Réforme du DPE : louez tranquillement en 2026

La réforme DPE de 2026 redéfinit en profondeur les règles de la location immobilière en France. Entre nouvelles méthodes de calcul, interdictions progressives de mise en location et exigences accrues en matière de rénovation énergétique. Les propriétaires doivent désormais composer avec un cadre réglementaire beaucoup plus strict.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G sont officiellement considérés comme “non décents” et ne peuvent plus être proposés à la location. D’après les dernières données du Commissariat général au développement durable, près de 3,9 millions de résidences principales restent encore classées F ou G en France. Cela fait 12,7 % du parc immobilier national.

La pression réglementaire s’accélère également pour les logements de catégorie F, dont l’interdiction de location est programmée pour 2028. Dans le même temps, un nouveau coefficient est appliqué à l’électricité dans le calcul du DPE. Cela pourrait faire sortir environ 850 000 logements de la catégorie de passoire thermique dès 2026.

Notez qu'une amélioration énergétique pour passer d’une catégorie E à C peut aussi augmenter la valeur locative d’un bien jusqu’à 15 %. Dans ce contexte, les équipes de NousGérons accompagnent propriétaires et investisseurs pour sécuriser leurs locations. L'agence vous aide aussi à anticiper les nouvelles obligations légales et à optimiser la rentabilité de votre appartement.

L'état des lieux de la loi Climat et Résilience en 2026

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit un calendrier progressif d'interdictions de location fondé sur les classes du DPE. En 2026, les enjeux pour les investisseurs comme pour les locataires n'ont jamais été aussi concrets.

Les logements G définitivement exclus du marché locatif

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, aucun nouveau contrat de location ne peut être signé pour un logement dont l'étiquette énergétique est G. Cette catégorie de bien ne respecte plus le critère légal de décence énergétique défini par le décret nᵒ 2002-120.

Concrètement, un appartement G consomme plus de 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an. La mise en location d'un logement classé G (nouveau bail ou renouvellement) expose le propriétaire à des poursuites judiciaires. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal pour obtenir une réduction de loyer ou l'obligation d'améliorations.

En 2026, environ 600 000 logements de catégorie G sont encore occupés par des locataires sous des baux en cours de tacite reconduction. Le bail existant n'est pas automatiquement rompu, mais le locataire dispose désormais de recours renforcés. La situation exige des améliorations ou une anticipation de la vacance locative.

Le calendrier complet des interdictions de location

Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021; Service-public.fr

L'échéance 2028 pour la classe F approche à grands pas

Si vous possédez un logement classé F, vous pouvez encore le louer en 2026, mais sous condition. La loi impose un gel des loyers qui interdit une augmentation du tarif pendant un renouvellement de bail ou une relocation.

Par ailleurs, l'échéance de 2028 n'est qu'à deux ans. Compte tenu des délais moyens pour réaliser un contrôle énergétique, financer les améliorations et les exécuter. 2026 est l'année critique pour les propriétaires d'un bien F. Les propriétaires qui anticipent dès maintenant valorisent leur patrimoine bien mieux que ceux qui attendent la contrainte réglementaire.

Le nouveau calcul du DPE 2026 : ce qui change réellement

La réforme du DPE ne se limite pas aux interdictions de location. En 2026, la méthode de calcul elle-même a évolué. Comprendre ces modifications est essentiel pour tout investissement locatif éclairé.

L'intégration du mix électrique français : un changement majeur

La grande nouvelle du calcul DPE 2026 concerne les logements chauffés à l'électricité. Depuis 2021, le DPE s'appuie sur la méthode dite « 3CL » et la réforme de 2026 intègre un coefficient de conversion plus favorable pour l'énergie électrique.

Par conséquent, les logements qui utilisent un système de chauffage électrique verront leur DPE progresser d'un à deux niveaux. Un appartement auparavant classé F pourrait ainsi gagner la classe E, voire D, sans amélioration. Pour les propriétaires, il est impératif de faire réaliser un nouveau diagnostic avec un simulateur mis à jour.

💡 Le saviez-vous ?

Tous les DPE réalisés avant le 1ᵉʳ juillet 2021 sont devenus totalement invalides depuis le 1ᵉʳ janvier 2023. En 2026, mettre en location avec un ancien diagnostic rend votre bail non conforme. Vérifiez dès maintenant la date de votre DPE via le simulateur en ligne fiable.

Le coefficient de conversion de l'électricité

Dans la méthode 3CL, l'énergie primaire est calculée en multipliant la consommation d'énergie finale par un coefficient de conversion. Pour l'électricité, ce coefficient, parfois désigné sous l'acronyme CASAM est passé de 2,58 à 2,3 dans la version actualisée de 2026. Cette modification a un impact concret et significatif sur des millions de logements dont le chauffage principal fonctionne à l'électricité.

Sources : ADEME; arrêté du 31 mars 2021 modifié

Locataire : quels sont vos droits face à un appartement avec un mauvais DPE ?

Vous êtes locataire d'un appartement classé F ou G ? La loi Climat et Résilience vous confère des droits significatifs à condition de les exercer correctement.

Comment vérifier le DPE de votre logement ?

La première étape est de localiser la catégorie énergétique de votre logement. Selon la loi, l'étiquette doit figurer dans le contrat de bail et dans toutes les annonces de location. Vous pouvez également vérifier la validité du diagnostic en consultant le registre national des DPE. Vous pouvez même vous référer au numéro d'attestation présent dans votre bail. Si votre bail a été signé sans DPE valide, ou avec un diagnostic obsolète (antérieur à juillet 2021). Le propriétaire est en infraction et vous disposez d'un levier supplémentaire pour exiger la mise en conformité.

Les recours pour exiger des réparations ou une baisse de loyer

En 2026, un locataire occupant un logement classé G en tacite reconduction peut :

• Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter une résolution amiable du litige avec le bailleur
• Saisir le tribunal judiciaire pour demander au juge d'ordonner des opérations de mise en conformité sous astreinte
• Demander une réduction de loyer en invoquant le non-respect du critère de décence énergétique (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989)

⚠️ Important

Un locataire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement de son loyer. Toute rétention de loyer sans décision judiciaire préalable expose à des poursuites pour impayés. La voie légale passe obligatoirement par la CDC ou le tribunal.

Propriétaire : comment sécuriser votre investissement locatif ?

Face à ce mur réglementaire, la bonne nouvelle est qu'il existe une échelle pour le franchir. Les propriétaires qui agissent aujourd'hui transforment une contrainte en opportunité. Un logement rénové se loue plus cher, se loue plus vite et voit sa valeur immobilière progresser.

Les projets d'amélioration énergétique à prioriser

Tout commence par un audit énergétique. Obligatoire pour les passoires thermiques depuis 2023, cette étape permet d'identifier les postes de déperdition les plus importants. Il est alors plus facile de déterminer les réparations à prioriser pour obtenir le meilleur saut de classe au moindre coût. Les postes d'amélioration offrant le meilleur rendement énergétique sont généralement :

• L'isolation des combles et des toitures (jusqu'à 30 % des pertes énergétiques)
• L'isolation des murs (par l'extérieur ou l'intérieur)
• Le remplacement du système de chauffage (chaudière gaz ancienne → pompe à chaleur ou chauffe-eau thermodynamique)
• Le remplacement des fenêtres et du double vitrage
• La ventilation mécanique contrôlée (VMC) double flux

Pour les logements en copropriété, le PPPT est désormais obligatoire dans les immeubles de plus de 15 ans. Ce plan est un outil précieux pour coordonner les améliorations collectives nécessaires à l'amélioration de la performance du bâti.

Les dérogations légales et leurs limites

La loi prévoit des cas spécifiques de dérogation, mais ils sont strictement encadrés. Un propriétaire peut être temporairement exempté des sanctions pour un bien dans un bâtiment classé. Cela est aussi valable si les projets d'isolation sont incompatibles avec la préservation du caractère architectural. La dérogation s'applique aussi à un copropriétaire qui a refusé les améliorations nécessaires dûment documentées. À cela s'ajoutent les opérations techniquement impossibles (contraintes structurelles majeures attestées).

⚠️ Attention

Ces dérogations ne sont pas automatiques et ne dispensent pas définitivement de mise en conformité. Elles accordent un délai, mais nécessitent une documentation rigoureuse. En cas de litige, c'est au propriétaire d'apporter la preuve de l'impossibilité technique ou de la décision de copropriété.

Les aides financières mobilisables en 2026

Engager des améliorations énergétiques représente un investissement, mais des aides substantielles permettent de réduire le reste à charge. En 2026, les principaux dispositifs sont :

Sources : MaPrimeRénov'; France Rénov'; Code général des impôts, art. 156

Amélioration et mise en location : confiez votre projet à NousGérons

NousGérons a conçu une offre pensée pour les propriétaires confrontés à la réforme DPE 2026. L'agence offre un service clé en main, du contrôle énergétique initial jusqu'à la mise en location sécurisée d'un bien rénové. L'approche que vous aurez se fait sur les quatre étapes suivantes :

• Audit DPE et stratégie d'amélioration : l'agence fait réaliser un diagnostic complet et identifie le scénario d'amélioration le plus rentable selon votre objectif (classe C, D ou E).
• Coordination des opérations d'amélioration : NousGérons sélectionne et supervise des artisans RGE habilités à ouvrir les dossiers d'aides comme MaPrimeRénov'. Vous n'avez pas à gérer les chantiers.
• Optimisation des aides financières : l'agence monte vos dossiers d'aides pour maximiser votre reste à charge.
• Gestion locative sécurisée : une fois le bien rénové et conforme, votre prestataire gère l'intégralité de votre location. Cela va de la mise en annonce à la perception des loyers sans oublier la garantie loyers impayés.

Réforme du DPE en 2026, l'année de toutes les décisions

La réforme DPE 2026 n'est pas une menace abstraite mais un calendrier précis, avec des dates butoir et des sanctions réelles. Les logements de catégorie G sont hors marché depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Les biens F ont jusqu'au 1ᵉʳ janvier 2028, mais le délai d'amélioration se compte en mois, pas en années. Le nouveau calcul du DPE peut améliorer la catégorie de certains logements. Mais seul un nouveau diagnostic réalisé par un professionnel certifié et enregistré auprès de l'ADEME peut le confirmer.

Pour les investisseurs et propriétaires, la fenêtre d'action est ouverte, avec des aides sans précédent. NousGérons est là pour transformer cette contrainte en opportunité de valorisation de votre patrimoine immobilier. Vous avez un bien dont vous ne connaissez pas la classe DPE actuelle ? Demandez un contrôle gratuit à NousGérons. Des experts vous répondront dans les meilleurs délais.

FAQ : vos questions liées à la réforme DPE 2026

Puis-je augmenter le loyer de mon appartement classé F en 2026 ? 

Non. Depuis la loi Climat et Résilience, les logements de catégorie F et G font l'objet d'un gel des loyers. Il est alors impossible d'augmenter le loyer lors d'un renouvellement de bail ou d'une relocation, même si l'IRL a évolué. Cette restriction s'applique aussi au loyer de référence majoré dans les zones tendues. La seule voie pour débloquer une hausse de loyer est d'améliorer la classe DPE du bien à E ou mieux.

Un locataire peut-il arrêter de payer son loyer pour un DPE G ? 

Non. Le locataire ne peut pas se faire justice lui-même. Il doit saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner des améliorations ou réduire le loyer. Par contre, toute suspension unilatérale de paiement expose le locataire à des poursuites pour impayés et à une résiliation du bail pour faute. La procédure légale protège les deux parties.

Mon DPE réalisé avant juillet 2021 est-il encore valable en 2026 ? 

Non. Tous les DPE réalisés avant le 1ᵉʳ juillet 2021 sont devenus invalides depuis le 1ᵉʳ janvier 2023. En 2026, mettre en location un bien avec un diagnostic antérieur à juillet 2021 rend le bail non conforme à la loi. Vous devez impérativement faire réaliser un nouveau DPE par un professionnel certifié. Le coût d'un DPE varie entre 100 et 250 € selon la taille du logement.