Anticipez les interdictions de location grâce à la loi DPE 2026

En 2026, la Loi DPE devrait continuer par l'interdiction de mise en location des logements classés G. Si vous êtes propriétaire-bailleur ou que vous envisagez l'investissement locatif, cette échéance n'est plus lointaine. Elle se joue maintenant, dans vos décisions stratégiques de 2025.

L'enjeu ? Protéger la rentabilité de votre patrimoine immobilier, éviter un gel des loyers et garantir la conformité de vos baux. Car au-delà des obligations réglementaires, c'est votre capacité à générer des revenus locatifs pérennes qui sont en jeu. La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) transforme profondément le secteur de la location français. Les bailleurs qui anticipent ces changements auront un avantage décisif.

Prenez alors note des véritables implications de la loi DPE 2026. Cela implique les seuils techniques précis, les opérations prioritaires à engager avec leurs coûts réels. Il ne faut pas oublier la transformation de cette contrainte réglementaire en opportunité d'investissement durable. Que vous gériez déjà un portefeuille locatif ou que vous vous lanciez dans l'immobilier. Cette feuille de route vous permettra de naviguer sereinement vers 2026 et au-delà.

Ce qui change réellement en 2026 : le seuil critique de l'interdiction de location

La réforme du DPE, instaurée par la loi Climat et Résilience, bouleverse les règles du jeu pour tous les bailleurs. Mais attention aux idées reçues, tous les logements G ne seront pas systématiquement interdits à la location dès 2026. Le gouvernement a établi une transition progressive, fondée sur un critère énergétique précis qui mérite d'être parfaitement compris.

Rappel du calendrier des interdictions DPE (2023-2034)

Le calendrier d'interdiction de location suit une logique d'escalier, ciblant progressivement les biens les plus énergivores. Voici le tableau récapitulatif complet des échéances :

Sources : Ministère de la Transition Écologique, Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), ADEME 2024

Ce calendrier révèle une accélération significative des contraintes. Si 2026 concerne "seulement" 420 000 logements supplémentaires, l'horizon 2028 représente un choc bien plus massif pour le secteur immobilier français. Les professionnels de la gestion locative anticipent déjà une tension accrue sur les biens conformes, créant une opportunité pour les bailleurs qui auront anticipé leur mise aux normes.

Le seuil technique de 420 kWh/m².an : décryptage de l'exception de 2026

Le critère discriminant sur l'interdiction de location n'est pas uniquement l'étiquette énergétique. Il faut aussi noter le niveau de consommation d'énergie. Le DPE classe les logements selon leur consommation d'énergie primaire, exprimée en kWh/m².an. Or, le calcul intègre un coefficient de conversion qui varie selon la source d'énergie :

• Électricité : coefficient de conversion de 2,3 (l'énergie primaire est 2,3 fois supérieure à l'énergie consommée)
• Gaz naturel : coefficient de 1
• Énergies fossiles (fioul, charbon) : coefficient de 1

Planification 2026 : que faire si votre logement est classé DPE G ?

Face à l'échéance de 2026, l'immobilisme n'est plus une option. Mais rassurez-vous, avec une méthodologie structurée et un accompagnement adapté. La transition énergétique de votre patrimoine locatif peut devenir un véritable levier de valorisation. Voici la feuille de route en trois étapes que nous recommandons à tous les investisseurs.

Le diagnostic précis (Audit Énergétique)

Avant d'engager le moindre euro dans les améliorations, il est indispensable de poser un diagnostic précis et exhaustif. Le DPE classique, obligatoire pour toute vente ou location, fournit une première photographie de la performance énergétique. Mais pour les logements F ou G, l'audit énergétique réglementaire devient votre meilleur allié stratégique.

Cet audit va bien au-delà du simple DPE, il analyse en profondeur les déperditions thermiques. Prenez aussi note de l'efficacité du système de chauffage, identifie les ponts thermiques, et propose un plan de priorité. Surtout, il estime précisément le gain énergétique pour chaque scénario d'amélioration.

Les professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) sont les seules habilitées à réaliser cet audit. Leur expertise vous garantit une évaluation conforme aux critères du gouvernement et éligible aux aides financières. Pour un appartement de 60 m² en résidence collective, comptez plutôt 500 à 800 €. Pour une maison individuelle de 120 m², le budget s'élève entre 1 000 et 1 500 €.

Les travaux prioritaires pour gagner des catégories et leurs coûts estimés

Une fois l'audit énergétique en main, place à l'action. Tous les améliorations énergétiques ne se valent pas. Certains offrent un impact immédiat sur la classe DPE, d'autres améliorent le confort sans modifier significativement l'étiquette. Voici les postes prioritaires pour passer de G à F, voire E :

L'isolation thermique : le socle fondamental

L'isolation représente le levier le plus efficace pour réduire la consommation énergétique de vos logements. Les déperditions thermiques par les murs, la toiture et les surfaces vitrées constituent 50 à 70 % des pertes d'énergie dans les passoires thermiques.

• Isolation des combles et toiture : 30 à 60 €/m² pour des combles perdus (soufflage), 80 à 150 €/m² pour une isolation par l'extérieur de la toiture
• Isolation des murs par l'intérieur : 50 à 90 €/m²
• Isolation des murs par l'extérieur (ITE) : 120 à 250 €/m² (solution plus coûteuse mais plus performante)
• Remplacement des fenêtres simple vitrage : 400 à 1 200 € par fenêtre selon les dimensions et le matériau (PVC, bois, aluminium)

Pour un appartement de 70 m² avec combles et murs à isoler, le budget global d'isolation oscille entre 8 000 et 15 000 € hors aides.

Le système de chauffage : l'autre pilier de la performance

Le remplacement d'un système de chauffage ancien par une solution performante génère un bond spectaculaire dans le classement énergétique.

• Pompe à chaleur air/eau : 10 000 à 16 000 € (chauffage + eau chaude sanitaire)
• Pompe à chaleur air/air (climatisation réversible) : 6 000 à 12 000 € selon le nombre de splits
• Chaudière gaz à condensation : 4 000 à 7 000 € (pour les logements raccordés au gaz de ville)
• Poêle à granulés ou bois : 4 000 à 8 000 € (solution complémentaire ou chauffage principal selon les surfaces)

Un logement chauffé à l'électricité avec des radiateurs anciens qui passe à une pompe à chaleur peut gagner 2 à 3 catégories DPE, transformant un G en E ou D selon l'isolation.

La ventilation mécanique contrôlée (VMC)

Souvent négligée, la VMC double flux optimise le renouvellement d'air tout en limitant les déperditions thermiques. Coût : 3 000 à 8 000 € selon la configuration du logement.

L'eau chaude sanitaire

L'installation d'un chauffe-eau thermodynamique (1 500 à 3 500 €) ou solaire (4 000 à 7 000 €) complète efficacement une amélioration globale.

Sources : Baromètre des prix de la rénovation énergétique 2024 (ANAH, FFB), Observatoire de l'Artisanat (CMA France)

Le budget : coûts des rafraichissements vs risque d'interdiction de location

Illustrons ces données par un cas concret, inspiré de notre expérience en gestion locative :

Étude de cas : Appartement T3 à Lyon, 65 m², classé G (440 kWh/m².an en énergie finale)

Situation initiale :

• Loyer mensuel : 850 €
• Revenus locatifs annuels : 10 200 €
• DPE : G (interdiction de location dès 2026)

Scénario 1 : Absence d'amélioration

Cela entraîne l'impossibilité de relouer en 2026 et une perte de revenus locatifs pouvant atteindre les 10 200 €/an. Notez aussi le risque de dévalorisation du bien sur le secteur de la vente (-10 à -20 %).

Scénario 2 : Amélioration énergétique ciblée

Ici, vous pouvez avoir besoin de 2 500 € pour isoler les combles et de 4 000 € pour remplacer 4 fenêtres. Par ailleurs, la pose d'une pompe à chaleur air/air peut vous coûter jusqu'à 8 000 €. Au total, les améliorations vont vous coûter 14 500 € HT.

Aides financières obtenues :

Différentes aides sont possibles sur le secteur à commencer par MaPrimeRénov' dont le montant peut atteindre 5 000 €. Vous pouvez aussi prétendre à un prêt de 9 500 € avec un taux zéro grâce à l'Eco-PTZ. Ainsi, votre reste à charge est de 5 000 € en capital propre.

Résultat énergétique :

A la fin des opérations, le logement peut obtenir un nouveau DPE de classe E qui implique une conformité garantie jusqu'à 2034. Votre locataire va de son côté économiser jusqu'à 600 €/an pour les charges. Notez la potentielle valorisation du loyer de 50 €/mois (+7 %).

Calcul de rentabilité :

• Investissement net : 5 000 € (après aides)
• Gain locatif potentiel : +600 €/an
• Retour sur investissement : 8,3 ans
• Plus-value à la revente : +5 à +10 %

Ce cas démontre que l'amélioration énergétique n'est pas une charge, mais un investissement rentable qui sécurise votre patrimoine immobilier. Cela va améliorer votre positionnement sur le secteur locatif et valorise votre bien en cas de revente.

Les aides financières en 2026 : un levier crucial pour les bailleurs

La réforme du DPE s'accompagne d'un arsenal conséquent d'aides financières. Cela est valable même si les bailleurs bénéficient de conditions légèrement moins avantageuses que les propriétaires occupants. Néanmoins, ces dispositifs restent essentiels pour optimiser le reste à charge sur vos projets d'amélioration.

MaPrimeRénov' : les conditions en 2026

MaPrimeRénov', pilotée par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), constitue l'aide principale pour financer l'amélioration énergétique. Depuis 2024, le dispositif a évolué vers deux parcours distincts :

MaPrimeRénov' Parcours accompagné

Ce parcours cible les rénovations ambitieuses permettant un gain d'au moins deux classes énergétiques. C'est le dispositif le plus avantageux pour transformer un logement G en E ou mieux.

Conditions pour les bailleurs

Il faut respecter un engagement de location pendant 6 ans minimum et adopter un loyer plafonné selon le barème dans votre zone. Notez aussi l'obligation de proposer le logement à un locataire comme résidence principale. Voici les montants que vous pouvez avoir en 2026 :

• Amélioration permettant un gain de 2 catégories : jusqu'à 30 000 € pour un logement classé G ou F
• Amélioration permettant un gain de 3 catégories : jusqu'à 40 000 €
• Amélioration permettant un gain de 4 catégories : jusqu'à 50 000 €

MaPrimeRénov' par geste

Pour les travaux isolés (isolation, chauffage, ventilation), ce parcours offre des montants forfaitaires selon la nature de l'intervention. Les bailleurs perçoivent des montants réduits par rapport aux propriétaires occupants, mais ces aides restent substantielles. Une isolation des murs par l'extérieur permet par exemple d'obtenir jusqu'à 75 €/m². La pose d'une pompe à chaleur air/eau peut être financée jusqu'à 4 000 € contre 2 000 € pour une VMC double flux.

Les autres dispositifs : Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) et Dispositifs Locaux

L'Éco-Prêt à Taux Zéro permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans payer d'intérêts, remboursables sur 20 ans maximum. Ce prêt, accessible sans condition de ressources, finance le reste à charge après déduction des aides directes. Les banques partenaires instruisent ces dossiers rapidement. L'Éco-PTZ est cumulable avec MaPrimeRénov', créant ainsi un effet de levier financier optimal.

En outre, de nombreuses collectivités territoriales proposent des aides complémentaires pour les travaux énergétiques des logements. Ces dispositifs varient fortement selon votre localisation. Demandez par exemple des aides régionales pour l'isolation et le chauffage dans l'Île-de-France. Des primes spécifiques sont disponibles pour les résidences principales en location dans les Métropoles. Enfin, certains conseils départementaux abondent les aides nationales.

Le déficit foncier : l'optimisation fiscale à ne pas négliger

Les bailleurs peuvent également déduire les travaux énergétiques de leurs revenus fonciers, créant potentiellement un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour certains travaux énergétiques). Le solde restant est reportable sur 10 ans.

Cette mécanique fiscale réduit considérablement le coût réel de vos travaux, particulièrement si vous êtes dans une tranche d'imposition élevée.

Transformez la loi DPE 2026 en opportunité d'investissement

La loi DPE 2026 redessine en profondeur le paysage de l'investissement locatif. Loin d'être une simple contrainte administrative, elle constitue un puissant accélérateur de transformation du marché immobilier vers un modèle plus durable. Le secteur va aussi devenir plus efficient et plus valorisant pour les bailleurs visionnaires.

Les bailleurs qui engagent dès 2025 leurs travaux de rénovation sécurisent leur conformité réglementaire. Ils optimisent aussi l'accès aux aides financières (qui pourraient diminuer dans les années à venir) et prennent une longueur d'avance sur le marché locatif.

De plus, les travaux énergétiques n'est pas un coût, mais un investissement rentable. Entre les aides financières (MaPrimeRénov', Éco-PTZ), l'optimisation fiscale (déficit foncier) et la valorisation locative et patrimoniale. Le retour sur investissement se joue généralement entre 7 et 12 ans.

Notez enfin que vous n'êtes pas seul face à cette transition. L'accompagnement par des professionnels de la gestion locative comme NousGérons transforme une problématique complexe en parcours fluide et optimisé.

Questions fréquentes sur la loi DPE 2026

Puis-je encore louer mon logement classé G en 2026 si mon locataire actuel est toujours en place ?

Oui, les baux en cours ne sont pas rompus par la nouvelle réglementation. Votre locataire peut donc rester dans le logement même après le 1er janvier 2026. En revanche, dès qu'il quittera le logement, vous ne pourrez pas le remettre en location tant qu'il n'aura pas été rénové pour atteindre au minimum la classe F.

Le DPE de mon logement date de 2019, est-il toujours valable ou dois-je en refaire un ?

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 selon l'ancienne méthode de calcul sont valables jusqu'au 31 décembre 2024. Si votre diagnostic entre dans cette catégorie, vous devez impérativement faire réaliser un nouveau DPE selon la méthodologie réformée.

Quels sont les risques juridiques si je continue à louer un logement G après 2026 ?

Louer un logement non conforme à la réglementation DPE expose le propriétaire à plusieurs sanctions. Le locataire peut d'abord exiger la mise en conformité du logement. Il peut aussi demander une baisse du loyer ou résilier le contrat. Vous pouvez même vous retrouver avec une amende administrative dans certaines situations.

Les logements en copropriété sont-ils concernés de la même manière que les maisons individuelles ?

Oui, les appartements en copropriété sont soumis aux mêmes obligations DPE que les maisons individuelles. Cependant, les travaux de rénovation énergétique en copropriété présentent des spécificités comme l'isolation par l'extérieur...