Une simulation de loyer gratuit ne dépend plus uniquement de la surface. Elle repose sur l'emplacement, la performance énergétique (DPE) et l'encadrement des loyers. Pour un appartement standard en métropole, comptez une fourchette de 16 € à 38 € / m² selon la ville et la note énergétique. Pour obtenir un chiffre précis et conforme aux lois de 2026, utilisez notre méthode de calcul expert ci-dessous.
Le marché locatif français connaît une transformation profonde. Entre l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques et la généralisation du balisage des loyers. La possibilité d'estimer correctement le montant de sa location n'a jamais été aussi stratégique. Que vous envisagiez d'acquérir un bien immobilier ou de remettre votre logement sur le marché, cette simulation gratuite permet d'anticiper les revenus locatifs.
Notez que l'estimation est plus facile en passant sur la plateforme d'une agence de gestion locative en ligne. Cela est par exemple le cas sur nousgerons.com qui vous propose une opération qui respecte les règles.
Les fourchettes de prix du marché locatif
Le paysage immobilier français présente des disparités considérables selon les zones géographiques et les caractéristiques énergétiques des biens. Voici les données actualisées pour vous permettre d'évaluer votre placement par grandes zones métropolitaines :
| Zone géographique | Prix au m² (logement standard) | Impact DPE A-B | Impact DPE F-G |
|---|---|---|---|
| Paris intra-muros | 32 € - 45 € | +15% | Interdiction location |
| Première couronne IDF | 22 € - 28 € | +12% | Interdiction location |
| Lyon, Bordeaux, Nantes | 18 € - 26 € | +12% | Pénalité -20% |
| Toulouse, Lille, Strasbourg | 15 € - 22 € | +10% | Pénalité -18% |
| Villes moyennes (Angers, Reims, Saint-Étienne) | 12 € - 17 € | +8% | Pénalité -15% |
| Zones rurales et petites communes | 8 € - 12 € | +6% | Pénalité -12% |
Source : Observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux)
L'effet "bonus énergétique" : une révolution tarifaire
Les données du marché révèlent une tendance marquée. Un appartement classé A ou B se loue désormais 12 à 15% plus cher qu'un bien équivalent classé D. Cette prime verte reflète non seulement l'attractivité accrue de ces logements auprès des potentiels candidats. Notez aussi la raréfaction de l'offre de qualité.
À titre d'exemple, un T2 de 45 m² à Bordeaux :
- Classé B : 950 € (21 €/m²)
- Classé D : 810 € (18 €/m²)
- Différentiel annuel : 1 680 € en faveur du bien performant
Cette donnée transforme radicalement le calcul de rentabilité des travaux de rénovation énergétique.
Les particularités du meublé : une fourchette plus élevée
La location meublée conserve son attrait avec des montants supérieurs de 15 à 25% par rapport au vide. Dans les villes universitaires comme Rennes, Tours ou la Loire, cette typologie répond à une forte demande des étudiants et jeunes actifs. Un studio meublé de 25 m² pourra ainsi atteindre 550 à 650 € dans ces zones, contre 450 à 500 € en version vide.
Comment simuler son loyer en 2026 ?
Estimer correctement votre loyer exige de maîtriser trois dimensions complémentaires. Négligez l'une d'elles, et votre estimation perdra toute fiabilité face aux réalités du marché locatif actuel.
Le DPE : le nouveau juge de paix
Le Diagnostic de Performance Énergétique n'est plus un simple document administratif. Il détermine désormais votre droit de louer. Les logements classés G sont interdits depuis 2025, les F en 2028 avec un gel des loyers jusqu'à cette année.
Le diagnostic impacte aussi directement sur la fourchette applicable sur votre appartement ou maison et son attractivité. A noter que la majorité des candidats consultent le DPE avant de visiter. Une simulation sans intégration du diagnostic est tout simplement caduque en 2026. NousGérons intègre systématiquement cette donnée dans ses estimations, en s'appuyant sur son expertise.
✅ Cas pratique : Une maison de 4 pièces à Saint-Nazaire, initialement louée 850 € avec un DPE E. Après rénovation et passage en classe C, le propriétaire a pu porter le loyer à 975 € tout en attirant un profil de locataire plus solvable. Le calcul de rentabilité des travaux s'est révélé positif dès la troisième année.
La limitation des loyers généralisée : connaître le point légal
L'extension progressive du dispositif de balisage impose de vérifier le loyer de référence majoré applicable à votre zone. Cette réglementation, issue de la loi ELAN et renforcé par les mesures climat, concerne désormais les secteurs suivants :
- Paris et 28 communes de la métropole du Grand Paris
- Lyon et Villeurbanne
- Bordeaux (en test)
- Montpellier (en test depuis 2024)
Pour la vérification, il faut identifier votre zone géographique précise (quartier, arrondissement). Consultez ensuite le loyer de référence sur les sites préfectoraux et appliquez le plafond majoré. Tout complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques particulières.
✅ Attention : un dépassement non justifié expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique. La prudence commande de réaliser cette estimation gratuitement via un simulateur certifié avant toute mise en location.
Les prestations de confort pour justifier un complément
Au-delà du point strict de la limitation, certains éléments peuvent légitimer un montant supérieur. Cela est par exemple le cas de la vue exceptionnelle sur la mer ou les monuments historiques. Notez aussi la présence d'une terrasse ou d'un balcon de plus de 9 m² et les équipements haut de gamme. Un parking privatif peut aussi suffire pour justifier un complément de loyer sur un appartement dans une zone tendue.
Pour une maison, un jardin privatif supérieur à 50 m² peut justifier un tarif plus cher que le normal. A cela s'ajoute la présence d'un ou de deux garages. Il ne faut pas ignorer l'entretien de la piscine tout comme la proximité immédiate avec les commodités. Ces caractéristiques doivent être documentées lors de la mise en location et clairement indiquées dans les publications.
Pourquoi l'expertise NousGérons surpasse les autres simulateurs ?
Les outils d'estimation automatisés prolifèrent sur Internet. Pourtant, leur fiabilité demeure discutable face à la complexité du marché immobilier français en 2026.
Les années d'expérience de NousGérons jouent en sa faveur
Depuis sa création, NousGérons a accompagné plus de 2 400 propriétaires dans la gestion locative de leurs biens. Cette expérience lui permet d'affirmer qu'aucun algorithme ne peut remplacer la connaissance fine d'un marché local.
Les simulateurs classiques agrègent des données des offres disponibles. Or, le prix affiché dans une annonce ne correspond que rarement au loyer réellement perçu. Les négociations et les périodes de vacance locative sont des réalités que seule une expertise humaine peut intégrer dans un calcul de rentabilité.
Les données réelles de gestion
L'agence dispose d'un avantage décisif concrètement dans la majorité des logements dans 15 villes de France. L'estimation se base en principe sur les loyers effectivement encaissés pas des montants affichés. A cela s'ajoutent les durées réelles de recherche de clients selon les zones et les coûts d'entretien moyens par type de logement.
Notez aussi les profils de candidats correspondants à chaque typologie du bien proposé en location. Cette base de données propriétaire, enrichie quotidiennement depuis 2014, constitue le socle de notre simulateur. Elle nous permet d'affiner nos estimations avec une précision inégalée.
Le facteur humain pour anticiper l'imprévisible
Au-delà des chiffres, l'investissement locatif implique de gérer des situations humaines complexes. Cela implique l'évaluation de la solvabilité des candidats au-delà du simple taux d'effort. Prenez aussi note des signaux à surveiller pour prévenir les loyers impayés.
Le facteur humain implique aussi un entretien préventif au bon moment pour préserver la valeur du patrimoine. Ces points sont souvent mis de côté dans une simulation automatisée. Elles exigent l'accompagnement d'un professionnel qui connaît les réalités du terrain et peut partager son expérience.
Cas pratique : simulation de rendement net pour un T2 à Bordeaux
Prenons un exemple concret pour illustrer la méthodologie complète d'estimation et de calcul de rentabilité.
Caractéristiques du bien
- Type : Appartement T2 de 48 m²
- Localisation : Bordeaux, quartier Saint-Michel
- DPE : Classe C (après rénovation)
- Prestations : Balcon de 6 m², parquet, double vitrage, cuisine équipée
- Prix d'acquisition : 185 000 € (frais de notaire inclus)
- Travaux de rénovation : 18 000 €
- Montant total : 203 000 €
Estimation du loyer mensuel
Selon les données du marché bordelais pour cette zone :
- Fourchette basse (logement standard, DPE D-E) : 800 € / mois
- Fourchette moyenne (caractéristiques correctes, DPE C) : 880 € / mois
- Fourchette haute (prestations premium, DPE A-B) : 950 € / mois
Estimation NousGérons pour ce bien : 900 € / mois (18,75 €/m²)
✅ Cette estimation tient compte du bonus énergétique (+10% pour la classe C) et des prestations (balcon, parquet). N'oubliez pas la demande locative soutenue dans le quartier Saint-Michel et le cadre de l'encadrement des loyers dans la ville.
Projection financière annuelle
Revenus locatifs bruts : 10 800 €
Charges déductibles :
- Taxe foncière : 980 €
- Assurance PNO : 280 €
- Charges de copropriété non récupérables : 420 €
- Honoraires de gestion NousGérons (7%) : 756 €
- Provision pour travaux : 500 €
- Total charges : 2 936 €
Revenus nets annuels : 7 864 €
Rendement net : 3,87% (avant fiscalité)
Impact de la fiscalité 2026
Deux régimes s'offrent au propriétaire :
Option 1 - Régime réel :
- Revenus fonciers imposables : 7 864 €
- TMI 30% : 2 359 € d'impôts
- Prélèvements sociaux (17,2%) : 1 353 €
- Cash-flow net : 4 152 € (2,04%)
Option 2 - LMNP au réel (si meublé) :
- Amortissement du bien sur 30 ans : 6 767 €
- Amortissement du mobilier sur 7 ans : 1 500 €
- Résultat fiscal : Déficit de 403 €
- Cash-flow net : 7 864 € (3,87%)
✅ Ce cas pratique démontre l'importance d'une estimation précise couplée à une optimisation fiscale. NousGérons accompagne ses clients dans ces arbitrages stratégiques, en mobilisant l'expertise de conseillers spécialisés dans l'investissement locatif.
Le "Loyer Vert" : la révolution de la valeur verte immobilière
2026 marque l'avènement d'un nouveau concept dans l'immobilier français : le loyer vert. Cette notion traduit la monétisation directe de la performance énergétique dans la valeur locative.
Comprendre la mécanique du loyer vert
Le principe est simple mais puissant : plus votre logement est performant énergétiquement, plus le locataire réalise d'économies sur ses factures, et plus il accepte un loyer élevé. Cette équation gagnant-gagnant transforme la rénovation énergétique en placement rentable.
Exemple chiffrant cette mécanique :
Un appartement de 60 m² dans la Loire (Saint-Étienne) :
- Version DPE E : Loyer 650 € + Facture énergie estimée 120 €/mois = 770 € de charge totale
- Version DPE B : Loyer 720 € + Facture énergie estimée 40 €/mois = 760 € de charge totale
Le locataire économise 10 € par mois tout en procurant au propriétaire 840 € supplémentaires annuels. Cette réalité explique pourquoi les biens performants trouvent des locataires plus rapidement (17 jours en moyenne contre 45 jours pour un DPE E).
Les quartiers pionniers du loyer vert
Certaines zones géographiques intègrent déjà massivement cette logique comme les écoquartiers de Lyon, Nantes, Strasbourg. A cela s'ajoutent les communes engagées dans des plans climat territoriaux. Il ne faut pas oublier les zones où les locataires ont un niveau d'éducation supérieur (sensibilité environnementale accrue). Dans ces secteurs, la fourchette entre un logement performant et un immeuble énergivore peut atteindre 20 à 25%.
Transformez une simulation de loyer gratuit en une stratégie patrimoniale
Une simulation de loyer gratuit ne se résume plus à consulter trois annonces sur Internet. Le cadre réglementaire, la performance énergétique, l'encadrement des loyers et les évolutions sociétales ont transformé les règles. Le DPE est devenu un facteur déterminant dans ce processus tout comme la fourchette de prix sur le marché. Un logement avec un mauvais diagnostic risque de vous causer des ennuis pendant la réalisation du projet.
Avec une agence comme nousgerons.com, vous allez pouvoir estimer gratuitement le loyer à adopter pour votre appartement. Vous pouvez même profiter d'un service d'optimisation de votre patrimoine. Il ne faut pas ignorer la préparation des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le loyer à proposer. Il est tout à fait possible de demander une estimation gratuite personnalisée en quelques clics.
Vos questions sur la simulation de loyer gratuit
Puis-je augmenter mon loyer après des travaux de rénovation en 2026 ?
Oui, sous certaines conditions strictes définies par la loi. Pour un bail en cours, vous pouvez augmenter le loyer si les travaux représentent au moins la moitié de la dernière année de loyer. Cette augmentation doit être justifiée et ne peut excéder 15% du coût des travaux divisé par la surface habitable.
Comment estimer les charges récupérables auprès du locataire ?
Les charges récupérables sont définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles incluent l'entretien des parties communes, les menues réparations et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. A cela s'ajoutent l'entretien des espaces verts et l'eau froide. Pour un appartement en copropriété, comptez entre 30 à 50 € par mois de charges récupérables.
Une estimation gratuite en ligne est-elle aussi fiable qu'une expertise payante ?
Les simulateurs gratuits fournissent une fourchette indicative basée sur des données de marché agrégées. Ils constituent un excellent point de départ pour évaluer le potentiel locatif d'un bien immobilier.
Les plateformes d'annonces immobilières proposent-elles des estimations fiables ?
Les principaux sites intègrent effectivement des outils d'estimation. Leur principale limite : ils se basent sur les prix affichés dans les annonces, pas sur les loyers réellement conclus. Or, l'écart entre le prix demandé et le prix obtenu peut atteindre 5 à 10% dans certaines zones. Les biens surestimés restent longtemps en ligne, créant un biais statistique qui surestime le marché.
Dois-je adapter mon estimation selon que je loue vide ou meublé ?
Absolument. La location meublée justifie un supplément de 15 à 25% par rapport à une location vide, pour plusieurs raisons. Notez ainsi l'achat du mobilier, la flexibilité pour le locataire, la fiscalité et la demande spécifique. En revanche, le meublé implique davantage de turnover (rotation des locataires) et des frais d'entretien du mobilier. Pour maximiser votre rentabilité, NousGérons vous conseille sur la pertinence du meublé selon votre type de logement et votre zone géographique.
