Dispositif Jeanbrun : la révolution fiscale pour l'immobilier locatif en 2026

Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, est la réponse du gouvernement pour relancer le marché locatif en France. Ce nouveau statut du bailleur privé remplace définitivement le Pinel et repose sur un mécanisme inédit : l’amortissement fiscal du bien. Cette nouvelle loi permet à chaque propriétaire bailleur d'investir dans l'immobilier tout en optimisant sa fiscalité. Par ailleurs, le texte permet aussi aux locataires d'accéder à un logement neuf avec un loyer maîtrisé.

Contrairement à son prédécesseur, qui offrait une réduction d’impôt linéaire. La loi Jeanbrun permet aux propriétaires de déduire de leurs revenus imposables jusqu’à 5,5 % par an de la valeur de leur logement. En contrepartie ? Un engagement de location nue de 9 ans minimum, avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter scrupuleusement.

Au cas où vous l'oublieriez, une agence comme NousGérons accompagne les investisseurs et les locataires pour sécuriser chaque étape. Elle assure par exemple le calcul des plafonds, la vérification des dossiers et la gestion proactive de votre projet.

La loi Jeanbrun a apporté des changements pour 2026

Il est primordial de prendre note des changements apportés par cette loi avant de vous lancer sur le marché. Ainsi, il vous sera plus facile de profiter de chaque avantage offert par la législation.

Une réforme ambitieuse pour le marché immobilier

Portée par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun et intégrée dans la loi de finances 2026. Cette mesure vise à relancer la construction de 50 000 logements collectifs par an en France. Le texte vise aussi à simplifier l'accès à la propriété pour les investisseurs via un amortissement fiscal avantageux. Notez aussi l'élargissement de l’offre de logements neufs pour les ménages à revenus intermédiaires ou modestes, grâce à des loyers plafonnés.

💡 Le saviez-vous ?

Le dispositif Jeanbrun marque une rupture avec le Pinel avec l'absence de zone restrictive. De plus, le mécanisme est basé sur l'amortissement et non sur une réduction d’impôt directe). Le nouveau texte assure aussi une flexibilité accrue pour les travaux dans l’ancien, à condition d’atteindre un DPE classe A ou B.

La règle des 80 % : le cœur du dispositif

Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de vos revenus fonciers. Mais attention, seuls 80 % du prix du bien (hors terrain) sont éligibles à l’amortissement.

Exemple concret :

• Acquisition d’un T2 neuf à 250 000 euros en zone B1.
• Base amortissable = 250 000 euros × 80 % = 200 000 euros.
• Amortissement annuel (taux de 3,5 % pour un logement en location intermédiaire) = 200 000 euros × 3,5 % = 7 000 euros.
• Économie d’impôt pour un investisseur avec une TMI à 30 % = 7 000 euros × 30 % = 2 100 euros par an.

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Tableau comparatif des taux d’amortissement (2026)

Sources : Loi de finances 2026; articles 199 novovicies et suivants du Code général des impôts (CGI)

Conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun 2026

Certains critères sont à remplir pour profiter au maximum de ce dispositif en 2026. Prenez ainsi note des conditions sur le logement et la location.

Critères liés au logement

Pour bénéficier de l’amortissement fiscal, vous devez proposer un logement collectif (les maisons individuelles sont exclues). Par ailleurs, il est plus avisé d'investir dans du neuf (VEFA ou achèvement depuis moins de 2 ans). Pour l'ancien, vous devez prévoir des travaux à 30 % du prix au minimum et obtenir un DPE A ou B. Notez l'importance du respect de la RE 2025 pour investir dans le neuf.

Conditions de location

Vous devez prévoir un contrat de bail de 9 ans au minimum pour une location nue. Le logement doit servir de résidence principale pour l'occupant. De plus, il est interdit de louer l'appartement à vos ascendants ou descendants (parents, enfants). Par contre, les frères/sœurs ou neveux/nièces (hors foyer fiscal) sont autorisés. Il est aussi important de respecter les plafonds de loyers qui peuvent changer d'une zone à une autre.

Plafonds de loyers 2026 (par m², hors charges)

Source : Journal officiel de la République Française

Les pièges à éviter avant de se lancer

Investir dans l’immobilier via le dispositif Jeanbrun peut être très avantageux, mais il comporte aussi des risques. Il faut faire attention à ne pas tomber dans des pièges pour ne pas voir votre investissement se transformer en mauvaise surprise.

Sous-estimer l’impact sur la plus-value à la revente

L’un des pièges majeurs du dispositif Jeanbrun concerne la plus-value immobilière en cas de revente. Lorsque vous amortissez votre logement, vous réduisez son prix de revient comptable. Notez que la plus-value est taxée à 36,2 % si vous vendez l'appartement avant 22 ans.

Ce taux peut descendre à 17,2 % pour une vente après 22 à 30 ans de possession. En outre, vous allez obtenir une exonération totale si vous attendez 30 ans après l'acquisition pour revendre l'appartement. Ainsi, le dispositif Jeanbrun peut ne pas être la meilleure option si vous voulez vendre rapidement votre bien.

Négliger le risque de vacance locative

Le dispositif Jeanbrun impose une obligation de location continue. Notez que l'administration peut annuler rétroactivement l'amortissement fiscal en cas de vacance locative supérieure à 12 ans. De plus, une vacance locative prolongée signifie aussi une perte de loyers qui va rendre votre investissement moins rentable. Vous pouvez parfaitement prévoir un fonds de roulement pour couvrir les charges pendant une vacance locative. Pensez aussi à souscrire à une assurance loyer impayé (GLI) pour vous protéger.

Mal évaluer les travaux dans l’ancien

Notez que les travaux de rénovation sur un appartement ancien peuvent coûter plus cher que prévu. Cela implique que votre investissement risque de devenir peu rentable.  Il est aussi possible que l'appartement n'obtienne pas un DPE A ou B après les travaux. Par conséquent, vous ne pourrez pas bénéficier de l'amortissement fiscal.

Ainsi, le mieux à faire est de réaliser un diagnostic complet avant l'acquisition. N'hésitez pas à demander plusieurs devis pour les travaux que vous devez réaliser avant une mise en location. Par ailleurs, pensez à privilégier les travaux éligibles pour profiter du dispositif Jeanbrun.

Oublier de vérifier les plafonds de loyers et de ressources

Le dispositif Jeanbrun impose des plafonds stricts pour les loyers et les ressources des locataires. Si vous ne les respectez pas, vous risquez de perdre vos avantages fiscaux. Effectivement, l'administration peut reprendre les amortissements si les loyers sont trop élevés.

De plus, vous pouvez être redressé en cas de contrôle fiscal. Cela implique le remboursement des économies d'impôt perçues. Le mieux à faire est d'utiliser un simulateur en ligne pour calculer les plafonds en fonction de votre zone géographique. N'oubliez pas de vérifier les revenus de vos locataires et de faire relire votre contrat de bail.

Négliger la gestion locative

Un investissement locatif réussi ne se limite pas à l'acquisition d’un logement. La gestion locative est tout aussi importante, surtout avec le dispositif Jeanbrun, qui impose des obligations strictes. Opter pour une gestion locative vous assure le respect des obligations légales et une optimisation fiscale. Vous aurez aussi droit à une gestion proactive qui limitera automatiquement les vacances locatives. N'hésitez pas à faire appel à une agence spécialisée comme NousGérons pour vous éviter le moindre souci.

Comment sécuriser et optimiser votre investissement Jeanbrun ?

Investir via le dispositif Jeanbrun est une excellente opportunité. Toutefois, il est essentiel de sécuriser et d'optimiser votre investissement pour en tirer le meilleur parti.

Choisir le bon logement pour votre investissement

Le choix du logement est la première étape pour réussir votre investissement locatif. Un appartement neuf coûte généralement plus cher mais offre un taux d'amortissement pouvant atteindre 5,5 %. De plus, vous n'aurez pas de travaux de rénovation à prévoir sur un bien qui répond à la RE2025.

En outre, un appartement neuf peut être proposé avec un loyer plus élevé. Par ailleurs, le mieux est d'investir dans une ville avec une forte demande locative et une meilleure croissance économique. Pensez à vérifier les plafonds de loyer dans la zone qui vous intéresse.

Optimiser votre financement

Le financement de votre investissement est un levier clé pour maximiser votre rentabilité. Il est alors recommandé de comparer des offres auprès de plusieurs banques pour obtenir le meilleur taux.  Notez aussi qu'un crédit de 20 à 25 ans offre de meilleures mensualités mais augmentera le coût total du prêt.

Le fait d'avoir un important apport personnel permet aussi d'emprunter moins auprès de la banque. Sinon, n'oubliez pas de négocier une assurance au meilleur tarif pour maîtriser votre budget. À souligner que l'utilisation d'un simulateur de prêt vous facilitera les choses. Vous pourrez aussi amplifier la rentabilité de votre investissement si vous avez un bon effet de levier.

Trouver un locataire fiable pour votre location

Cela commence par la publication d'une annonce de location attractive. Vous allez ici mettre en avant les atouts du logement comme l'emplacement, la performance énergétique, etc.). Il faut ensuite trier les candidatures pour faciliter la vérification des revenus.

Vous aurez aussi la possibilité de vérifier leurs garanties et les références des locataires potentiels. Le mieux est de prévoir une visite avec le locataire pour vous assurer que le logement répond à ses besoins. Une plateforme spécialisée comme NousGérons vous aidera à trouver des locataires solvables pour votre appartement.

Rédiger un bail conforme

Le contrat de bail doit respecter les règles du dispositif Jeanbrun comme la durée de 9 ans au minimum. Vous ne devez pas non plus dépasser le plafond de votre zone pour le prix du loyer. En tant que propriétaire bailleur, vous devez détailler clairement les charges et respecter les clauses spécifiques. Notez ainsi l'interdiction de louer à votre famille proche et l'obligation de résidence principale.

Déclarer vos revenus fonciers

Chaque année, vous devez déclarer vos revenus fonciers dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Il suffit de remplir la case 4BA pour les revenus et la 4BB pour les charges et amortissements. Pensez toutefois à conserver toutes vos factures pour justifier vos déductions. Si vous avez un déficit foncier, il sera automatiquement reporté sur les années suivantes. Il faut pour cela respecter la limite de 10 700 euros par an.

Faire appel à un professionnel

Gérer un investissement locatif peut être chronophage et complexe, surtout avec le dispositif Jeanbrun, qui impose des obligations strictes. Faire appel à un professionnel comme NousGérons vous offre les avantages suivants pour votre projet de location :

• Gagner du temps : votre agence de location s'occupe de tout (recherche de locataires, gestion des baux, déclarations fiscales).
• Sécuriser votre investissement : NousGérons vérifie que votre logement respecte toutes les conditions d’éligibilité (DPE, plafonds de loyers, etc.).
• Optimiser votre rentabilité : votre prestataire vous aide à maximiser vos déductions fiscales et à minimiser les risques (vacance locative, impayés).
• Bénéficier d’un accompagnement sur mesure : l'agence adapte la gestion de la location selon vos besoins. Notez par exemple le type de logement, la zone géographique, etc.).

Le dispositif Jeanbrun est une opportunité à saisir en 2026

Le dispositif Jeanbrun représente une révolution pour l’investissement locatif en France en 2026. Avec son amortissement fiscal attractif, son cadre simplifié et ses plafonds adaptés, il offre aux investisseurs une économie d’impôt significative. Cette loi permet aussi aux propriétaires d’acquérir des logements neufs de qualité avec des loyers maîtrisés. Ainsi, il est temps pour les bailleurs de sécuriser leur revenu locatif et de bénéficier d'une meilleure fiscalité.

D'un autre côté, les locataires peuvent louer un appartement neuf à un prix raisonnable. Dans tous les cas, une agence comme NousGérons vous offre la chance de découvrir les offres de gestion locative. Ajouter à cela, les locataires peuvent prendre le temps de consulter les annonces de logements neufs éligibles au dispositif. Vous avez aussi l'opportunité de demander les conseils qu'il vous faut auprès d'un expert.

❓ FAQ : vos questions sur le dispositif Jeanbrun 2026

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il définitivement le Pinel ?

Oui, le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun est désormais le principal levier fiscal pour l’investissement locatif en France. N'hésitez pas à consulter un expert auprès de votre agence de gestion locative si vous avez souscrit au Pinel avant cette date.

Peut-on investir en loi Jeanbrun partout en France ?

Oui ! Contrairement au Pinel, qui était limité aux zones A, A bis et B1. Le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français, y compris en zone B2 et C. Cependant, les plafonds de loyers et de ressources des locataires restent indexés sur les zones géographiques.

Peut-on cumuler Jeanbrun et déficit foncier ?

Absolument. Si vos charges (intérêts d’emprunt, amortissement, taxes foncières, etc.) et vos travaux dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 euros par an). Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique dans l’ancien, ce plafond est porté à 21 400 euros par an.

Quels sont les avantages du Jeanbrun par rapport au Pinel ?

Le dispositif Jeanbrun présente plusieurs avantages par rapport au Pinel. Notez par exemple la flexibilité géographique et le mécanisme fiscal du dispositif qui est plus avantageux. Prenez aussi en compte l'ouverture à l'ancien à condition de respecter strictement les règles en vigueur. Le dispositif offre aussi des plafonds de ressources plus larges.