Logement énergivore : calendrier, interdiction et rénovation à prévoir

En 2026, la notion de logement énergivore a franchi un cap décisif. Les passoires thermiques classées G sont désormais interdites à la location, et l'échéance de 2028 pour les logements F se rapproche inexorablement. Pour les investisseurs et propriétaires bailleurs, cette révolution énergétique représente un défi réglementaire et une opportunité de valorisation patrimoniale sans précédent.

Un logement énergivore se définit par une consommation énergétique supérieure à 330 kWh/m²/an (étiquette F) ou à 420 kWh/m²/an (étiquette G). La classe dépend du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de l'immobilier. Ces logements, souvent caractérisés par une isolation défaillante et des systèmes de chauffage obsolètes, représentent aujourd'hui plus de 15 % du parc locatif français.

Une agence locative dispose d'une expertise qui lui permet d'affirmer que l'anticipation de la mise aux normes n'est plus une option. C'est une stratégie pour préserver le rendement locatif du logement et de valoriser votre patrimoine immobilier. L'urgence est réelle car il reste moins de 24 mois aux propriétaires de logements F pour réaliser les travaux de rénovation énergétique.

Le choix de rénover un logement permet d'éviter une interdiction de location de janvier 2028. Cette échéance impose une action immédiate, d'autant que les délais de réalisation des audits énergétiques et des chantiers s'allongent considérablement. En plus de servir de guide, une agence locative saura vous fournir les conseils que vous cherchez. Un bon prestataire réalise aussi un veille pour ne rien rater comme certaines nouvelles lois.

Le calendrier réglementaire : où en sommes-nous en 2026 ?

Le calendrier lié à l'application du DPE d'un logement repose sur des points précis. Pensez à bien vous informer pour savoir si vous devez rénover dans l'urgence ou non votre appartement ou maison.

Logements G : gestion des baux en cours et risques de litiges

Depuis le 1er janvier 2025, la location de logements classés G est strictement interdite pour les nouveaux baux. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience, marque un tournant majeur dans la réglementation immobilière française. Les propriétaires bailleurs qui possèdent encore des passoires thermiques G se trouvent dans une situation délicate.

Pour les baux en cours, la loi autorise leur maintien jusqu'à leur terme naturel ou jusqu'à la prochaine reconduction tacite. Cependant, cette tolérance s'accompagne de contraintes strictes. Le gel des loyers est automatique et aucune augmentation, même indexée sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers), n'est autorisée. Cette restriction impacte directement la rentabilité de votre investissement locatif.

En 2025, le nombre de recours de locataires contre des propriétaires pour non-respect de la décence énergétique a augmenté. Un taux de 47 % est évoqué par le ministère du Logement. Un locataire peut désormais exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

En cas de refus du propriétaire, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Dans les cas les plus graves, le tribunal peut contraindre le propriétaire à effectuer les travaux sous astreinte financière. Cela est accompagné par une réduction de loyer rétroactive pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.

Cap 2028 : pourquoi l'audit énergétique de votre logement F doit être fait cette année ?

L'horizon 2028 se rapproche dangereusement pour les propriétaires de logements énergivores classés F. Dès le 1er janvier 2028, ces propriétés rejoindront les logements G dans la liste des biens non décents et donc non louables. Avec environ 1,2 million de logements F dans le parc locatif français. La pression sur les entreprises de rénovation et les diagnostiqueurs certifiés s'intensifie.

L'audit énergétique constitue la première étape incontournable de votre projet. Ce diagnostic approfondi, réalisé par un professionnel certifié, analyse précisément les déperditions thermiques de votre maison ou appartement. Son coût oscille entre 550 € et 1 100 € selon la surface et la complexité du logement (source : France Rénov' 2026).

L'audit vous propose au minimum deux scénarios de travaux avec leurs coûts estimatifs et les performances énergétiques attendues. Cette étape est désormais obligatoire pour bénéficier du parcours MaPrimeRénov' accompagné. Lancez votre audit énergétique dès le début de l'année 2026 pour plusieurs raisons stratégiques.

Premièrement, les délais d'obtention de rendez-vous avec les diagnostiqueurs certifiés s'allongent et atteignent désormais 3 à 6 mois dans les zones tendues. Deuxièmement, cela vous permet d'anticiper votre budget et de planifier les travaux de rénovation sur l'année 2027. Troisièmement, disposer d'un audit énergétique vous positionne favorablement pour négocier avec vos locataires et maintenir votre bien occupé pendant les travaux.

Les sanctions en vigueur : gel des loyers et mise en conformité forcée par le locataire

Le dispositif de sanctions s'est considérablement renforcé depuis 2024. Au-delà du gel des loyers déjà mentionné, d'autres mesures coercitives impactent directement la gestion de votre patrimoine immobilier.

Un locataire occupant un logement énergivore peut désormais déposer une demande de réduction de loyer. Il suffit de saisir la commission départementale de conciliation. Si le propriétaire refuse d'engager les travaux nécessaires. Le tribunal judiciaire peut ordonner une baisse de loyer pouvant atteindre 40% du montant initial jusqu'à la mise aux normes du bien. Cette mesure, rarissime avant 2023, concernait déjà plus de 3 000 dossiers en 2025.

En cas de location d'un logement classé G après le 1er janvier 2025 (ou F après le 1er janvier 2028), les sanctions financières deviennent particulièrement dissuasives. L'amende administrative peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Ces montants peuvent être triplés en cas de récidive.

Mais au-delà des sanctions pécuniaires, c'est l'image du propriétaire bailleur du logement qui est en jeu. La précarité énergétique est devenue un enjeu de santé publique. Un appartement ou une maison mal isolé entraîne des factures d'énergie exorbitantes pour les locataires.

Notez aussi les pathologies respiratoires liées à l'humidité et au développement de moisissures dans le logement. Il reste en dernier lieu l'inconfort thermique permanent. En tant qu'investisseur responsable, anticiper ces obligations réglementaires relève autant de la conformité légale que de l'éthique. 

Quel budget prévoir pour rénover un logement "passoire thermique" ?

La question du coût reste centrale dans la décision de rénovation énergétique. Les montants varient considérablement selon la localisation géographique, la surface du logement, l'état initial du bâtiment et l'ambition énergétique visée. Voici un tableau récapitulatif des principaux postes de dépenses en 2026 :

Sources : ANAH, Effy, Ministère de la Transition Ecologique, ADEME, France Rénov'

Pour un appartement de 30 m² classé G, le budget moyen de rénovation énergétique complète oscille entre 18 000 € et 28 000 €. Cela permet généralement d'atteindre la classe D ou C. Pour une maison de 80 m², comptez entre 45 000 € et 70 000 € selon la configuration et les choix techniques.

Les variations de prix s'expliquent par plusieurs facteurs. En Île-de-France et dans les grandes métropoles, les coûts de main-d'œuvre sont supérieurs de 15 à 25% par rapport aux zones rurales. Le choix des matériaux influence également significativement le budget. Une isolation en laine de roche sera moins onéreuse qu'une isolation biosourcée en fibre de bois. Cette dernière offre une meilleure inertie thermique et un bilan carbone plus favorable.

L'arbitrage entre isolation par l'intérieur et par l'extérieur mérite une attention particulière. L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) représente un investissement initial plus élevé, mais elle présente des avantages décisifs. Cela ne cause aucune réduction de surface habitable du logement ou une nécessité de reloger le locataire pendant les travaux.

Des travaux bien fait impliquent un traitement optimal des ponts thermiques, et une valorisation esthétique de la façade. Pour un investissement locatif, cette solution optimise le rapport entre performance énergétique et conservation du rendement locatif.

Les solutions de financement et leviers fiscaux

Il est facile d'obtenir un financement pour réaliser les travaux de rénovation sur votre logement. Notez que vous avez l'opportunité de choisir entre les différentes aides disponibles sur le marché.

MaPrimeRénov' 2026 : le "Parcours Accompagné" obligatoire pour les sauts de classe

MaPrimeRénov' reste en 2026 le dispositif central d'aides publiques à la rénovation énergétique. Le programme a évolué pour concentrer les financements sur les rénovations d'ampleur. C'est-à-dire que les projets permettant de gagner au minimum deux classes énergétiques.

Le Parcours Accompagné, appelé aussi MaPrimeRénov' Performance, conditionne désormais l'accès aux aides les plus substantielles. Ce dispositif impose le recours à un accompagnateur certifié Mon Accompagnateur Rénov' (MAR). Celui-ci vous guide de l'audit initial sur le logement jusqu'à la réception des travaux. Cette prestation, facturée entre 1 500 € et 2 000 €, est elle-même subventionnée à hauteur de 50 à 80% selon vos revenus.

Les montants d'aides varient selon votre catégorie de revenus :

• Ménages très modestes (MaPrimeRénov' Bleu) : jusqu'à 90% du montant des travaux, plafonné à 63 000 €
• Ménages modestes (MaPrimeRénov' Jaune) : jusqu'à 75% du montant des travaux, plafonné à 52 500 €
• Ménages intermédiaires (MaPrimeRénov' Violet) : jusqu'à 50% du montant des travaux, plafonné à 35 000 €
• Ménages aux revenus supérieurs (MaPrimeRénov' Rose) : jusqu'à 35% du montant des travaux, plafonné à 21 000 €

Pour les propriétaires bailleurs, une nouveauté majeure. Vous pouvez désormais bénéficier de MaPrimeRénov' pour trois logements maximum, sous conditions. Le logement doit être loué comme résidence principale pendant au moins six ans après les travaux. Il faut aussi un engagement de maîtrise du loyer qui doit rester inférieur aux tarifs de marché de la zone concernée.

Le délai moyen entre le dépôt de dossier et le versement de la prime est de 8 à 12 mois. Anticipez donc votre trésorerie et ne comptez pas sur le versement immédiat des aides pour financer vos travaux énergétiques. Les entreprises du bâtiment exigent généralement des acomptes substantiels avant le démarrage du chantier.

Le déficit foncier : comment déduire 100% de vos travaux énergétiques de vos revenus imposables

Le déficit foncier constitue l'arme fiscale ultime pour les investisseurs fortement imposés. Ce mécanisme permet de déduire l'intégralité du montant de vos travaux de rénovation énergétique de vos revenus fonciers. Lorsque vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurance) dépassent vos revenus locatifs.

Vous créez un déficit foncier. Ce déficit est d'abord imputable sur vos autres revenus fonciers, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Attention, cette limite passe exceptionnellement à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre les classes A, B, C ou D.

Exemple concret : vous percevez 50 000 € de revenus professionnels annuels et 12 000 € de loyers bruts. Vous engagez 35 000 € de travaux de rénovation énergétique sur un bien énergivore. Votre déficit foncier sera de 35 000 € - 12 000 € = 23 000 €. Les premiers 21 400 € (plafond majoré pour rénovation énergétique) viendront réduire votre revenu global imposable, qui passera de 62 000 € à 40 600 €. L'économie d'impôt peut facilement atteindre 8 000 à 10 000 € selon votre tranche marginale d'imposition.

Le solde de déficit non imputé (1 600 € dans notre exemple) sera reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce report décennal constitue un avantage considérable, permettant d'optimiser votre fiscalité sur le long terme.

Pour en bénéficier, le bien doit être loué nu (location vide) et les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE. Vous devez aussi conserver le bien en location pendant au moins trois ans après les travaux. En cas de vente anticipée, l'administration fiscale peut remettre en cause le bénéfice du déficit foncier.

L'articulation entre MaPrimeRénov' et déficit foncier nécessite une planification minutieuse de la rénovation. Les montants de primes perçus viennent en déduction du montant des travaux déductibles fiscalement.

Si vous recevez 15 000 € d'aides pour 40 000 € de travaux, seuls 25 000 € seront déductibles au titre du déficit foncier. La stratégie optimale dépend donc de votre tranche d'imposition. Pour les contribuables faiblement imposés, maximiser MaPrimeRénov' est préférable. Pour les gros contribuables (TMI 41% ou 45%), privilégier le déficit foncier peut s'avérer plus rentable.

Les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) : le coup de pouce des fournisseurs

Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) représentent une source de financement complémentaire souvent méconnue. Ce dispositif oblige les fournisseurs d'énergie à promouvoir activement l'efficacité énergétique auprès de leurs clients. Concrètement, les fournisseurs proposent des primes pour financer vos travaux de rénovation énergétique.

En échange, vous obtenez des certificats attestant des économies d'énergie réalisées. Ces primes sont cumulables avec MaPrimeRénov' et le déficit foncier, créant ainsi un effet de levier financier puissant. Les montants des CEE varient selon les travaux engagés :

• Isolation des combles : 10 à 20 €/m² isolé
• Isolation des murs : 15 à 30 €/m² isolé
• Remplacement de chaudière : 600 à 1 500 € selon le système
• Installation d'une PAC : 2 500 à 4 000 €
• Changement de fenêtres : 50 à 100 € par fenêtre

Les "coups de pouce" ciblés bonifient ces montants pour certains travaux prioritaires. En 2026, le coup de pouce chauffage reste particulièrement attractif pour le remplacement des anciennes chaudières (fioul ou à gaz) par des systèmes plus performants. Une pompe à chaleur air-eau peut ainsi bénéficier d'une prime CEE bonifiée de 4 000 à 5 000 €.

L'obtention des CEE nécessite de respecter un processus strict. Les travaux énergétiques doivent être réalisés par une entreprise RGE. Le dossier doit être constitué avant la signature du devis, et les équipements doivent répondre à des critères de performance minimums. De nombreux propriétaires commettent l'erreur de signer leur devis avant d'avoir déposé leur dossier CEE.

Comparez systématiquement les offres CEE des différents fournisseurs. Les montants proposés peuvent varier du simple au double selon les opérateurs et les périodes. Des plateformes spécialisées comme Effy, Hellio ou PrimesEnergie.fr facilitent cette comparaison et centralisent les démarches administratives.

Transformez votre logement énergivore et prenez note des bons conseils

L'année 2026 marque un point de bascule pour tous les propriétaires de logements énergivores. Avec moins de 24 mois avant l'interdiction des logements F et un calendrier réglementaire qui continuera de se durcir. L'anticipation n'est plus une option mais une nécessité absolue pour protéger la valeur de votre patrimoine immobilier. La rénovation énergétique représente aujourd'hui l'un des meilleurs investissements que vous puissiez réaliser sur votre patrimoine. Un reste à charge réelle souvent divisé par 3 ou 4 grâce aux aides et leviers fiscaux.

Les solutions de financement n'ont jamais été aussi généreuses. L'articulation entre MaPrimeRénov', les CEE et le déficit foncier permet de couvrir 60 à 80% du coût des travaux pour la plupart des projets. Mais ces dispositifs évolueront inévitablement, avec une tendance historique au durcissement des conditions d'accès et à la réduction progressive des montants.

2026 et 2027 représentent une fenêtre d'opportunité qu'il serait imprudent de manquer. L'immobilier de demain sera performant, confortable et respectueux de l'environnement. En tant qu'investisseur avisé, vous avez l'opportunité de transformer cette révolution énergétique en avantage concurrentiel durable. Ne subissez pas la réglementation, anticipez-la pour en faire un levier de valorisation patrimoniale.

Questions fréquentes sur le logement énergivore

Puis-je encore louer mon logement classé F en 2026 ?

Oui, les logements classés F restent légalement louables jusqu'au 31 décembre 2027. Vous pouvez donc continuer à percevoir des loyers et signer de nouveaux baux jusqu'à cette date limite. Cependant, deux restrictions majeures s'appliquent : le gel des loyers est automatique (aucune augmentation possible, même selon l'IRL), et vous devez informer explicitement vos candidats locataires de la classe énergétique du bien dès l'annonce et lors de la signature du bail.

Mon locataire peut-il exiger des travaux de rénovation énergétique ?

Oui, la loi Climat et Résilience a considérablement renforcé les droits des locataires en matière de décence énergétique. Un locataire occupant un logement énergivore peut vous demander formellement d'engager des travaux. Si vous refusez, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire.

Quelles sont les aides financières pour les propriétaires bailleurs en 2026 ?

Les propriétaires bailleurs peuvent cumuler plusieurs dispositifs de financement. MaPrimeRénov' est accessible avec une aide de 35 à 90 % du coût des travaux selon vos revenus fiscaux. Les CEE apportent des primes complémentaires de 2 000 à 8 000 € selon l'ampleur des travaux. Le déficit foncier permet de déduire l'intégralité des travaux de vos revenus imposables, avec une limite portée à 21 400 € par an.

Comment choisir entre isolation par l'intérieur et par l'extérieur ?

Cette décision stratégique impacte fortement votre budget et l'organisation de votre gestion locative. L'isolation thermique par l'intérieur (ITI) coûte 60 à 110 € par m², contre 140 à 210 € par m² pour l'isolation par l'extérieur (ITE). L'ITE préserve la surface habitable et permet de maintenir le logement occupé pendant une partie des travaux. L'ITI nécessite généralement la libération du logement pendant 3 à 6 semaines, avec une perte de loyers correspondante.

La rénovation énergétique va-t-elle vraiment valoriser mon patrimoine immobilier ?

La réponse est un oui catégorique, validé par des données de marché convergentes. Plusieurs études récentes quantifient précisément cet effet "valeur verte". Selon les Notaires de France (étude 2025), un logement classé A ou B se vend en moyenne 15% plus cher qu'un bien équivalent classé D. Le prix peut aller jusqu'à 25% plus cher qu'un bien classé F ou G.