DPE F location saisonnière : louez légalement et de manière rentable

En 2025, le DPE F location saisonnière n’est plus un simple détail administratif. C’est un facteur décisif qui peut conditionner la légalité, la rentabilité et même la visibilité de votre placement immobilier locatif. Entre les nouvelles contraintes réglementaires sur les “passoires thermiques” et l’évolution des attentes des voyageurs. Les propriétaires doivent naviguer dans un cadre de plus en plus strict, tout en préservant leurs marges. Pourtant, un classement F ne signifie pas la fin de votre activité locative. Il peut devenir un levier stratégique si vous savez comment l’exploiter.

Dans cet article, nous allons décortiquer les obligations légales, analyser l’impact concret d’un DPE F sur vos revenus touristiques. Vous serez aussi amené à explorer les zones grises qui permettent encore de louer. Il vous sera aussi plus facile de dénicher des solutions techniques, financières et marketing pour continuer à performer. Vous pouvez même continuer votre placement immobilier à l'avenir malgré un mauvais score énergétique. Assurez-vous seulement que vos locataires se sentent mieux pendant la période de location de votre propriété.

Comprendre le DPE F pour la location saisonnière

Il est important de bien appréhender les choses pour mieux vous orienter pendant votre placement immobilier. Cela vous évitera de mauvaises surprises après la signature du contrat de bail.

Qu’est-ce qu’un DPE F et comment il est calculé

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil réglementaire qui classe un logement de A (très performant) à G (extrêmement énergivore), en fonction de sa consommation d’énergie primaire et de ses émissions de gaz à effet de serre. Un logement est classé F lorsque sa consommation annuelle se situe entre 331 et 450 kWh/m²/an en énergie primaire, ce qui le place dans la catégorie des “passoires thermiques” selon la loi française (article L126-26 du Code de la construction et de l’habitation).

Le calcul du DPE repose en principe sur la méthode conventionnelle 3CL qui prendre en compte différents points comme l'isolation du bâtiment. Il faut aussi prendre note des coefficients climatiques adaptés à la zone géographique tout comme les factures réelles de consommation. Selon le Ministère de la Transition Énergétique (février 2025), près de 17 % du parc locatif français est classé F.

Spécificités du DPE pour les locations saisonnières

Le DPE est obligatoire pour toute mise en location, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une location saisonnière. Cependant, quelques conditions sont à retenir comme la durée de validité du diagnostic. En effet, une obligation de mise à jour est incontournable si des travaux significatifs modifient la performance énergétique du logement. Vous devez aussi ajouter la classe énergétique dans l'annonce au même titre que la surface ou le nombre de couchages. Notez en même temps que les contrôles sont plus rares pour une location touristique. Par contre, des sanctions peuvent tomber dès qu’un voisin ou un locataire saisit la mairie ou la DGCCRF.

Les réformes récentes et à venir

La loi Climat et Résilience (2021) et ses décrets d’application ont instauré un calendrier progressif d’interdiction des mises en location des logements les plus énergivores. En 2025, voici le tableau récapitulatif officiel :

Source : Ministère de la Transition Énergétique – Mise à jour février 2025.

Pour les locations saisonnières, aucune interdiction totale immédiate n’est prévue en 2025. Mais les annonces classées F risquent d’être progressivement moins visibles sur les plateformes.

Les conséquences d’un DPE F sur vos revenus locatifs touristiques

Un classement DPE F ne se traduit pas uniquement par un indicateur énergétique défavorable. C’est aussi un élément qui influence directement la rentabilité de votre location saisonnière. Cela concerne la perception des voyageurs et le fonctionnement des plateformes de réservation.

Impact sur le taux d’occupation et la tarification moyenne des nuitées

En location touristique, la valeur perçue d’un logement joue un rôle central dans la fixation du prix. Or, un logement classé F peut entraîner une baisse de la demande en période hivernale (chauffage énergivore, inconfort thermique). Vous pouvez aussi vous retrouver avec un taux d’occupation moyen inférieur dans les régions où la clientèle est sensibilisée aux enjeux environnementaux.

Selon l’Observatoire National du Tourisme (rapport avril 2025), le taux d’occupation moyen des logements saisonniers en France est de 68 % pour les logements classés A à C. Ce taux peut baisser jusqu'à 55 % pour les bâtiments de classe F. Ces derniers affichent même un prix moyen de 104 € par nuit en moyen. En clair, un logement F peut perdre jusqu’à 17 % de revenu brut annuel uniquement à cause de sa classe énergétique, avant même de parler de visibilité sur les plateformes.

Risque de requalification en location non conforme et perte d’annonces

Même si la loi ne prévoit pas encore d’interdiction stricte pour le DPE F en location saisonnière. Certains propriétaires ont vu leurs annonces suspendues ou supprimées suite à des signalements comme les suivants :

• Plainte d’un locataire pour “logement froid” en hiver.
• Contrôle municipal constatant l’absence d’affichage du DPE dans l’annonce.
• Application locale d’arrêtés municipaux limitant la mise en location des passoires thermiques.

Les exemptions et zones grises légales

En 2025, un logement classé F n’est pas automatiquement interdit à la location saisonnière. Toutefois, il existe un cadre précis qui définit dans quels cas il est encore possible de le louer. Entre les exceptions prévues par la loi, les marges de manœuvre offertes par la réglementation et les subtilités administratives. Un propriétaire averti peut encore continuer son activité sans enfreindre la législation.

Les cas où la réglementation ne s’applique pas

Certains logements échappent aux restrictions liées aux passoires thermiques, y compris pour un DPE F. Les principaux cas d’exemption sont :

• Les résidences secondaires louées moins de 120 jours par an : si votre logement n’est pas une résidence principale et que vous ne dépassez pas ce seuil. Alors, l’obligation stricte liée aux interdictions progressives ne s’applique pas.
• Les petites surfaces (< 50 m² pour certaines communes) : la loi nationale ne fixe pas encore de seuil officiel unique, mais certaines municipalités comme Nice excluent du contrôle les biens de très petite taille.
• Les biens classés “usage partiel” ou “hébergement atypique” : les cabanes, tiny houses ou gîtes insolites sont parfois soumis à des règles assouplies, surtout en zone rurale.

Comment prouver la conformité et éviter les litiges ?

Même si votre logement est en zone grise réglementaire, la charge de la preuvevous incombe. Notez que vous pouvez vous protéger si vous disposez d'un DPE en cours de validité. Celui-ci doit être affiché dans l'annonce et dans le contrat de location. Vous devez aussi présenter un justificatif de la durée de location pour prouver que vous restez sous les seuils réglementaires. Il ne faut pas non plus oublier la déclaration en mairie avec la mention de l'usage réel du logement.

Astuces juridiques et fiscales utilisées par les propriétaires avertis

Certains propriétaires ont trouvé des stratégies légales pour continuer à louer un logement classé F. Cela concerne par exemple le découpage de la période de location pour rester sous les 120 jours légaux. Il y a aussi le changement temporaire d'usage en location meublée de tourisme non classée, afin d’échapper à certaines obligations énergétiques. Notez aussi l'optimisation de la déclaration fiscale comme l'intégration du coût des travaux énergétiques futurs en charges déductibles.

Les solutions techniques pour améliorer un DPE F

Améliorer un DPE F ne signifie pas forcément se lancer dans des lourdes et coûteuses rénovations. Des interventions ciblées permettent de gagner une à deux classes énergétiques avec un budget maîtrisé, tout en assurant le confort des voyageurs et en augmentant l’attractivité de votre annonce.

Optimisations rapides (isolation ponctuelle, chauffage...)

Certaines actions peuvent être réalisées en quelques jours, sans gros chantier. Cela concerne par exemple l'isolation des combles perdus par le soufflage de la laine de verre ou de l'ouate de cellulose. Il y a aussi la pose de joints isolants sur les portes et fenêtre qui coûte peu, mais améliore la sensation de confort. Notez en même temps le remplacement du chauffe-eau par un modèle à faible consommation ou thermodynamique. Sinon, il ne faut pas ignorer la VMC simple flux hygroréglable pour améliorer la qualité de l'air dans le logement.

Les équipements à haut rendement qui changent la note énergétique

L’ajout ou le remplacement de certains équipements peut modifier sensiblement le calcul du DPE. Optez par exemple pour une pompe à chaleur air/air réversible avec un coefficient de performance (COP) élevé. Un chauffage électrique à inertie offre aucun un meilleur niveau de confort et une facilité de régulation. Vous pouvez aussi adopter un éclairage LED généralisé pour maîtriser la consommation d'électricité dans le logement.

Comment réduire la consommation énergétique en cours de location ?

Même sans modifier l’enveloppe ou les équipements, il est possible de réduire la consommation pendant l’exploitation locative. Cela passe par le réglage automatique des températures avec des limites de 19° C en hiver et 26° C en été. Notez aussi l'activation du mode absence entre deux séjours pour le chauffage tout comme la production d'eau chaude. Pensez aussi à donner des consignes claires aux voyageurs à travers un guide numérique ou du papier dans le logement. Vous devez en même temps miser sur les capteurs de présence pour couper automatiquement certaines consommations inutiles.

Tableau comparatif du coût moyen vs gain énergétique estimé (2025)

Sources : ADEME, Ministère de la Transition Énergétique – Guide rénovation légère 2025.

Les aides et financements pour rénover un logement saisonnier classé F

En 2025, de nombreux dispositifs existent pour aider les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur logement classé F. Cela est valable même pour une location saisonnière. Les aides peuvent être nationales ou locales et il est souvent possible de les cumuler pour réduire drastiquement le reste à charge.

Les subventions nationales

Il est tout à fait possible de cumuler des aides nationales du moment que vous respectez les conditions d'obtention.

Tableau récapitulatif des principales aides nationales 2025

Source : Service-public.fr – Travaux de rénovation énergétique 2025.

Les aides locales spécifiques aux zones touristiques

De nombreuses collectivités, notamment en zones touristiques, proposent des bonus financiers pour améliorer la performance énergétique des logements accueillant des visiteurs.

Des aides locales auxquelles vous pouvez prétendre en 2025

Source : Sites officiels des collectivités territoriales – janvier-mars 2025.

Comment continuer à louer malgré un DPE défavorable ?

Un DPE F ne signifie pas qu’il faut renoncer à la location saisonnière. Il est possible non seulement de continuer à louer, mais aussi de maintenir un bon niveau de revenus. L’enjeu est de mettre en avant les points forts du logement, de cibler la bonne clientèle et d’optimiser la communication.

Miser sur l’expérience voyageur

Vous n'êtes pas obligé de vous focaliser uniquement sur la performance énergétique de votre logement. En effet, les voyageurs ne réservent pas un DPE, mais une expérience. Si votre logement offre un cadre exceptionnel, des équipements haut de gamme ou un service irréprochable, vous pouvez compenser une mauvaise note énergétique. Vous pouvez par exemple investir dans un logement à proximité immédiate d'un site touristique, d’une plage ou d’une station de ski.

Il faut aussi insister sur la décoration et le confort dans le logement. Cela implique le choix de meubles de qualité et de literie haut de gamme. Vous ne devez pas non plus ignorer les services inclus comme un ménage quotidien ou un panier d'accueil.

Cibler les périodes hors-saison et les niches de clientèle peu sensibles au DPE

En hors-saison, les voyageurs sont souvent moins exigeants sur la performance énergétique, surtout si les tarifs sont attractifs. Vous pouvez alors privilégier des segments de clients comme des touristes d'été. Pensez aussi à choisir des voyageurs internationaux venant de pays où le DPE n’est pas une référence connue.

Il ne faut pas ignorer les clients à court séjour qui sont moins sensibles aux dépenses énergétiques sur la durée. Sinon, il y a les professionnels en déplacement qui recherchent un logement pratique plutôt qu’énergétiquement performant.

Optimiser les annonces avec des arguments compensatoires

Une annonce bien rédigée peut détourner l’attention du DPE. L’objectif est de valoriser les points forts et de rassurer le voyageur sur le confort du logement. Cela est valable même si la performance énergétique est faible. Il vaut mieux mentionner un confort thermique assuré et mettre en avant les caractéristiques émotionnelles. Vous devez aussi utiliser des photos professionnelles avec bonne luminosité.

Transformer la contrainte en avantage compétitif pour finir

En 2025, posséder un logement classé DPE F en location saisonnière n’est plus un simple détail administratif. Les propriétaires qui anticipent, investissent dans des optimisations ciblées et adaptent leur communication peuvent continuer à louer légalement. L’important est de maîtriser les règles, de profiter des aides financières existantes et de valoriser intelligemmentles atouts de votre logement.

Les voyageurs recherchent avant tout une expérience unique et un confort certain. Si vous savez leur offrir cela, le DPE devient un paramètre secondaire. Cela implique l'amélioration de votre logement comme il se doit sans ignorer la réalisation d'un DPE correctement. Vous devez alors faire réaliser un audit énergétique simplifié et définissez un plan d’actions sur 12 mois. Avec la bonne stratégie, un DPE F peut devenir un levier marketing différenciant, plutôt qu’un frein à la location.

Questions fréquentes sur le DPE F et location saisonnière

Puis-je louer un logement classé F en location saisonnière en 2025 ?

Oui, la loi autorise encore la location saisonnière d’un logement classé F en 2025, sous réserve de respecter certaines conditions.

Quelles sont les sanctions pour un DPE F en location courte durée ?

En cas de non-affichage du DPE, vous risquez une amende allant de3 000 à 15 000 € et une suspension de votre annonce par les plateformes.

Comment améliorer rapidement un DPE F avant l’été ?

Les actions les plus rapides et efficaces sont l'isolation des combles perdus et le remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique. Notez aussi l'installation de chauffage à inertie et de joints d’étanchéité sans négliger la programmation intelligente du chauffage.

Les locations touristiques sont-elles concernées par l’interdiction des passoires thermiques ?

Pas encore de manière généralisée au niveau national, mais plusieurs villes en zones tendues appliquent déjà des restrictions locales.