Nouveau DPE 2026 : ce qui change réellement pour votre logement en location

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements sortent du statut de passoire énergétique sans qu'aucune amélioration n'ait été engagée. Le vôtre en fait-il partie, et surtout, que devez-vous faire maintenant si vous êtes propriétaire bailleur ou si vous cherchez un appartement à louer ?

Où en est la loi au 9 septembre 2026 ?

Le nouveau calcul du DPE s'applique depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 avec un coefficient électrique de 2,3 à 1,9. Cela améliore mécaniquement l'étiquette énergétique de nombreux logements chauffés à l'électricité, sans aucune amélioration. Le calendrier d'interdiction de faire louer des passoires énergétiques (G dès 2025, F en 2028, E en 2034) reste inchangé. Un projet de loi voté au Sénat le 8 juillet 2026 pourrait néanmoins autoriser temporairement de faire louer des logements classés G sous conditions strictes. Il n'est à ce jour pas promulgué. 

Le nouveau DPE 2026 n'est pas seulement une formalité administrative. C'est devenu, en quelques années, un outil qui détermine directement la valeur locative et la valeur vénale d'un bien. Selon les données du ministère de la Transition écologique, environ 4,8 millions de logements étaient encore catégorisés F ou G en France fin 2025. Pour un investisseur, comprendre comment se calcule un DPE en 2026 n'est plus une option. C'est une compétence de gestion à part entière, au même titre que la fiscalité ou le choix du régime locatif.

Les points essentiels à retenir :

• Le DPE évolue depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Cela améliore automatiquement le classement énergétique de nombreux logements électriques, sans amélioration.
• La nouvelle disposition peut avoir des conséquences concrètes pour les bailleurs : un appartement qui passe de F à E, ou de G à F, peut sortir de certaines restrictions liées aux passoires énergétiques.
• Le calendrier d’interdiction de louer reste inchangé : les logements G sont concernés depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Le changement de coefficient ne modifie pas ces échéances.
• Avant de rénover, il faut vérifier la nouvelle étiquette : les investisseurs doivent consulter l'attestation légale correspondant à leur DPE existant. Cette démarche est gratuite et ne nécessite pas une nouvelle visite du diagnostiqueur.
• Bailleurs et locataires doivent rester vigilants : pour les bailleurs, il faut vérifier le nouveau classement et les aides disponibles si vous décidez de rénover. Pour les locataires, le DPE reste un indicateur important.

Ce qui a changé au 1ᵉʳ janvier 2026

Le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité passe de 2,3 à 1,9, en application de l'arrêté du 13 août 2025 publié au Journal officiel du 26 août 2025. Cette modification améliore mécaniquement l'étiquette DPE de tout logement chauffé à l'électricité, sans qu'aucune amélioration énergétique ne soit nécessaire.

Le début de l'année 2026 a été marqué par le nouveau DPE. Chaque propriétaire bailleur doit en tenir compte pour éviter les problèmes pendant la période d'occupation.

Le coefficient de l'électricité passe de 2,3 à 1,9

Ce facteur de conversion sert à transformer la consommation d'énergie finale en énergie primaire (celle utilisée dans le calcul du DPE). Un coefficient plus bas signifie qu'à consommation égale, l'électricité pèse désormais moins lourd dans l'opération finale. C'est la principale nouveauté du DPE 2026, et celle qui explique la quasi-totalité du mouvement observé sur les étiquettes sur l'énergie cette année.

Combien de logements sont concernés par ce nouveau calcul

Selon le ministère de l'Économie (communiqué du 27 août 2025), environ 850 000 logements changent de catégorie énergétique du fait de cette réforme. Le Service des données et études statistiques (SDES) avance, sur la base d'une simulation. Un chiffre plus resserré d'environ 700 000 résidences principales. Ces logements sont très majoritairement chauffés à l'électricité. C'est un mode de chauffage particulièrement représenté dans le parc de studios et petites surfaces à louer.

Aucun logement ne perd de classe du fait de la réforme

Le nouveau coefficient joue dans un seul sens, il abaisse la consommation en énergie primaire calculée. Par conséquent, il ne peut qu'améliorer ou laisser inchangée une étiquette existante. Aucun propriétaire ne voit son logement rétrograder de catégorie à cause de ce changement de méthode d'opération. C'est un point que beaucoup de bailleurs ignorent encore, et qui mérite d'être vérifié avant d'engager des améliorations devenues inutiles.

Comment savoir si votre logement a changé d'étiquette

Sur ce point, vous pouvez tenir compte des points suivants :

• Rendez-vous sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe.
• Munissez-vous du numéro de dossier à 13 caractères indiqué sur votre DPE actuel.
• Téléchargez gratuitement le certificat de nouvelle étiquette, qui atteste de la catégorie recalculée selon le nouveau coefficient.
• Aucune nouvelle visite du diagnostiqueur n'est nécessaire : le nouveau dispositif est appliqué rétroactivement aux DPE existants.

Le certificat ADEME est un document distinct du DPE lui-même. Elle ne remplace pas une réédition complète du diagnostic, mais elle suffit à justifier la nouvelle catégorie énergétique auprès d'un locataire, d'un acquéreur ou d'une agence.

Le calendrier des interdictions de location n'a pas bougé

Le calendrier d'interdiction de faire louer des logements les plus énergivores reste identique à celui fixé par le dispositif Climat et Résilience. Seule la méthode de calcul de la catégorie a changé, pas les échéances qui s'appliquent à chaque catégorie.

Sources : loi Climat et Résilience du 22 août 2021, décret n° 2021-1004 relatif au DPE

Les seuils sont exprimés en énergie primaire, et non en énergie finale. C'est justement ce qui les rend sensibles à la réforme du coefficient électrique. Pour le détail de chaque échéance, de ses exceptions et de ses recours. 

Le projet de loi qui pourrait rouvrir la location des logements classés G

Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 une proposition de loi instaurant une dérogation temporaire à l'interdiction de louer les logements classés G, à condition qu'une amélioration énergétique soit déjà contractualisée. Le texte n'est pas encore promulgué et ne produit donc aucun effet juridique à ce jour.

La proposition de loi adoptée par le Sénat le 8 juillet 2026 a apporté d'autres changements. Prenez votre temps pour vous tenir informé.

Ce que le Sénat a voté le 8 juillet 2026

Le texte prévoit qu'un propriétaire ayant signé un contrat d'amélioration énergétique avant de faire louer puisse continuer à faire louer son appartement classé G. Cela est notamment valable pendant une période transitoire. L'objectif affiché est d'éviter que des logements ne sortent brutalement du marché locatif dans les zones tendues. Le texte vous donne le temps de réaliser correctement les améliorations. Cela se combine efficacement avec la réalisation d’un audit énergétique obligatoire pour votre logement à louer.

Un délai de 3 ans ou de 5 ans, selon qui signe le contrat de rénovation

Le délai de dérogation dépend de la qualité du signataire du contrat et de la nature du chantier engagé, et non du type de bien concerné. Un propriétaire signant seul les améliorations dans une copropriété, par exemple pour un studio, relève du délai le plus court, fixé à 3 ans. Lorsque les améliorations sont votées et engagées collectivement par le syndicat des copropriétaires, le délai peut être porté à 5 ans.

Les autres protections prévues pour les bailleurs de bonne foi

Le texte voté au Sénat prévoit plusieurs cas d'exonération distincts de la dérogation liée aux améliorations:

• Impossibilité technique, architecturale ou patrimoniale de réaliser l'amélioration
• Refus d'une autorisation administrative nécessaire (urbanisme, monument historique) 
• Coût d'une amélioration manifestement disproportionné au regard de la valeur du bien 
• Refus de l'assemblée générale de copropriété de moins de dix-huit mois 
• Existence d'un DPE collectif conforme, qui peut modifier la classe individuelle de chaque appartement

Ce que vous ne pouvez pas encore faire

Notez avant tout que le texte n'est pas promulgué. Commander des améliorations, même signées et engagées, ne suffit pas aujourd'hui à refaire louer légalement un appartement classé G. Tant que le texte n'est pas définitivement adopté et publié au Journal officiel, l'interdiction s'applique dans son intégralité. Cela peut se faire sans exception liée au projet.

Le gel des loyers reste en vigueur pour les logements F et G

Depuis le 24 août 2022, tout logement classé F ou G en métropole est soumis à un gel du loyer. Cette mesure, indépendante du calendrier des interdictions de location, n'est pas modifiée par la réforme du DPE ni par le projet de loi voté au Sénat.

Trois types d'augmentation sont interdits pour ces logements énergivores :

• La révision annuelle du loyer au titre de l'indice de référence des loyers (IRL) ;
• Toute augmentation du loyer lors du renouvellement du bail ;
• Tout relèvement du loyer au moment de faire relouer l'appartement entre deux locataires.

Un appartement qui gagne une classe grâce au nouveau coefficient électrique sort en principe de la catégorie F ou G. L'appartement retrouve mécaniquement la possibilité de voir son loyer révisé selon les règles de droit commun. C'est un effet secondaire concret de la réforme, à vérifier attestation en main avant toute décision.

Que faire concrètement si votre logement est classé F ou G

Commencez systématiquement par vérifier l'attestation de nouvelle étiquette sur l'Observatoire Ademe avant d'engager la moindre dépense en amélioration. Une habitation chauffée à l'électricité peut avoir changé de classe sans amélioration. En revanche, un appartement chauffé au gaz ou au fioul n'est pas concerné par le nouveau coefficient et reste soumis au calendrier initial.

• Vérifiez l'attestation légale avant toute décision d'amélioration. Cette étape est gratuite, immédiate, et peut vous éviter des améliorations devenues inutiles.
• Si le bien reste classé G après vérification, faites réaliser un contrôle énergétique par un professionnel certifié RGE. Demandez ensuite plusieurs devis détaillés comparant les postes d'amélioration (isolation, chauffage, ventilation, production d'eau chaude).
• En copropriété, interrogez le syndic sur l'existence d'un DPE collectif, sur le plan pluriannuel des améliorations, et sur les rénovations déjà votées ou réalisées à l'échelle de l'immeuble. Conservez toute preuve de diligence : devis demandés, échanges avec le syndic, votes en assemblée générale.
• Chiffrez le financement disponible : MaPrimeRénov', selon les barèmes en vigueur au 1ᵉʳ septembre 2026. L'Éco-PTZ jusqu'à 50 000 €, et le déficit foncier majoré, porté à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027, pour les bailleurs réalisant une amélioration énergétique.

Cette approche méthodique est exactement le type d'accompagnement qu'un mandat de gestion locative professionnel doit apporter. Un bailleur seul suit rarement l'ensemble de ce calendrier réglementaire; un gestionnaire qui en fait sa spécialité, si.

Ce que cette réforme change pour les locataires en recherche de logement

Pour un locataire, la règle sur le DPE et location en 2026 reste un critère de sélection déterminant. Il conditionne directement le montant des charges de chauffage et d'eau chaude, souvent sous-estimé au moment de la signature du bail. Un appartement recalculé en classe D plutôt qu'en catégorie F, par exemple, n'a rien perdu en isolation réelle. Il reste pertinent, avant de louer, de demander au bailleur ou à l'agence la date du DPE et son mode de chauffage, électrique ou non. Le plus important est de pouvoir évaluer la fiabilité de la nouvelle étiquette affichée.

Ce qu'il ne faut pas croire sur le nouveau DPE 2026

Certaines informations, encore largement diffusées, sont aujourd'hui erronées :

• L'interdiction de logement classé G et location n'a jamais commencé en 2026, elle est effective depuis 2025
• Le coefficient de l'électricité n'est plus de 2,3 mais de 1,9 depuis le 1ᵉʳ janvier 2026
• Le seuil de 420 kWh/m²/an se mesure en énergie primaire, et non en énergie finale
• Il n'existe pas d'Éco-PTZ plafonné à 9 500 €
• L'attestation ADEME de nouvelle étiquette n'équivaut pas à une réédition complète du DPE

Vérifier chacune de ces informations avant toute décision de gestion évite des erreurs coûteuses. Notez que vous n’aurez aucun souci à vous faire si vous décidez de confier la gestion de votre bien à une agence spécialisée.

Une réforme à vérifier, pas à subir

Le nouveau DPE 2026 ne change rien à l'isolation réelle de votre appartement. Il peut changer, sans aucun travaux, la catégorie énergétique affichée et donc vos possibilités de faire louer ou de réviser le loyer. La bonne démarche consiste à vérifier le certificat légal avant d'agir. Ne vous précipitez pas à engager des améliorations ou à renoncer à louer sur la base d'une ancienne étiquette. Cette vigilance réglementaire est précisément ce que NousGérons prend en charge pour le compte de ses propriétaires bailleurs. L’équipe peut vous informer sur ce que devient une passoire thermique après des travaux de rénovation.

Profitez alors d'un suivi de l'étiquette énergétique et d'une veille sur les évolutions législatives. Notez aussi la coordination avec les syndics de copropriété, et la conservation de toutes les preuves de diligence utiles en cas de contrôle ou de litige. Vous êtes propriétaire d'un bien catégorisé E, F ou G ? Contactez nos équipes pour un point complet sur la situation énergétique de votre appartement. Cela est aussi valable pour les démarches à engager, sans engagement de votre part. L’équipe peut même organiser un DPE collectif en copropriété selon vos besoins.