Loi Le Meur copropriété : évitez l'interdiction en 2025
La loi Le Meur copropriété a bouleversé les règles du jeu pour des milliers de bailleurs, investisseurs et copropriétaires engagés dans la location meublée touristique. Cela est notamment le cas via des plateformes comme Airbnb. En renforçant le pouvoir des assemblées générales pour interdire ou encadrer ce type de location. Ce texte législatif marque un tournant stratégique dans la gestion des lots en copropriété. Cela est particulièrement le cas dans les grandes villes tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux.
Mais que dit vraiment la loi ? Quels sont les nouveaux droits des copropriétés ? Et surtout, comment continuer à louer légalement son bien meublé sans risquer l’interdiction d’activité ? Pensez à analyser en détail les implications juridiques, fiscales et stratégiques de cette nouvelle réglementation. Vous découvrirez comment anticiper les changements, sécuriser votre activité, voire adapter votre stratégie locative pour rester rentable et conforme. Que vous soyez propriétaire bailleur, syndic, investisseur immobilier, ou même avocat spécialisé. Cet article est conçu pour vous offrir une vision claire et opérationnelle de la situation en 2025.
Loi Le Meur : ce que dit vraiment la loi sur la location en copropriété
La législation de 2025 a apportée des changements intéressants dans la location pour le tourisme. Il est plus avisé de noter les principaux points liés à cela avant de vous lancer sur le marché.
Origine et objectifs de la loi Le Meur
Face à la pression croissante sur le logement en zones tendues, la loi Le Meur a été pensée comme une réponse forte aux dérives du tourisme locatif de courte durée. Votée fin 2023, elle est entrée en vigueur progressivement, avec des effets concrets depuis le 1er janvier 2025. Le cœur du texte vise à redonner du pouvoir aux copropriétés . Cela permet de s’opposer, plus facilement, à l’usage de lots d’habitation à des fins commerciales, comme la location meublée type Airbnb.
Voici une timeline synthétique des étapes clés :
| Date | Événement | Impact sur la copropriété |
|---|---|---|
| Octobre 2023 | Dépôt du projet de loi par Jean-Baptiste Le Meur | Annonce de mesures ciblant Airbnb et le changement d’usage |
| Décembre 2023 | Vote définitif au Parlement | Création d’un cadre juridique permettant aux AG de restreindre les meublés touristiques |
| Janvier 2024 | Décret d'application publié | Fixe les modalités de vote et les critères d’interdiction |
| Janvier 2025 | Entrée en vigueur | Application nationale, impact immédiat sur les copropriétés souhaitant réguler les locations meublées |
Source : LegiFrance
Les principaux articles qui impactent les copropriétés
La loi Le Meur modifie en profondeur la gestion juridique des immeubles collectifs. Voici les trois grands dispositifs qui concernent directement les copropriétés :
- Interdiction facilitée de la location meublée touristique par simple vote en AG
- Création d’un droit collectif d’usage
- Encadrement du changement d’usage d’un lot d’habitation
En quoi la loi Le Meur change la donne pour les propriétaires ?
La nouveauté majeure introduite par la loi Le Meur tient à sa dimension proactive. Les copropriétaires peuvent désormais agir en AG pour encadrer, limiter voire interdire la location touristique, sans passer par une procédure longue et aléatoire. Cela crée de nouveaux risques juridiques pour les propriétaires bailleurs comme ceux qui sont résumés par les points suivants :
- Un règlement de copropriété peut désormais être modifié en votre défaveur, même sans votre vote.
- Si vous louez un bien en courte durée dans une copropriété qui vote l’interdiction, vous devrez cesser l’activité ou risquer une action en justice.
- Les clauses préexistantes de type "habitation exclusivement bourgeoise" peuvent désormais être interprétées strictement par les juges.
Location meublée touristique : ce qui est désormais interdit
Il est important de noter la possibilité de vous faire interdire une location meublée touristique. Ainsi, vous ne risquez pas faire un mauvais investissement.
Les clauses d’habitation bourgeoise : attention à l’interprétation
En copropriété, tout commence par lerèglement et notamment par la clause d’usage des lots. De nombreuses copropriétés comportent une clause d’"habitation bourgeoise exclusive", sans qu’on en mesure toujours les implications actuelles. Or, ces clauses prennent une nouvelle importance avec la loi Le Meur. La Cour de cassation (arrêt du 15 mars 2024, n° 22-21.958) a confirmé que l’expression "habitation bourgeoise" excluait de facto les activités à but lucratif, même temporaires.
Airbnb en copropriété : peut-on encore louer librement ?
Les règles varient fortement selon la ville, le règlement de copropriété et letype de lot concerné. La loi Le Meur n’interdit pas le Airbnb en soi, mais elle donne le pouvoir aux copropriétés de le faire. Par conséquent, la situation actuelle crée une fragmentation réglementaire par commune et par immeuble.
Voici un tableau comparatif des obligations et restrictions par commune en 2025 :
| Ville | Autorisation municipale obligatoire | Pouvoir de la copropriété | Spécificités locales |
|---|---|---|---|
| Paris | Oui (si résidence secondaire) | Forte (vote AG majoritaire possible) | Quotat maximal de jours + déclaration obligatoire |
| Lyon | Oui (zone tendue) | Forte | Obligation de compensation au-delà de 120 jours |
| Nice | Oui | Modérée à forte | Clause bourgeoise courante dans les règlements |
| Bordeaux | Oui (zone hyper-centre) | Forte | Nombreuses interdictions AG depuis 2024 |
| Marseille | Non (hors secteur tendu partiel) | Variable selon l’AG | Divergence importante selon les arrondissements |
| Toulouse | Non | Faible sauf clause existante | Pas encore d’effet direct de la loi Le Meur |
Sources : Statista, datagouv.fr
Modifier ou voter un règlement de copropriété avec la loi Le Meur ?
L'application du règlement est incontournable pour investir en copropriété. Toutefois, il ne faut pas ignorer la loi Le Meur pour bien faire les choses.
Assemblée générale : quelles majorités selon le type de modification ?
La force de la loi Le Meur réside dans sa capacité à réduire le seuil de majorité nécessaire pour faire évoluer un règlement de copropriété. Ce changement permet aux copropriétaires de reprendre le contrôle sur l’usage des lots.
Avant 2024, modifier le règlement pour restreindre un usage nécessitait souvent l’unanimité ou au moins une majorité très qualifiée (article 26). Depuis 2025, la loi Le Meur modifie l’article 24 de la loi de 1965, en autorisant la modification du règlement àla majorité simple dans certains cas liés à l’usage des lots.
Tableau récapitulatif des types de majorité en AG :
| Article de loi | Type de vote | Objet concerné | Majorité requise |
|---|---|---|---|
| Article 24 | Majorité simple des voix exprimées des présents et représentés | Interdiction de la location meublée de courte durée | Appliqué avec la loi Le Meur |
| Article 25 | Majorité absolue de tous les copropriétaires | Usages mixtes, création de services collectifs | Possible selon la rédaction |
| Article 26 | Double majorité (2/3 des voix + 2/3 des tantièmes) | Modifications lourdes du règlement ou de la destination des lots | Non nécessaire sauf changement de destination générale de l’immeuble |
Source : ANIL
Peut-on imposer une interdiction dans une AG ?
La loi Le Meur permet aux copropriétés de voter une interdiction, mais celle-ci doit respecter la législation sur la copropriété, le droit de propriété et le Code civil. Toutefois, il faut prendre note des points suivants pour éviter une contestation :
- La clause doit être rédigée sans ambiguïté : elle doit viser la location meublée touristique à titre lucratif, en précisant sa durée ou sa fréquence.
- La délibération doit respecter le quorum et être clairement votée.
- Le règlement modifié doit être notifié à l’ensemble des copropriétaires et annexé au registre.
Comment rédiger une clause valide juridiquement ?
Une mauvaise rédaction peut entraîner l’annulation de la délibération en justice. Il est donc essentiel de formuler une clause à la fois claire, proportionnée et juridiquement opposable. Pour cela, il faut mentionner explicitement l’interdiction de la location de courte durée à visée touristique. Il faut aussi préciser le cadre visé et justifier la clause par la destination de l'immeuble et le respect de la tranquillité. A cela s'ajoute la préservation de l'usage d'habitation principal pour le logement. Il faudrait aussi éviter les formulaires flous du type "activités lucratives non autorisées".
Quels recours si votre copropriété est interdit la location courte durée ?
Vous vous retrouvez avec une copropriété interdite en location courte durée ? Pensez à vous informer sur les recours possibles.
Peut-on contester une modification de règlement ?
La loi Le Meur facilite les votes en AG, mais elle ne supprime pas le droit au recours pour les copropriétaires qui s’estiment lésés. Si vous jugez la modification abusive ou contraire à vos droits fondamentaux, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Notez que vous avez deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG pour contester la décision. De plus, la demande doit être déposée devant le tribunal judiciaire compétent,assisté d’un avocat. Différents motifs peuvent être évoqués pour une contestation comme la violation du droit de propriété.
Les exceptions et dérogations possibles
Même en cas de règlement restrictif ou de clause d’interdiction, il existe des zones de flexibilité que vous pouvez exploiter légalement. Plusieurs types d’usages ou de contrats spécifiques échappent aux limitations générales de la loi Le Meur. En 2025, vous pouvez noter différentes exceptions comme l'usage mixte de la copropriété. Notez aussi la transformation d'un local commercial en meublé touristique. Sinon, il ne faut pas ignorer le bail mobilité tout comme la location en résidence principale avec une durée inférieure à 120 jours par an.
Louer en copropriété en 2025 : les alternatives légales à la location touristique
Vous pouvez toujours opter pour une location touristique avec une copropriété en 2025. Toutefois, il faut prendre note de quelques points précis avant de commencer votre investissement.
Baux meublés longue durée : flexibilité sans le risque Airbnb
Face aux restrictions croissantes visant la location courte durée. Le bail meublé longue durée se présente comme une solution pérenne, légale et fiscalement avantageuse, surtout en copropriété. Ce type de bail offre de la souplesse, tout en respectant l’usage d’habitation bourgeoise ou résidentielle, généralement imposé dans les règlements. Il est conseillé de proposer le logement en location d'une durée de 1 an renouvelable. Le logement doit être utilisé à titre de résidence principale sans oublier la possibilité de louer avec un régime fiscal LMNP ou LMP.
Comparatif rapide entre location touristique et meublée longue durée :
| Critères | Meublé longue durée | Location touristique |
|---|---|---|
| Conformité en copropriété | Haute | Souvent contestée |
| Autorisations nécessaires | Aucune | Déclaration mairie + accord copro |
| Fiscalité (régime LMNP) | Amortissement + abattement | Mais contrôles plus fréquents |
| Rentabilité nette annuelle | 3 à 6 % selon zone | 5 à 10 %, mais très variable |
| Gestion locative | Stable et prévisible | Fréquence élevée, plus risquée |
| Acceptabilité en AG | Élevée | Faible |
Sources : INSEE, Meilleurs Agents
Résidences gérées ou coliving : des solutions en copropriété compatibles
Une autre alternative structurée consiste à opter pour des modèles hybrides comme une résidence étudiante gérée ou le colving. Vous pouvez aussi opter pour un logement en bail mobilité pour votre investissement. Ces dispositifs répondent aux besoins actuels du marché sans heurter le cadre juridique des copropriétés. Dans tous les cas, vous allez profiter d'une conformité au règlement de copropriété. Vous aurez aussi droit à une fiscalité avantageuse sans ignorer la fiable rotation locative. Sinon, il ne faut pas ignorer le faible risque de conflit avec le voisinage.
Transformer l’usage d’un lot : quand cela devient légalement possible
Si votre bien est actuellement en local commercial ou si vous souhaitez le transformer en meublé d’habitation longue durée. Il est crucial de vérifier le caractère légal de l’usage, surtout dans les grandes villes. En effet, quelques étapes doivent être respectées pour changer d'usage avec le logement. Il faut commencer par vérifier le règlement de copropriété et demander une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie. Notez ensuite la déclaration au fisc si vous passez à une activité commerciale ou LMNP/LMP. La dernière étape reste l'éventuel vote en AG si la modification impacte sur l'ensemble de l'immeuble.
Stratégie juridique et fiscale : se préparer aux lois futures
Une bonne préparation sur le plan juridique et fiscale est indispensable pour investir sereinement avec la loi Le Meur. Ainsi, vous allez pouvoir investir sereinement dans l'immobilier locatif.
Audit juridique de sa copropriété : que vérifier ?
Avant même d’agir, il fautsavoir où l’on met les pieds. En 2025, avec l’effet domino de la loi Le Meur, il est impératif pour tout propriétaire ou syndic de réaliser un audit juridique complet de la copropriété.
Les points à auditer dans votre copropriété :
| Éléments à vérifier | Pourquoi c’est important ? |
|---|---|
| Règlement de copropriété à jour | Pour identifier les clauses d’usage (ex : habitation bourgeoise) |
| Clauses restrictives existantes | Certaines peuvent interdire tacitement la location courte durée |
| Historique des votes en AG | Les décisions passées peuvent faire jurisprudence en interne |
| Destination des lots | Local commercial, professionnel, mixte… chaque usage a des implications |
| Présence d’une clause d’interdiction spécifique | C’est souvent elle qui bloque Airbnb, même sans mention explicite |
| Respect du Code de la copropriété (loi 1965 + décret 1967) | Pour garantir la validité juridique des décisions prises en AG |
Sources : ANIL, Lefebvre Dalloz
S’entourer des bons experts (syndic, avocat, fiscaliste)
Face à la complexité juridique croissante, s’entourer d’un écosystème d’experts fiablesest devenu un avantage concurrentiel. Vous pouvez avant tout contacter un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Ce dernier saura réaliser une analyse fine du règlement et vous accompagner pour les AG sensibles. Vous avez aussi la possibilité de lui confier la rédaction des clauses valides sur le plan juridique.
Sinon, vous pouvez aussi vous trouver vers le syndic professionnel qui possède la capacité à inscrire les bonnes résolutions. A cela s'ajoute la médiation avec les copropriétaires et mise à jour du règlement conformément à la loi Le Meur. Par ailleurs, il est possible de contacter un conseiller fiscal ou un expert-comptable. Le spécialiste va optimiser le statut LMNP ou LMP et adapté le régime en cas de basculement vers du coliving ou du bail mobilité
Faut-il vendre ou conserver son bien ? Choisir entre rentabilité et tranquillité
Vous avez le choix entre revendre ou conserver votre propriété après l'application du dispositif Le Meur. Ainsi, vous avez le choix entre la rentabilité et la tranquillité sur le marché.
Valorisation du bien en fonction de la règlementation locale
La loi Le Meur a un effet de clivage sur le marché immobilier. Dans certains quartiers, elle réduit la tension locative touristique, ce qui peut faire baisser la valeur de biens autrefois très prisés par les investisseurs Airbnb. Ailleurs, elle réduit la concurrence, ce qui peut favoriser la location longue durée, stabiliser les revenus et maintenir la valeur du bien.
Toutefois, vous devez savoir qu'un bien difficile à louer légalement devient moins attractif pour les investisseurs. En revanche, un bien déjà optimisé pour la longue duréeou lesbaux mobilitépeutgagner en valeur.
Déléguer la gestion : la carte pour rester rentable sans stress
De nombreux propriétaires font aujourd’hui le choix stratégique de déléguer totalement la gestion de leur bien. Cela est notamment le cas lorsqu’ils souhaitent basculer vers une location meublée longue durée, un coliving, ou un bail mobilité. Mais, avec la loi Le Meur, l'enjeu n’est plus seulement juridique, mais organisationnel. Ainsi, vous allez pouvoir investir et assurer le rendement de l'investissement sans multiplier les démarches.
Loi Le Meur copropriété : agir aujourd’hui pour rester libre demain
En 2025, la location meublée touristique en copropriété ne disparaît pas. Elle devient une activité règlementée, parfois litigieuse et souvent source de tensions. La loi Le Meur donne aux copropriétés le pouvoir d’interdire, mais aussi aux propriétaires la responsabilité de s’adapter intelligemment. Cela implique une analyse du règlement sur le plan juridique.
Il ne faut pas non plus ignorer la conformité des baux tout au long de votre investissement. Dans tous les cas, vous pouvez toujours déléguer la gestion à un professionnel pour ne plus avoir à choisir entre rentabilité et légalité. L’enjeu n’est plus seulement de louer, mais de louer durablement, intelligemment et sereinement.
Réponses aux questions fréquentes sur la loi Le Meur copropriété
La loi Le Meur interdit-elle complètement Airbnb en copropriété ?
Non, la loi Le Meur n’interdit pas directement Airbnb, mais elle facilite son interdiction par les copropriétés.
Peut-on encore louer en meublé touristique dans une résidence bourgeoise ?
Cela dépend du règlement de copropriété. Si celui-ci prévoit une clause d’habitation bourgeoise exclusive, les tribunaux considèrent souvent que la location touristique est incompatible avec l’usage résidentiel.
Comment savoir si mon règlement autorise la location meublée ?
Lisez attentivement les clauses relatives à l’usage des lots dans le règlement. Recherchez les termes comme habitation exclusive, bourgeoise, ou usage mixte. Consultez également les procès-verbaux d’AG pour vérifier si des décisions d’interdiction ont été votées.