Location logement F : améliorez la performance de votre propriété

Vous souhaitez mettre en location un logement F en France ? Notez que cette classe de diagnostic de performance énergétique sera complètement interdite en location d'ici 2028. C'est-à-dire que vous devez réagir au plus vite pour assurer la décence du logement à l'avenir. L'objectif est de rendre l'appartement ou la maison le moins énergivore possible tout en respectant la loi Climat et Résilience.

Au lieu de voir cette contrainte légale comme une menace. De nombreux propriétaires ont décelé une opportunité de valorisation de patrimoine sans précédent. Vous devez voir cette solution sur cet angle pour assurer la performance de votre investissement locatif en France.

La seule stratégie viable ? Engager dès maintenant une rénovation énergétique globale. L'objectif est de rendre votre bien immobilier en un logement décent avec une faible consommation d'énergie. Notez que la programmation des travaux sera plus facile avec l'accompagnement d'une agence locative comme NousGérons.

L'état des lieux légal et les premières échéances liées à un logement classé F

Avoir un logement avec un DPE F ne veut pas dire que vous ne pouvez pas le mettre en location. Ce type de projet peut se faire avec facilité à condition d'améliorer la performance de votre bien immobilier avant de le louer.

Qu'est-ce qu'une "Passoire Thermique" au sens du DPE ?

Un logement classé F au DPE consomme entre 330 et 420 kWh/m²/an en énergie primaire. Cette classe énergétique signale une performance énergétique médiocre, souvent due à une isolation défaillante, un système de chauffage obsolète ou une ventilation inadaptée. Dans le parc immobilier en France, ces bâtiments représentent une part significative des locations, mais leur statut juridique évolue radicalement.

Le terme "passoire thermique" n'est pas qu'une métaphore. Il traduit une réalité financière pour le locataire (factures énergétiques élevées) et juridique pour le propriétaire (critères de décence non respectés). La consommation énergétique excessive de ces logements en fait désormais des biens hors normes au regard de la loi.

Le calendrier des interdictions de location en France

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d'application qui impacte directement la mise sur le marché locatif :

Source : Décrets d'application de la loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021

👉 Dès août 2022, un gel des loyers s'applique aux logements F et G. Impossible de réviser le loyer à la hausse lors d'un renouvellement du contrat de bail ou d'une nouvelle location. Cela est valable même si le marché immobilier local est dynamique. Cette restriction financière s'ajoute à la menace d'interdiction.

Les risques et sanctions pour le propriétaire

Au-delà de l'interdiction de louer, les propriétaires s'exposent à plusieurs conséquences comme la possibilité de recours du locataire. Si votre logement ne respecte pas les critères de décence énergétique, le locataire peut exiger des travaux ou saisir la commission départementale de conciliation. En cas de refus, il peut contraindre le propriétaire à effectuer la mise en conformité par voie judiciaire, avec suspension du loyer jusqu'à réalisation des travaux.

Notez aussi qu'un logement classé F subit une décote significative à la vente (5% à 20% selon les études de marché) et devient progressivement invendable sans travaux. L'effet sur votre investissement immobilier est double dont la perte de revenus locatifs et la dévalorisation du capital. A partir de 2028, tout contrat de bail à arrivant à échéance ne peut plus être renouvelé si le logement est toujours de classe F.

Le plan d'action d'une rénovation pour passer de DPE F à C

En tant que propriétaire, vous devez réaliser les travaux de rénovation au plus vite pour assurer la qualité d'énergie du logement. En effet, un logement bien rénové peut passer efficacement d'un DPE F à C.

Les travaux de rénovation à prioriser sur le logement

La rénovation énergétique n'est pas une dépense aveugle, elle requiert une stratégie ciblée. Les investisseurs avisés concentrent leurs efforts sur trois postes majeurs à commencer par l'isolation thermique avec un impact de 70 % sur le plan énergétique. Les travaux concernent particulièrement les combles, la toiture, les murs extérieurs ainsi que les planchers bas et les fenêtres.

Vient ensuite la rénovation du système de chauffage comme le remplacement d'une chaudière fioul ou à gaz ancienne par une pompe à chaleur. Vous pouvez aussi installer un système hybride pour optimiser la consommation énergétique du logement.

Il ne faut pas non plus ignorer la régulation intelligente pour déduire la facture d'énergie de la propriété. N'oubliez pas la ventilation avec l'installation d'une VMC double flux et la prévention des problèmes d'humidité dans le logement.

Fourchettes de prix pour la mise en conformité du logement

Voici les ordres de grandeur à anticiper pour votre budget de rénovation :

Sources : ADEME, Anah

👉 Attention : Ces montants varient considérablement selon la typologie du bien, la surface, l'état du bâti et votre région. Un logement en zone rurale avec des murs en pierre nécessitera un investissement plus conséquent qu'un appartement récent en milieu urbain.

Ne cherchez pas la classe E comme objectif final. Viser directement la classe C ou D vous assure une sérénité durable et anticiper les futures contraintes légales. Des travaux bien faits permettront de valoriser le logement sur le marché locatif.

Comment financer la rénovation de votre logement F ?

La France a déployé un arsenal d'aides financières pour accompagner la transition énergétique. Pour chaque propriétaire bailleur, plusieurs dispositifs cumulables existent comme MaPrimeRénov' qui est accessible aux bailleurs sous conditions.

En effet, il faut un engagement de location de 6 ans minimum et respecter le plafonnement des loyers. Les montants varient selon les travaux et peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros pour une rénovation globale.

Il y a aussi l'Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro) dont le montant peut atteindre jusqu'à 50 000 €. Vous obtiendrez un crédit sans un intérêt, remboursable pendant 20 ans pour financer des travaux d'amélioration énergétique. Sinon, il ne faut pas ignorer les aides locales pour financer la rénovation de votre parc immobilier. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou région pour en savoir plus.

Il est aussi possible de prétendre à un Certificat d'Economie d'Energie (CEE) pour financer une partie de vos travaux de rénovation. Le montant peut représenter 10 à 20% du montant total. 

👉 L'audit énergétique est généralement la première étape pour accéder à ces aides, d'où son caractère quasi indispensable dans votre stratégie de conformité.

Impact sur la rentabilité de votre logement F après la rénovation énergétique

Comme vous pouvez vous y attendre, un logement F rénové obtient généralement un meilleur score à la fin des travaux. Cela impacte directement sur la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.

Quelle augmentation de loyer et quel délai pour l'amortissement ?

La rénovation énergétique d'un logement F génère un double effet financier immédiat. Il y a en premier lieu la suppression du gel des loyers du moment que le logement obtient une classe d'énergie E ou plus. Vous retrouvez la possibilité de réviser le loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL) ou de l'augmenter en zone tendue.

Par ailleurs, vous obtiendrez aussi une prime de performance énergétique. Un logement classé C peut parfaitement justifier un loyer supérieur de 10 à 20 % par rapport à un équivalent en classe F.

Exemple concret : Logement T3 de 65 m² loué 850 €/mois en classe F

• Investissement rénovation globale : 45 000 €
• Nouveau loyer après passage en classe C : 950 €/mois (+100 €)
• Gain annuel : 1 200 € (hors économie de charges pour le locataire)
• Amortissement brut : environ 37 ans

👉 Ajoutez la valorisation à la revente (+15% en moyenne), l'élimination du risque d'interdiction de location et la réduction de la vacance locative. Votre retour sur investissement réel s'établit entre 12 et 18 ans.

L'impact de la classe F ou C sur le prix de vente d'un logement en France

La "valeur verte" n'est plus un concept abstrait sur le marché immobilier français. Les notaires de France publient régulièrement des études démontrant l'effet prix du DPE :

• Décote des passoires thermiques (F/G) : entre 5% et 20% selon les régions et la tension du marché. En zone rurale peu dynamique, cette décote peut atteindre 25%.
• Prime des logements performants (A/B/C) : surcote de 5% à 15% par rapport à la moyenne du marché pour un bien équivalent.

👉 Concrètement : Si votre bien vaut 200 000 € en classe F, il pourrait se négocier entre 160 000 € et 190 000 €. Après rénovation en classe C avec 50 000 € de travaux, sa valeur grimpe à 230 000-240 000 €. Le gain net dépasse les 30 000 €, sans compter les années de loyers optimisés entre-temps.

Les avantages cachés de la rénovation énergétique

Au-delà des chiffres directs, plusieurs bénéfices indirects boostent la rentabilité de votre investissement locatif :

• Attractivité renforcée : les logements avec une bonne classe énergétique attirent des locataires de meilleure qualité. Ces derniers sont même prêts à s'engager sur des baux plus longs.
• Réduction du turnover : un locataire satisfait de ses factures d'énergie reste en moyenne 2 ans de plus, réduisant vos périodes de vacance et frais de remise en location.
• Conformité anticipée : en visant la classe C dès maintenant, vous êtes tranquille jusqu'en 2034 et au-delà, évitant les futurs tours de vis législatifs.

Transformez la contrainte F en une opportunité patrimoniale

L'interdiction progressive de location des logements F n'est pas une fatalité. C'est un signal fort du marché immobilier vers une nouvelle ère de performance énergétique. Les propriétaires-investisseurs qui anticipent cette transition ne subissent pas la loi, ils la devancent pour construire un patrimoine durable et valorisé.

Avec l'accompagnement d'une agence comme NousGérons, vous pouvez profiter d'un audit de conformité DPE personnalisé. Il est aussi possible d'obtenir une simulation financière avec les aides disponibles. Par ailleurs, votre agence peut vous soumettre un plan de rénovation optimisé selon votre budget et vos objectifs de rentabilité.

A cela s'ajoute un suivi de réalisation avec des artisans collaborateurs qualifiés. Ne laissez pas 2028 vous imposer ses choix. Prenez rendez-vous dès aujourd'hui avec nos experts pour transformer votre logement F en actif performant, conforme et rentable sur le long terme.

Questions fréquentes sur la location de logement F

Puis-je encore louer mon logement F en 2025 ?

Oui, mais avec des restrictions croissantes. Le gel des loyers reste en application, et l'interdiction totale de location interviendra en 2028. Si vous avez un locataire en place avec un bail en cours, celui-ci peut continuer jusqu'à son terme. Toutefois, la reconduction tacite du contrat ne sera plus possible après 2028 si le logement reste en classe F.

Quels sont les travaux prioritaires pour sortir de la classe F rapidement ?

L'isolation et le changement du système de chauffage sont les deux leviers majeurs. Un audit énergétique réalisé par un professionnel certifié vous donnera un plan d'action personnalisé avec simulation du gain de classes énergétiques selon les scénarios de travaux.

Les aides financières sont-elles vraiment accessibles aux bailleurs ?

Oui, mais avec des contreparties. MaPrimeRénov' impose un engagement de location sur 6 ans minimum et un plafonnement des loyers selon les barèmes locaux. L'Éco-PTZ est plus souple. Dans tous les cas, le montant cumulé des aides peut couvrir 30 à 50% du coût total des travaux selon votre situation.

Que se passe-t-il si je ne fais pas les travaux avant 2028 ?

Votre logement F deviendra de facto "hors marché locatif". Vous ne pourrez ni le louer, ni renouveler un bail existant. Les seules options : vendre avec une décote importante, réaliser les travaux en urgence, ou laisser le logement vacant en attendant.

La copropriété peut-elle bloquer mes travaux de rénovation énergétique ?

Les travaux d'isolation par l'extérieur ou le changement des fenêtres en copropriété nécessitent effectivement un vote en assemblée générale. Toutefois, la loi favorise désormais les décisions liées à la performance énergétique. Anticipez en déposant votre projet plusieurs mois à l'avance et mobilisez les autres copropriétaires autour d'un projet collectif, souvent plus économique et éligible à davantage d'aides.