Location sans DPE : ce que tout bailleur doit savoir

Depuis l’entrée en vigueur progressive des lois Climat et Résilience, la location sans DPE devient un véritable casse-tête juridique pour les propriétaires bailleurs. En 2025, plus de 18 % des logements locatifs en France sont encore classés F ou G, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique. Cela rend difficile la mise en location de ces bâtiments.

En effet, l’absence de diagnostic de performance énergétique valide dans un dossier de location peut entraîner l’annulation du bail. Cela peut même vous exposer à une amende administrative de 3 000 à 15 000 € ou des recours en justice de la part des locataires. Face à une réglementation de plus en plus stricte, les sanctions pour non-respect des obligations énergétiques se multiplient.

Cela touche les petites surfaces tout comme les biens anciens non rénovés. Comprendre les subtilités de la législation immobilière, les délais de mise en conformité, les recours possibles permet d’agir sans prendre de risque. Cela permet aussi de préserver vos intérêts patrimoniaux tout comme ceux des locataires. Le contexte énergétique actuel impose une nouvelle rigueur dans chaque contrat de bail.

Location sans DPE : que dit exactement la loi en 2025 ?

La loi est précise sur l'importance d'un DPE avant de mettre en location d'un logement. Il est alors délicat de bien vous informer si jamais vous êtes tenté par ignorer cette procédure avant de vous lancer sur le marché immobilier locatif.

Le DPE est-il toujours obligatoire pour louer un bien ?

Oui, en 2025, le DPE est obligatoire pour toute mise en location, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, en résidence principale. Cette obligation est fixée par la loi Climat et Résilience (n° 2021-1104), renforcée par le décret n° 2022-780 qui en précise les modalités d'application.

Sources : Loi Climat et Résilience, Décret n° 2022-510 du 8 avril 2022, Ministère de la Transition Écologique

Logements concernés par l’obligation : cas pratiques

Sources : Arrêté du 15 septembre 2006, relatif au DPE, Ministère de la Transition Écologique, ADEME

Exceptions légales : peut-on vraiment louer sans diagnostic énergétique ?

Certaines situations permettent l'absence de DPE, mais elles restent marginales. Selon leMinistère de la Transition écologique, environ 6 % des logements en France étaient encore sans DPE en 2025. Cela concerne principalement les cas suivants :

• Logements "hors DPE" : logements sans système de chauffage fixe (ex. : grange, atelier réaménagé)

• Bâtiments provisoires ou démontables

• Locaux non chauffés ou peu utilisés (garage, cave, etc.)

Quels sont les risques d’une location sans DPE valide ?

Comme la majorité des diagnostics, le fait de présenter un DPE invalide peut vous exposer à différents risques. Votre locataire peut même demander une annulation du contrat de bail dans certains cas.

Sanctions possibles pour le bailleur

L’absence de DPE, ou la remise d’un dossier incomplet ou erroné, peut avoir de lourdes conséquences juridiques pour le propriétaire. En effet, vous pouvez vous retrouver avec une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 €. Notez aussi la nullité du bail ou la demande de réduction de loyer de la part du locataire. Il est même possible de vous retrouver avec des poursuites civiles en cas de préjudice avéré de l'occupant. Il ne faut pas non plus ignorer la dévalorisation de bien immobilier sur le marché locatif.

Recours du locataire en cas d'absence de DPE

Le locataire peut faire annuler le contrat de bailou obtenir desdommages et intérêts s’il prouve qu’il a été lésé par l’absence de diagnostic énergétique. En 2025, plus de 8 000 litiges liés aux diagnostics immobiliers ont été enregistrés, selon l’ANIL.

A titre d'exemple, un locataire à Marseille a obtenu en 2024 une indemnisation de 2 500 € pour un DPE falsifié indiquant une classe D. En vérité, le logement a été classé G avec un chauffage électrique très énergivore.

Responsabilité juridique du propriétaire en cas de litige

La loi considère que le bailleur est responsable de la mise à disposition des diagnostics obligatoires. En cas de contentieux, c’est à lui de prouver qu’il a respecté ses obligations légales. Pensez à toujours conserver une preuve datée de la remise du DPE comme le jour de signature du locataire sur l’état des lieux.

Peut-on contourner l’obligation du DPE avec un document vierge ?

Vous vous demandez s'il est possible de contourner l'obligation du DPE à partir d'un dossier vierge ? Prenez note de certains points pour éviter des soucis avec votre investissement immobilier.

Le cas des DPE vierges : légaux mais inutilisables ?

Un DPE "vierge" (sans résultat énergétique) n’est plus reconnu comme valide depuis la réforme de juillet 2021. En 2025, il est donc interdit de louer un bien avec un DPE vierge, sauf exceptions structurelles (absence de chauffage, surface insuffisante).

Qu’est-ce qu’un DPE non opposable ? Faut-il s’en méfier ?

Avant 2021, les DPE étaient "non opposables", c’est-à-dire à valeur indicative uniquement. Depuis la réforme, le DPE est juridiquement opposable. Si le diagnostic est erroné, le locataire peut attaquer en justice. La meilleure chose à faire est de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour réaliser le diagnostic de votre bien immobilier. Pour cela, vous pouvez vous faire aider par NousGérons pour trouver un professionnel qualifié pour contrôler votre logement.

Un faux DPE : comment le repérer et que faire ?

Quelques indications peuvent prouver qu'un bien immobilier a obtenu un faux DPE. Cela est avant tout le de l'intervention d'un diagnostiqueur non certifié. Notez aussi l'absence du numéro ADEME sur le dossier tout comme la mention de la consommation d'énergie annuelle du bâtiment. Il est aussi possible que l'étiquette énergétique sur le document soit incohérente.

Comment régulariser une situation de location sans DPE ?

Il est important de régulariser rapidement une location sans ce diagnostic énergétique. En effet, il faut insister sur ce point pour éviter un risque d'annulation du contrat ou vous exposer à une amende. 

Qui peut réaliser un DPE rapidement ?

Les DPE doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié. Le site NousGérons propose un réseau de professionnels agréés et un tableau comparatif pour trouver un expert disponible rapidement.

Sources : ADEME, Allodiagnostic, Diagamter, MeilleurDiagnostiqueur

Délais et démarches pour mettre son bien en conformité

Vous avez toujours l'opportunité de mettre votre bien immobilier en conformité avant de le mettre en location. Pour cela, il faut commencer par planifier un diagnostic avec un professionnel agrée. Pensez ensuite à archiver le document DPE certifié que vous allez recevoir de la part de l'expert.

N'oubliez pas d'annexer le DPE avec le contrat de bail avant de transmettre le dossier au locataire. Assurez-vous que la catégorie énergétique du logement soit visible sur le l'annonce que vous allez mettre en ligne. Pensez aussi à vérifier la validité de votre DPE qui peut atteindre 10 ans si vous ne faites pas des améliorations.

Que faire si le DPE est défavorable ?

Notez qu'un logement avec un DPE G ne peut plus être mis en location depuis janvier 2025. Cette interdiction est prévue s'étendre sur les bâtiments classés F d'ici 2028. Il est primordial de réagir au plus vite si vous êtes dans l'une de ces situations. En effet, vous devez réaliser les travaux d'isolation essentiels comme le vitrage ou l'étanchéité du logement. Pensez aussi à poser un système de chauffage moins énergivore sans oublier de demander des aides financières pour financer les opérations. Vous pouvez par exemple prétendre à MaPrimeRénov' ou un éco-PTZ.

Comment louer un logement énergivore

Un logement avec un problème d'énergie est souvent difficile à mettre en location. Vous devez même réagir plus vite et de manière efficace si vous avez un bien immobilier diagnostiqué F ou G.

Stratégies alternatives : rénovation, bail mobilité, colocation

Pour les alternatives, vous pouvez programmer une rénovation progressive pour améliorer la catégorie énergétique du logement. Vous finirez par atteindre la catégorie autorisée pour la location en agissant correctement. Il est aussi possible louer avec un bail immobilier qui est moins contraignant malgré sa durée plus courte. Sinon, vous pouvez toujours miser sur une colocation avec des obligations plus souples. Pour cela, il ne faut pas hésiter à proposer une location par chambre pour le logement.

Quels travaux sont réellement rentables pour améliorer un DPE ?

Sources : ADEME, France Rénov', Rapport de l'ONRE, MaPrimeRénov'  

Selon l'ADEME, 17% des logements sont interdits à la location pour cause de performance énergétique insuffisante en 2025.

Quels outils pour gérer la conformité DPE de vos locations ?

Vous avez l'opportunité de choisir l'outil dont vous avez besoin pour gérer efficacement le DPE de votre investissement. Vous pouvez alors profiter pleinement de votre placement comme vous le souhaitez.

Plateformes de gestion locative : comment elles vous assistent ?

Des solutions comme NousGérons.com proposent un suivi automatisé de la validité des diagnostics sur l'appartement. Vous recevrez aussi des alertes de renouvellement du contrôle avant l'expiration de celui en cours. Ajouter à cela, il faut insister sur l'archivage sécurisé des documents obligatoires comme ceux des diagnostics en particulier.

Automatiser le suivi des documents obligatoires

Vous avez l'opportunité d'automatiser le suivi des documents obligatoires pour votre projet de location. Cela ne concerne par uniquement le DPE en cours et celui à renouveler sans négliger le diagnostic expiré. Il vous sera aussi possible de suivre facilement la durée du contrat de bail sans oublier l'historique des consommations du logement. En centralisant les obligations techniques, vous limitez les risques et gagnez du temps sur l'investissement.

Mettez votre location en conformité sans attendre

En 2025, la location sans DPE représente un risque réel pour tout propriétaire bailleur. L’absence de diagnostic énergétique validé dans un dossier locatif peut entraîner des sanctions financières, la nullité du bail ou encore des litiges avec les locataires. Le DPE ne se limite plus à une simple formalité. Il constitue un élément obligatoire qui conditionne la location, la fixation du loyer, et même la reconduction du contrat. Face aux obligations réglementaires et à la complexité croissante des normes immobilières, chaque logement doit être analysé avec précision.

Pour éviter les amendes, les recours juridiques ou la perte de rentabilité, mieux vaut s’entourer d’un accompagnement fiable. Pour cela, nousgerons.com peut simplifier vos démarches en sélectionnant des diagnostiqueurs certifiés. Votre expert peut aussi vous aider à planifier les opérations de rénovation et adopter un suivi complet de vos obligations techniques. Notez aussi la sécurisation de votre patrimoine immobilier sans le moindre stress.

Questions fréquentes sur la location sans DPE

Peut-on signer un bail si le DPE n’est pas encore disponible ?

Non. Depuis 2021, le DPE doit impérativement être annexé au contrat de bail dès sa signature. Sans ce dossier, le bail peut être contesté.

Le locataire peut-il annuler un bail pour cause de DPE absent ?

Oui, surtout si l’absence de DPE a causé un préjudice (ex : surconsommation d’énergie). La nullité du bail est une possibilité en cas de vice caché.

Comment savoir si mon DPE est encore valide ?

Un DPE est valide 10 ans, sauf si des travaux énergétiques majeurs ont été réalisés. La date figure en haut du dossier.

Un logement sans chauffage doit-il quand même avoir un DPE ?

Non, un logement sans système de chauffage permanent peut être exempté, mais cela doit être mentionné dans le dossier technique.

Puis-je louer une résidence secondaire sans diagnostic énergétique ?

Oui, sauf si elle est mise en location saisonnière (Airbnb, etc.). Dans ce cas, le DPE devient obligatoire pour chaque nouvelle mise en location.