Vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif à Marseille ou vous gérez déjà un patrimoine phocéen ? La cité phocéenne offre des opportunités exceptionnelles, mais naviguer dans le marché marseillais de 2025 exige une expertise pointue.
Entre l'encadrement des loyers qui se profile pour 2026, les nouvelles contraintes DPE de la Loi Climat et Résilience. Le choix de déléguer à un gestionnaire professionnel n'est plus une option, c'est une nécessité stratégique. Cela reste une meilleure protection pour la gestion quotidienne de vos locataires.
Chez Nougerons, la sécurité de votre rendement locatif à Marseille sera assurée face aux défis réglementaires de 2025. Notez la sélection rigoureuse des locataires pour vous assurer un taux d'occupation de 98 % tout en minimisant le risque d'impayés. Avec plus de 10 ans d'expérience dans les Bouches-du-Rhône, l'agence va transformer votre investissement immobilier en source de revenus passive et pérenne.
Pourquoi choisir une agence de gestion locative à Marseille ?
Le marché immobilier marseillais connaît une transformation majeure. Les propriétaires qui réussissent aujourd'hui sont ceux qui anticipent les évolutions réglementaires et s'entourent d'experts locaux. La ville de Marseille, avec ses 111 quartiers répartis sur 16 arrondissements, présente une complexité unique qui nécessite une connaissance approfondie du terrain.
Maximisation du rendement et maîtrise du contexte réglementaire à Marseille
L'encadrement des loyers prévu pour 2026 va bouleverser les stratégies d'investissement dans la cité phocéenne. À l'instar de Paris, Marseille s'apprête à plafonner les loyers dans certains quartiers. Cela est notamment le cas dans les arrondissements centraux et les zones en gentrification comme Euroméditerranée. Cette réglementation impose une expertise fine pour fixer des loyers optimaux qui respectent les plafonds tout en maximisant votre rendement.
La Loi Climat et Résilience complique davantage l'équation. Depuis janvier 2025, tous les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location, et dès 2028, ce sont les logements F qui suivront. À Marseille, où près de 25% du parc locatif privé est considéré comme "passoire thermique", cette contrainte représente un défi majeur.
Une agence comme NousGérons saura vous accompagner sereinement sur ces enjeux critiques. La prestation implique généralement un audit énergétique gratuit pour tout nouveau mandat de gestion. Notez aussi l'application d'une stratégie de mise aux normes optimisée (budget, timing, rendement) et la fixation des loyers conforme aux futurs grilles d'encadrement.
L'expertise de l'agence lui permet d'anticiper les zones qui seront impactées et d'adapter votre stratégie d'investissement en conséquence. Un appartement dans le 8ème arrondissement, par exemple, nécessite une approche totalement différente d'un bien dans le 3ème en pleine mutation.
Les avantages d'un partenaire local et expert pour vos biens
Faire appel à une agence immobilière comme NousGérons vous offre les avantages suivants :
- Sérénité par la proximité : contrairement aux agences nationales qui gèrent votre bien immobilier depuis Paris ou Lyon, Nougerons est ancré dans le territoire marseillais.
- Connaissance micro-locale des quartiers : l'agence sait parfaitement que le Vieux-Port n'a rien à voir avec le Prado, que la Joliette connaît une dynamique exceptionnelle. En outre, certaines rues du 5ème arrondissement offrent un potentiel inexploité. Cette granularité d'analyse nous permet de positionner votre bien au juste prix et d'attirer les meilleurs locataires.
- Réactivité maximale : un problème de plomberie un dimanche matin ? Une visite à organiser dans l'heure ? L'équipe à Marseille intervient rapidement, contrairement aux plateformes centralisées où vous êtes un numéro dans un tableau Excel.
- Réseau d'artisans qualifiés : l'agence constitue un réseau de professionnels de confiance pour tous vos travaux d'entretien et de mise aux normes. Des tarifs négociés, une qualité assurée, et des délais respectés.
- Compréhension des locataires à Marseille : le profil des locataires varie énormément selon les quartiers. Dans le 8ème, nous ciblons des cadres et professions libérales avec des revenus stables. Dans le 2ème, nous attirons une clientèle plus jeune, dynamique, souvent liée aux startups d'Euroméditerranée. Cette segmentation fine améliore drastiquement le taux d'occupation et réduit le turnover.
La transparence et la performance d'une gestion locative à Marseille
Votre agence de gestion locative à Marseille peut répondre à vos besoins en insistant sur certains points précis.
Des honoraires compétitifs et des services inclus
La transparence tarifaire est au cœur de la relation avec chaque client propriétaire. Contrairement à certaines agences immobilières qui multiplient les frais cachés, NousGérons affiche une grille claire et compétitive.
Tableau comparatif des honoraires de gestion à Marseille (2025)
| Type de Service | Moyenne Marseille* | Nougerons | Nos Prestations Incluses |
|---|---|---|---|
| Gestion courante | 6% à 8% du loyer HT | 5,9% TTC | Recherche locataire, état des lieux, quittances, relances, comptes-rendus mensuels |
| Honoraires de location | 12€ à 15€/m² | 10€/m² | Diffusion multi-supports, visites, constitution dossier, signature bail |
| GLI (optionnelle) | 2,8% à 3,5% du loyer annuel | 2,6% | Garantie impayés jusqu'à 24 mois, protection juridique, dégradations |
| Mise en location meublée | 15€ à 18€/m² | 12€/m² | Valorisation photos pro, inventaire détaillé, ciblage clientèle spécifique |
Sources : Observatoire des honoraires de gestion FNAIM Provence 2024, études de marché locales
L'engagement de transparence de l'agence se traduit également par des comptes-rendus de gestion détaillés chaque mois, accessibles en ligne 24h/24. Vous visualisez en temps réel les loyers encaissés, les charges payées, les interventions réalisées, et votre rendement net.
Des services diversifiés dans l'offre de base
Votre agence va inclure divers services dans l'offre de base comme le choix rigoureuse des locataires (vérification revenus 3x le loyer minimum). A cela s'ajoutent les états des lieux d'entrée et de sortie avec des photos numériques ainsi qu'une gestion des quittances et appels de loyers automatisés. Notez aussi la relance amiable et contentieuse en cas de retard.
Vous aurez aussi droit à une meilleure coordination des travaux d'entretien courant. Notez en même temps l'accompagnement pour chaque declaration fiscale et l'optimisation de votre déduction fiscale. Prenez en compte la révision annuelle des loyers selon l'IRL tout comme le renouvellement des baux et régularisation des charges.
Plus de précisions sur la sélection de locataires pour votre logement
Votre sécurité financière commence par la qualité du locataire. C'est pourquoi votre agence peut développer un processus de sélection en 7 étapes avec un taux d'impayés inférieur à 0,8%, contre une moyenne nationale de 4,5%. Pour vous accompagner, votre prestataire va engager un protocole avec les étapes suivantes :
- Pré-qualification téléphonique : vérification de la cohérence du projet, des revenus annoncés et de la situation professionnelle
- Constitution du dossier complet : 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, justificatif d'identité, contrat de travail, attestation employeur
- Vérification des revenus : votre prestataire va exiger un ratio de solvabilité minimal de 3x le loyer charges comprises, sauf profils exceptionnels
- Enquête locative approfondie : contact avec les anciens propriétaires ou agences immobilières, vérification de l'historique de paiement
- Validation juridique : contrôle de l'absence de fichage FICP, analyse des antécédents contentieux
- Entretien de motivation : rencontre physique pour évaluer le sérieux et la compatibilité avec le logement
- Proposition de protection complémentaire : la souscription à une assurance loyers impayés est toujours recommandée pour vous offrir une protection maximale
🏢 Cette rigueur explique se solde souvent par un taux d'occupation supérieur à 90 % et un délai moyen de relocation de seulement 12 jours à Marseille.
Entretien et valorisation de votre patrimoine immobilier
Un bien entretenu est un bien qui se valorise. Au-delà de la simple gestion locative, nous adoptons une vision patrimoniale à long terme. Votre appartement à Marseille n'est pas qu'une source de revenus mensuels, c'est un actif qui doit prendre de la valeur.
Votre agence peut parfaitement vous proposer une inspection annuelle systématique du logement. L'objectif est d'anticiper les travaux et de vérifier l'entretien par le locataire. Le prestataire peut aussi élaborer un calendrier des investissements nécessaires tout en améliorant la performance énergétique du logement.
Ainsi, vous pouvez vous attendre à ce que les travaux de rénovation soient programmés aux bons moments. Votre agence se propose même de calculer le retour sur investissement de votre projet. Notez en même temps la réalisation d'une veille réglementaire y compris pour un bien en copropriété. Cela implique la défense de vos intérêts via le syndic. Tous les 3 ans, l'agence évalue le potentiel de montée en gamme (changement de mobilier pour un meublé, travaux d'amélioration pour justifier une hausse de loyer).
Les meilleurs arrondissements pour investir à Marseille
Le marché immobilier à Marseille n'est pas homogène. Certains quartiers offrent une sécurité locative maximale avec des rendements modérés. En outre, d'autres présentent un potentiel de valorisation exceptionnel mais nécessitent une expertise fine.
Les valeurs sûres : le 8ème et le 9ème
Le 8ème arrondissement (Prado, Bonneveine, Sainte-Anne) reste la référence pour les investisseurs recherchant la stabilité. Avec un prix moyen de 3 800€/m² et des loyers autour de 15€/m² pour les appartements standards. Ce quartier résidentiel offre une demande locative constante (familles, cadres, professions libérales) et un taux de vacance inférieur à 2 %. Notez aussi la régularité de la plus-value (+3,5% par an en moyenne) et la solvabilité de la clientèle.
Le 9ème arrondissement (Mazargues, Sormiou, Calanques) séduit par son cadre de vie exceptionnel. Les biens avec vue mer ou proximité des calanques atteignent 4 500€/m², avec des loyers premium jusqu'à 18€/m². L'offre limitée et la demande soutenue garantissent un rendement stable autour de 4%.
🏢 Ces arrondissements conviennent parfaitement aux investisseurs privilégiant la sécurité et la gestion simple. Idéal pour un premier investissement locatif ou pour diversifier un projet.
Les opportunités de valorisation : Euroméditerranée et les quartiers en mutation
Le projet Euroméditerranée (2ème et 3ème arrondissements) représente la plus grande opération d'urbanisme français. Avec l'arrivée de la tour La Marseillaise, du Silo, et de nombreuses entreprises innovantes, ces quartiers connaissent une transformation spectaculaire.
Investir dans le 2ème arrondissement (Joliette, Arenc, Belle de Mai) permet d'adopter un loyer de 12 à 15 €/m². Vous pouvez aussi profiter d'un rendement brut de 5 à 5.5 %. Les jeunes actifs et les cadres du tertiaire sont les potentiels clients dans le secteur.
Le 3ème arrondissement (Belle de Mai transformée, Saint-Mauront) offre des points d'entrée encore accessibles autour de 2 500€/m². Vous pouvez profiter d'un potentiel de valorisation exceptionnel d'ici 2030. La gentrification est en marche, portée par les investissements publics et l'arrivée de nouvelles populations.
Pour ces quartiers, il est recommandé de privilégier la location meublée pour attirer les jeunes actifs mobiles. Pensez aussi à cibler des biens proches des transports en commun. N'oubliez pas d'investir dans des prestations modernes tout en acceptant un turnover élevé avec des loyers premium.
Carte des zones d'investissement prioritaires à Marseille
Voici comment les zones d'investissement sont prioriser à Marseille :
- Zone A - Stabilité maximale : 8ème, 9ème, 7ème Sud
- Zone B - Équilibre rendement/sécurité : 6ème, 12ème, 13ème
- Zone C - Fort potentiel de valorisation : 2ème (Euroméditerranée), 3ème (Belle de Mai), 1er (Vieux-Port)
Cas pratique : investissement dans le 2ème arrondissement
Un investisseur a acquis en 2022 un appartement de 55m² à 165 000€ dans le quartier de la Joliette, à 500m du métro. Après 8 000€ de travaux de modernisation coordonnés par Nougerons, le bien a été loué 750€/mois (soit 13,6€/m²) à un cadre du secteur digital. Il a obtenu un rendement net après charges de 4,8% et une valorisation estimée du bien de +18 % en 2025.
Déléguez votre investissement, pas votre rentabilité
Investir dans l'immobilier locatif à Marseille représente une opportunité exceptionnelle pour constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Mais cette opportunité s'accompagne de contraintes réglementaires croissantes et d'une complexité de gestion qui ne pardonne aucune approximation. Avec une agence comme NousGérons, vous profiterez d'une solide expertise locale.
A cela s'ajoutent des honoraires transparents et compétitifs ainsi qu'un faible taux d'impayés. Notez que le taux d'occupation de votre logement sera assuré avec l'accompagnement de l'agence. Vous profiterez même d'un service personnalisé sur les enjeux DPE et l'encadrement des loyers. Notez la vision patrimoniale à long terme pour valoriser votre bien immobilier. Votre prochain pas vers la sérénité locative commence maintenant.
Questions fréquentes sur la gestion locative à Marseille
Quels sont les risques l'encadrement des loyers à Marseille sur mon investissement en 2026 ?
Le dispositif d'encadrement prévu pour 2026 s'inspirera du modèle parisien avec des loyers de référence fixés par quartier et typologie de logement. Les arrondissements premium (8ème, 9ème) seront certainement peu impactés car les loyers actuels restent dans les standards. En revanche, certains biens du centre-ville pourraient voir leurs loyers plafonnés.
Mon appartement est classé F au DPE : dois-je vendre ou investir dans des travaux ?
La réponse dépend de plusieurs facteurs : localisation du bien, budget travaux, durée d'investissement prévue, et potentiel locatif. Le mieux est de faire un audit technique complet et chiffrer exactement les travaux énergétiques. Calculez aussi le retour sur investissement avec les aides disponibles (MaPrimeRénov' peut financer jusqu'à 40% des travaux).
Location meublée ou vide : que choisir à Marseille ?
La location meublée peut être recommandée si vous avez un appartement dans le centre-ville ou un quartier étudiant. En outre, la location vide convient pour un appartement T4 ou T5 dans un arrondissement résidentiel. Cela est aussi valable si vous cherchez des baux de plus de 3 ans.
Quels sont vos délais moyens de relocation à Marseille ?
Le délai moyen d'une relocation à Marseille est de 12 jours avec un taux d'occupation annuel de 98 %. Ces résultats s'expliquent souvent par la mise en place d'une stratégie de diffusion multi-support des annonces.
Comment garantir la transparence dans la gestion de mon bien immobilier ?
La gestion transparente n'est pas un argument commercial avec une agence comme NousGérons. C'est un véritable engagement contractuel comme l'envoi d'un compte-rendu détaillé avec tous les mouvements financiers.
