Retenez les meilleurs conseils en investissement locatif
Par Manuel RAVIER le 17 novembre 2025
Points clés
- Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2025 ?
- Les conseils clés avant de vous lancer dans l’investissement locatif
- Comment calculer la rentabilité réelle d’un investissement locatif ?
- Optimiser chaque étape : de l’achat à la mise en location
- Fiscalité : comment payer moins d’impôts sur vos loyers ?
Investir dans l’immobilier locatif reste l’un des moyens les plus sûrs et performants pour générer des revenus passifs, se constituer un patrimoine pérenne et préparer sa retraite. Pourtant, réussir son investissement ne s’improvise pas, il repose sur une stratégie solide, des décisions éclairées et une bonne connaissance des leviers fiscaux. Raison pour laquelle vous devez être bien préparé sur tous les plans.
En 2025, le marché immobilier français est plus contrasté que jamais. Entre la remontée des taux de crédit, la pénurie de logements dans certaines villes, et les nouvelles attentes des locataires, les conseils en investissement locatif ne se résument plus à "acheter pour louer". Ils doivent s’adapter à un environnement mouvant et aux objectifs spécifiques de chaque investisseur. Pour vous aider, il est plus avisé de retenir certains conseils pour réussir votre projet d'investissement locatif peu importe votre profil.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2025 ?
Diverses raisons vous pousseront à investir dans l'immobilier locatif en France. Pensez à bien le retenir avant de lancer votre projet dans la ville que vous choisirez.
Le marché locatif en 2025 : tensions, opportunités et zones en croissance
L’immobilier locatif continue de séduire les Français malgré un contexte économique tendu. En 2025, plusieurs dynamiques modifient profondément le paysage locatif :
- Rareté de l’offre dans les grandes métropoles, accentuée par la baisse des constructions neuves.
- Hausse des loyers dans les zones tendues : selon MeilleursAgents, les loyers ont progressé de +5,2 % en moyenne entre 2020 et 2025, avec des pics à +8 % à Nantes et +7,4 % à Marseille.
- Taux de vacance historiquement bas dans certaines villes moyennes bien desservies. INSEE indique un taux de vacance de seulement 3,4 % à Rennes, contre 7,2 % à Saint-Étienne.
Données clés du marché locatif 2025
| Ville | Prix moyen au m² (2025) | Loyer moyen / m² | Rendement brut estimé | Taux de vacance |
|---|---|---|---|---|
| Lyon | 5 250 € | 14,10 € | 3,2 % | 5,1 % |
| Marseille | 3 100 € | 12,80 € | 4,9 % | 4,8 % |
| Rennes | 4 000 € | 13,50 € | 4,0 % | 3,4 % |
| Saint-Étienne | 1 300 € | 8,10 € | 7,5 % | 7,2 % |
| Nantes | 4 400 € | 13,90 € | 3,7 % | 4,2 % |
Source : MeilleursAgents, INSEE
À retenir : les zones offrant le meilleur compromis rentabilité / tension locative en 2025 sont souvent les villes moyennes dynamiques. Celles-ci sont bien connectées et universitaires (Toulouse, Rennes, Dijon, Tours...).
Immobilier et autres placements : pourquoi le locatif reste un pilier du patrimoine
En comparaison avec les autres placements traditionnels, l’immobilier locatif continue de s’imposer comme une valeur refuge. L'investissement allie rendement, sécurité et effet de levier unique.
Tableau comparatif des principaux placements
| Placement | Rendement moyen | Risque perçu | Fiscalité | Liquidité | Effet de levier |
|---|---|---|---|---|---|
| Immobilier locatif | 3 % à 7 % | Faible | Optimisable via LMNP/SCI | Moyenne | Oui (prêt immobilier) |
| SCPI | 4 % à 6 % | Moyen | Imposition des revenus | Moyenne | Non |
| Assurance-vie (fonds €) | 2,1 % | Faible | Privilégiée après 8 ans | Élevée | Non |
| Actions (ETF, titres) | 6 % à 10 % | Élevé | Flat tax 30 % | Élevée | Non |
Sources : IEIF, Banque de France, Statista, MeilleursAgents, impots.gouv.fr
🔍 En plus de sa rentabilité compétitive, l’immobilier permet un achat à crédit, un effet de levier important, et une optimisation fiscale.
Les différents types de biens à considérer selon votre profil d’investisseur
Le choix du type de bien est stratégique. Il doit être aligné avec vos objectifs patrimoniaux, votre appétence au risque et votre capacité de gestion.
Avantages et inconvénients des principaux types de location
| Type de bien/location | Avantages principaux | Inconvénients à connaître | Profil adapté |
|---|---|---|---|
| Location vide | Simplicité, stabilité du locataire | Fiscalité plus lourde (micro-foncier limité) | Investisseur prudent / long terme |
| Location meublée (LMNP) | Rentabilité plus élevée, fiscalité optimisée | Turnover plus fréquent | Investisseur actif / fiscalité ciblée |
| Colocation | Rendement supérieur, mutualisation des risques | Gestion plus complexe, vacance potentielle | Urbain, jeune actif, investisseur à l’aise |
| Location courte durée | Cash-flow élevé, forte demande touristique | Réglementation stricte, gestion chronophage | Investisseur expérimenté, localisé |
| SCI (à l’IS) | Optimisation fiscale, transmission facilitée | Complexité juridique, coût de création | Patrimonial, multi-investisseur |
Sources : PAP, service-public.fr
💡 À noter : La location meublée sous régime LMNP au réel est, en 2025, le format le plus recherché pour ses nombreux avantages fiscaux (amortissements, exonération partielle, etc.).
Les conseils clés avant de vous lancer dans l’investissement locatif
Prenez votre temps pour préparer votre investissement locatif. Ainsi, il vous sera plus facile de vous orienter pour les années à venir.
Définissez vos objectifs : revenus passifs, retraite, transmission de patrimoine
Avant même de visiter un bien, tout projet d’investissement locatif doit débuter par une clarification de vos objectifs patrimoniaux. Cette étape détermine à la fois le type de logement à cibler, le montage juridique à privilégier, et les outils fiscaux les plus adaptés.
Voici 3 profils types d’investisseurs immobiliers pour vous situer :
| Profil | Objectif principal | Stratégie adaptée | Format recommandé |
|---|---|---|---|
| Primo-investisseur 30–40 ans | Générer des revenus passifs pour compléter les revenus | Achat avec effet de levier, LMNP au réel, petite surface en zone tendue | Meublé, LMNP |
| Investisseur patrimonial | Préparer la retraite et sécuriser le capital | Biens stables (vide, résidence principale ou secondaire), SCI à l’IS | Location vide, SCI |
| Transmetteur familial | Organiser la transmission du patrimoine | Constitution de portefeuille via société civile | SCI familiale, démembrement |
Sources : Banque de France, INSEE
🧠 Conseil d’expert : poser par écrit vos objectifs sur 5, 10 et 20 ans permet de construire une feuille de route cohérente.
Évaluez votre capacité d’emprunt et optimisez votre financement
L’une des grandes forces de l’immobilier, c’est qu’il est finançable à crédit et permet de faire travailler l’argent de la banque pour vous. Mais attention, les conditions de prêt ont évolué comme la durée de moyennes des emprunts et l'apport demandé. Pour évaluer rapidement votre potentiel d’emprunt, vous devez calculer votre taux d'endettement et votre reste à vivre.
📌 Astuce pratique : utilisez un simulateur de prêt immobilier fiable pour tester différentes configurations : durée, taux, montant, etc.
Faut-il créer une SCI ou investir en nom propre ?
C’est l’une des questions les plus fréquentes et les plus complexes. Investir en nom propre est simple, rapide et convient à la majorité des primo-investisseurs. Mais la Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux atouts patrimoniaux à partir de 2 biens ou plus.
SCI vs Nom propre
| Critère | Investissement en nom propre | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Fiscalité | LMNP / micro-foncier / réel | IS, amortissements, déficits reportables |
| Transmission | Succession classique | Démembrement, parts transmissibles |
| Gestion | Simple | Plus complexe, comptabilité |
| Protection | Faible (biens en nom personnel) | Possibilité d’associer conjoint/enfants |
| Revente | Plus-value imposable | Plus-value latente plus contrôlée |
Sources : impots.gouv.fr, Fidroit, Notaires de France, Bercy Infos, service-public.fr, BOFIP
🧠 Bon à savoir : la SCI à l’IS permet de réinvestir les bénéfices dans de nouveaux biens, avec optimisation de la fiscalité (taux IS 15 à 25 %). C’est un outil stratégique pour scaler votre patrimoine immobilier.
Comment calculer la rentabilité réelle d’un investissement locatif ?
Le calcul de la rentabilité réelle repose sur quelques points précis. Pensez à vous informer sur chaque point pour mieux orienter votre placement.
Rentabilité brute, nette, nette-nette : définitions et formules
Savoir lire un rendement est une compétence indispensable pour évaluer si un projet immobilier est viable ou non. Il existe trois niveaux de rentabilité, à comprendre et à calculer précisément :
| Type de rentabilité | Formule simplifiée | Ce qu'elle mesure |
|---|---|---|
| Brute | (Loyers annuels / Prix d’achat) x 100 | Revenu théorique hors charges |
| Nette | (Loyers – charges – taxe foncière) / Prix d’achat x 100 | Revenu net avant impôt |
| Nette-nette (ou TRI) | Revenu après impôts / Apport ou capital immobilisé | Rentabilité réelle après fiscalité |
Sources : INSEE, AMF
Quels frais ne pas oublier ?
Les erreurs de calcul viennent souvent d’un oubli de certains frais récurrents ou ponctuels. Cela est par exemple le cas des frais de notaire et de l'assurance loyers impayés. Notez aussi les frais de gestion locative tout comme les charges de copropriété non récupérables. Il ne faut pas ignorer la vacance locative estimée tout comme les travaux de rafraîchissement du logement.
Optimiser chaque étape : de l’achat à la mise en location
Réussir un investissement locatif ne se limite pas à bien acheter. Il faut orchestrer chaque étape du processus avec rigueur comme le choix de la ville, la négociation, les travaux... Ces décisions conditionnent directement la rentabilité, la stabilité locative et la fiscalité du projet.
Choisir la bonne ville et le bon quartier selon le type de client visé
L’une des clés de la réussite locative repose sur un bon appariement entre le bien et la demande locative locale. Un studio dans un quartier d’affaires ne se louera pas aussi bien qu’un T3 dans une zone étudiante.
Tension locative, rendement, profil occupent par ville
| Ville | Tension locative | Rendement moyen | Profil locataire dominant |
|---|---|---|---|
| Rennes | Très forte | 4,8 % | Étudiants, jeunes actifs |
| Lille | Forte | 5,2 % | Étudiants, familles |
| Marseille | Moyenne à forte | 5,5 % | CSP- & saisonniers |
| Paris | Forte mais chère | 3,5 % | Cadres, expatriés, étudiants |
| Saint-Étienne | Faible à moyenne | 7,4 % | Locataires à revenus modestes |
| Lyon | Moyenne | 4,1 % | Cadres, familles |
Sources : INSEE, data.gov
Bien acheter : négociation, notaire, diagnostics, travaux
Un achat réussi se fait au bon prix, au bon moment, avec les bons réflexes. Ne vous précipitez jamais et prenez note des principales étapes :
- Analyse comparative du prix au m²
- Négociation intelligente : en 2025, les marges de négociation s’élèvent en moyenne à 4,2 %, selon PAP
- Signature du compromis chez le notaire avec clauses suspensives solides
- Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, électricité, gaz, amiante…)
- Estimation des travaux éventuels via un artisan ou une société partenaire
- Planification de la mise en location dès le lancement des travaux
Gérer ou déléguer la gestion locative ?
La gestion locative peut rapidement devenir chronophage, surtout si vous avez plusieurs biens ou peu de temps libre. D’où la question cruciale : faire soi-même ou déléguer à un professionnel ?
Gestion locative en direct vs déléguée
| Critère | Gestion personnelle | Gestion par un professionnel (NousGérons) |
|---|---|---|
| Temps nécessaire | Élevé (suivi, appels, relances) | Faible (délégation complète) |
| Sécurité juridique | À votre charge | Prise en charge + veille réglementaire |
| Coût | 0 %, mais coût temps élevé | ~6 à 8 % HT des loyers |
| Assurance loyers impayés | Optionnelle, à gérer soi-même | Incluse ou proposée en option |
| Rentabilité nette | +0,5 à +1 % possible, mais stress | Optimisée par réduction vacance et suivi |
Sources : FNAIM, ADEME, service-public.fr
Fiscalité : comment payer moins d’impôts sur vos loyers ?
L’optimisation fiscale est l’un des leviers les plus puissants pour améliorer la rentabilité nette d’un investissement locatif. Entre régimes forfaitaires, déductions réelles et montages juridiques, il est possible de réduire l’impôt sur vos loyers.
Les différents régimes fiscaux applicables
Chaque régime fiscal correspond à un type de bien, une forme de location et un volume de revenus. Voici un comparatif simplifié des régimes applicables en 2025 :
| Régime fiscal | Type de location | Seuils de revenus | Avantages fiscaux | Inconvénients |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Location vide | < 15 000 €/an | Abattement automatique de 30 % | Pas de déduction des charges réelles |
| Régime réel | Nue ou meublée | > 15 000 € ou charges élevées | Déduction charges, intérêts, travaux | Gestion comptable, déclaration complexe |
| LMNP au réel | Location meublée | Pas de plafond | Amortissement du bien, quasi exonération | Bilan comptable obligatoire |
| SCI à l’IR ou IS | Tous types | Pas de seuil fixe | Optimisation sur transmission, IS à 15 % possible | Frais de création, formalités |
Sources : impots.gouv.fr, BOFIP, Revue des Notaires, service-public.fr
Les erreurs fiscales à éviter absolument
Voici les erreurs les plus fréquentes en investissement locatif (et comment les éviter) :
- Oublier de passer au régime réel alors que les charges dépassent l’abattement forfaitaire
- Mélanger les régimes entre plusieurs biens sans stratégie
- Ignorer les amortissements LMNP
- Mal déclarer vos charges (assurance, intérêts d’emprunt, travaux...)
- Négliger la CFE (cotisation foncière des entreprises) en location meublée
Pensez à harmoniser votre stratégie et adoptez la bonne méthode pour neutraliser vos revenus pendant 5 à 10 ans. Par ailleurs, il est recommandé d'utiliser un tableau de suivi dès l'achat du logement.
Comment sécuriser son investissement et limiter les risques ?
Tout investissement comporte des risques : impayés, vacance, sinistres, dégradations, ou encore instabilité juridique. Le rôle du bon gestionnaire, c’est justement de prévenir plutôt que de subir.
Choisir les bons locataires (dossier, garanties, assurance loyers impayés)
Un bon locataire, c’est 90 % du succès locatif. Il faut bien analyser le dossier de chaque candidat en insistant sur chaque document comme les bulettins de paie. Prenez aussi votre temps pour vérifier la garantie dont dispose le candidat qui vous interesse. Vous devez par exemple insister sur l'assurance loyers impayés pour vous protéger des vacances locative.
En 2025, une assurance GLI coûte 2.5 % du loyer mensuel et affiche une durée de carence de 1 à 2 mois. Elle prend aussi en charge les loyers impayés, les détériorations sur le logement et les frais juridiques.
🔐 Avec NousGérons, vous pouvez souscrire à une GLI intégrée à votre contrat de gestion, avec accompagnement juridique complet.
Les outils pour suivre et automatiser la gestion locative
Automatiser, c’est gagner du temps et sécuriser votre gestion. En 2025, de nombreux outils existent pour suivre les encaissements de loyers et gérer les dépenses et la fiscalité. Il y a aussi les outils pour envoyer les quittances de manière automatique et ceux pour stocker les documents administratifs. Une agence locative dispose en même temps d'un outil pour suivre les rapports de performance locative.
Vous allez pouvoir suivre vos revenus à tout moment tout en centralisant tous vos documents. Notez aussi la possibilité de recevoir des alertes en cas de retard ou de vacance locative. Sinon, il reste la facilité d'exporter vos données fiscales.
Passez à l’action avec méthode et sérénité
L’investissement locatif en 2025 est plus exigeant, mais aussi plus stratégique que jamais. Avec les bons conseils, des outils performants, une fiscalité maîtrisée et une gestion rigoureuse. Il reste l’un des meilleurs leviers pour générer des revenus passifs et se bâtir un patrimoine pérenne. Que vous soyez primo-investisseur ou investisseur aguerri, chaque décision compte. Cela va du choix du régime fiscal à la sélection de l'occupant, en passant par la gestion locative, tout doit être optimisé.
Et si vous ne souhaitez rien laisser au hasard, NousGérons vous accompagne à chaque étape de votre projet. Ainsi, il n'y a aucun risque que vous tombez dans un investissement non-fructueux. Vous pouvez même profiter d'un accompagnement sur mesure avec l'accompagnement d'une agence spécialisée. L'offre peut même commencer dès l'achat du bien immobilier.
Questions fréquentes sur les conseils en investissement locatif
Combien rapporte un bien immobilier en location en moyenne ?
Selon Statista 2025, la rentabilité moyenne est de 3 à 4 % pour une location vide contre 4,5 à 6 % pour une option meublée.
Faut-il passer par une agence de gestion locative ou gérer soi-même ?
Cela dépend de votre temps disponible et de votre localisation. Une agence comme NousGérons vous permet de gagner du temps, d’éviter les erreurs juridiques et de maximiser la rentabilité avec une gestion proactive.
Combien faut-il d’apport pour investir dans l’immobilier locatif ?
En 2025, les banques demandent 10 à 15 % en moyenne, soit 20 000 à 30 000 € pour un bien de 200 000 €.
