Révision de loyer : calcul, délai et règles avec l’IRL en 2026

🏪 A retenir : L’Indice de référence des loyers (IRL) du 2ᵉ trimestre 2026 s’élève à 148,37 en France métropolitaine, soit une augmentation annuelle de 1,15 %. Cet indice peut servir à réviser un loyer d’habitation vide ou meublé, mais uniquement si le bail prévoit une clause de révision annuelle. Pour un loyer hors charges de 600 €, lorsque le bail renvoie à l’IRL du 2ᵉ trimestre, la révision maximale est de 606,91 €, soit 6,91 € de plus par mois. La révision reste encadrée : elle ne peut être demandée qu’une fois par an, elle ne s’applique pas rétroactivement, et elle est interdite dans certains logements classés F ou G au DPE.

La révision annuelle du loyer ne dépend ni des prix pratiqués dans le quartier ni de l'augmentation générale des loyers observée sur le marché. Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, elle repose principalement sur l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee.

Au 2ᵉ trimestre 2026, l’IRL atteint 148,37 en France métropolitaine, ce qui représente une progression de 1,15 % sur un an. Cet indice fixe le plafond d’évolution applicable aux baux comportant une clause de révision annuelle. Il ne permet toutefois pas au bailleur d’augmenter automatiquement le loyer : le bail doit prévoir cette faculté, le bon trimestre doit être utilisé et la demande doit intervenir dans le délai légal.

Dans ce guide, découvrez quel IRL utiliser en 2026, comment calculer le nouveau montant du loyer, dans quels cas la révision est interdite et quelles précautions prendre pour éviter une contestation.

Quel est l'indice de référence des loyers (IRL) en 2026 ?

✋️ Au 2ᵉ trimestre 2026, l'IRL en France hexagonale est de 148,37, en augmentation de 1,15 % sur un an. C'est une augmentation annuelle de 1,15% enregistrée depuis un an. Au 1ᵉʳ trimestre 2026, il s'établissait à 146,60 (+0,78 %). L'indice est publié chaque trimestre par l'INSEE et référencé au Journal Officiel (JO).

L'IRL est un indice trimestriel calculé par l'INSEE et ne suit pas les prix du marché immobilier. Il repose sur la mutation moyenne, sur douze mois consécutifs, de l'indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et hors revenus. Autrement dit, l'IRL reflète l'inflation générale, pas la tension du marché locatif d'un quartier ou d'une ville.

Les derniers indices partagés par l'INSEE pour 2026

Voici le tableau des points de référence des loyers en 2026, avec leur moment de notation officielle et leur variation annuelle :

Sources : INSEE, Informations rapides n° 89 et n° 167, Journal Officiel du 12 juillet 2026

Pour les territoires ultramarins régis par l'article 73 de la Constitution, l'indice du 2ᵉ trimestre 2026 s'établit à 146,94. La valeur est de 146,22 en Corse. Le niveau diffère selon le territoire, mais le taux de variation reste identique partout.

Pour comparaison, la variation de l'IRL avait décéléré tout au long de 2025 (+1,04 % au T2 2025, +0,87 % au T3, +0,79 % au T4). Un rebond net a été constaté au 2ᵉ trimestre 2026 sous l'effet du retour de l'inflation. On reste néanmoins très loin des pics de +3,50 % observés entre 2022 et 2024.

Le plafonnement exceptionnel de l’IRL, souvent appelé « bouclier loyer », n’est plus applicable en 2026. Il avait limité la variation annuelle de l’indice entre le 3ᵉ trimestre 2022 et le 1ᵉʳ trimestre 2024. Cela affichait un taux jusqu’à 3,5 % en métropole, 2,5 % dans les départements et régions d’outre-mer, et 2 % en Corse. L’IRL du 2ᵉ trimestre 2026 relève donc du régime de droit commun. Sa hausse de 1,15% est calculée selon la méthode habituelle de l’Insee.

Propriétaires et locataires : pourquoi cet indice est-il incontournable ?

L'IRL joue un rôle protecteur pour les deux parties du bail de location. Pour l'investisseur, il garantit que le loyer suit, dans une certaine mesure, l'érosion monétaire due à l'inflation. Le prix appliqué doit alors préserver la rentabilité réelle de votre investissement locatif dans la durée. Pour le locataire, il empêche toute montée arbitraire ou déconnectée de la réalité économique. La majoration ne peut jamais dépasser le pourcentage publié par l'INSEE, quel que soit le contexte local du marché.

✅️ Le conseil d'un spécialiste : « Beaucoup de propriétaires découvrent trop tard qu'ils ont dépassé le délai d'un an pour réviser un loyer, et perdent alors définitivement le bénéfice de la hausse du loyer pour le temps écoulé. Une gestion locative rigoureuse permet d’anticiper la date de révision prévue au bail, de vérifier l’indice applicable et de formaliser la demande au locataire. L’objectif n’est pas d’appliquer une augmentation dès la publication de l’IRL, mais de la notifier au bon moment, avec un calcul transparent et conforme aux conditions du bail.

Comment calculer la révision de votre loyer en 2026 ?

✋️ La formule officielle est : Nouveau loyer = Loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente. Le résultat est arrondi à la 2ᵉ décimale. Un simulateur permet d'obtenir de manière gratuite le prix exact en quelques secondes.

Une révision de loyer est facile à calculer contrairement aux idées reçues. Il faut seulement adopter la bonne méthode pour obtenir le résultat attendu.

La formule officielle et légale

Nouveau loyer = Loyer mensuel actuel × IRL du trimestre de référence (N) / IRL du même trimestre (N-1)

Le « trimestre de référence » est celui prévu dans la clause, ou à défaut, le dernier IRL publié à la date de signature du contrat de bail. C'est un point de vigilance fréquent : investisseur et locataire doivent se référer au même trimestre, sous peine de contestation.

Le résultat doit être arrondi au centime le plus proche. En pratique, le bailleur doit vérifier quatre éléments avant tout calcul :

• Le bail contient une clause de révision annuelle.
• Le trimestre de référence indiqué dans le contrat de bail est bien identifié.
• Le logement peut légalement faire l’objet d’une révision, notamment au regard du DPE.
• La demande de révision intervient dans l’année qui suit la date prévue au contrat de location.

Exemple concret de révision en 2026

Thomas a signé un bail en métropole le 20 juillet 2025. Le loyer hors charges est fixé à 600 € par mois. Le bail prévoit une révision annuelle et renvoie à l’IRL du 2ᵉ trimestre.

À la date de signature du bail, le dernier IRL publié était celui du 2ᵉ trimestre 2025, soit 146,68. Au moment de la révision, l’IRL du 2ᵉ trimestre 2026 s’élève à 148,37.

600 × (148,37/146,68) = 606,91

Le nouveau loyer hors charges peut donc atteindre 606,91 € par mois, soit une augmentation de 6,91 €.

Attention : ce montant ne peut être demandé au locataire qu’à compter de la date à laquelle le bailleur notifie la révision. Si Thomas adresse sa demande plusieurs mois après la date anniversaire, il ne peut pas réclamer rétroactivement les mensualités déjà échues.

Les règles et conditions strictes pour réviser un loyer

✋️ Trois conditions cumulatives sont exigées : un contrat de location explicite, une construction dont le DPE n'est pas classé F ou G, et un délai de prescription d'un an à compter de la date anniversaire. À défaut de l'une de ces conditions, la réévaluation est irrégulière ou définitivement perdue pour le temps écoulé.

Quelques facteurs sont à prendre en compte avant de réviser un loyer. Chaque propriétaire doit en tenir compte pour éviter de prendre une mauvaise décision.

DPE F ou G : dans quels cas la révision est-elle interdite ?

Un logement classé F ou G au DPE ne peut pas faire l’objet d’une révision de loyer dans les situations prévues par la loi.

En métropole, l’interdiction s’applique lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, elle concerne les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1ᵉʳ juillet 2024.

Cette interdiction vise notamment la révision annuelle fondée sur l’IRL. Le propriétaire ne peut donc pas indexer le loyer tant que le logement reste classé F ou G dans le cadre concerné. Après la réalisation de travaux d'amélioration, un nouveau DPE est nécessaire pour justifier une amélioration de l’étiquette énergétique.

Il convient également de distinguer la révision annuelle fondée sur l’IRL des autres mécanismes d’évolution du loyer. Les logements soumis à l’encadrement des loyers, les logements conventionnés Anah, les logements sociaux et les logements régis par la loi de 1948 peuvent relever de règles spécifiques. Un bail mobilité, quant à lui, ne permet pas de révision du loyer pendant sa durée.

Quel délai le bailleur doit-il respecter ?

La révision annuelle n’est pas automatique. Même en présence d’une clause d’indexation, le bailleur doit demander l’application du nouveau loyer au locataire. Il dispose d’un délai d’un an à compter de la date de révision prévue au bail. Une fois ce délai passé, la révision non appliquée est perdue pour l’année concernée.

La hausse ne produit jamais d’effet rétroactif, elle s’applique uniquement à partir de la date de la demande. Par exemple, si la date de révision est fixée au 13 mars et que le bailleur notifie l'augmentation le 13 juin. Alors, il ne peut pas réclamer les suppléments correspondant aux mois de mars, avril et mai.

Dans tous les cas, le contrat de bail doit obligatoirement contenir une clause d'indexation mentionnant le trimestre de référence retenu. Sans ce point, l'investisseur ne peut légalement réviser le loyer, même si l'IRL a évolué. Ainsi, il est important de bien insérer ce point dans le document que vous comptez proposer à votre candidat. L'objectif est de pouvoir profiter pleinement de votre activité pour les années à venir.

Évitez les erreurs et litiges : confiez la révision de vos loyers à une agence

✋️ NousGérons automatise l'actualisation des loyers à chaque notation de l'IRL par l'INSEE. L'agence vérifie aussi systématiquement le DPE avant toute augmentation. Elle adresse même au locataire un courrier de révision transparent et conforme au dispositif Alur. Résultat : zéro oubli, zéro litige, une rentabilité optimisée dès le jour applicable.

Gérer seul une procédure de réévaluation de loyer implique de suivre chaque trimestre la notation de l'INSEE. Notez aussi la vérification de la validité du bail et le contrôle du classement DPE de la construction. Il ne faut pas ignorer le respect d'un délai de prescription strict. Une seule erreur peut transformer une simple augmentation du loyer en litige coûteux devant la commission départementale de conciliation. Notez par exemple la correction du loyer au mauvais trimestre, le mauvais jour ou l'oubli du gel causé par le DPE.

Avec une agence, chaque loyer sous gérance est automatiquement réindexé dès la publication du nouvel indice. Vous aurez même droit à une révision complète et à un courrier pédagogique envoyé au locataire. Une agence croit généralement que le fait d'annoncer une augmentation ne doit jamais être source de tension. Cela doit être expliqué, justifié par des chiffres officiels, et présenté dans un climat de confiance durable entre investisseur et locataire.

La révision du loyer repose sur un indice annuel

L'IRL du 2ᵉ trimestre 2026, fixé à 148,37 par l'INSEE (+1,15 % sur un an), rappelle une règle simple mais stricte. La révision d'un loyer ne s'improvise pas. Entre le contrat de bail, le trimestre de référence, le gel DPE et le délai de prescription d'un an, chaque étape compte pour l'investisseur comme pour le locataire. Une prise en charge rigoureuse est ce qui distingue un investissement rentable et serein d'un cas exposé aux litiges.

Chez NousGérons, cette contrainte va devenir un véritable atout pour chaque propriétaire. Notez par exemple l'indexation automatique, la transparence totale et l'accompagnement d'un expert à chaque étape. Que vous soyez investisseur souhaitant sécuriser la rentabilité de votre patrimoine, ou locataire à la recherche d'une habitation au montant de loyer juste et encadré. L'équipe de NousGérons est disponible pour répondre à toutes vos questions. Contactez l'agence dès aujourd'hui pour obtenir une estimation gratuite de votre projet. Il est aussi possible de voir les appartements proposés à la location.

Ce qu’il faut retenir pour réviser un loyer en 2026

L’IRL du 2ᵉ trimestre 2026 permet une révision maximale de 1,15 % en métropole, lorsque le bail renvoie à ce trimestre. Mais le chiffre de l’Insee ne suffit pas à lui seul : le bailleur doit disposer d’une clause de révision annuelle, utiliser le bon trimestre, tenir compte de l’interdiction applicable à certains logements F ou G et adresser sa demande dans le délai d’un an.

Une révision correctement menée repose donc sur une vérification du bail, du DPE, de la zone géographique et de l’historique des indices. En cas de désaccord, le locataire peut demander le détail du calcul et solliciter l’ADIL ou engager une démarche amiable avant une éventuelle saisine du juge.