Droit et devoir du locataire : retenez les essentiels pour louer sereinement

Connaitre le droit et le devoir du locataire est primordial avant de commencer un investissement locatif. En tant que candidat, vous devez aussi vous informer sur ce point avant même de commencer les recherches. L'objectif est d'assurer la décence énergétique pour le propriétaire et l'entretien préventif pour la locataire. Le socle reste la loi de 1989, mais les décrets de 2025 sur la performance thermique redéfinissent les obligations de chacun.

Que vous soyez investisseur cherchant à sécuriser votre patrimoine ou locataire souhaitant connaître vos droits. Il ne faut pas hésiter à suivre un guide pour vous apporter toutes les clés pour naviguer sereinement dans l'univers de la location immobilière. Pour vous aider, il n'y a rien de mieux que l'accompagnement de NousGérons qui n'est pas à son coup d'essai.

Avec l'agence, vous ne risquerez pas de vous faire surprendre, que vous soyez propriétaire ou locataire.  Vous êtes même libre de demander les questions que vous voulez pour mener à bien votre projet.

Les obligations fondamentales du locataire

Chaque locataire doit être conscient de ses obligations fondamentales. Cela permet de mieux vous orienter pour demander les aides et les conseils dont vous avez besoin.

Le paiement du loyer et des charges : vers une transparence totale

Le règlement du loyer constitue l'obligation première du locataire. Cette responsabilité s'accompagne d'une exigence accrue de transparence sur les dépenses locatives. Le bailleur doit désormais fournir une quittance détaillée indiquant clairement la répartition entre le loyer principal et les charges.

Les montants pratiqués :

Sources : Observatoire Clameur, INSEE, OLAP, UNPI, FNAIM

La mensualisation des charges devient la norme dans la plupart des communes. Cette mise en place permet d'éviter les mauvaises surprises lors de la régularisation annuelle. Après l'augmentation significative des coûts énergétiques en 2025, de nombreux preneurs ont découvert des montants de régularisation dépassant 300 euros.

Négociez dès la signature du bail un provisionnement réaliste des charges. Demandez au gestionnaire un historique sur 12 mois pour anticiper les dépenses réelles de chauffage collectif et d'eau.

Le non-respect du loyer peut entraîner l'activation de la clause résolutoire mentionnée dans le contrat de location. Avant d'en arriver au contentieux judiciaire devant un juge, plusieurs étapes de médiation existent. La Commission Départementale de Conciliation offre un service gratuit pour résoudre les différends entre bailleur et occupant.

L'usage paisible et le respect du voisinage

L'utilisation des locaux doit respecter leur destination. Un appartement loué à usage d'habitation ne peut être transformé en bureau professionnel recevant du public sans accord écrit du propriétaire et autorisation de la copropriété. Cette règle protège l'équilibre de l'immeuble et prévient les nuisances.

Le respect du voisinage implique de limiter les nuisances sonores, particulièrement durant les horaires de repos. Les travaux bruyants dans le logement doivent se cantonner aux créneaux autorisés par le règlement de copropriété.

La jouissance paisible du bien constitue une liberté réciproque. Ainsi, le locataire doit permettre aux voisins de profiter sereinement de leur habitation. Par contre, le bailleur garantit cette tranquillité contre toute perturbation extérieure.

L'assurance habitation : une obligation renforcée face aux risques climatiques

L'assurance habitation reste obligatoire pour tout preneur d'un bien. Les assureurs ajustent leurs tarifs en fonction des nouveaux risques climatiques identifiés dans chaque zone géographique.

Sources : MeilleurTaux, Assurland

Le locataire doit remettre une attestation d'assurance lors de la remise des clés, puis annuellement à chaque date anniversaire du bail. Le défaut d'assurance peut justifier la résiliation du contrat de location par le bailleur après mise en demeure restée sans effet.

✅ Vérifiez que votre contrat couvre bien les dégâts des eaux, l'incendie, les bris de glace et votre responsabilité civile. Ces garanties protègent contre les sinistres les plus fréquents dans les résidences.

Les droits protecteurs du locataire : louer en toute dignité

Chaque locataire doit connaître ses droits avant de constituer un dossier de location. 

L'accessibilité à un logement décent

La décence du logement constitue une liberté fondamentale du locataire. Cette notion évolue significativement avec l'intégration du nouveau coefficient de conversion électrique (1,9) dans le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Les critères de décence incluent :

• Une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m
• Des équipements conformes aux normes de sécurité (installations électriques et de gaz)
• Une performance énergétique respectant les seuils légaux
• L'absence d'infiltrations, de nuisibles ou de risques sanitaires

Depuis janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction concerne environ 140 000 biens immobiliers en France. Les propriétaires concernés doivent engager des travaux d'amélioration énergétique avant toute nouvelle mise en location.

Le signataire du bail peut exiger du bailleur la réalisation de travaux pour rendre le bien décent. Si le propriétaire refuse, le preneur peut saisir la Commission Départementale de Conciliation.

Vie privée et accès au logement : les limites de la visite du propriétaire

Le respect de la vie privée protège le locataire contre les intrusions non justifiées. Le bailleur ne peut pénétrer dans les locaux sans autorisation préalable, sauf urgence manifeste (fuite d'eau majeure, incendie, risque d'effondrement).

Les visites autorisées concernent :

• Les inspections pour vérifier l'entretien (maximum 2 fois par an, avec préavis de 7 jours)
• Les visites de potentiels acquéreurs ou nouveaux locataires (durant le préavis uniquement)
• Les interventions d'entretien ou de réparations nécessaires

✅ Chaque visite doit être notifiée par écrit avec un délai raisonnable. Les créneaux proposés doivent respecter les contraintes de l'occupant. Un gestionnaire ne peut pas imposer une visite à 8h du matin un dimanche contre la volonté du résident.

Travaux et aménagements : ce que vous pouvez modifier sans accord

Le locataire dispose d'une certaine liberté d'aménagement de son habitation. Les modifications esthétiques légères ne nécessitent pas l'autorisation du propriétaire : changement de peinture, pose de cadres, installation d'étagères amovibles.

Sans accord du bailleur, vous pouvez :

• Repeindre les murs dans des teintes neutres
• Installer des meubles de cuisine sur pied (non scellés)
• Poser du parquet flottant (sans fixation définitive)
• Accrocher des luminaires sur les points d'éclairage existants

Avec accord obligatoire du propriétaire :

• Abattre une cloison ou en créer une nouvelle
• Modifier l'installation électrique ou de plomberie
• Installer une climatisation avec unité extérieure
• Percer le carrelage pour installer sanitaires ou équipements

✅ Tout aménagement lourd doit faire l'objet d'un avenant au bail. Il faut préciser si les installations devront être remises en état lors du départ ou si elles resteront au bénéfice du bailleur. Cette information évite les conflits lors de l'état des lieux de sortie.

Entretien et réparations : qui paie quoi ?

Connaître le droit et le devoir du locataire ne se limite pas à demander des conseils spécifiques. Il faut aussi prévoir l'entretien et les réparations sur le logement.

La liste des menues réparations à la charge de l'occupant

Les réparations locatives, définies par le décret n°87-712, incombent au locataire. Il s'agit d'interventions courantes, liées à l'usage normal du bien immobilier, nécessaires pour maintenir le logement en bon état.

Tableau comparatif : Réparations locatives et Travaux de structure

Source : décret n°87-712

L'entretien courant comprend le nettoyage régulier des équipements : hottes, VMC, gouttières accessibles, filtres de ventilation. Le défaut d'entretien peut entraîner des dégradations dont le coût sera imputé au preneur lors de l'état des lieux de sortie.

✅ La jurisprudence considère qu'après 7 à 10 ans d'utilisation normale, la vétusté s'applique. Un parquet rayé après 8 ans de location ne peut être entièrement facturé au locataire sortant. Une grille de vétusté doit être appliquée pour calculer l'indemnité d'occupation.

Gros travaux et vétusté : la responsabilité du bailleur

Les travaux de structure, d'amélioration et de mise aux normes relèvent de la responsabilité exclusive du propriétaire. Cette distinction protège le locataire contre des dépenses qui dépasseraient l'entretien ordinaire.

Le bailleur finance obligatoirement le changement de la chaudière, du ballon d'eau chaude et la réfection de l'installation électrique non conforme. Notez aussi la réparation de la toiture, des murs porteurs, le changement des fenêtres vétustes et les travaux imposés par la copropriété. Il ne faut pas oublier la mise aux normes énergétiques pour respecter le DPE

Durant ces travaux, si le logement devient inhabitable pendant plus de 21 jours, une réduction proportionnelle du loyer s'applique automatiquement. Dans certains cas, le preneur peut demander un relogement temporaire aux frais du gestionnaire.

✅ La durée des travaux majeurs ne doit pas excéder un délai raisonnable. Au-delà de 40 jours d'impossibilité totale d'utilisation, le résident peut saisir le juge pour obtenir une suspension du règlement du loyer ou une indemnisation.

Propriétaires : comment anticiper les litiges avec vos locataires ?

Il est possible d'anticiper les litiges en prenant note de quelques conseils et des aides disponibles. Toutefois, rien ne vous empêche de prendre note de points précis avant de vous lancer sur le marché.

L'importance de l'état des lieux numérique et certifié

L'état des lieux constitue la pièce maîtresse de toute location réussie. En 2026, la version numérique s'impose progressivement, offrant traçabilité et sécurité juridique accrues. Un constat numérique offre un horodatage automatique qui garantit la date de réalisation. Il faut aussi des photos géolocalisées et non modifiables ainsi qu'un partage instantané avec toutes les parties.

N'oubliez pas l'archivage sécurisé pendant toute la durée du bail et au-delà et l'acceptation par les tribunaux comme preuve recevable. Le document doit être établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire.

Chaque pièce doit être décrite avec précision, comme les revêtements de sols, l'état des murs, le fonctionnement des équipements et les relevés de compteurs. L'ADIL propose des modèles gratuits conformes à la réglementation. Ces documents standardisés facilitent la comparaison entre état d'entrée et de sortie.

Médiation et conciliation : les étapes avant le contentieux

Avant toute action juridique, plusieurs dispositifs de médiation permettent de résoudre les conflits locatifs à l'amiable. Ces procédures amiables présentent l'avantage d'être rapides, gratuites et souvent plus satisfaisantes qu'un jugement. Notez le parcours à suivre pour résoudre des litiges :

• Négociation directe (0 à 15 jours) : échange de courriers recommandés exposant les griefs et propositions de solution
• Médiation de proximité (15 à 45 jours) : intervention d'un tiers neutre (association de consommateurs, ADIL)
• Commission Départementale de Conciliation (45 à 90 jours) : instance préfectorale gratuite réunissant représentants de locataires et bailleurs
• Conciliateur juridique (90 à 120 jours) : magistrat honoraire ou auxiliaire juridique proposant une solution
• Tribunal judiciaire (6 à 18 mois) : procédure contentieuse en dernier recours

Coûts indicatifs des procédures en 2026 :

Sources : Ministère de la Justice / ADIL / Barreau de Paris

✅ La saisine de la commission est particulièrement recommandée pour les différends sur le montant des charges, les réparations locatives ou l'état des lieux. Son avis, même non contraignant, oriente souvent la décision du juge en cas de contentieux ultérieur.

Check-list de sortie : 10 points pour récupérer 100% de votre dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, doit être restitué dans les 2 mois suivant la remise des clés (1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée). Voici une liste de vérification avant la sortie :

• Nettoyage complet du logement : sols, vitres, sanitaires, cuisine, placards
• Désencombrement total : aucun objet personnel, y compris cave et parking
• Petites réparations : reboucher les trous de fixation, remplacer les ampoules grillées
• Vérification des équipements : tester robinets, plaques, interrupteurs
• Entretien des sols : shampouiner moquette, cirer parquet si nécessaire
• Révision VMC et aérations : nettoyer grilles, vérifier fonctionnement
• État des clés : préparer tous les jeux reçus à l'entrée
• Relevés de compteurs : noter eau, électricité, gaz pour solde final
• Attestation de résiliation : assurance, fournisseurs d'énergie, internet
• Nouvelle adresse : communiquer au bailleur pour envoi du dépôt de garantie

✅ Si des retenues sont appliquées sur le dépôt de garantie, elles doivent être justifiées par des factures ou devis. Le propriétaire ne peut retenir des montants forfaitaires sans justification. En cas de désaccord, la commission de conciliation peut être saisie gratuitement.

Vers une relation locative équilibrée et pérenne

Réussir sa location repose sur la compréhension mutuelle des droits et devoirs de chacun. Pour les investisseurs, proposer un logement décent, énergétiquement performant et bien entretenu sécurise votre patrimoine contre les risques de vacance et de contentieux. Pour les locataires, connaître vos obligations d'entretien et vos droits protecteurs vous permet d'habiter sereinement.

Les nouvelles normes énergétiques transforment le marché. Les propriétaires visionnaires qui anticipent ces évolutions par des travaux ciblés préservent la valeur de leur bien et attirent des preneurs de qualité.

Les résidents informés participent activement à la préservation du logement et à la maîtrise des charges. Une agence locative dispose d'une expertise de terrain et connait parfaitement les réglementations en vigueur. Vous n'aurez aucun souci à vous faire sur la gestion locative de votre projet.

Vos questions essentielles sur les droits et devoirs locatifs

Puis-je refuser une augmentation de loyer proposée par mon propriétaire ?

Le bailleur ne peut augmenter librement le loyer en cours de bail. La révision annuelle se limite à l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'Insee. Dans les zones tendues avec encadrement des loyers (Paris, Lyon, certaines communes), le montant est strictement plafonné. Si l'augmentation proposée dépasse l'IRL ou les plafonds locaux, vous pouvez la contester par lettre recommandée en citant les textes applicables. La commission de conciliation peut être saisie pour trancher le différend.

Que faire si mon logement présente des problèmes de décence ?

Commencez par signaler les désordres au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception, photos à l'appui. Fixez un délai raisonnable pour intervention (généralement 2 mois pour des travaux non urgents). Sans réponse, saisissez la CDC ou contactez l'ADIL de votre département pour un accompagnement gratuit. En dernier recours, le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à remise en conformité..

Le propriétaire peut-il entrer dans mon appartement en mon absence pour faire des réparations ?

Non, sauf urgence absolue mettant en péril le bien. Pour toute intervention d'entretien programmée, le bailleur ou son mandataire doit obtenir votre accord préalable et convenir d'un rendez-vous. Vous pouvez refuser un créneau inadapté et d'en proposer un autre. Une entrée non autorisée constitue une violation de domicile, sanctionnable pénalement. La jouissance paisible de votre habitation est un élément fondamental protégé par la loi.

Combien de temps ai-je pour récupérer mon dépôt de garantie après mon départ ?

Le bailleur dispose de 2 mois maximum pour restituer le dépôt de garantie si des retenues sont effectuées. Les délais courent à partir de la remise des clés. Toute retenue doit être justifiée par des factures précises (travaux, nettoyage, réparations). En cas de non-restitution dans les délais, vous pouvez saisir la commission départementale. Des intérêts de retard de 10% du loyer mensuel s'appliquent automatiquement après le délai légal.