Appartement non meublé : un choix d'investissement rentable

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif avec un appartement non meublé ? La question du type de location se pose immédiatement : faut-il opter pour un appartement meublé ou non meublé ? Cette décision stratégique impactera directement votre rentabilité, votre fiscalité et la gestion quotidienne de votre bien immobilier. Un appartement non meublé, également appelé location vide ou location nue, est soumis à un bail d'habitation d'une durée minimale de 3 ans.

Notez aussi le dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer hors charges et l'avantage d'un régime fiscal spécifique pour le logement. Contrairement à la location meublée, ce type de bail offre une stabilité accrue pour le propriétaire bailleur, avec un turnover des occupants généralement plus faible. Pour vous orienter, il est recommandé de prendre note des aspects de la location vide en insistant sur le cadre légal et les avantages comparés.

Vous serez aussi tenu informer des obligations respectives du bailleur et du locataire. Vous pouvez aussi vous informer sur l'optimisation fiscale liée à la location vide d'un appartement. Que vous soyez investisseur débutant à Paris ou dans toute autre ville de France, ou propriétaire expérimenté cherchant à optimiser votre gestion locative. Ainsi, il ne faut rien laisser au hasard sur les conseils que vous aurez pour rentabiliser votre appartement.

Différences de la location vide par rapport à la location meublée d'un appartement

Prenez le temps de vous informer sur ce que dit la loi sur la location non meublée avant de demander le guide d'une agence locative. Vous saurez ainsi à quoi vous attendre avant de confier votre appartement à un prestataire fiable.

La définition légale d'un logement non meublé

Le Code Civil (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989) définit clairement l'état d'un logement non meublé. En effet, l'appartement ne comporte pas l'ensemble des meubles et des équipements essentiels à l'occupation immédiate par le locataire.

Contrairement à la location meublée qui doit obligatoirement contenir une liste précise de mobilier (lit, table, chaises, vaisselle, électroménager, etc.). Par contre, l'appartement en location vide ne comprend que les équipements fixes (cuisine équipée, sanitaires, chauffage).

Cette distinction est fondamentale car elle détermine le type de bail applicable et par conséquent, l'ensemble du cadre juridique de la relation locative. En pratique, un logement vide permet au locataire d'installer ses propres meubles et de s'approprier pleinement l'espace selon ses goûts. Cela favorise généralement un attachement au lieu et une occupation plus longue.

Les différences cruciales entre la location meublée et non meublée d'un appartement

Le tableau suivant récapitule parfaitement les principales différences entre ces types de location :

Source : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR (2014), Code Civil

🔹 Notez que la durée du bail de 3 ans en location vide offre une stabilité patrimoniale précieuse, particulièrement dans un marché immobilier volatile. Pour un investisseur cherchant la sécurité et la prévisibilité des gains locatifs, cette caractéristique représente un avantage de poids.

Pourquoi ou non la location non meublée quand on est propriétaire bailleur ?

Comme pour une maison, la mise en location d'un appartement non meublé présente plusieurs avantages pour chaque bailleur. Toutefois, il faut aussi prendre note des possibles contraintes avant de prendre une telle décision.

Les avantages stratégiques pour le bailleur d'un appartement

Faire louer un appartement vide offre avant tout une stabilité accrue. En effet, les occupants de ce type logement recherchent généralement une habitation pour une longue période. Ils s'installent avec leurs propres meubles, créent un véritable chez-eux, ce qui réduit considérablement le turnover. Ce qui fait que vous aurez moins de vacance locative, d'états des lieux, et une gestion simplifiée.

Notez aussi la réduction de l'entretien et des charges liés à l'appartement. Sans meubles à entretenir, remplacer ou réparer, vos charges de propriétaire sont limitées aux équipements fixes du logement. Pas de canapé abîmé à renouveler, pas d'électroménager tombant en panne à remplacer en urgence. Cette caractéristique réduit significativement vos coûts d'exploitation.

Même si le loyer mensuel d'une location vide est généralement inférieur de 10 à 20% à celui d'un meublé dans le même quartier. La rentabilité nette reste souvent comparable, voire supérieure. Pourquoi ? Moins de charges, moins de vacance locative, moins de risques d'impayés (profil locataire plus stable).

A souligner que ce type d'appartement attire plus les familles, les couples stables et les personnes en CDI. Ce public représente une part importante du marché locatif, particulièrement en dehors des grandes métropoles étudiantes.

Les contraintes que vous ne devez pas ignorer

Il n'y a pas que des privilèges avec la location d'un appartement non meublé. En effet, le loyer au mètre carré est mécaniquement plus faible qu'en meublé. Dans des villes comme Paris ou Lille, l'écart peut atteindre 15 à 25% selon le quartier et la superficie du bien. Vous devez aussi respecter un préavis de 6 mois si vous souhaitez récupérer le logement à l'avenir.

Cela s'accompagne d'un motif légitime comme la reprise pour habiter ou la vente de l'habitation. En cas d'impayés, les procédures judiciaires sont identiques. Toutefois, la longueur du bail de 3 ans impose une vision de long terme dans la gestion des litiges. C'est-à-dire que la procédure d'expulsion est plus longue sur un appartement vide.

L'impact de la location vide sur la fiscalité en France

La location non meublée relève du régime des gains fonciers. Deux options s'offrent au propriétaire à commencer par le statut micro-foncier qui nécessite des gains locatifs inférieurs à 15 000 €/an. Ce choix fiscal offre un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers et une imposition sur 70 % des loyers perçus. A souligner que la déclaration fiscale est plus simple tous les ans.

D'un autre côté, il y a le régime réel qui permet de déduire de l'ensemble des charges réelles. Cela concerne par exemple les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien, les assurances, les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais de gestion.

Notez aussi la possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an). Par ailleurs, vous devez tenir une comptabilité précise en faisant ce choix de statut locatif.

Pour un investisseur qui réalise des travaux importants ou qui a un emprunt conséquent, le statut réel permet une optimisation fiscale substantielle. À titre d'exemple, un appartement à Paris générant 12 000 € de loyers annuels avec 8 000 € de charges déductibles ne sera imposé que sur 4 000 €, contre 8 400 € en micro-foncier.

Le point sur les droits et obligations du locataire qui loue vide

En tant que propriétaire, il est important de connaitre les droits et les obligations du locataire avant de lui confier votre appartement. Ainsi, vous éviterez de vous faire surprendre tout en profitant pleinement de votre investissement locatif.

Connaître les droits fondamentaux des locataires

Notez avant tout que votre locataire doit jouir paisiblement de l'appartement après la signature du contrat de bail. C'est-à-dire que vous ne pouvez entrer dans le logement sans son accord sauf en cas d'urgence (fuite d'eau, incendie). Il est aussi primordial de lui offrir une habitation décente (superficie minimale, équipements, absence de risques sanitaires).

N'oubliez pas l'importance du préavis de 6 mois si vous devez reprendre l'appartement à l'avenir. Mais, cela doit être fait avec un motif légitime pour éviter un conflit avec l'occupant. Vous avez aussi la possibilité de demander une augmentation de loyer.

Par contre, il faut agir au bon moment tout en respectant l'indice de référence des loyers (IRL). Vous pouvez en même vous attendre à ce que votre client demande des travaux sur le logement. Cela concerne par exemple le système de chauffage défectueux ou les infractions à la location.

Notez aussi les obligations de chaque locataire de votre appartement

Un bailleur qui loue son appartement est libre de demander une assurance habitation à son locataire. Insistez ainsi sur son attestation de garantie sur les risques locatifs. Vous êtes aussi libre d'exiger un entretien du logement surtout pour les réparations locatives (robinetterie, serrures, petites réparations).

Ajouter à cela, votre locataire ne doit pas appliquer une sous-location sans votre autorisation par écrite. Notez aussi l'importance du respect du règlement de copropriété par votre client comme les nuisances sonores et l'occupation des parties communes.

Comment est calculé le préavis de départ ?

Le préavis pour un locataire en location vide est de 3 mois, ramené à 1 mois dans les situations suivantes :

• Zone tendue (liste fixée par décret) : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nice, et leurs agglomérations, ainsi que d'autres zones identifiées par l'État.
• Mutation professionnelle (même en dehors des zones tendues)
• Perte d'emploi (licenciement, fin de CDD)
• Obtention d'un premier emploi après inscription à Pôle Emploi
• Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH
• État de santé justifiant un changement de domicile

🔹 Le préavis court à partir de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception par le bailleur. Attention, un simple email ou un SMS ne suffit pas. La date de première présentation du courrier fait foi.

Dépôt de garantie : montant, restitution et délais légaux

Le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges pour une location vide. Il est versé à la signature du bail et sert à couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés en fin de location.

Délais de restitution :

• 2 mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
• 1 mois maximum si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations

En tant que bailleur, vous pouvez déduire du dépôt de garantie les réparations locatives non faites (hors vétusté). Cela est aussi valable pour les loyers et les charges impayés tout comme les frais de remise en état si le logement n'a pas été entretenu.

🔹 Point de vigilance : la vétusté ne peut pas être imputée au locataire. Un parquet rayé après 5 ans d'occupation ne peut pas être intégralement déduit du dépôt. L'usure normale du logement est à la charge du propriétaire. Les tribunaux appliquent des grilles de vétusté (peinture, revêtements, équipements) que le bailleur doit respecter.

Retenez les bons conseils avant de faire louer un appartement non meublé

L'appartement non meublé représente un investissement immobilier solide et prévisible en France. Ce choix est particulièrement adapté aux investisseurs recherchant la stabilité et une gestion simplifiée. Avec un bail de 3 ans, un public de locataires large et stable et un régime fiscal permettant l'optimisation via le déficit foncier. La location vide s'impose comme une stratégie patrimoniale de long terme.

Les propriétaires bailleurs bénéficient d'une vacance locative réduite, d'un entretien limité et d'une relation locative apaisée avec des locataires qui s'installent durablement. Les locataires, quant à eux, profitent d'un cadre juridique protecteur et d'un loyer généralement plus accessible qu'en meublé. Notez aussi la liberté d'aménager leur logement selon leurs goûts.

Une agence locative comme NousGérons guide les investisseurs dans toutes les étapes de leur projet. Cela va du choix de type de location à l'estimation du loyer. Notez aussi le choix de locataire, la rédaction des baux, la gestion quotidienne et chaque déclaration d'impôt. Ainsi, une agence compétente saura vous aider à maximiser la rentabilité de votre appartement tout en sécurisant vos bénéfices locatifs avec les bons conseils.

Questions fréquentes sur l'investissement dans un appartement non meublé

Combien de temps dure un bail de location non meublée ?

Le bail de location vide est conclu pour 3 ans au minimum si le propriétaire est une personne physique, et de 6 ans si le propriétaire est une personne morale (société). Le bail se renouvelle automatiquement sauf si l'une des parties notifie un congé dans les formes et délais légaux. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de 3 mois. En outre, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail avec un préavis de 6 mois et un motif légitime.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie pour une location vide ?

Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges pour une location non meublée. Ce montant doit être restitué au locataire dans un délai de 1 à 2 mois après son départ, déduction faite des éventuelles réparations locatives non réalisées ou des loyers impayés.

Quels sont les avantages fiscaux de la location non meublée par rapport à la location meublée ?

La location vide relève des bénéfices fonciers et offre deux régimes fiscaux dont le micro-foncier et le statut réel. Le premier offre un abattement forfaitaire de 30 % et le second une déduction de toutes les charges réelles.

Puis-je louer uniquement une chambre de mon appartement en location vide en France ?

Oui, il est possible de louer une ou plusieurs chambres de votre résidence principale tout en continuant d'y habiter. Cette pratique, appelée colocation avec le propriétaire, est soumise à un statut spécifique. Il faut un contrat de bail pour chaque locataire pour obtenir une exonération locatif d'impôt dans la limite de 199 € par m² par an.

Que se passe-t-il si mon locataire ne paie plus le loyer en location vide ?

En cas d'impayé de loyer, le propriétaire commence par une relance amiable avant d'activer la garantie visale ou l'assurance loyers impayés. Vient ensuite la mise en demeure et passer par la saisine du tribunal si la situation n'est pas résolue. Le juge prononce le commandement de quitter les lieux avant de procéder à l'expulsion du locataire. La procédure peut durer entre 6 à 18 mois selon la complexité de la situation.