Diagnostic performance énergétique F : le guide anti passoire

Un diagnostic performance énergétique F, ce n’est pas juste une mauvaise note pour les logements. C’est un véritable signal d’alarme, un frein pour la vente, un obstacle à la location et surtout une bombe à retardement pour votre porte-monnaie. Si vous êtes propriétaire, bailleur, ou sur le point de le devenir. Cette étiquette doit vous alerter immédiatement avant de commencer un projet de location.

En 2025, les passoires thermiques (logements classés G) ne sont plus tolérées par la Loi. Cette interdiction concernera les bâtiments de classe F en 2028. Entre les réglementations renforcées, les prix de l’énergie en hausse et la dévalorisation immobilière. Il est devenu urgent pour les propriétaires de comprendre, d’agir et de rénover intelligemment leur logement.

Il vaut mieux faire le point complet avant de commencer votre projet immobilier. Vous pouvez par exemple obtenir des conseils concrets et des solutions testées. L'objectif est de faire sortir votre logement de la zone rouge. Vous allez alors augmenter la valeur du bâtiment grâce à l'amélioration de la performance énergétique. Notez qu'un logement avec un bon DPE affiche de faibles factures énergétiques.

Un diagnostic DPE F est un vrai signal d’alerte pour un logement

Avoir un logement avec un DPE F indique que vous êtes dans une mauvaise situation. Il est primordial de réaliser les travaux essentiels si vous comptez mettre le bâtiment en location à l'avenir.

DPE classe F : que dit vraiment la note ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) mesure la consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (CO₂ en kg/m²/an). Il faut insister sur ce facteur avant de procéder à la mise en location de votre bien immobilier. Notez qu'un logement classé F affiche une consommation énergétique comprise entre 331 et 450 kWh/m²/an.

Concernant l'émission de CO2, vous pouvez vous attendre à une valeur de 56 à 80 kg/m²/an. Autrement dit, votre logement est une passoire énergétique, incapable de retenir la chaleur et ultra-gourmand en énergie. Les grandes dépenses concernent principalement le chauffage et la production d'eau chaude du bien immobilier. Il est aussi possible de l'isolation du logement soit défaillante tout comme le système de chauffage. Un audit peut aussi indiquer un système de ventilation mal conçu ou même inexistant.

Logement classé F : quelles obligations légales en 2025, 2028 et après ?

Depuis la loi Climat et Résilience (2021), les logements énergivores sont dans le viseur du législateur :

Source : Loi Climat et Résilience (article L 173-1)

Depuis le 1er janvier 2025, toutnouveau bail de location d’un logement classé G est interdit. À partir de 2028, les logements F seront eux aussi exclus du marché locatif, sauf exceptions.

Ce que coûte une passoire thermique en 2025

Selon l’ADEME, 20 % des logements français sont encore classés F ou G, soit environ 5,2 millions de logements. Le tableau suivant peut vous fournir certaines informations :

Sources : MeilleursAgents, ADEME, INSEE

Reconnaître un bien immobilier impacté par un DPE F

Vous vous demandez si un diagnostic de performance énergétique F impact directement sur votre logement ? Notez que vous pouvez prendre note de quelques points précis pour mieux comprendre le DPE.

Comment lire correctement un DPE ?

Il faut faire attention à chaque étiquette énergie fournie par le DPE de votre logement. Ici, il faut encore insister sur la consommation d'énergie et les émissions de CO2 du bien immobilier. L'étiquette la moins bonne des deux va déterminer la classe finale de votre appartement ou maison. Un logement peut avoir une faible consommation mais de fortes émissions s’il utilise du gaz ou du fioul.

Faut-il faire un audit énergétique en plus ?

Oui, notamment si vous vendez un bien classé F ou G.

Sources : ADEME, Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, Anah

L’audit énergétique d'un appartement ou maison va plus loin. En effet, l'étiquette obtenue vous dit que rénover sur le logement. Vous pouvez aussi avoir une idée claire du gain énergétique dont vous allez profiter selon les travaux réalisés.

Peut-on contester un diagnostic ?

Le DPE d'un appartement ou une maison est opposable depuis 2021. Si vous jugez la note injustifiée, vous pouvez faire appel à un second diagnostiqueur. Vous allez alors demander la réalisation d'une contre-expertise avant la mise en location du logement. Sinon, il est toujours possible de déposer une plainte auprès de la DGCCRF si la situation l'oblige. Notez que votre locataire peut aussi prendre ces initiatives dans certaines situations. Dans tous les cas, il est recommandé de toujours garder les preuves du diagnostic et des travaux de rénovation que vous ferez. Cela concerne par exemple les factures, les plans, les photos de l’isolation du logement, etc.

Quels travaux pour sortir du DPE F : les étapes à connaître

Les travaux énergétiques sur le logement doivent être préparés sereinement pour sortir de la classe énergie F. Vous devez même prendre soin du bâtiment pour éviter qu'il se retrouve dans la classe G et entrainer une interdiction de location.

L'isolation thermique est la première chose à faire

Il faut admettre que plus de 60 % des déperditions thermiques d'un logement mal noté viennent d'une mauvaise isolation. Les pertes varient entre 25 à 30 % au niveau de la toiture contre 20 et 25 % pour les murs. Notez aussi que 7 à 10 % des problèmes d'isolation proviennent des planches. Il faut prévoir les travaux de rénovation du logement dans les meilleures conditions. Il faut par exemple insister sur les matériaux d'isolation recommandés sur le marché. Vous pouvez en effet prioriser l'ouate de cellulose ou le chanvre, mais aussi la laine de bois.

Systèmes de chauffage à rénover ou remplacer

Changer le système de chauffage peut générer un gain de 1 à 2 classes DPE :

Source : Effy, ADEME, Guide France Rénov’ 2025, ANAH

Étanchéité, ventilation, vitrage : les optimisations souvent négligées

La préparation des travaux d'énergie permet de prendre en compte les optimisations souvent négligées par certains propriétaires. Cela concerne par exemple la pose de fenêtres doubles vitrage A+ qui permettent d'obtenir 15 % d'amélioration. D'un autre côté, une VMC hygroréglable assure un gain thermique et un meilleur assainissement de l'air. Il ne faut pas ignorer l'étanchéité du bâtiment à l'air pour assurer la qualité d'isolation. Notez qu'un bouquet de travaux bien pensé permet de gagner jusqu’à 3 classes DPE.

Aides financières disponibles pour améliorer un logement classé F

Il est possible d'obtenir de l'aide financière pour financer les travaux de rénovation de votre logement avec une classe énergétique F. Prenez alors note des financements les plus populaires avant de rénover le bâtiment.

MaPrimeRénov’ et ses bonus pour les passoires thermiques

Ce financement permet d'obtenir jusqu'à 63 000 € pour la réalisation des travaux de rénovation. Vous pouvez même obtenir un montant de 10 000 € à titre de bonus "sortie de passoire". A souligner que les conditions d'éligibilité à ce financement repose sur vos revenus fiscaux.

Éco-PTZ, CEE, aides locales : cumuls possibles

En 2025, vous pouvez obtenir un financement jusqu'à 50 000 € pour l'éco-prêt à taux zéro. Il y a aussi les CEE majorés jusqu'à 4 000 € pour les passoires énergétiques. Sinon, il est possible de prétendre entre les subventions régionales pour la rénovation en énergie de votre logement.

Aides pour les propriétaires bailleurs

Des aides spécifiques sont prévues si vous mettez en location comme Loc'Avantages qui offre des déduction fiscales. D'un autre côté, il y a les subventions de l'ANAH qui sont conditionnées par un loyer plafonné pour le bâtiment. Il est même possible d'obtenir des aides cumulables avec un audit énergétique pour l'amélioration de votre bien immobilier.

Mettre en vente ou en location un logement avec un DPE F

Une maison ou un appartement avec un DPE F peut être mis en vente ou en location. Pour cela, il faut réagir correctement sur le bâtiment.

Vente : faut-il rénover avant ou vendre en l’état ?

Vendre un bien classé F sans travaux est encore autorisé, mais le prix sera certainement négocié à la baisse. Vous devez aussi fournir un audit énergétique qui servira de preuve auprès du futur acheteur. En zone tendue, certains investisseurs acceptent un DPE F. En outre, il faut prévenir les potentiels acheteurs sur l'importance de la réalisation de travaux de rénovation.

Location : quelles dérogations ou cas acceptables ?

Pour un projet de location, vous pouvez obtenir une dérogation sur un logement inférieur à 40 m². Il faut aussi présenter un contrat de bail signé avant 2025 et non reconduit. Notez aussi les travaux disproportionnés sur le plan technique et financier. Notez toutefois que d'autres diagnostics doivent être prévus pendant la mise en location du logement à l'avenir.

Quelles alternatives : louer vide, bail mobilité, viager ?

Quelques alternatives peuvent être proposées si vous voulez mettre en location un appartement avec un DPE F. En effet, vous pouvez proposer un bail mobilité (1 à 10 mois) qui n'exige pas un diagnostic de performance énergétique. Il est aussi possible de proposer une colocation avec un contrat de bail unique à l'avenir. Toutefois, il faut faire attention à la surface totale du bien immobilier.

Comment préparer un DPE fiable et favorable ?

Un DPE fiable doit être confié à un diagnostiqueur certifié. Vous devez aussi faire attention avec la préparation du logement proprement dit.

Bien choisir son diagnostiqueur immobilier

Il ne suffit pas de faire appel à un opérateur DPE certifié pour faire le diagnostic de votre logement. Il faut aussi prendre note de quelques facteurs comme le tarif qui vous sera proposé. Notez qu'une agence de gestion locative peut vous aider à trouver un professionnel qualifié. Mais, vous pouvez toujours consulter les avis concernant l'expert qui va s'occuper de votre bien immobilier. Par ailleurs, il ne faut pas ignorer la prise en compte des justificatifs liés au diagnostic et du bâtiment.

Préparer son logement pour le DPE

Assurez-vous de bien préparer le logement pour réaliser un DPE comme il se doit. Il faut en effet prévoir les factures des travaux rénovations comme celle de l'isolation et la pose de nouvelles fenêtres. Il faudrait aussi prévoir les plans et les surfaces mesurées sans oublier les photos des matériaux utilisés pour l'amélioration de la propriété. Il ne faut pas non plus ignorer les relevés de consommation d'énergie de l'appartement ou de la maison.

Le DPE opposable : risques juridiques et recours

Il faut savoir que le diagnostiqueur peut être tenu comme responsable si fait une erreur ou son intervention. Vous avez aussi l'opportunité de faire jouer l'assurance habitation si vous en avez. Il ne faut pas ignorer la possibilité de mener une action judiciaire en cas de préjudice pendant la mise en location de l'appartement.

Agir maintenant pour (vraiment) sortir du DPE F

Attendre n’est plus une option si vous avez un logement avec un DPE F. En effet, ce genre de situation peut devenir un risque juridique. Vous pouvez aussi vous retrouver avec une perte de valeur et des factures à rallonge pendant la période de location. Notez que vous pouvez maintenant miser sur certains leviers pour agir intelligemment. Il ne faut pas ignorer les options de financement disponibles sur le marché avant de réaliser les travaux.

Vous avez aussi la possibilité de transformer votre passoire thermique en logement performant et confortable pour les locataires. Vous avez besoin de l'accompagnement d'un professionnel pour diagnostiquer votre logement. NousGérons peut vous aider à trouver un expert dans le domaine. Il vous sera alors plus facile de préparer les travaux essentiels selon le résultat du DPE.

Questions récentes sur le diagnostic performance énergétique F

Quelle différence entre DPE F et G ?

F = 331 à 450 kWh/m²/an ; G = >450. Les obligations légales sont similaires, mais G est interdit à la location dès 2025.

Peut-on louer un logement classé F en 2025 ?

Oui, jusqu’au 31 décembre 2027. Après, sauf exceptions, c’est interdit.

Combien coûte la rénovation d’un logement F ?

En moyenne entre 10 000 € et 40 000 €, selon les travaux et la surface.

Un DPE F peut-il être corrigé sans travaux lourds ?

Parfois oui, avec des équipements performants (VMC, vitrage, isolation ciblée).

Comment contester un DPE trop sévère ?

En demandant un second diagnostic, un audit énergétique ou en saisissant la DGCCRF.