’analyse de la demande

Certaines plateformes comme Airbnb ou Booking vous donnent accès à des données de performance en temps réel. Analysez-les régulièrement pour identifier les périodes à forte affluence sur le marché. Vous serez aussi informer sur les dates sous-réservées et les hausses soudaines de demande (souvent liées à des événements).

Optimiser la rentabilité locative sans brader vos tarifs

Réduire vos prix n’est pas la seule solution pour booster vos revenus. Il existe des leviers puissants pour valoriser votre offre et maximiser le rendement locatif sans sacrifier la marge.

Ajouter des services à forte valeur perçue

Certains services peuvent être rajoutés à votre projet de location comme le check-in automatique. Vous pouvez aussi ajouter du linge de lit et des serviettes premium sans oublier le ménage professionnel entre chaque réservation. Vous avez aussi la possibilité de proposer la mise à disposition de vélos ou de jeux et d'autres dans le logement. Cela permet d'augmenter le prix de votre location saisonnière et profiter d'un meilleur rendement. Ces services, bien mis en avant dans votre annonce, justifient un coût supérieur.

Jouer sur les règles de séjour

Savoir jouer sur les règles est important pour améliorer la gestion de votre projet en insistant sur les revenus. Il est alors important d'éviter les trous de calendrier en adoptant la durée minimum de séjour.  Vous devez aussi réduire les longues occupations par les locataires. En outre, il faut noter les offres de dernière minute pour trouver rapidement des locataires pour votre appartement.

Créer une offre différenciante

Investissez dans la mise en valeur de votre logement : photos professionnelles, description engageante, positionnement marketing clair. Vous aurez par exemple plus de rendement avec une tiny house en pleine forêt avec bain nordique par rapport à un studio de 25 m².

Comment suivre, ajuster et automatiser votre tarification ?

Une tarification efficace repose sur un suivi régulier, des ajustements fréquents, et idéalement, une part d’automatisation.

Mettre en place des tableaux de suivi mensuel

Utilisez un tableau Excel ou Google Sheet pour suivre le taux d'occupation de votre logement pendant la période de location. Cela permet aussi de comparer les revenus effectifs au prévisionnel et d'identifier les périodes creuses ou sous-exploitées. Il vous sera aussi plus facile d'ajuster vos objectifs mensuels et saisonniers pendant la durée de location.

Déléguer à une conciergerie spécialisée

Externaliser la gestion de votre location saisonnière, y compris la tarification ne permet pas uniquement de gagner du temps. Le gestionnaire sera aussi accueillir les potentiels locataires qui vont s'intéresser à votre logement. Vous allez aussi bénéficier d'une stratégie de prix optimisée pendant la période de location.

Toutefois, il est important de bien choix la conciergerie dont vous avez besoin. Commencez par vérifier la méthode de tarification et l'analyse des résultats sur d'autres locations. Cela concerne principalement les revenus et les avis liés à chaque logement sur le marché.  Il est aussi conseillé de choisir une structure locale à la fois réactive et bien notée.

Calculer le bon prix selon votre profil propriétaire

Chaque propriétaire n’a pas les mêmes attentes pendant une location saisonnière. Vos objectifs doivent guider votre stratégie de tarification pour profiter au maximum de l'investissement.

Vous êtes investisseur locatif : objectif rendement brut

Votre priorité est d’obtenir un revenu annuel stable, élevé et récurrent. Vous devez alors optimiser les tarifs en fonction de la saison. L'utilisation d'outils d'automatisation est aussi intéressant sans oublier de cibler de courts et fréquents séjours.

Vous louez votre résidence secondaire : combinez flexibilité et rentabilité

Vous jonglez entre usage personnel et mise en location. Visez un prix de location élevé pendant les périodes de forte demande. Vous pouvez aussi proposer de longs séjours pour réduire la logistique. Une gestion de location semi-déléguée est aussi recommandée pour garder la main sur le logement.

Vous débutez en location saisonnière : priorité simplicité

Vous pouvez profiter d'un meilleur rendement même si vous êtes débutant en location saisonnière. Ici, vous allez commencer par une tarification simple et légèrement inférieur au prix sur le marché. Il est aussi conseillé de proposer des séjours de deux nuits au minimum pour votre pour chaque réservation du logement. Insistez aussi sur le niveau de service qui doit être de qualité. Vous allez ainsi profiter d'un meilleur investissement locatif pendant des années.

Un prix bien calculé, c’est une location rentable toute l’année

Calculer prix location saisonnière, c’est avant tout savoir jongler entre logique économique et attentes des voyageurs. Le bon tarif n’est ni figé ni universel, il évolue au fil des saisons. Il s’ajuste selon le type de logement, la durée de séjour, les coûts de gestion et le positionnement sur le marché local. Une estimation trop basse peut rogner le rendement annuel  de l'investissement. A l’inverse, une tarification mal calibrée freine la réservation et impacte le taux d’occupation. En 2025, les locations affichant une stratégie de tarification dynamique enregistrent +27 % de revenu brut moyen par rapport aux modèles classiques.

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Questions fréquemment posées sur le prix de location saisonnière

Comment calculer le prix d'une nuitée en location saisonnière ?

Additionnez tous vos coûts (fixes et variables), ajoutez la marge souhaitée, divisez par le nombre de nuits estimées louables, puisajustez selon la concurrence locale.

Quel est le bon taux d’occupation pour une location saisonnière ?

En 2025, un bon taux d’occupation en France se situe entre 60 et 75 % selon les zones. Mais cela dépend aussi de votre seuil de rentabilité.

Comment augmenter la rentabilité sans baisser ses prix ?

Ajoutez des services différenciants et optimisez vos visuels tout comme vos descriptions.