La gestion locative à Bordeaux n'a jamais été aussi stratégique. Face aux nouvelles exigences du DPE, à l'encadrement des loyers et aux opportunités post-JO 2024. Le choix de confier la gestion de votre patrimoine à une agence experte comme NousGerons devient indispensable.
Fort de plus de 10 ans d'expérience sur le marché bordelais, nous accompagnons les propriétaires investisseurs dans l'optimisation de leur rendement locatif. Profitez aussi d'une location dans les meilleures conditions et d'une sécurisation de vos bénéfices.
Votre agence peut même vous proposer un audit gratuit pour faciliter la gestion de votre bien immobilier. Découvrez alors comment vous allez pouvoir maximiser le potentiel de votre bien immobilier en Gironde.
Ainsi, vous allez pouvoir profiter d'un maximum de rentabilité locative. Vous êtes aussi libre de poser les questions qui vous tourmentent auprès de votre gestionnaire. Ce dernier assure une réactivité afin de vous éviter le moindre stress.
Pourquoi la gestion locative est cruciale à Bordeaux ?
Le marché immobilier bordelais traverse une période de transformation profonde. Entre réglementation renforcée et dynamiques de quartier en pleine évolution. La ville de Bordeaux impose aux propriétaires une expertise pointue pour maintenir leur rentabilité locative tout en respectant le cadre légal.
Les enjeux du DPE : anticiper la "chasse aux passoires thermiques"
La loi Climat et Résilience bouleverse les règles du jeu pour les investisseurs. Depuis janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique sont interdits à la location. Les biens classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. À Bordeaux Métropole, cela concerne environ 18% du parc locatif privé, principalement dans les immeubles anciens du centre-ville.
Avec l'aide d'une agence locative, vous pouvez profiter d'un DPE actualisé par un diagnostiqueur certifié. Elle saura aussi identifier les travaux de rénovation énergétique éligibles aux aides MaPrimeRénov'. Notez aussi la planification d'un budget d'amélioration et l'anticipation des délais d'intervention. Votre agence va en même temps intégrer les coûts dans votre stratégie de rendement à moyen terme.
👉 Notre équipe accompagne les propriétaires dans cette transition. Nous analysons le DPE de votre logement, estimons le coût des travaux et ajustons votre loyer pour préserver vos gains locatifs.
L'impact de l'encadrement des loyers sur le rendement bordelaise
Bordeaux figure parmi les 20 agglomérations françaises soumises à l'encadrement des loyers depuis 2024. Cette mesure plafonne le montant du loyer que vous pouvez demander, en fonction du quartier, du type de logement et de sa date de construction.
Tableau récapitulatif des loyers de référence par zone à Bordeaux (2025)
| Secteur | Type de bien | Loyer médian de référence (€/m²) | Loyer majoré maximum (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Chartrons | Appartement meublé 2 pièces | 19,80€ | 23,76€ (+20%) |
| Saint-Michel | Appartement nu 3 pièces | 14,20€ | 17,04€ (+20%) |
| Bassins à Flot | Studio meublé | 22,50€ | 27,00€ (+20%) |
| Talence | Appartement nu 2 pièces | 13,60€ | 16,32€ (+20%) |
| Pessac | Maison 4 pièces | 11,90€ | 14,28€ (+20%) |
Source : Préfecture de la Gironde
👉 L'enjeu pour vous, investisseur ? Maximiser le rendement dans ce cadre contraint. Notre service de gestion locative intègre une veille réglementaire permanente. Cela permet de positionner votre loyer au niveau optimal tout en justifiant les caractéristiques exceptionnelles de votre bien.
L'effet long terme des JO 2024 sur le marché locatif en Gironde
Les Jeux Olympiques de Paris ont dynamisé l'ensemble du territoire français, Bordeaux incluse. Si l'effet immédiat s'est estompé, l'héritage est tangible avec l'amélioration des infrastructures de transport. Notez aussi l'attractivité internationale renforcée et le flux touristique stabilisé à +12% par rapport à 2023.
Pour le marché locatif bordelais, cela se traduit par une demande accrue en location meublée de courte et moyenne durée. Cela est notamment le cas dans les quartiers centraux comme le coeur historique et les Bassins à Flot. Les propriétaires qui misent sur la gestion meublée peuvent espérer une rentabilité locative de 6 à 8%, contre 3,5 à 5% pour la location nue traditionnelle.
Le mandat de gestion locative NousGerons : expertise et performance (10 ans)
Depuis plus d'une décennie, NousGerons s'est imposé comme l'agence de référence pour la gestion immobilière à Bordeaux. Notre mission ? Transformer votre investissement locatif en source de bénéfices sécurisée et pérenne, tout en vous libérant des contraintes administratives et techniques.
Tarifs de gestion locative à Bordeaux en 2025 : transparence et compétitivité
La question du coût est légitime. Chez NousGerons, nous croyons en une tarification claire qui reflète la qualité de notre service et notre positionnement haut de gamme. Voici les fourchettes de prix de gestion locative dans la ville :
- Frais de gestion courante : entre 8% et 10% HT des encaissements (loyer + charges locatives). Vous allez vous retrouver dans la fourchette haute du marché bordelais (moyenne : 6% à 10%) pour une raison simple. L'agence assure un service avec des technologies de gestion avancées, une veille réglementaire proactive et une aide personnalisée.
- Frais de mise en location : conformes à la loi ALUR, l'agence propose des honoraires sont de 10€/m² pour Bordeaux Métropole. Viennent s'ajouter à cela les frais d'état des lieux dématérialisé (80€). Pour un appartement de 50m², comptez environ 580€ TTC.
- Assurance Loyers Impayés (GLI) : option fortement recommandée, elle représente 3,2% du loyer annuel et vous garantit le paiement des loyers même en cas de défaillance du locataire. Pour un loyer de 1 000€/mois, soit 12 000€/an, la GLI coûte 384€/an (32€/mois).
Comparatif avec le marché locatif sur Bordeaux
| Prestation | Tarif Nougerons | Moyenne marché Bordeaux |
|---|---|---|
| Gestion courante | 8-10% HT | 6-10% HT |
| Mise en location | 10€/m² | 8-12€/m² |
| GLI (assurance impayés) | 3,2% | 2,5-4% |
Source : Baromètre FNAIM Nouvelle-Aquitaine
👉 Notre positionnement tarifaire s'explique par une promesse : zéro surprise, zéro vacance prolongée, zéro stress administratif. Nos clients constatent en moyenne une réduction de 40% du taux de vacance par rapport à une gestion en direct.
De la location à la sécurisation des gains : les étapes clés de notre mandat
La signature d'un mandat de gestion locative avec l'agence permet d'accéder à une aide complète. En effet, la gérance de votre bien immobilier va reposer sur les étapes suivantes :
- Audit initial et signature du mandat de gestion : l'agence analyse votre bien, vérifie sa conformité réglementaire et définit ensemble le loyer optimal selon les loyers de référence de votre quartier.
- Recherche et sélection rigoureuse du locataire : diffusion de l'annonce sur 15 plateformes immobilières, organisation des visites et vérification des dossiers.
- État des lieux d'entrée et signature du bail : une opération dématérialisée avec photos HD et rapport détaillé. A cela s'ajoute la rédaction du bail conforme, l'encaissement du dépôt de garantie et du premier loyer.
- Gestion quotidienne et accompagnement du locataire : appels de loyers automatisés, gestion des charges locatives, régularisation annuelle, traitement des demandes d'entretien, coordination des interventions techniques. Votre locataire dispose d'une ligne directe avec notre équipe pour toute urgence.
- Optimisation fiscale et reporting mensuel : envoi de vos relevés de compte propriétaire en ligne. Conseils pour optimiser votre déclaration fiscale et bilan annuel de rendement.
- État des lieux de sortie et recherche du prochain locataire : à la fin du bail, l'agence organise cette étape et gère le remboursement ou la retenue sur le dépôt de garantie. Elle relance immédiatement la recherche pour minimiser la vacance.
Optimiser le rendement : choisir le meilleur quartier à Bordeaux
L'emplacement reste le critère numéro un de réussite d'un investissement locatif. À Bordeaux, certains quartiers surperforment grâce à leur mixité, leur dynamisme économique et leur attractivité auprès des locataires.
Analyse par secteur : tendances locatives
Prenez votre temps pour choisir le quartier dans lequel vous allez investir dans l'immobilier locatif à Bordeaux.
Les Chartrons
Ce quartier historique au coeur de Bordeaux attire une clientèle CSP+ (cadres, expatriés) et étudiants internationaux. La demande locative reste soutenue toute l'année. Taux de vacance : 2,8% (contre 6,1% en moyenne à Bordeaux). Loyer médian 2 pièces meublé : 1 250€/mois.
👉 Projection 2026 : Stabilité des loyers avec une légère tension (+3%) liée aux nouvelles restrictions DPE qui réduisent l'offre locative disponible.
St-Michel
Longtemps considéré comme populaire, St-Michel bénéficie d'une gentrification progressive. Nombreux commerces, vie de quartier authentique, et loyers encore accessibles en font une cible privilégiée pour les primo-investisseurs. Loyer médian 3 pièces nu : 990€/mois.
👉 Projection 2026 : Croissance des loyers anticipée de +5 à 7% grâce à l'arrivée de nouveaux habitants et l'amélioration des infrastructures.
Bassins à Flot
Ancienne zone industrielle reconvertie, les Bassins à Flot incarnent la Bordeaux moderne. Immeubles neufs, espaces verts, proximité de la Cité du Vin et des quais. Cible : jeunes actifs, couples sans enfants. Forte demande en studio et 2 pièces. Loyer médian studio meublé : 720€/mois.
👉 Projection 2026 : Maintien d'une forte demande locative, mais attention aux effets de la livraison massive de logements neufs (risque de saturation ponctuelle sur certains types de biens).
Talence et Pessac
Ces communes de la métropole bordelaise abritent d'importants campus universitaires (Bordeaux Montaigne, Sciences Po). Demande locative étudiante stable et rendement attractif (5 à 6,5%). Loyers plus abordables qu'en centre-ville.
👉 Projection 2026 : Croissance modérée (+2 à 3%) avec une demande soutenue en petites surfaces (studios, T1, T2).
Tableau des projections 2026 par quartier
| Quartier | Taux de vacance 2025 | Évolution loyers 2026 | Rentabilité locative brute |
|---|---|---|---|
| Chartrons | 2,8% | +3% | 4,8% |
| Saint-Michel | 5,2% | +5 à 7% | 5,9% |
| Bassins à Flot | 3,1% | Stable | 5,2% |
| Talence | 4,6% | +2 à 3% | 6,1% |
| Pessac | 5,0% | +2 à 3% | 6,5% |
Source : Analyse NousGerons basée sur 10 ans de données propriétaires (2015-2025)
Fiscalité 2025 : LMNP et les pièges à éviter pour un investisseur
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste l'un des leviers fiscaux les plus avantageux pour les propriétaires bailleurs. Il permet de déduire les charges réelles (entretien, travaux, intérêts d'emprunt). Vous pouvez aussi amortir le bien immobilier et le mobilier tout en réduisant votre base imposable. Toutefois, il faut faire faire attention à ne pas tomber dans certains pièges pendant l'investissement.
Piège n°1 : Oublier l'option pour le régime réel
Par défaut, le fisc vous met en micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%. Mais si vos charges dépassent ce seuil, le régime réel est plus avantageux. À Bordeaux, pour un bien loué 1 200€/mois (14 400€/an), le régime réel permet généralement une économie d'impôt de 1 500 à 3 000€/an.
Piège n°2 : Négliger la récupération de la TVA
Si vous louez votre logement meublé en résidence de services (étudiante, seniors, tourisme), vous pouvez récupérer la TVA sur l'achat et les travaux. Sur un investissement de 200 000€, cela représente 33 000€ de TVA récupérable.
Piège n°3 : Dépasser le seuil de professionnalisme
Au-delà de 23 000€ de revenus locatifs annuels (ou si ces gains dépassent vos autres bénéfices professionnels). Vous basculez en Loueur Meublé Professionnel (LMP) avec des implications fiscales et sociales différentes. Anticipez ce seuil avec votre agence de gestion.
👉 NousGerons intègre un accompagnement fiscal dans le service comme une orientation vers les meilleurs experts-comptables. Ces derniers sont spécialisés en immobilier locatif de la place bordelaise. Ils optimisent aussi votre déclaration pour maximiser votre rendement net.
Gestion locative à Bordeaux, c'est choisir le bon partenaire immobilier
Le marché immobilier bordelais offre des opportunités exceptionnelles pour les investisseurs avisés, à condition de maîtriser les contraintes réglementaires (DPE, encadrement des loyers) et de s'entourer des bons experts. NousGerons, fort de 10 ans d'expérience sur le marché bordelais, vous garantit une gestion locative professionnelle, transparente et performante.
De la sélection du quartier à l'optimisation fiscale LMNP, en passant par la recherche du locataire et la sécurisation de vos gains. Votre agence va transformer votre investissement locatif en source de bénéfices pérenne et sereine.
Vous êtes propriétaire à Bordeaux Métropole ou envisagez d'investir dans l'immobilier locatif en Gironde ? Contactez NousGérons dès aujourd'hui pour un audit gratuit de votre bien. Découvrez comment notre mandat de gestion peut booster votre rendement de 15 à 30% et vous libérer des contraintes du quotidien.
Questions fréquentes sur la gestion locative à Bordeaux
Quels sont les avantages de confier la gestion de mon bien à une agence locative à Bordeaux ?
Faire appel à une agence de gestion locative comme NousGerons vous apporte trois bénéfices majeurs. Profitez par exemple de la sécurisation de vos revenus, d'un gain de temps et d'une expertise réglementaire. Nos clients investisseurs gagnent en moyenne 15 heures par mois et réduisent de 40% leur taux de vacance.
Comment est fixé le loyer de mon logement à Bordeaux avec l'encadrement ?
Le loyer est déterminé en fonction de plusieurs critères : le loyer médian de référence de votre quartier, le type de logement, le nombre de pièces, et les caractéristiques exceptionnelles du bien.
Mon bien est classé F au DPE, puis-je encore le louer en 2025 ?
Oui, mais plus pour longtemps. Les logements classés F restent autorisés à la location jusqu'au 1er janvier 2028. En revanche, si vous signez un nouveau bail ou renouvelez un bail existant, vous devez informer le locataire de cette interdiction à venir.
Quelle est la différence entre une location nue et une location meublée à Bordeaux ?
La location nue impose un bail de 3 ans minimum et s'adresse à des locataires recherchant une résidence principale stable. Les loyers sont généralement 15 à 20% inférieurs à ceux du meublé. La location meublée requiert un équipement complet et permet un bail de 1 an ou 9 mois. Le choix dépend de votre stratégie patrimoniale et fiscale (LMNP avantageux pour le meublé).
Combien coûte réellement la gestion locative à Bordeaux avec NousGerons ?
Notre offre est transparente : 8 à 10% HT des encaissements mensuels pour la gestion courante. 10€/m² + 80€ d'état des lieux pour la location initiale, et 3,2% du loyer annuel pour l'option assurance GLI (garantie loyers impayés).
