Charges récupérables locataire : sécurisez votre investissement

Pour un propriétaire bailleur, il est important de prendre note des charges récupérables sur le locataire. Ces dépenses sont en principe encadrées par le décret nᵒ 87-713 du 26 août 1987 et toujours en vigueur en 2026. Toutefois, des ajustements liés à la transition énergétique ont été apportés au fil du temps. Évitez ainsi de vous précipiter à demander un tarif auprès de votre locataire si vous n'avez pas les informations et les connaissances essentielles.

Pour vous aider, il est plus avisé de solliciter une agence locative expérimentée comme NousGérons. De cette manière, vous allez refacturer le tarif exact auprès de votre locataire sur les différentes charges. Par ailleurs, votre agence peut vous donner les conseils dont vous avez besoin en fonction de l'évolution de la situation. L'objectif est de vous aider à comprendre le principe du "paiement pour compte" tout au long de votre investissement.

Comprendre le principe des charges récupérables locataire

Quand vous investissez dans l'immobilier locatif et que vous mettez un logement en location. Vous avancez chaque mois des sommes pour assurer le bon fonctionnement du bâtiment et des parties collectives. Cela concerne par exemple l'entretien des couloirs, l'eau des parties collectives, le fonctionnement de l'ascenseur… Ces dépenses ne sont pas à votre charge définitive et la législation vous autorise à les répercuter sur votre locataire.

La liste officielle des charges récupérables est fixée par le décret nᵒ 87-713, pris en application du dispositif Méhaignerie. La loi ALUR de 2014 est venue renforcer les obligations de transparence du bailleur. Le dispositif a notamment imposé la transmission de justificatifs lors de la régularisation annuelle.

En 2026, deux nouveautés législatives méritent votre attention, à commencer par les charges liées aux bornes de recharge IRVE. Celles-ci sont installées dans les copropriétés et partiellement récupérables sur le locataire. Tout dépend de l'usage des parties communes en particulier.

Notez aussi les contributions au partage des économies d'énergie. Celles-ci sont issues de la rénovation énergétique réalisée par le bailleur et peuvent faire l'objet d'une récupération encadrée. Cela repose principalement sur la performance énergétique du logement après l'amélioration.

La liste exhaustive des charges locatives récupérables en 2026

Le décret de 1987 structure les charges récupérables en grandes catégories. Voici le détail complet, enrichi des ajustements 2026.

Les catégories fixées par la législation

Ici, il faut citer en premier lieu l'entretien et les réparations courantes des ascenseurs et du monte-charge. Vous devez avoir un contrat de maintenance pour rendre l'opération remboursable. Par contre, un remplacement intégral de l'appareil est la charge complète du propriétaire.

Vient ensuite la prise en charge liée à la consommation d'eau froide et chaude mais aussi le chauffage collectif. Les installations individuelles sont aussi récupérables auprès du locataire. Notez ici le ramonage, l'entretien de la chaudière individuelle. À cela s'ajoute le remplacement des petites pièces qui entrent dans cette catégorie.

D'un autre côté, vous devez insister sur les parties collectives intérieures comme le nettoyage des couloirs. Cela est aussi valable pour les cages d'escalier et les halls d'entrée, tout comme la consommation d'électricité des espaces communs. Cela se combine avec l'entretien des interphones et des vide-ordures sans oublier les fournitures d'entretien.

Les parties extérieures font aussi partie des charges récupérables auprès du locataire. Prenez ainsi note de l'entretien des surfaces vertes, le nettoyage des voies d'accès, des parkings et des aires de jeux. N'oubliez pas la taille des haies, le désherbage et le traitement phytosanitaire. Toutefois, vous devez vous assurer que ces zones soient accessibles aux résidents.

Vous devez aussi prendre en compte la TEOM qui est prélevée avec l'impôt foncier et remboursable à 100 % sur le locataire. C'est l'un des postes les plus souvent oubliés par les bailleurs-investisseurs débutants. La redevance d'assainissement est également recouvrable. Sinon, l'entretien des équipements collectifs et de sécurité incendie est aussi récupérable. À cela s'ajoutent les digicodes et les bornes de recharge IRVE dans les parties collectives. Enfin, il reste les personnels, dont le gardien ou le concierge.

Tableau synthétique : charges récupérables, partiellement récupérables et non récupérables

Sources : Décret nᵒ 87-713 du 26 août 1987, Dispositif ALUR nᵒ 2014-366, Circulaire du 9 mars 1995, Décret nᵒ 2024-XXX relatif aux IRVE en copropriété (mise à jour 2026)

Comment calculer et régulariser les charges ?

C'est souvent ici que les erreurs se glissent et qu'apparaissent les litiges. Comprendre le mécanisme est indispensable pour le propriétaire et le locataire.

Provisions mensuelles vs forfait de charges

Pour une location nue (résidence principale), la législation impose un système de provisions mensuelles versées par le locataire. Celles-ci sont accompagnées par une régularisation annuelle obligatoire. Le propriétaire estime un montant mensuel basé sur les dépenses réelles de l'année précédente. Ce n'est qu'une avance, le vrai tarif est ajusté en fin d'année.

Quant à une location meublée (LMNP ou LMP), le propriétaire peut choisir un forfait de charges. Dans ce cas, aucune régularisation n'est due. Le prix est fixé librement dans le bail et ne peut être révisé que lors du renouvellement. Si le tarif est manifestement sous-évalué ou surévalué par rapport aux dépenses réelles, cela peut fragiliser le contrat.

👀 Si vous gérez un bien en LMNP au régime réel, les charges locatives récupérées auprès des locataires entrent dans vos recettes locatives. En outre, les dépenses d'entretien non récupérées sont déductibles de votre résultat. Une bonne comptabilité des charges est donc doublement stratégique.

La procédure de régularisation annuelle obligatoire

Pour les locations nues, la régularisation des charges est une obligation légale. Cela commence par la collecte des justificatifs comme les factures d'eau, de gaz et d'électricité sur les espaces communs. Notez aussi les décomptes du syndic tout comme les factures d'entretien et les avis d'imposition foncière.

La prochaine étape concerne la quote-part du locataire. Dans un bâtiment collectif, chaque logement supporte une quote-part des charges collectives proportionnelle à sa surface. Le bailleur applique ce ratio aux dépenses totales récupérables.

Vient ensuite la comparaison des provisions versées et des dépenses réelles. Si la somme totale versée pendant l'année est supérieure aux dépenses réelles. Alors, le locataire doit rembourser. Si elles sont inférieures, il faut un appel de régularisation à la charge du locataire.

Vient en dernier lieu l'étape de la transmission du décompte avec les justificatifs. Depuis le dispositif ALUR, le bailleur doit transmettre au locataire le décompte détaillé des charges au moins un mois avant la régularisation. Les preuves doivent être tenues à disposition pendant 6 mois.

Exemple concret : régularisation pour un T3 à Lyon en 2026

Marie est propriétaire d'un T3 de 65 m² dans une copropriété de 10 logements à Lyon (total : 600 m²). Sa quote-part est de 65/600 = 10,83 %.

Charges récupérables de l'immeuble pour l'année :

• Eau parties collectives : 1 200 €
• Électricité parties collectives : 800 €
• Entretien ascenseur : 1 500 €
• TEOM : 600 €
• Nettoyage de parties extérieures : 400 €
• Total remboursable sur l'immeuble : 4 500 €

Quote-part du locataire : 4 500 × 10,83 % = 487,35 €/an, soit 40,61 €/mois

👉️ Si Marie a prélevé 45 €/mois en provisions : elle doit rembourser (45 - 40,61) × 12 = 52,68 € à son locataire.

Droits et obligations : ce que le propriétaire ne peut pas facturer

La tentation existe parfois de "glisser" dans la régularisation des dépenses qui n'ont rien à faire là. Voici les erreurs classiques qui peuvent coûter cher en cas de litige ou de contentieux.

Travaux de copropriété et honoraires de syndic : les pièges à éviter

Sachez en premier lieu que les honoraires de syndic sont des charges de copropriété qui incombent exclusivement au propriétaire. Même s'il gère l'immeuble au bénéfice indirect du locataire, ces frais de gestion ne peuvent jamais être répercutés.

Notez aussi que les réparations lourdes comme le ravalement, la toiture… sont à la charge du bailleur. Seul l'entretien courant est remboursable, pas les réparations structurelles ou les investissements de mise aux normes.

D'un autre côté, l'assurance du bâtiment est aussi à la charge du propriétaire et le locataire souscrit sa propre assurance habitation. Concernant les charges de copropriété spéciales, elles sont loin d'être récupérables. Cela est valable même si elles figurent sur vos appels de fonds.

Ce que le locataire peut exiger

Le locataire est tout à fait libre de demander un décompte détaillé des charges par nature de dépense. Cela est aussi valable pour les preuves (factures, contrats d'entretien) pendant les 6 mois suivant la régularisation. À cela s'ajoutent les modalités de réparation dans les immeubles collectifs (tantièmes, clés de répartition).

Le locataire peut aussi exiger les données de consommation individuelle d'eau ou d'énergie si des compteurs individuels sont installés. Il reste en dernier lieu la régularisation dans les délais. Effectivement, le bailleur ne peut pas "oublier" de régulariser pendant des années pour réclamer une grosse somme d'un coup.

Charges récupérables et fiscalité : ce que tout investisseur doit savoir

Si vous investissez dans l'immobilier locatif, la gestion des charges a un impact direct sur votre fiscalité. Voici les points essentiels selon votre régime :

• En location nue (régime micro-foncier ou réel) : les charges récupérées auprès du locataire ne sont pas déduites de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel. Elles entrent dans les recettes brutes. En contrepartie, les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration que vous supportez personnellement sont déductibles.
• En location meublée LMNP au régime réel : les recettes incluent les loyers et les charges récupérées. Les dépenses réelles, incluant l'amortissement du bien et des équipements, viennent réduire votre résultat imposable. C'est pourquoi le régime réel est souvent plus favorable pour l'investisseur LMNP.
• Contribution au partage des économies d'énergie (loi Grenelle) : vous avez réalisé des améliorations énergétiques dans votre logement locatif ? Vous pouvez demander au locataire une contribution mensuelle temporaire, pendant la durée d'amortissement des améliorations. Ce mécanisme, encore peu connu des bailleurs, peut améliorer significativement la rentabilité d'un investissement de rénovation.

Maîtriser les charges récupérables, un enjeu clé de votre investissement locatif

Les charges récupérables au locataire ne sont pas un sujet annexe de la gestion locative. Elles représentent souvent entre 10 et 20 % du loyer mensuel et peuvent faire la différence entre une gestion sereine et un litige chronophage. Par ailleurs, un propriétaire investisseur doit insister sur ces points pour sécuriser la rentabilité de son investissement. De son côté, le locataire peut s'assurer de payer ce que la législation prévoit et rien de plus.

Ainsi, il faut insister sur la liste légale des charges récupérables et le mécanisme de provisions et de régularisation annuelle. Il faudrait aussi insister sur les nouvelles règles (IRVE, rénovation énergétique) et les erreurs classiques à éviter. En outre, vous devez savoir que la moindre erreur peut vous causer de sérieux soucis. De ce fait, vous pouvez vous tourner vers NousGérons pour assurer l'efficacité de votre investissement.

FAQ : questions fréquentes sur les charges récupérables locataire

Le propriétaire n'a pas fait de régularisation depuis 3 ans. Que faire ?

La loi impose une régularisation annuelle. Un investisseur qui "oublie" pendant plusieurs années n'est pas dispensé de régulariser. Par contre, sa créance est soumise à une prescription de 3 ans (article 2224 du Code civil). Au-delà, il ne peut plus réclamer les arriérés. En revanche, s'il vous doit un remboursement, vous disposez également de ce délai pour l'exiger. En cas de désaccord, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement avant tout recours judiciaire.

En location meublée LMNP, mon propriétaire peut-il fixer le montant des charges librement ?

Oui, dans le cadre d'un bail meublé avec forfait de charges, le montant est librement négocié entre les parties. Toutefois, si le montant est disproportionné par rapport aux charges réelles. Le juge peut alors requalifier cela en supplément de loyer déguisé. Le forfait doit rester en cohérence avec la réalité des dépenses.

La taxe foncière est-elle une charge récupérable ?

La taxe foncière en elle-même n'est pas remboursable par le bailleur. En revanche, la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), qui figure sur le même avis d'imposition, est entièrement récupérable sur le locataire. Il faut seulement le mentionner explicitement dans le décompte de régularisation. Vous devez aussi fournir l'avis d'imposition foncière comme justificatif.

Le locataire peut-il contester le montant de la régularisation ?

Absolument. Le locataire a le droit de demander toutes les preuves des dépenses récupérables pendant 6 mois après réception du décompte. Si des erreurs sont constatées, il peut en premier lieu adresser une réclamation écrite au bailleur. En cas de désaccord persistant, la saisine de la CDC est gratuite et obligatoire avant toute action judiciaire. Un gestionnaire professionnel comme NousGérons peut vous accompagner dans cette démarche.