Interdiction location DPE F et G : comment éviter les pertes ?

L’interdiction location DPE F et G n’est plus une menace lointaine. C’est une réalité qui s’impose progressivement aux propriétaires depuis 2023 et qui atteindra son plein effet en 2028. En clair, si votre logement est classé parmi ces « passoires thermiques », vous ne pourrez bientôt plus le mettre en location sauf si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique. Cette évolution légale bouleverse la donne pour des centaines de milliers de propriétaires bailleurs en France.

Selon le Ministère de la Transition Écologique (chiffres publiés en janvier 2025), près de 1,9 million de logements locatifs sont encore classés F ou G. Derrière ces chiffres se cachent des enjeux majeurs comme la perte de revenus locatifs et la baisse de la valeur de votre bien. Mais, vous pouvez aussi profiter de certaines opportunités si vous anticipez bien les choses. Ainsi, laissez-vous guide pour transformer cette contrainte en levier de rentabilité et en stratégie patrimoniale gagnante. Cela vous évitera aussi de faire les mêmes erreurs que font de nombreux propriétaires bailleurs.

Ce que la loi dit vraiment sur l’interdiction de louer les DPE F et G

Chaque propriétaire bailleur doit tenir compte de ce que dit la loi pour faire face à un risque d'interdiction de location. En effet, vous allez pouvoir intervenir efficacement et assurer la décence de votre logement.

Le calendrier précis des interdictions et les impacts concrets

L’interdiction de louer des logements énergivores n’a pas été imposée du jour au lendemain. Elle suit un calendrier progressif :

Sources : Ministère de la Transition Écologique, Observatoire national de la rénovation énergétique, 2025

Les exceptions et cas particuliers ignorés par les bailleurs

Il existe cependant des situations dans lesquelles l’interdiction peut être contournée ou aménagée. Cela est par exemple le cas si vous avez un contrat de bail en cours. Ici, le locataire peut rester dans le logement tant que le contrat n'est pas renouvelé ou qu'il ne s'agit pas d'une nouvelle mise en location.

Une exception s'applique aussi pour un logement classé G dans un bâtiment protégé. Cela est particulièrement valable si l'architecture de la construction ne permet pas de réaliser des travaux. Vous pouvez aussi obtenir une exception dans le cadre d'un logement en indivision ou succession. Il est même possible que la réglementation sur le DPE ne s'applique pas sur un appartement avec une surface habitable inférieure à 9 m².

Risques légaux et financiers si vous continuez à louer sans mise aux normes

Louer un logement interdit à la location entraîne des amendes pour atteindre 15 000 € selon la situation. Vous pouvez aussi vous retrouver avec un blocage des loyers même si vous réalisez des travaux mineurs sur le logement. Notez aussi le risque de vous retrouver avec une perte de valeur de votre bien immobilier. Cela peut se voir rapidement en comparaison avec une propriété de classe D dans la même zone. Sinon, il ne faut pas ignorer les recours possibles des locataires qui sont libres de demander une mise en conformité de votre appartement. Ils peuvent aussi insister sur une baisse de loyer ou des demandes de dommages et intérêts.

Pourquoi la performance énergétique détermine la valeur locative ?

La performance énergétique d’un logement n’est plus seulement un critère écologique ou moral. C’est devenu un facteur déterminant de sa valeur locative et de sa capacité à générer des revenus. Les locataires sont mieux informés, la réglementation est plus stricte et les investisseurs anticipent désormais la contrainte DPE.

La corrélation entre DPE et valeur du loyer

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (rapport publié en mars 2025), les biens classés F et G subissent une baisse moyenne de 8 à 12 % du loyer par rapport à des logements comparables classés D ou C.

Sources : INSEE, base CLAMEUR, 2025 – loyers en zone tendue et détendue confondus

L’impact sur la revente : décote moyenne selon la classe énergétique

Le tableau suivant résume parfaitement la décote moyenne des biens immobiliers en 2025 selon leur classe énergétique :

Sources : MeilleursAgents, Notaire de France

Ce phénomène s’amplifie dans les zones rurales ou peu tendues, où les acheteurs ont davantage de choix et utilisent la classe DPE comme argument de négociation. En zone tendue, la décote est légèrement atténuée, mais reste significative : –10 à –12 % pour les classes F et G à Paris et Lyon, par exemple.

Comment savoir si votre logement est concerné par l'interdiction ?

Pour beaucoup de propriétaires, la mauvaise nouvelle tombe au moment de la relocation ou de la vente. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) place leur bien en classe F ou G et déclenchent automatiquement les contraintes légales. Pourtant, il est possible d’anticiper et d’éviter les erreurs qui mènent à un mauvais classement.

Lecture stratégique de votre diagnostic de performance énergétique

Le DPE est obligatoire pour toute mise en location ou vente depuis 2006, mais il a été entièrement réformé en juillet 2021 pour devenir opposable (c’est-à-dire juridiquement contestable par le locataire ou l’acheteur). En 2025, il repose sur une méthode de calcul unique, prenant en compte :

• La consommation d’énergie primaire (chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage, ventilation) exprimée en kWh/m²/an.
• Les émissions de gaz à effet de serre (CO₂).
• La combinaison des deux pour établir la classe énergétique finale (A à G).

En tout cas, il est conseillé de ne pas vous contenter uniquement de la lettre finale du classement. Le mieux à faire est d'analyser les pages dans les détails en insistant sur les postes de déperdition thermique. C’est là que se cachent les leviers rapides d’amélioration (ex : isolation des combles, changement de chaudière). Vous devez aussi vérifier si le diagnostic évoque les anomalies mesurables car elles sont souvent faciles à corriger à moindre coût.

L’audit énergétique obligatoire : comment le préparer ?

Depuis 1er avril 2023, tout logement classé F ou G mis en vente doit être accompagné d’un audit énergétique. À partir de 2025, cet audit devient un outil stratégique pour les bailleurs, même hors vente. Le document permet de déterminer les travaux qui permettent de gagner une ou plusieurs classes DPE. Il vous sera aussi plus facile d'estimer le prix total et le retour sur investissement tout en priorisant les actions selon les aides disponibles.

Quelques conseils sont aussi à prendre en compte pour mieux préparer l'audit. En effet, il faut fournir toutes les factures concernant les travaux pour que l’expert les intègre au calcul. Vous devez aussi donner accès à toutes les pièces techniques (combles, sous-sol, chaufferie) pour éviter des estimations pénalisantes. Enfin, il est important d'exiger un rapport complet avec des scénarios de rénovation et non un simple relevé. Selon l’ADEME (février 2025), un audit bien documenté permet de gagner jusqu’à une demi-classe DPE rien qu’en corrigeant les données administratives.

Vérifier la conformité du DPE déjà réalisé

En 2025, près de 18 % des DPE réalisés sont contestés dans les 12 mois qui suivent (source : Ministère de la Transition Écologique). Différentes causes peuvent être évoquées comme les mesures approximatives des surfaces chauffées. Notez aussi l'oubli des éléments d'isolation ou des améliorations énergétiques récentes. Il ne faut pas non plus ignorer l'usage des anciennes méthodes (avant juillet 2021) non validés. A cela s'ajoutent les erreurs d'entrée de données comme les matériaux utilisés et l'orientation du logement.

Toutefois, vous pouvez demander une vérification gratuite au diagnostiqueur si vous suspectez une erreur. Il est toujours possible de faire appel à un second professionnel certifié si le premier refuse. N'hésitez pas à exiger un rembouresement du premier diagnostic si vous le nouveau DPE est plus favorable. Vous devez aussi mettre à jour vos annonces immobilières pour éviter les soucis.

Les solutions concrètes pour sortir votre bien des classes F et G

Sortir un logement de la catégorie des “passoires thermiques” n’est pas forcément synonyme de gros chantiers dévastateurs. En 2025, les solutions sont nombreuses, et certaines permettent de gagner une à deux classes DPE en quelques semaines, avec un retour sur investissement rapide.

Travaux à impact immédiat : isolation, chauffage, ventilation

D’après l’ADEME et le Ministère de la Transition Écologique (baromètre rénovation 2025), trois postes concentrent plus de 70 % des gains énergétiques. Il y a en premier lieu l'isolation thermique au niveau des combles qui permet de réduire jusqu'à 25 % les pertes d'énergie. Il faut aussi insister sur l'isolation par l'extérieur pour obtenir 1 à 2 classes de DPE.

Le second poste concerne l'amélioration du système de chauffage. Cela passe en principe par le remplacement d'une chaudière à fioul ou à gaz. En effet, il vaut mieux installer une pompe à chaleur air/eau pour améliorer la performance thermique du logement. Cela est valable peu importe l'évolution du climat dans la région où vous comptez investir. Des travaux bien fait permettent de gagner un rendement de 30 à 50 %.

En dernier lieu se trouve l'amélioration de la ventilation et l'étanchéité du logement. Ici, vous pouvez insister sur l'installation d'une VMC double flux. Ce type d'équipement permet d'améliorer la qualité de l'air dans le logement tout en réduisant les pertes d'énergie chaque année.

Optimisation sans gros travaux : régulation, étanchéité, équipements performants

Pour certains logements, surtout ceux en copropriété où de gros travaux sont complexes, il existe des solutions “légères” mais efficaces. En effet, les thermostats connectés permettent d'économiser jusqu'à 15 % d'énergie. Vous avez aussi la chance de poser des joints d'étanchéité sur les portes et les fenêtres. Insistez aussi sur le remplacement des ampoules halogènes par des modèles LED sans ignorer le réglage des radiateurs dans le logement.

Aides et financements 2025 : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, aides locales, cumul possible

En 2025, vous pouvez prétendre entre les dispositifs d'aides suivants :

Sources : ANAH, Service Public - Eco-PTZ 2025, Ministère de la Transition Ecologique (CEE), Guide ADEME

Comparatif sur le coût, gain DPE et retour sur investissement

Sources : ADEME, Ministère de la Transition Écologique

Stratégie patrimoniale : louer légalement tout en maximisant votre rentabilité

Les obligations de rénovation liées aux DPE F et G ne doivent pas être vues uniquement comme une contrainte. Bien intégrées dans une vision long terme, elles peuvent devenir un véritable levier de valorisation patrimonialeet desécurisation de revenus locatifs.

Quand rénover, vendre, ou passer en location meublée courte durée ?

En 2025, trois options principales s’offrent aux propriétaires. Vous pouvez commencer par rénover pour rester en location classique. Cette option est plus pertinente si le logement est bien situé mais avec une forte demande locative. Notez aussi que les travaux permettent la mise en location légale tout en augmentant le loyer après la rénovation.

Par ailleurs, vous pouvez proposer le logement en vente avant de vous retrouver avec une interdiction de location. Ce choix est plus efficace si le bien se trouve dans une zone peu tendue. Cela est aussi valable si la rentabilité locative est déjà faible. L'objectif est de vous éviter une forte décote future surtout après 2028. Il faut savoir qu'un logement classé F ou G est déjà difficile à vendre.

En troisième option se trouve le changement de type de location (meublée courte durée, colocation, saisonnier). Notez que certains modes de location ne sont pas soumis aux mêmes contraintes que le bail classique (ex. location meublée touristique, sous conditions). Vous allez pouvoir générer un rendement plus élevé à court terme pour le logement. Toutefois, il faut vous attendre à une gestion plus intensive et un respect des réglementations locales.

Comment augmenter le loyer après rénovation et resté légal ?

Après des travaux d’amélioration énergétique, le propriétaire est en droit d'augmenter le loyer si le contrat de bail renouvelé. Il faut pour cela au moins gagner une classe DPE après la rénovation. Notez aussi que l'augmentation du loyer doit répondre à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il est aussi recommandé d'appliquer la hausse au moment de la relocation, sans dépasser la valeur du marché dans la zone.

Stratégie fiscale : profiter des travaux pour optimiser votre imposition

Les travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à des déductions fiscales surtout si vous investissez avec un régime réel. Ici, les dépenses de travaux peuvent être déduites des revenus fonciers, réduisant l’imposition. Par ailleurs, vous pouvez profiter d'un amortissement du coût des travaux en location meublée (LMNP/LMP) pendant des années. Vous pouvez aussi prétendre à des crédits d'impôt et des primes comme MaPrimeRénov'. En combinant financement par éco-PTZ, aides publiques et déduction fiscale, un propriétaire peut réduire le coût net des travaux de 50 à 70 %.

Le rôle des experts en gestion locative dans la mise en conformité

Réussir la transition énergétique d’un bien locatif ne se limite pas à lancer des travaux. Il s’agit de planifier, financer intelligemment, et minimiser les pertes de revenus pendant la mise aux normes. C’est précisément dans cette orchestration que le gestionnaire locatif devient un partenaire à haute valeur ajoutée.

Comment un gestionnaire anticipe la réglementation et optimise les travaux ?

Un expert en gestion locative comme NousGérons ne se contente pas de collecter les loyers. Votre prestataire peut aussi vous aider à trouver un auditeur qualifié qui réalisera une analyse complète de votre parc immobilier. Vous pouvez aussi obtenir de l'aide pour le plan de rénovation avec les aides de professionnels qualifiés. Vous aurez alors des idées sur les travaux de rénovation à réaliser pour assurer la rentabilité de votre logement pendant la mise en location. Soyez certain que l'agence peut trouver des artisans qualifiés pour coordonner les travaux de rénovation de votre logement. Ainsi, il n'y a aucun risque de vous retrouver avec des retards et des dépenses inutiles.

Les erreurs que font les bailleurs en gérant seuls la transition énergétique

Certaines erreurs sont à éviter pour assurer la transition énergétique. Certains bailleurs sous-estiment les délais de réalisation des travaux de rénovation. D'autres ne demandent même des devis pour les opérations à réaliser. Evitez aussi de faire comme des propriétaires qui mettent de côté les travaux non prioritaires. En effet, il faut savoir prioriser les choses pour améliorer le DPE de votre logement.

Une autre erreur à ne pas ignorer est d'oublier les aides financières pour financer les projets. Le fait de ne vous perdre sur le montage administratif risque de vous faire perdre jusqu'à 50 % de budget. Enfin, il faut faire attention à ne pas anticiper la relocation du logement. Le choix de laisser l'appartement vide plusieurs mois après la rénovation vous causera des pertes financières.

Transformer la contrainte en opportunité

Au final, il faut savoir que l’interdiction location DPE F et G n’est pas qu’une nouvelle contrainte réglementaire. C'est une réalité qui redessine le marché locatif français. Si elle peut sembler lourde à court terme. Elle ouvre aussi la voie à une valorisation accélérée du patrimoine pour les propriétaires qui agissent dès maintenant.

En anticipant les travaux, en mobilisant toutes les aides disponibles et en s’appuyant sur des experts en gestion locative comme NousGérons. Vous avez l'opportunité de maintenir la rentabilité locative de votre logement. Vous aurez aussi la possibilité d'augmenter la valeur de revente du bien immobilier. Ajouter à cela, votre agence vous aidera à réduire les risques financiers et juridiques. Le vrai risque n’est pas la loi, mais votre inaction en tant que propriétaire. Chaque mois passé à repousser la mise en conformité réduit les marges de manœuvre et augmente la pression sur le marché.

Questions fréquentes sur l'Interdiction location DPE F et G

Quand l’interdiction de louer un DPE G entre-t-elle en vigueur ?

Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location un logement classé G.

Quels travaux permettent de passer d’un DPE F à D en 2025 ?

Les gains les plus rapides viennent de l’isolation combinée au remplacement d’un système de chauffage énergivore par un équipement performant.

Peut-on louer un logement classé F ou G en meublé touristique ?

Oui, mais sous conditions. La réglementation DPE actuelle vise principalement les baux de location longue durée.