Grille tarifaire location saisonnière : optimisez les revenus de votre location

La grille tarifaire de la location saisonnière ne cesse d'évolution en France. En effet, le fait de fixer un bon prix de loyer devient un art stratégique autant qu'une science exacte. Il faut pour cela prendre en compte l'intensification de la concurrence comme les Airbnb qui sont de plus en plus populaires. Il ne faut pas non plus ignorer le renforcement des réglementations locales et l'évolution des attentes des voyageurs sont des clients incontournables chaque année.

La réponse que tout propriétaire investisseur attend concerne la clé d'une grille tarifaire performante pour leur location. Cela repose en grande partie sur un socle saisonnier structuré (haute et basse saison). Ceci se combine avec les coefficients dynamiques qui réagissent à la demande réelle, aux événements locaux et au délai de réservation. Cette approche hybride, permet d'augmenter la rentabilité d'une location saisonnière en France.

Toutefois, rien ne vous empêche de vous tourner vers une agence de gestion de location comme NousGérons. Cela va permettre d'optimiser vos revenus locatifs grâce à l'identification des leviers pour transformer un logement en un hébergement rentable.

Laissez-vous guider pour assurer la mise en location du type de logement que vous allez proposer aux voyageurs. Vous apprendrez à construire une stratégie de prix qui ne suit pas aveuglément la concurrence. Il vous sera aussi plus facile de répondre à la demande de votre marché spécifique et assurer la rentabilité de votre projet.

Fondements d'une stratégie de prix en location saisonnière

Il faut vous informer sur les fondements d'une stratégie solide pour adopter le tarif idéal pendant une location saisonnière. Cela ne repose pas uniquement sur la saisonnalité ni du prix plancher sur le marché. 

Définir la saisonnalité et les pics de demande

La saisonnalité constitue le socle de toute grille tarifaire efficace. Contrairement aux idées reçues, elle ne se limite pas à "été = cher, hiver = moins cher". Chaque destination possède sa propre dynamique, influencée par le tourisme, les vacances scolaires et les événements culturels.

Saisonnalité prévue par zone géographique en 2026

Période	Mer (Côte d'Azur)	Montagne (Alpes)	Urbain (Paris/Lyon)	Zone Rurale (Gîte Provence)
Très Haute Saison	Juillet-Août (+70-90%)	Décembre-Mars/Juillet-Août (+60-80%)	Mai-Juin/Sept-Oct (+30-40%)	Juillet-Août (+40-50%)
Haute Saison	Juin/Septembre (+40-60%)	Avril/Novembre (+30-40%)	Avril/Novembre (+15-25%)	Avril-Mai/Sept (+25-35%)
Moyenne Saison	Avril-Mai/Octobre (+10-30%)	Mai-Juin/Sept-Oct (+10-20%)	Janvier-Mars/Juillet (+5-10%)	Juin/Octobre (+10-20%)
Basse Saison	Novembre-Mars (prix de base)	Mai-Juin/Sept-Oct (prix de base)	Août/Décembre (-10 à 0%)	Novembre-Mars (-15 à 0%)

Source : NousGérons

🔑 Point d'expert : Les vacances scolaires françaises demeurent le meilleur indicateur pour anticiper les pics dans la ville où vous investissez. Pour un hébergement familial, la zone B (qui concentre Paris et Lyon) génère les taux d'occupation les plus élevés pendant les congés de février et d'avril.

En faisant une étude, vous pouvez vous appercevoir qu'un bien correctement positionné sur sa saisonnalité peut atteindre un taux d'occupation de 75 à 85% en très haute saison. Ce taux peut baisser jusqu'à 40 et 55% en basse. Cette différence justifie pleinement des écarts tarifaires significatifs.

Calculer le prix plancher pour une location saisonnière en France

Beaucoup d'hôtes fixent leurs tarifs en observant uniquement la concurrence sur Airbnb ou Booking. Grave erreur. Votre prix plancher doit d'abord couvrir vos charges réelles, sous peine de travailler à perte.

Prenez ainsi note des tarifs que vous devez connaître comme les charges fixes mensuelles et les coûts variables par sejours. Notez aussi les tarifs pour la gestion et la conciergerie tout comme l'amortissement bien immobilier. Sinon, il ne faut pas ignorer la fiscalité comme la taxe séjour ou l'imposition en LMNP.

Formule du prix plancher par nuitée :

    Prix minimum = (Charges fixes mensuelles / 30 jours) + Coûts variables moyens + (Frais gestion / Durée séjour moyenne) + Marge souhaitée

Exemple concret pour un appartement T2 à Lyon (50m²) :

• Charges fixes mensuelles : 900€ (crédit 600€ + charges 150€ + assurance 50€ + taxe foncière proratisée 100€)
• Coût variable par nuit : 8€ (électricité, eau, wifi, consommables)
• Frais de gestion par séjour : 70€ de ménage + 20€ de remise de clés (pour séjour moyen de 3 nuits = 30€/nuit)
• Marge souhaitée : 20% minimum

Calcul : (900€/30) + 8€ + 30€ + [(30€ + 8€ + 30€) × 0,20] = 30€ + 8€ + 30€ + 13,60€ = 81,60€ par nuit minimum

Ce prix plancher de 82 euros constitue votre seuil de rentabilité. En dessous, vous perdez de l'argent. C'est votre tarif de basse saison, celui que vous n'acceptez que pour maintenir un taux d'occupation minimal et couvrir vos charges fixes.

Comment s'évaluer sur le marché ?

Une fois votre prix plancher établi, positionnez stratégiquement votre activité face à la concurrence. Le marché de la location saisonnière se segmente en trois catégories de positionnement tarifaire dont les suivantes :

Premium (Top 20% du marché) : Tarifs 30-50% au-dessus de la moyenne

• Justifié par : localisation exceptionnelle, équipements haut de gamme, services de conciergerie inclus, décoration soignée, note moyenne > 4,8/5
• Clientèle : voyageurs d'affaires, couples en quête d'expérience, groupes célébrant un événement
• Exemple : 180-220€/nuit pour un T2 à Lyon Part-Dieu

Compétitif (60% du marché) : Tarifs dans la fourchette moyenne +/- 15%

• Justifié par : bon rapport qualité-prix, emplacement correct, équipements standards, note > 4,5/5
• Clientèle : familles, voyageurs loisirs, séjours moyens (3-5 nuits)
• Exemple : 110-140€/nuit pour un T2 à Lyon Guillotière

Économique (Bottom 20%) : Tarifs 20-40% en dessous de la moyenne

• Justifié par : emplacement moins central, équipements basiques, stratégie de volume
• Clientèle : voyageurs à budget serré, longs séjours, backpackers
• Exemple : 65-85€/nuit pour un studio à Lyon périphérie

Pour un benchmark efficace, il est conseillé d'identifier 10 concurrents directs sur Airbnb. Vous pouvez relever leurs tarifs pour 3 périodes (haute saison, moyenne saison, basse saison) et calculer la moyenne du marché pour chaque période. Evaluez ensuite votre bien de manière objective (équipements, localisation, avis clients...) avant de vous positionner en fonction de vos atouts.

L'art du revenu management : tarification au quotidien

La tarification au quotidien est à prendre en compte pour réussir une location saisonnière. Adopter le bon tarif permet d'attirer les bons clients comme un groupe d'amis ou des voyageurs fatigués.

La formule du coefficient dynamique

La Revenue Management, emprunté à l'industrie hôtelière et aérienne, consiste à ajuster vos tarifs en temps réel selon la demande. C'est la différence entre un taux d'occupation de 60% et 80%, soit potentiellement 15 000 à 25 000 euros de revenus supplémentaires par an sur un bien moyen.

La formule magique :

    Tarif final = Prix de base saisonnier × Coefficient dynamique

Les facteurs correctifs

Au-delà des coefficients dynamiques, certains ajustements spécifiques affinent votre stratégie.

Tableau de pondération par type de facteur

Facteur	Ajustement Recommandé	Contexte d'Application
Week-end (Ven-Sam-Dim)	+10 à +25%	Locations urbaines, clientèle loisirs
Milieu de semaine (Lun-Jeu)	-5 à -15%	Zones non business, faible demande
Jour férié isolé	+15 à +30%	Week-end prolongé garanti
Pont	+20 à +40%	Demande exceptionnelle, réserver tôt
Séjour minimum non atteint	+20 à +35%/nuit	Compensation des coûts de gestion
Réservation instantanée	+5%	Prime de flexibilité pour le voyageur
Conditions d'annulation strictes	-5 à -10%	Compensation du risque pour le client

Source : NousGérons

🔑 En haute saison, imposer un séjour minimum de 3 ou 5 nuits optimise votre rentabilité. Les frais de gestion et de conciergerie (ménage, remise de clés) restent identiques qu'un client reste 1 ou 5 nuits. Un séjour court augmente votre coût par nuitée.

Faut-il utiliser un logiciel de pricing en 2026 ?

La tarification dynamique manuelle reste possible pour un propriétaire gérant 1 à 2 biens. Au-delà, l'automatisation devient indispensable pour rester compétitif. Vous pouvez par exemple choisir entre 3 catégories d'outils de pricing comme les logiciels intégrés aux OTA. Ceux-ci sont souvent gratuits et faciles à utiliser tout en vous offrant des mises à jour automatiques. Vous pouvez vous en servir pour chaque basse saison et à désactiver pendant la haute saison.

Viennent ensuite les solutions de Yield Management dédiées qui disposent d'algorithmes avancés. Ces outils permettent d'analyser la concurrence en temps réel tout en profitant des ajustements multi-critères. Profitez d'un meilleur rapport qualité-prix pour 3 logements et plus.

Il ne faut pas ignorer l'utilisation d'un outil de conciergerie profesionnelle qui procure une gestion complète et une expertise humaine. Cette option est plus efficace pour chaque propriétaire qui souhaite déléguer entièrement la gestion de sa location saisonnière.

🔑 Si vous gérez vous-même vos locations, investissez dans un outil de Yield Management dès 2 logements. Le retour sur investissement est immédiat comme une augmentation de revenus de 12-18% en fonction de l'investissement.

Pour les investisseurs possédant 3 logements ou plus, ou ceux manquant de temps, une conciergerie professionnelle devient pertinente. Le service global justifie la commission prélevée par l'optimisation globale de la rentabilité et la réduction du stress.

Intégrer les leviers de croissance et la confiance

Les leviers de croissance se conjuguent parfaitement avec le service que vous allez offrir dans une location saisonnière. Les choses seront plus faciles avec l'étude d'une agence de gestion locative.

La valeur ajoutée pour justifier un prix élevé

Un tarif supérieur au marché n'effraie pas les voyageurs... à condition qu'il soit justifié par une expérience supérieure. Les clients acceptent de payer 30 à 50% plus cher pour un hébergement qui dépasse leurs attentes.

Il faut noter les leviers de valeur qui justifient un prix élevé comme la localisation exceptionnelle du logement. Notez aussi la présence d'équipements haut de gamme dans le logement et les services de conciergerie.

Un tarif élevé est aussi justifié par une décoration soignée et des photographies professionnelles. Un shooting photo professionnel augmente généralement le taux de conversion dans un Airbnb. Notez en même temps l'expérience unique dans le logement tout comme la flexibilité horaire. Il ne faut pas non plus ignorer la propreté irréprochable et la note élevée sans oublier la communication proactive.

L'encadrement des loyers : gérer la contrainte légale sur le marché

La réglementation de la location saisonnière s'est considérablement renforcée en France ces dernières années. En 2026, ignorer ces contraintes expose à des amendes de 5 000 à 50 000 euros. Il faut alors retenir les contraintes légales majeures à intégrer dans la location saisonnière pour respecter l'encadrement des loyers.

Il y a en premier lieu la limitation de durée avec une location de 120 jours maximum pour une résidence principale. Cette limitation s'applique particulièrement dans la plupart des grandes villes comme Paris, Lyon, Nice et Bordeaux.

Notez aussi l'importance de l'affichage du numéro de déclaration auprès de la mairie sur toutes les annonces que vous allez faire. A cela s'ajoute la taxe de séjour qui s'applique par personne et par nuit en fonction de la ville et du classement. Prenez en même temps note du changement d'usage du logement. Il faut une autorisation préalable obligatoire dans certaines communes pour transformer une résidence principale en location exclusive.

Impact sur votre grille tarifaire :

Si vous êtes limité à 120 jours, privilégiez impérativement les périodes de haute et très haute saison. Votre prix moyen doit être 40 à 60% supérieur à celui d'un bien sans restriction pour compenser la contrainte de durée.

Exemple : Appartement parisien limité à 120 jours

• Objectif de revenus annuels : 24 000€
• Tarif moyen nécessaire : 24 000€ / 120 nuits = 200€/nuit
• En haute saison (juin-septembre, 60 nuits) : 250€/nuit
• En moyenne saison (avril-mai, oct-nov, 40 nuits) : 180€/nuit
• En période événementielle (Fashion Week, Roland-Garros, 20 nuits) : 320€/nuit

La taxe de séjour, quant à elle, doit être intégrée transparently. Certains hôtes la cachent dans leur tarif, d'autres l'affichent séparément. Notre recommandation : afficher le montant séparé sur l'annonce avec une explication claire. Cette transparence améliore la confiance et évite les mauvaises surprises lors du paiement.

Les frais de ménage et la transparence sur votre location saisonnière

Les frais de ménage constituent l'un des points de friction majeurs entre hôtes et voyageurs pendant une location saisonnière. Une stratégie tarifaire mal pensée sur ce point peut détruire votre taux de conversion sur un hébergement.

Exemple pratique : Marc possède un T2 à Annecy. Initialement, il facturait 110€/nuit + 90€ de frais de ménage séparés. Son taux de conversion (visiteurs qui réservent) plafonnait à 1,2%, un score médiocre.

Avec l'accompagnement d'une agence de gestion de location, il a testé deux approches :

Option A : Intégrer partiellement les frais avec un tarif affiché de 140€/nuit (incluant 30€ de ménage). Les frais de ménage séparés étaient de 60 €. Cela lui à permis d'obtenir un taux de conversion de 2,1% (+75%) pendant la location saisonnière.

Option B : Le tarif affiché pour la location est de 155€/nuit (tout inclus) et des frais de ménage séparés de 0€. Il a réussi à obtenir un taux de conversion de 2,8% (+133%).

🔑 Les voyageurs comparent prioritairement le prix à la nuitée affichée. Un tarif "tout inclus" simplifie la décision et améliore le positionnement dans les résultats de recherche Airbnb. Le tri se fait par le prix total mais le prix affiché se fait à la nuitée.

Quelques recommandations à retenir pour adopter la bonne grille tarifaire

La grille tarifaire d'une location saisonnière ne doit pas être adoptée dans la précipitation. Pour les courts séjours, le service doit intégrer totalement les frais de ménage dans le tarif à la nuitée. Pour les séjours moyens, il faut souligner les frais de ménages modérés séparés et clairement justifiés. Il reste en dernier lieu les longs séjours de plus de 8 nuits. Ici, les frais de ménage sont souvent offerts ou très réduits. L'objectif est d'encourager les réservations afin d'optimiser la rentabilité de votre location saisonnière.

Quel que soit votre choix, expliquez clairement la prestation. Par exemple : "Frais de ménage professionnel : 70€ (nettoyage complet 3h par équipe certifiée, changement du linge de maison, produits écologiques, désinfection)". Cette transparence augmente les avis positifs mentionnant la propreté, critère décisif pour 89% des voyageurs selon une étude Google 2024.

La grille tarifaire d'une location saisonnière reflète votre stratégie d'investissement

La grille tarifaire d'une location saisonnière n'est pas qu'une série de chiffres sur un calendrier. C'est le signal que vous envoyez au marché sur la qualité de votre hébergement, votre professionnalisme et la valeur de l'expérience que vous proposez. Les investisseurs qui réussissent en location saisonnière ne suivent pas passivement les tarifs du marché. Ils construisent une stratégie de prix active, fondée sur trois piliers avec la connaissance précise des tarifs applicables (prix plancher réaliste).

Notez ensuite l'adaptation dynamique à la demande sur le marché et la création d'une valeur différenciante (service, qualité, expérience). Un tarif bien optimisé augmente généralement les revenus d'une location saisonnière. Cela suffit pour transformer un investissement correct en un actif véritablement performant. Vous souhaitez aller plus loin ? Une agence de location comme NousGérons, applique une expertise des tarifs dynamique en France.

Profitez d'un service de conciergerie qui combine optimisation de tarif en temps réel et une gestion des voyageurs. Notez aussi la coordination des services de ménage et la maintenance préventive de l'hébergement que vous proposez. L'objectif de votre agence est d'enregistrer un meilleur taux d'occupation grâce à une tarification efficace.

Vos questions sur la grille tarifaire en location saisonnière

Quelle est la durée de séjour idéale pour optimiser ma rentabilité ?

En règle générale, les séjours de 3 à 7 nuits offrent le meilleur équilibre entre revenus et coûts de gestion. Les nuitées uniques génèrent un taux horaire faible (frais de ménage et conciergerie identiques). En outre, les très longs séjours nécessitent des tarifs dégressifs importants. Fixez un séjour minimum de 3 nuits en haute saison, 2 nuits en moyenne saison, et acceptez les nuitées uniques en basse saison.

Comment gérer l'impact des frais de ménage sur mes réservations ?

Les frais de ménage élevés pénalisent votre taux de conversion, particulièrement pour les courts séjours. Trois stratégies fonctionnent :

• Intégration totale : Augmentez votre tarif à la nuitée de 15-25€ et supprimez les frais séparés. Idéal pour séjours 1-3 nuits.
• Frais modérés : 50-70€ clairement justifiés (prestation professionnelle, produits écologiques). Fonctionne pour séjours 4-7 nuits.
• Dégressivité : Offrez les frais de ménage à partir de 7 nuits pour encourager les séjours longs.

Dois-je baisser mes prix de location si mon calendrier reste vide ?

Pas systématiquement. Un calendrier vide 30 jours avant l'arrivée peut justifier une réduction de tarif de 10-15%, mais ne bradez jamais votre bien. Vérifiez d'abord la qualité de votre annonce, votre positionnement tarifaire et la visibilité de votre logement. Si après ces ajustements votre taux d'occupation reste faible, une stratégie de prix plus agressive devient nécessaire. Mais privilégiez toujours l'amélioration de votre offre plutôt que la guerre des prix.

La saisonnalité s'applique-t-elle vraiment à toutes les zones de France ?

Oui, mais avec des variations importantes. Les zones urbaines (Paris, Lyon, Bordeaux) connaissent une saisonnalité inversée. Chaque ville affiche une forte demande en période de salons professionnels et événements culturels. En outre, une baisse est souvent enregistrée en août quand les locaux partent en vacances. Les zones touristiques suivent la saisonnalité classique.