Cadre légal et conseils d'expert sur le frais d'agence en location

Les frais d'agence de location sont à prévoir dans votre budget avant de vous lancer dans un investissement locatif ou de chercher un logement avec un prestataire professionnel. Ceux-ci constituent souvent une zone d'ombre pour les locataires comme pour les propriétaires. Pourtant, leur compréhension est essentielle pour optimiser vos finances et éviter les mauvaises surprises. Connaitre la définition des frais d'agence ne suffit pas pour réussir votre planning budgétaire dans un investissement locatif.

Toutefois, il est plus facile d'appréhender les choses si vous prenez le temps de bien vous informer auprès de l'agence locative qui vous intéresse. En effet, celle-ci peut vous fournir toutes les informations dont vous avez besoin pour mieux préparer vos finances. Ainsi, vous ne risquez de vous retrouver avec de mauvaises surprises pendant la mise en location de votre appartement ou maison.

La législation explique les limites, les taux et les services

La Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové a révolutionné le marché locatif français en 2014. Son objectif ? Protéger les locataires contre les abus tout en maintenant un équilibre économique pour les professionnels de l'immobilier et les bailleurs.

Les prestations facturables au locataire et leurs limites

Le plan légal en vigueur autorise uniquement quatre types de services à être facturés au locataire. Il y a en premier lieu l'organisation des visites et la constitution de la candidature pour une location. Cette prestation couvre la mise en relation entre le bailleur et les candidats locataires.

Cela concerne principalement, l'organisation des rendez-vous de visite, la collecte et la vérification des pièces justificatives. Dans un marché tendu, cette étape mobilise des ressources importantes pour les agences immobilières qui traitent parfois plusieurs dizaines de candidatures par logement.

Vient ensuite la rédaction du contrat de location conforme au plan légal. Le document doit intégrer toutes les clauses obligatoires et les annexes réglementaires. Notez par exemple les diagnostics immobiliers (DPE, amiante, plomb, etc.) et le règlement de copropriété. Notez aussi l'établissement de l'état des lieux d'entrée qui doit être signé par le locataire et le propriétaire (ou leur représentant). C'est la référence pour l'état des lieux de sortie.

Tableau comparatif : limites légales par zone en 2025

La territorialisation des limites reflète les tensions du marché immobilier. Les zones très tendues, caractérisées par une forte demande et une offre limitée. Celles-ci justifient des honoraires plus élevés pour compenser le travail accru des agents immobiliers.

Répartition détaillée des limites

Sources : OLAP, décret Alur

✅ La liste précise des communes classées en zone tendue est définie par arrêté préfectoral et fait l'objet d'une mise à jour régulière. Pour un investisseur, connaître la classification de sa commune est essentiel pour anticiper le coût total de mise en location.

Calcul pratique pour un T3 de 65 m² à Toulouse (zone très tendue) :

• Frais maximum totaux : 65 m² × 15 €/m² = 975 €
• Part locataire (maximum 50 %) : 487,50 €
• Part propriétaire (minimum 50 %) : 487,50 €

Frais de location vs Frais de gestion locative pour le propriétaire

Une confusion fréquente mérite d'être clarifiée, les frais de mise en location et les honoraires de gestion locative sont deux prestations distinctes. Elles sont facturées à des moments différents et à des parties différentes.

Notez que les frais de location sont ponctuels, facturés une seule fois au moment de l'entrée du locataire. Ils rémunèrent l'agence pour la recherche du locataire et la constitution de la candidature. Les frais de gestion locative sont en revanche récurrents et couvrent la gestion courante du bien pour le compte du bailleur.

Cela concerne par exemple l'encaissement des loyers, le traitement des impayés, le suivi des travaux... Ces honoraires, qui représentent typiquement entre 6 % et 10 % du revenu mensuel hors charges et à la charge du propriétaire.

La répartition 50/50 : qui paie quoi, locataire ou propriétaire ?

Le principe du partage équitable des frais d'agence constitue l'une des avancées majeures de la législation. Avant 2014, les locataires supportaient souvent l'intégralité de ces honoraires. Cela a créé une charge financière disproportionnée au moment de l'entrée dans les lieux. Le législateur a rééquilibré cette relation en imposant une participation obligatoire du propriétaire.

La part du propriétaire (Minimum 50 %)

Le bailleur, en tant que mandant de l'agence immobilière, doit assumer au moins la moitié des honoraires de mise en location. Cette obligation reflète le fait que c'est le propriétaire qui bénéficie directement du service rendu. C'est-à-dire, trouver un locataire solvable pour occuper son bien et générer des revenus locatifs. En tant que propriétaire, vous allez régler 50 % des honoraires totaux en TTC.

Vous êtes libre de supporter davantage surtout dans un marché peu tendu où attirer des locataires nécessite des efforts commerciaux. Ces frais constituent une charge déductible des revenus fonciers pour les bailleurs, réduisant ainsi l'assiette imposable

La part du locataire (Maximum 50 %)

Le locataire ne peut être facturé que pour les prestations directement liées à la "mise en location". Ce terme juridique englobe les quatre services énumérés précédemment, à l'exclusion de tout autre frais. Ainsi, le montant payé par l'occupant ne peut excéder 50 % des honoraires totaux ni dépasser le plafond légal au m².

Ces frais sont aussi exigibles à la signature du contrat, en même temps que le dépôt de couverture (maximum un mois de revenu hors charges pour une location vide). Les honoraires d'agence sont généralement soumis à la TVA, contrairement au loyer.

Exemple de répartition pour un studio de 25 m² à Paris (zone très tendue) :

• Frais maximum totaux : 25 m² × 15 €/m² = 375 € TTC
• Part locataire : 187,50 € TTC
• Part propriétaire : 187,50 € TTC

Cette transparence permet au locataire de budgétiser précisément son entrée dans le logement : premier mois de loyer + dépôt de garantie + frais d'agence (part locataire).

Comment une agence locative optimise vos coûts de location ?

Une agence locative est tout à fait capable d'identifier les leviers d'optimisation que méconnaissent encore de nombreux bailleurs et locataires. Ces conseils pratiques, issus de milliers de baux gérés, peuvent vous faire économiser plusieurs centaines d'euros.

La négociation des frais d'agence

Contrairement à une idée reçue, les honoraires d'agence ne sont pas totalement figés. Si les plafonds légaux constituent un maximum infranchissable, rien n'empêche l'agence immobilière de pratiquer des tarifs inférieurs. La négociation est donc envisageable, particulièrement dans certains contextes de marché. Toutefois, il faut profiter du bon moment pour négocier les frais comme la constatation de la saturation du marché.

Dans les zones où l'offre de logements excède la demande, les propriétaires peinent à trouver des locataires. C'est le moment idéal pour proposer une réduction des frais d'agence en échange d'un engagement rapide. Prenez ensuite le cas d'un bien atypique ou difficile à louer. Un logement sans ascenseur au 6ème étage, une configuration peu pratique, ou un secteur moins prisé justifient une discussion sur les honoraires.

Il est aussi plus facile de négocier pendant une saison creuse dont l'été et les périodes de fêtes. Les agences sont plus enclines à la souplesse pour maintenir leur activité. Sinon, il ne faut pas ignorer la fidélité du propriétaire ou du locataire envers l'agence.

Savoir repérer les abus pour éviter les frais illégaux

Malgré la clarté de l'application légale, certaines pratiques abusives persistent sur le marché immobilier. Votre agence locative saura vous alerter rapidement en cas de frais illégaux sur la location. Notez par exemple que l'envoi de quittance ne doit pas être facturé. C'est une obligation du bailleur, incluse dans la gestion locative ou à réaliser gratuitement.

Vient ensuite la clôture de dossier ou la restitution du dépôt de couverture. En effet, aucun frais ne peut être demandé au locataire en fin du contrat pour la régularisation du compte ou le remboursement de la caution. Notez aussi que les diagnostics immobiliers, l'attestation d'assurance habitation, ou tout document réglementaire doivent être fournis sans surcoût.

Il ne faut pas oublier les prestations administratives qui ne doivent être facturées comme le constitution du dossier de location. Même si l'état des lieux est complexe ou que le logement est grand, la limite de 3 €/m² s'applique strictement.

Comment réagir face à un frais illégal ?

Ici, il faut évoquer en premier lieu la contestation par écrit de la victime. Vous allez adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à l'agence en citant les articles du décret n°2014-890 du 1er août 2014. Vous pouvez ensuite saisir la DGCCRF qui traite les plaintes relatives aux pratiques commerciales douteuses.

Vous pouvez en même temps contacter l'ADIL pour obtenir un conseil juridique gratuit et un accompagnement dans les démarches. Le tribunal d'instance est le dernier recours que vous pouvez saisir. Ce dernier peut parfaitement condamner une agence qui applique des frais de manière illégale. Cela implique le remboursement des sommes indûment perçues avec les dommages et intérêts.

Le cas spécifique du bail mobilité

Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, constitue une exception notable au régime de plafonnement des frais d'agence. Ce contrat de location de courte durée (1 à 10 mois non renouvelable) s'adresse aux personnes en formation professionnelle, études supérieures...

✅ Particularités du bail mobilité concernant les honoraires :

• Non soumis aux plafonds Alur : les frais d'agence pour un contrat mobilité ne sont pas encadrés par les plafonds au m². L'agence immobilière peut donc théoriquement pratiquer des honoraires libres.
• Usage du marché : en pratique, la plupart des professionnels appliquent des honoraires proches de ceux des baux classiques pour rester compétitifs. Cela coûte généralement entre 10 € et 15 €/m².
• Absence de dépôt de garantie : le contrat mobilité interdit le dépôt de couverture, mais impose une protection Visale (ou caution équivalente). Cela modifie la structure des coûts d'entrée pour le locataire.

Maîtrisez vos frais d'agence pour optimiser votre investissement locatif

Les frais d'agence de location, loin d'être une simple ligne budgétaire, représentent un levier stratégique pour tout investisseur immobilier ou locataire avisé. En comprenant le plan légal précis fixé par la législation, vous pouvez anticiper avec précision vos finances pour la mise en location grâces grâce aux limites claires. Cela dépend en principe de la zone que vous visez.

Il vous sera aussi plus facile de négocier les frais en fonction du contexte de marché, de la qualité de votre bien et de votre profil. Vous serez certainement à l'abri des abus en exigeant la transparence de votre agence sur chaque prestation faite. Notez que l'accompagnement d'une agence locative peut même vous être utile pour optimiser la fiscalité locative. Comprendre les frais d'agence devient alors un véritable effet de levier pour chaque propriétaire et locataire.

Questions fréquentes sur les frais d'agence de location

Les frais d'agence incluent-ils le dépôt de garantie ?

Non, absolument pas. Le dépôt de couverture (également appelé caution) et les frais d'agence sont deux éléments financiers totalement distincts. Le premier, plafonné à un mois de revenu hors charges pour une location vide (deux mois pour un logement meublé), est versé au propriétaire et reste consigné pendant toute la durée du bail. Il est restitué au locataire à la fin de la location, déduction faite des éventuelles dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie. Les frais d'agence, quant à eux, rémunèrent définitivement le professionnel pour ses prestations et ne sont jamais remboursés.

Peut-on payer les frais d'agence en plusieurs fois ?

La législation n'impose pas de facilités de paiement pour les frais d'agence, mais c'est souvent possible de négocier avec le professionnel. De nombreuses agences immobilières, conscientes de la charge financière que représente l'entrée dans un nouveau logement, acceptent un échelonnement sur 2 ou 3 mensualités, particulièrement pour les jeunes actifs ou les étudiants.

Combien coûte un état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie est gratuit lorsqu'il est réalisé contradictoirement par le locataire et le propriétaire (ou son représentant, l'agence). Cette prestation ne peut faire l'objet d'aucune facturation, que ce soit au locataire ou au propriétaire, si elle est effectuée par le professionnel pendant la durée de son mandat de gestion locative.

Quelles sont les surfaces prises en compte pour calculer les frais d'agence ?

Le calcul des frais d'agence se base exclusivement sur la zone habitable du logement, telle que définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Cette surface correspond à celle du plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Un propriétaire peut-il refuser de payer sa part des frais d'agence ?

Non, c'est impossible légalement. Le partage minimum 50/50 des honoraires de mise en location entre le bailleur et le locataire est une obligation légale impérative adoptée par la législation. Le propriétaire ne peut s'y soustraire, même s'il estime que c'est au locataire de supporter l'intégralité des coûts.