Achat appartement classe énergie F : transformez une passoire thermique

Un achat appartement en classe énergie F peut sembler, à première vue, une mauvaise idée. Étiquette rouge sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE), dépense excessive, interdictions de location à venir… la liste des freins paraît longue. Pourtant, en 2025, ce type de bien immobilier attire de plus en plus d’investisseurs avertis. Pourquoi ? Parce qu’avec le bon prix d’achat, les bonnes aides financières et des travaux ciblés. Une passoire thermique peut devenir une excellente affaire, offrant un fort potentiel de plus-value et une rentabilité locative supérieure à la moyenne.

Avant d'aller plus loin, il vaut mieux analyser l'impact réel d'une classe énergie F sur le marché immobilier. Vous pouvez aussi prendre note des contraintes légales liées au logement tout comme les stratégies de négociation possible pour l'achat. Il ne faut pas ignorer les travaux prioritaires et les solutions de financement disponibles. Pour aller plus loin, il est possible d'apprendre comment évaluer un bien immobilier avant de signer. Ainsi, vous allez éviter les erreurs fréquentes et maximiser en même temps vos gains après rénovation.

Classe énergie F : comprendre le vrai impact sur l’achat d’un bien immobilier

Un DPE F peut impacter sur l'acquisition d'un bien immobilier. Raison pour laquelle vous devez prendre note de quelques points précis avant de passer à l'action.

Qu’est-ce qu’une classe énergie F selon le DPE ?

La classe énergie F correspond à un logement dont la dépense énergétique est comprise entre 331 et 450 kWh/m²/an. Vous pouvez vous référer à la méthode de calcul du Diagnostic de performance énergétique (DPE) en vigueur depuis 2021 pour avoir des certitudes. Notez que ce type de bien est souvent qualifié de passoire thermique en raison de sa faible isolation et de sa forte dépense en chauffage.

Conséquences sur la dépense énergétique

Selon l’ADEME 2025, un bien immobilier classé F consomme en moyenne 400 kWh/m²/an.Celareprésente environ 2 800 € de dépenses annuelles pour un logement de 70 m², contre 1 200 € pour un logement de même taille classé C.

Source : ADEME, Baromètre Performance Énergétique 2025

Pourquoi la classe F peut faire baisser le prix de vente ?

En 2025, selonMeilleurs Agents, les logements de catégories F ou G se vendent en moyenne 12 % moins chère que des biens similaires de catégorie D ou C. Dans certaines zones tendues comme Paris ou Lyon, la décote est plus limitée (5 à 8 %), mais dans les zones rurales ou périurbaines, elle peut dépasser 20 %. Cette baisse s’explique par la perception négative du public sur les logements passoires. Notez aussi les futurs travaux obligatoires pour continuer à louer et le coût de rénovation souvent jugé élevé.

Les obligations légales et interdictions liées aux passoires

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience (août 2021), le gouvernement français a mis en place de nouvelles obligations lors de la vente du bien. En 2025, ces mesures impactent directement tout achat d’un appartement en classe énergie F.

Ce que la loi Climat et Résilience change pour les propriétaires et acheteurs

La loi vise à éradiquer les passoires énergétiques du marché locatif d’ici 2034. Voici le calendrier officiel actualisé en 2025 :

Sources : Ministère de la Transition Écologique, ADEME

Notez qu'un bien immobilier F acheté en 2025 ne peut plus être mis en location à partir de 2028 sans une rénovation. Par contre, une location est immédiatement interdite si la dépense dépasse déjà le seuil des “super-passoires” (> 450 kWh/m²/an en énergie finale). Sinon, les biens destinés à l’habitation principale restent libres à l’occupation personnelle, mais la revente pourrait être affectée par cette réglementation.

Audit énergétique obligatoire à la vente : contenu, coût, délais

Depuis1er avril 2023, tout logement classé F ou G mis en vente doit être accompagné d’unaudit énergétique réglementaire. En 2025, cette obligation est pleinement appliquée. Un audit énergétique doit inclure une analyse de l'isolation (murs, toiture, planchers) et une évaluation des systèmes de chauffage, ventilation et production d’eau chaude. Le document doit aussi indiquer une estimation des consommations réelles tout comme le prix des travaux avec leur durée. N'oubliez pas non plus les propositions de scénarios de travaux pour atteindre au moins la classe C.

Les classements énergétiques et leur impact sur les prêts et assurances

Les établissements bancaires adaptent désormais leurs conditions de financement en fonction du DPE. En 2025, certaines banques appliquent untaux majoré (+0,10 à +0,30 %) pour les biens en F ou G. Il y a aussi les prêts “verts” à taux préférentiels qui sont réservés aux biens en A à D, ou à des achats avec engagement de rénovation. Notez aussi que les assureurs peuvent majorer la prime multirisque habitation pour un bien classé F.

Transformer une classe énergie F en opportunité d’investissement

Acheter un appartement en classe énergie F n’est pas uniquement une contrainte. Pour un investisseur stratégique, c’est l’occasion de réaliser une acquisition à prix réduit et de créer de la valeur après une rénovation énergétique. En 2025, le marché récompense de plus en plus les acheteurs capables de transformer une passoire thermique en logement performant.

Négocier le prix d’achat grâce au DPE

Le diagnostic de performance énergétique est un atout redoutable dans la négociation, à condition de savoir l’exploiter. Les arguments les plus efficaces auprès des vendeurs sont les suivants :

• Décote du marché : rappel des chiffres MeilleursAgents montrant une baisse moyenne de 12 % pour les biens F
• Travaux obligatoires : mise en avant des coûts estimés pour la mise aux normes
• Délais de vente plus longs : argumenter sur la faible attractivité des passoires énergétiques

Simulation de négociation (logement de 70 m² à 200 000 €)

Sources : MeilleursAgents, ADEME

Maximiser la rentabilité après rénovation énergétique

Une fois rénové, un logement initialement en classe F peut augmenter la valeur de revente de 10 à 25 % selon la localisation. Il est aussi plus facile de faire louer la propriété à un meilleur prix. Il ne faut pas ignorer la réduction des charges sur le chauffage pour le locataire.

Simulation de rentabilité (logement 70 m² en zone tendue)

Sources : Estimations NousGérons, Meilleurs Agents, Observatoire Clameur

Travaux prioritaires pour passer de F à D ou mieux

Rénover un appartement classé énergie F ne signifie pas forcément tout refaire du sol au plafond. En ciblant les postes les plus énergivores, il est possible de gagner plusieurs catégories au DPE, souvent jusqu’à la classe D ou C. En 2025, les données de l’ADEME montrent qu’une rénovation performante bien planifiée peut réduire la dépense énergétique de 40 à 60 %.

Isolation thermique : murs, toiture, fenêtres

L’isolation est le premier levierd’amélioration de la performance énergétique. L'ADEME recommande d'isoler en premier les murs en 2025 avant de passer la toiture/combles et les menuiseries. Il est alors recommandé de vérifier si les murs sont creux ou pleins pour faciliter le choix de matériau isolant. Il faudrait ensuite choisir entre le double ou le triple vitrage pour les ouvertures. Il faut prendre le temps de bien vérifier les ponts thermiques avant de finir par le contrôle de l'étanchéité à l'air.

Systèmes de chauffage à privilégier pour gagner des catégories DPE

Après l’isolation, le système de chauffage est l’élément clé pour améliorer la performance énergétique.

Sources : ADEME, ONRE, Fédération Française du Bâtiment

Coûts moyens et durée de retour sur investissement

Les coûts varient selon la surface, l’état initial et le choix des matériaux. Voici une estimation pour une propriété de 70 m² :

Sources : ADEME

Financer l’achat et la rénovation d’un appartement en classe énergie F

En 2025, les pouvoirs publics encouragent fortement la rénovation énergétique des passoires énergétiques grâce à un ensemble d’aides financières, de prêts avantageux et de dispositifs cumulables. L’objectif est de réduire les émissions de CO₂ et d'améliorer le confort des logements, tout en rendant les projets rentables pour les propriétaires.

Les aides et primes disponibles en 2025

Voici un résumé des principales aides financières pour rénover un logement classé F, avec données mises à jour :

Sources : ANAH, Ministère de la Transition Énergétique, Service Public, Code Général des Impôts

Obtenir un prêt immobilier malgré un mauvais DPE

Un bien classé F peut faire hésiter certaines banques, mais en 2025, plusieurs solutions existent :

• Présenter un devis détaillé de rénovation montrant l’amélioration prévue (jusqu’à la classe C)
• Demander un “prêt travaux intégré” au crédit immobilier pour financer l'achat et la rénovation du logement
• Solliciter un prêt vert si la rénovation permet un gain énergétique d’au moins 35 %

Les erreurs à éviter lors de l’achat d’un logement en classe F

Une propriété en classe énergie F peut devenir une excellente affaire… à condition d’éviter certains pièges fréquents qui peuvent transformer un bon investissement en gouffre financier.

Acheter sans audit énergétique complet

Même si le DPE donne une première idée de la performance énergétique, il reste uneestimation standardisée. L'audit énergétique doit fournir une analyse détaillée des déperditions et des scénarios de travaux prioritaires. Notez aussi le chiffrage précis par poste tout comme l'impact attendu sur la classe DPE finale.

Sous-estimer le coût réel des travaux et leur durée

Selon l’ADEME 2025, passer de F à C pour une propriété de 70 m² nécessite en moyenne 25 000 à 35 000 € de travaux. Mais ce coût peut augmenter si le bâtiment présente des vices cachés (humidité, structure). Cela est aussi valable si vous choisissez des matériaux haut de gamme pour isoler le bâtiment. Il ne faut pas non plus ignorer la rareté de la main d'oeuvre dans la région où vous investissez.

Tableau d’écart entre devis estimatif et coût final moyen 

Source : ADEME

Négliger l’impact futur de la réglementation thermique

La loi Climat et Résilience a fixé une interdiction de location des logements F dès 2028 et en 2034 pour les appartements de catégorie E. Evitez alors d'acheter un logement F pour réaliser une location courte durée, sans prévoir de travaux. En réalité, les banques sont de plus en plus réticentes à financer un achat sans projet de rénovation. De plus, les locataires ont tendances à privilégier les logements économes pour réduire leurs factures

Evaluer un appartement classe F avant achat

Acheter une propriété en classe énergie F demande une analyse rigoureuse avant de signer. Cette checklist, inspirée des recommandations de l’ADEME et des experts immobiliers 2025, vous aide à ne rien oublier lors des visites et de la phase de négociation.

Diagnostic initial à vérifier avant de signer

Il faut commencer par vérifier le DPE avec sa date de réalisation (valide 10 ans, mais recommandé de le refaire s’il a plus de 5 ans). N'hésitez pas à demander un audit énergétique complet avant d'acheter le logement. Sinon, il ne faut pas oublier de contrôler la dépense énergétique finale tout en le comparant avec la moyenne locale.

Points techniques à inspecter avec un expert

L'expert que vous choisirez doit être apte à repérer les zones froides et les ponts thermiques. Cela est aussi valable pour l'étanchéité des fenêtres et des portes pour les menuiseries. Sinon, il ne faut pas ignorer l'âge et la performance du système de chauffage tout comme le type d'énergie utilisée. L'expert doit aussi vérifier la présence d'une VMC qui doit être en bon état tout comme les réseaux électriques et la plomberie.

Évaluation du potentiel de rénovation et de plus-value

Ici, vous devez estimer les coûts des travaux poste par poste (demander plusieurs devis) avant d'identifier les aides financières. Il faudrait aussi simuler l'amélioration du DPE après travaux (outil ADEME ou bureau d’études). Il sera ensuite plus facile d'évaluer la plus-value potentielle à la revente tout en calculant la nouvelle rentabilité locative après une rénovation.

Transformer une passoire thermique en opportunité rentable après l'achat

L’achat d’un logement en classe énergie F peut sembler risqué, mais avec une vision stratégique, il devient une véritable opportunité. Grâce à une négociation bien menée, des travaux ciblés et l’accès aux nombreuses aides financières 2025. Il est possible de réduire drastiquement les factures énergétiques et d'augmenter la valeur vénale du bien. Vous aurez aussi l'opportunité d'optimiser la rentabilité locative tout en anticipant les évolutions réglementaires.

Chez NousGérons, chaque client peut profiter d'un accompagnement complet comme pour l'estimation et la négociation. Cela est aussi valable pour le suivi des travaux et la mise en location du logement. Vous avez un projet d’achat ou de rénovation ? Demandez dès maintenant votre estimation immobilière gratuite. Vous pouvez aussi découvrir comment transformer une passoire thermique en un investissement performant.

FAQ – Achat appartement classe énergie F

Est-il interdit d’acheter un bien en classe énergie F en 2025 ?

Non, il n’existe aucune interdiction d’acheter un logement classé F en 2025. En revanche, certaines restrictions concernent la location, il sera interdit de louer un logement en classe F à partir de 2028.

Quel est le prix moyen d’un logement en classe F en France ?

Selon Meilleurs Agents (janvier 2025), un appartement classé F se vend en moyenne 12 % moins chère qu’un bien équivalent mieux classé.

Peut-on obtenir un prêt immobilier pour une passoire thermique ?

Oui, mais certaines banques appliquent un taux légèrement plus élevé pour les logements F ou G. Présenter un projet de rénovation détaillé peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions, voire un prêt vert à taux préférentiel.

Quelle est la différence entre classe énergie F et G ?

La classe F correspond à une dépense énergétique comprise entre331 et 450 kWh/m²/an, tandis que la classe G dépasse 450 kWh/m²/an.