Protégez votre investissement grâce à un état des lieux location

En 2025, près de 8 litiges locatifs sur 10 en France sont liés à l’état des lieux de location, selon une étude récente de l’ANIL. Ce simple document d’entrée et de sortie, souvent négligé ou mal rédigé, devient alors un véritable enjeu juridique et financier entre propriétaires et locataires. L’INSEE estime d’ailleurs que les contentieux liés à la restitution du dépôt de garantie représentent plus de 60 % des saisines auprès des CDC.

Dans un marché locatif tendu, plus de 6,8 millions de ménages vivent en location en 2025. Il est essentiel d’aborder l’état des lieux non plus comme une formalité administrative, mais comme une pièce maîtresse du contrat de location. Bien réalisé, il protège les deux parties, limite les malentendus, et préserve les relations contractuelles.

Dans tous les cas, il est important de bien vous informer sur la méthode à appliquer pour faire un état des lieux. L'intervention doit se faire de manière légale et éprouvée pour vous offrir un résultat de qualité. Prenez aussi le temps de noter les obligations légales tout comme les erreurs à éviter. Ainsi, l'opération permet de protéger le propriétaire tout comme les locataires.

Pourquoi l’état des lieux est une étape cruciale ?

Il faut prendre note de l'importance de l'état des lieux avant de télécharger un modèle que vous pouvez remplir facilement. Notez l'importance de ce document que ce soit pour le propriétaire et le locataire.

Comprendre le rôle juridique de l’état des lieux dans le contrat de location

L’état des lieux est un document contractuel réalisé à l’entrée et à la sortie du logement, en présence (ou non) du bailleur et du locataire. Il permet de constater l’état du logement et de ses équipements à deux moments-clés du bail.

Cela concerne la préparation de la prise de possession et la la restitution des clés. Juridiquement, l’état des lieux s’impose comme une annexe au contrat de bail, avec une valeur légale clairement définie par plusieurs textes :

• Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi Alur) précise que : « Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, lors de la remise et de la restitution des clés. »

• Article 1730 du Code civil : « Si un état des lieux a été fait lors de la remise des clés, le preneur doit rendre le bien dans l’état constaté, déduction faite de la vétusté. »

Ainsi, ce constat contradictoire engage juridiquement les deux parties et conditionne la gestion du dépôt de garantie et la répartition des responsabilités. Cela est aussi valable pour la reconnaissance d’éventuelles réparations locatives ou dégradations.

Les conséquences en cas d’absence ou de défaut d’état des lieux

Omettre ou négliger l’état des lieux revient à prendre un risque juridique majeur. En cas d'absence d’état des lieux à l’entrée, la présomption légale joue généralement en défaveur du bailleur. Il lui incombera donc de prouver que les dégradations ont bien été causées par le locataire.

Une jurisprudence emblématique vient illustrer cette situation :

Cour de cassation, 3e civ., 17 décembre 2002, n°01-01.758 :
En l'absence d'état des lieux d'entrée, la dégradation du logement ne peut être imputée au locataire sans preuve manifeste.

La réalisation d'un état des lieux non signé rend impossible la justification des travaux de réparation à la sortie. Cela peut aussi bloquer le remboursement du dépôt de garantie ou causer la parte du recours en cas de litige devant un tribunal.

📌 En cas de litige, la charge de la preuve incombe à celui qui prétend à un droit (article 1353 du Code civil). Sans état des lieux, cette preuve devient difficile à produire.

Comment l’état des lieux influence le remboursement du dépôt de garantie ?

Le lien entre état des lieux et restitution du dépôt de garantie est direct. Selon une étude publiée par l’ANIL en 2025, près de 80 % des litiges locatifs concernent des désaccords sur le montant remboursé au locataire à la fin du bail.

Dans les faits, un état des lieux d'entrée précis permet de constater objectivement l’état initial du logement. Une opération conforme pour la sortie permet en outre de comparer et d'identifier les éventuelles dégradations ou les usures normales. En cas de différences anormales, le bailleur peut, preuves à l’appui, retenir une partie du dépôt pour financer les réparations dues au locataire.

État des lieux d’entrée et de sortie : quelles différences ?

L’objectif ici est de bien distingué les fonctions, enjeux juridiques et modalités pratiques des deux moments clés du bail. Le document peut évoquer plusieurs points comme les obligations légales, les bonnes pratiques...

Objectifs distincts mais complémentaires

L’état des lieux d’entrée vise à photographier objectivement l’état initial du logement. En outre, celui pour la sortie sert à vérifier si des dégradations sont survenues pendant la durée de la location. Ces deux étapes sont juridiquement complémentaires et indispensables pour garantir une relation sereine entre locataire et propriétaire.

A l'entrée, l'opération permet de déterminer la situation initiale du bien et de prévenir les contestations futures. Cela implique la mise en place d'une base de comparaison. Cela permet d'éviter les retenus injustifiées sur le dépôt de garantie.

Pour la sortie, l'état des lieux permet de comparer l'état initial pour constater les éventuelles dégradations. Il sert aussi à déterminer les responsabilités de chaque partie concernant les usures normales et les détériorations. L'opération est aussi efficace pour chiffrer les éventuels travaux de réparation à la charge du locataire.

Tableau comparatif : État des lieux d’entrée et de sortie

Critère	Entrée	Sortie
Moment	Avant la remise des clés	À la restitution des clés
Présence obligatoire	Oui	Oui
Objectif	Constater l’état initial du bien	Vérifier l’évolution de l’état du bien
Documents associés	Bail, grille de vétusté, inventaire (meublé)	État des lieux d’entrée, photos, relevés de compteurs
Impact juridique	Base contractuelle de référence	Peut déclencher des retenues sur le dépôt
Signature	Locataire + bailleur (ou mandataire/tiers)	Locataire + bailleur (ou huissier en cas de désaccord)

Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2, Code civil, article 1730, ANIL

🔎 Astuce : pour les logements meublés, pensez à joindre l’inventaire complet du mobilier avec l’état des lieux d’entrée. Vous pouvez pour cela consulter le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Comment déterminer si un dégât est dû à l’usage normal ou à une dégradation ?

Un locataire peut contester une retenue en affirmant qu’il s’agit d’usure normale. De son côté, le bailleur peut invoquer une dégradation volontaire ou par négligence. La clé ici réside dans la notion de vétusté, c’est-à-dire l’usure naturelle du bien liée au temps, même en cas de bon entretien.

➡️ Pour clarifier les choses, les parties peuvent s’appuyer sur une grille de vétusté (non obligatoire, mais fortement recommandée). Vous pouvez par exemple vous référer auprès de l'UNPI ou des fédérations HLM.

Pour trancher, il faut prendre en compte l'ancienneté des équipements ou la durée d'occupation. Il ne faut pas ignorer la fréquence d'usage (ex : électroménager, sanitaires) tout comme la qualité des matériaux d'origine.

📌 Jurisprudence constante : la vétusté ne peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Seules les dégradations avérées sont opposables au locataire (voir Civ. 3e, 24 sept. 2020, n° 19-15.129).

Comment réaliser un état des lieux conforme à la loi ?

Pour qu’un état des lieux ait une valeur juridique incontestable, il doit respecter un certain nombre de règles de forme et de fond. Oublier une mention, négliger une pièce, ou mal identifier un équipement peut suffire à invalider tout le document en cas de litige.

Les mentions obligatoires à inclure dans le document

Conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux de location doit être rédigé par écrit, en deux exemplaires et signé par les deux parties. Il doit impérativement comporter la date de réalisation, les identités complètes de parties et l'adresse complète du logement. Il faut aussi noter le type d'état des lieux tout comme la description détaillée de chaque pièce.

Il ne faut pas ignorer l'état des équipements présents sans ignorer la signature des deux parties sans oublier les relevés des compteurs. Le rapport doit aussi contenir les observations spécifiques comme les traces d’humidité, meubles manquants, éléments vétustes.

💡 Conseil pratique : ajouter une grille d’évaluation par pièce (très bon, bon, moyen, mauvais état) facilite l’analyse et rend le document plus lisible.

Application, papier, huissier : quel mode de réalisation choisir ?

Il existe aujourd’hui plusieurs manières de réaliser un état des lieux, chacune avec ses avantages, ses inconvénients et des coûts variables. Voici un comparatif clair pour faire le bon choix selon votre profil :

Mode	Avantages	Inconvénients	Coût moyen
Document papier	Simple, sans technologie	Risque de perte ou oubli de mentions, illisible	Gratuit
Application mobile (ex : ImmoPad, Check & Visit)	Photos horodatées, signature digitale, archivage automatique	Nécessite un smartphone/tablette, maîtrise numérique	Gratuit à 15€/mois
Huissier de justice	Preuve légale irréfutable, idéal en cas de désaccord	Coût élevé, délai à prévoir	150 à 250 € (tarif réglementé)

Sources : Décret n° 2016-230 du 26 février 2016 (fixation des tarifs d'huissier), PAP

Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux de location ?

Un désaccord entre locataire et propriétaire peut survenir au moment de l’état des lieux, en particulier à la sortie du logement. Est-ce que cette rayure sur le parquet était déjà là ? Qui doit assumer la réparation du robinet qui fuit ? Comment contester une retenue sur le dépôt de garantie ?

Les recours amiables : conciliation, commission départementale

Avant d’envisager le tribunal, il est essentiel de tenter une résolution amiable du litige. La Commission Départementale de Conciliation (CDC) est l’un des dispositifs les plus accessibles et efficaces dans ce cadre.

Cette instance gratuite et neutre est composée à parité de représentants de bailleurs et de locataires. Elle peut être saisie en cas de litige portant sur l'état des lieux, les retenues sur le dépôt de garantie. Il ne faut pas ignorer l'évaluation de dégradations et l'interprétation du bail ou d'un constat contradictoire.

Voici les étapes à suivre pour saisir la CDC :

• Rédiger une lettre de demande de conciliation avec copie de l’état des lieux, du bail, des photos, échanges de mails, etc.
• L’envoyer en recommandé avec accusé de réception à la CDC du département du logement concerné
• La commission convoque les deux parties dans un délai d’environ 2 mois
• Si un accord est trouvé, un procès-verbal de conciliation est signé
• En cas d’échec, l’affaire peut être portée devant le tribunal judiciaire

Le rôle de l’huissier et les coûts d’intervention

Si la situation est bloquée ou si l’une des parties refuse de signer l’état des lieux, faire appel à un huissier de justice permet d’établir un constat incontestable. L'expert peut intervenir en cas d'absence volontaire ou injustifiée du locataire ou du bailleur. Notez aussi le refus de signer un état des lieux d’entrée ou de sortie ainsi qu'un risque de contentieux. Il ne faut pas ignorer le désaccord manifeste sur la réalité des dégradations.

Les tarifs sont encadrés par le décret n°2016-230 du 26 février 2016 :

• Entre 150 € et 250 € TTC, en fonction de la surface du logement
• À partager entre le bailleur et le locataire si la mission est conjointe
• À la charge exclusive de celui qui mandate l’huissier, si l’autre partie refuse

⚖️ L’huissier remet un constat écrit, détaillé, avec photos horodatées, descriptions précises et parfois devis de réparation. Ce document peut être utilisé en preuve devant le tribunal judiciaire.

Liste complète des éléments à vérifier lors de l’état des lieux

La qualité de l’état des lieux repose essentiellement sur un examen minutieux du logement, pièce par pièce. Cette partie est essentielle, car plus l’état des lieux est précis, moins les risques de litiges sont élevés.

Les pièces principales : sols, murs, fenêtres, plafonds

Chaque pièce du logement doit être inspectée méthodiquement. Un simple oubli peut avoir des conséquences financières lors du départ du locataire.

Élément à vérifier	Détails
Sols	Rayures, taches, usure, humidité, état des joints (carrelage)
Murs	Fissures, traces, peinture écaillée, trous, moisissures
Plafonds	Fuites, auréoles, fissures, traces de condensation
Fenêtres et volets	Fermeture correcte, étanchéité, vitrage intact, propreté
Portes	Fonctionnement, poignées, serrures, clés fournies
Éclairage	Présence d’ampoules, interrupteurs fonctionnels
Plinthes et prises	Fixation, état, sécurité électrique

Sources : Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, ANIL, ARC

Cuisine, salle de bain, équipements et électroménager

Les pièces d’eau concentrent une majorité de litiges à la sortie, en raison de leur usage fréquent et du risque de dégradations. De plus, certains équipements doivent obligatoirement être présents dans le cadre d’un logement décent.

📌 Référence légale : Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Le décret impose notamment la présence d'une installation permettant une alimentation en eau potable. Il ne faut pas ignorer le système d'évacuation des eaux usées et l'efficacité du système de chauffage.

D’un coin cuisine avec évier, plaques de cuisson (en meublé) et rangements. Dans la cuisine, il faut vérifier l'état de l'évier, du plan de travail et des placards. Il ne faut pas ignorer la présence et le fonctionnement des plaques, de la hotte et du réfrigérateur. Notez aussi la propreté des joints tout comme la présence de nuisibles.

Dans la salle de bain, il faut vérifier la fuite au niveau de la douche ou baignoire. Il faudrait aussi prendre note de l'efficacité du chauffe-eau et de la ventilation tout comme la présence de moisissures et des joints noirs ou détériorés. 

Que faire si aucun état des lieux n’a été réalisé ?

Il arrive, encore trop souvent, qu’un état des lieux ne soit pas établi, que ce soit par négligence, oubli, ou refus d’une des parties. Or, l’absence d’état des lieux n’est pas sans conséquences. Elle bascule la charge de la preuve et peut faire perdre, au propriétaire comme au locataire, toute possibilité de recours en cas de litige.

Cas d’absence d’état des lieux à l’entrée

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, la loi considère que le locataire a reçu le logement en bon état.

📜 Article 1731 du Code civil :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. »

⚠️ Implication juridique majeure : le bailleur ne peut pas justifier les dégradations ou les travaux imputables au locataire. Toutefois, il est possible de fournir des preuves indépendantes comme les suivantes :

• Photographies datées du logement avant l’entrée
• Témoignages écrits et expertise immobilière
• Constats d’huissier réalisés antérieurement

En cas de négligence ou d’impossibilité d’état des lieux à l’entrée. Le bailleur a tout intérêt à envoyer un courrier recommandé au locataire mentionnant l’absence de document. Le mail doit des photos pour constituer une preuve par tout moyen.

📌 Rappel : l’article 1358 du Code civil autorise la preuve par tout moyen lorsque la loi ne prévoit pas une forme particulière, ce qui est le cas ici.

Cas d’absence à la sortie : droits et preuves du locataire

Si l’état des lieux de sortie n’a pas pu être établi, le locataire se retrouve dans une position délicate, mais pas sans recours.

Voici ce qu’il peut faire pour prouver qu’il a rendu le logement en bon état :

• Prendre des photos horodatées de chaque pièce à la remise des clés
• Conserver les échanges de mails ou SMS avec le bailleur
• Rédiger un courrier de restitution des clés avec description de l’état du logement
• Demander à un tiers (ex. : voisin, concierge, professionnel) de faire un témoignage écrit

📩 Recommandation : envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, accompagnée de photos. A cela s'ajoute un inventaire sommaire et la mention de la remise des clés (avec date).

Un état des lieux bien fait, c’est la fin des litiges

Que vous soyez propriétaire, locataire ou gestionnaire, un état des lieux de location ne doit jamais être considéré comme une simple formalité. C’est un acte juridique, aux conséquences financières et légales bien réelles. En suivant les bonnes pratiques comme le respect de la loi Alur, l'utilisation d’outils numériques fiables, la conservation rigoureuse des documents et les preuves visuelles.

Le plus important est que vous minimisez les risques de conflits liés au logement. Un état des lieux précis, signé et documenté devient votre meilleure assurance contre les litiges. Cela permet aussi d'éviter les retenues injustifiées ainsi que les longues procédures judiciaires. En immobilier comme en droit, mieux vaut prévenir que guérir. Ainsi, vous allez pouvoir investir en toute tranquillité sur le marché français.

❓ FAQ : Questions fréquentes sur l'état des lieux location

Peut-on refuser de signer un état des lieux ?

Oui, mais cela n’annule pas l’état des lieux. En cas de refus, l’autre partie peut faire appel à un huissier de justice, qui dressera un constat opposable. Ce type de refus ouvre donc la voie à une procédure contradictoire encadrée par la loi.

Que faire si le propriétaire refuse de faire un état des lieux ?

Le locataire peut constater l'état du logement par un huissier. Il peut aussi opter pour un constat unilatéral ou faire appel à un témoin.

L’état des lieux est-il obligatoire pour récupérer le dépôt de garantie ?

Non, ce n’est pas une obligation légale stricte, mais sans état des lieux, le propriétaire peut refuser la restitution du dépôt, ou le locataire peut en exiger le remboursement intégral faute de preuve de dégradations.