Bail de location : le guide pour les propriétaires et les locataires en 2026

📜 En bref : En 2026, un bail de location est le contrat écrit obligatoire entre un bailleur et un locataire, encadré par la loi ALUR. Il fixe le loyer, la durée, le dépôt de garantie (1 mois en logement vide, 2 mois en meublé) et impose un Dossier de Diagnostic Technique complet. Depuis 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués. Un point de vigilance majeur pour tout propriétaire bailleur en 2026.

Le bail de location est au cœur de près de 12,6 millions de résidences principales occupées par des locataires en France. Les dernières données de l'INSEE en 2026 indiquent que 6,7 millions de ces logements se trouvent dans le parc privé. Pour un propriétaire bailleur comme pour un locataire, ce contrat fixe bien plus qu’un montant de loyer et une durée d’occupation. Il encadre les droits, les obligations, les conditions de révision du loyer, le dépôt de garantie, les charges et les modalités de départ.

En 2026, sa rédaction demande d’autant plus de vigilance que la réglementation évolue et que les enjeux énergétiques prennent une place croissante. Les loyers des résidences principales louées vides ont ainsi progressé de 1,6 % sur un an en avril 2026 en France métropolitaine. Côté performance énergétique, les logements classés G au DPE sont désormais concernés par l’interdiction de mise en location. 

D'un autre côté, les logements classés F seront à leur tour concernés à partir de 2028. Dans ce contexte, NousGérons met son expérience de la gestion locative au service des bailleurs et des locataires. L'objectif est de vous aider à comprendre les règles applicables en 2026 et à sécuriser chaque étape, de la rédaction à la fin du bail.

Qu'est-ce qu'un contrat de location et que doit-il contenir ?

Le contrat de location, ou bail, est l'acte juridique écrit et signé qui organise la mise à disposition d'un logement contre le paiement d'un loyer. Il doit obligatoirement mentionner l'identité des parties, la durée du bail, le montant du loyer et des charges. Notez aussi le montant du dépôt de garantie, ainsi que la description précise du logement et de son usage (résidence principale, meublé, etc.).

Un bail de location engage un bailleur et un locataire autour d'obligations réciproques clairement définies par la loi ALUR de 2014. Ce contrat doit être établi par écrit, daté et signé par chaque personne concernée, y compris le garant en cas de clause de solidarité.

Concrètement, un contrat de bail conforme comprend les éléments suivants :

• L'identité complète du bailleur et du locataire 
• La désignation du logement (adresse, surface, nombre de pièces, annexes) 
• La date de prise d'effet et la durée du contrat 
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision annuelle 
• Le montant du dépôt de garantie 
• La nature et le montant des charges locatives 
• Les équipements du logement, notamment en meublé

Un modèle de bail conforme, disponible en format PDF, sécurise cette étape pour tout propriétaire qui souhaite louer sereinement dès la première signature.

Les différents types de baux locatifs : vide, meublé, mobilité

Il existe trois grands types de baux d'habitation en France : le bail vide (durée minimale de 3 ans), le bail meublé (durée minimale de 1 an, ou 9 mois pour un étudiant) et le bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt de garantie). Le choix du type de contrat dépend du profil du locataire et de la stratégie du propriétaire investisseur.

Il est important de déterminer à l'avance le type de contrat de bail que vous voulez pour faciliter la prise de décision. D'ailleurs, vous avez le droit de vous informer sur les clauses de base dans chaque option.

Le bail de location vide (ou nue)

Le bail vide est la forme la plus courante de contrat de location en France. Sa durée minimale légale est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, renouvelable par tacite reconduction. Le préavis du locataire est en principe de 3 mois et réduit à 1 mois en zone tendue ou dans certaines situations spécifiques. Notez par exemple la mutation, la perte d'emploi, le premier emploi et l'état de santé.

Le bail de location meublée

Le bail meublé s'adresse aux logements équipés d'un mobilier permettant au locataire d'y vivre immédiatement (lit, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.). Sa durée est de 1 an, réduite à 9 mois non renouvelables pour un bail étudiant. Le dépôt de garantie y est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Ceci est de 1 mois seulement pour le logement vide.

Le bail mobilité : pour les locations temporaires

Créé pour répondre aux besoins de mobilité professionnelle ou d'études, ce contrat court dure de 1 à 10 mois. De plus, il ne peut pas être renouvelé au-delà de cette limite avec le même locataire. Il ne nécessite aucun dépôt de garantie, ce qui en fait un format apprécié pour les mutations, stages ou formations temporaires. Toutefois, il est important de déterminer que le contrat convient en même temps au propriétaire et au locataire.

Tableau comparatif : bail vide vs bail meublé

Source : Service-Public.fr, ministère chargé du Logement, dispositions issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR

La réglementation du bail de location : ce qui s'applique en 2026

Deux évolutions structurent la réglementation 2026 : l'interdiction de louer les logements classés G au DPE déjà en vigueur, et l'anticipation de l'exclusion progressive de la classe F d'ici 2028. Par ailleurs, l'encadrement des loyers continue de s'étendre à de nouvelles zones tendues, avec des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.

Il faut prendre note de la réglementation avant de signer un bail de location. En 2026, vous devez insister sur quelques points précis pour éviter les mauvaises surprises.

DPE et interdiction de louer : la classe G exclue, la classe F sous surveillance

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, tout logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique est considéré comme indécent. Par conséquent, il est interdit de proposer ce type de logement en location, sauf si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique correctement. En 2026, les propriétaires bailleurs doivent anticiper l'échéance de 2028, qui exclura à son tour les logements classés F. Un DPE à jour, réalisé par un diagnostiqueur certifié, est donc un préalable indispensable à toute mise en location.

Le respect de l'encadrement des loyers

Dans les zones concernées (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux notamment), le loyer fixé dans le bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Ce montant est généralement défini par arrêté préfectoral. Toutefois, il y a une exception apportée par le complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement. Cet encadrement s'applique dès la signature du contrat et lors de chaque révision annuelle du loyer. Le montant est calculé selon l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE.

👀 Conseil d'expert : en 2026, un DPE non conforme peut bloquer purement et simplement la mise en location d'un bien. Des experts accompagnent souvent des propriétaires de logements classés F. Ces appartements ne peuvent plus être reloués sans actualisation du bail après des travaux de rénovation énergétique.

Les annexes et documents obligatoires à fournir

Le contrat de location doit obligatoirement être accompagné d'un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Notez aussi la notice d'information sur les droits et obligations des locataires et l'état des lieux d'entrée. Vous pouvez aussi avoir besoin d'une attestation d'assurance habitation et d'un extrait du règlement de copropriété.

La rédaction d'un contrat de bail de location ne se focalise pas sur le DPE de l'appartement. Quelques documents sont à préparer pour éviter les mauvaises surprises, y compris les annexes.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Le DDT rassemble l'ensemble des diagnostics obligatoires à annexer au bail comme le DPE et le constat de risque d'exposition au plomb. Notez aussi l'état des risques naturels et technologiques ainsi que le diagnostic électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans. Le cas échéant, vous devez présenter l'état de l'installation d'assainissement non collectif. L'absence d'un de ces documents peut engager la responsabilité du bailleur en cas de litige. Toutefois, voici la liste des annexes à joindre systématiquement au contrat de location :

• Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) complet
• Une notice d'information sur les droits et obligations des locataires et bailleurs
• L'état des lieux d'entrée, daté et signé
• Un extrait du règlement de copropriété, si le logement est concerné
• L'attestation d'assurance habitation du locataire, à renouveler chaque année

L'état des lieux (entrée et sortie)

L'état des lieux d'entrée, réalisé le jour de la remise des clés, sert de référence lors de la restitution du dépôt de garantie en fin de bail. Toute différence constatée entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, hors usure normale, peut justifier une retenue sur la caution. Un modèle d'état des lieux détaillé, pièce par pièce, limite fortement les contestations et les impayés liés à ce sujet. Dans tous les cas, chaque état des lieux doit être fait par un expert qualifié pour valider le résultat.

Le cas particulier des propriétaires et des locataires sur la rédaction du document

Confier la rédaction et le suivi de votre bail à NousGérons, c'est garantir un contrat conforme à la loi ALUR. Vous aurez un dossier locataire solvable et une gestion active des révisions de loyer. Prenez aussi note des états des lieux et du traitement des éventuels impayés.

Tous les baux proposés sur une agence spécialisée sont rédigés par des juristes et conformes à la loi ALUR. C'est la garantie d'un contrat clair, sans clause abusive, avec un dépôt de garantie et des charges locatives détaillés.

Propriétaires : pourquoi déléguer la gestion de vos baux à une agence ?

Investir dans l'immobilier locatif est une décision engageante. Chaque étape comporte un risque juridique pour le propriétaire qui gère seul son bien, comme les points suivants :

• Choix d'un bon locataire
• Rédaction du contrat
• Constitution du DDT
• Suivi du paiement du loyer

Des juristes rédigent des contrats de location sur mesure, à jour de toutes les obligations légales 2026. Des équipes assurent aussi le suivi de la relation locative dans la durée. Cela implique par exemple la révision annuelle du loyer, la gestion des préavis, l'accompagnement en cas d'impayé.

Locataires : trouvez votre futur logement en toute sécurité

Chercher un logement en location peut vite devenir une source de stress. Il faut en effet assurer les visites, et vérifier les dossiers à constituer. Pour une agence spécialisée, chaque annonce est associée à un contrat rédigé selon les standards juridiques les plus stricts.

À cela s'ajoutent un état des lieux rigoureux et un interlocuteur dédié en cas de question sur vos droits ou vos obligations. N'oubliez pas que tous les baux sont rédigés par des juristes pour assurer vos droits. Cela est valable que vous cherchiez votre résidence principale, un logement étudiant ou une location meublée de courte durée.

Retenez les essentiels sur la rédaction d'un bail de location

Le bail de location est bien plus qu'une formalité administrative. C'est le socle juridique qui protège à la fois le propriétaire bailleur et le locataire tout au long de la relation locative. En 2026, un contrat mal rédigé expose les deux parties à des risques réels. Il faut alors faire attention sur certains points comme le durcissement des exigences du DPE. À cela s'ajoutent l'extension de l'encadrement des loyers et la nécessité d'un dossier de diagnostic technique complet.

Sachez que NousGérons met à votre disposition des baux conformes rédigés par des juristes. Chaque clause est adaptée à chaque type de location (vide, meublée ou mobilité). L'agence accompagne parfaitement les propriétaires qui cherchent à sécuriser leur gestion locative. Cela est aussi valable pour les locataires qui veulent des logements confortables et fiables. Passez à l'action dès aujourd'hui et demandez une estimation gratuite de gestion locative si vous êtes propriétaire. Vous pouvez aussi consulter les annonces disponibles si vous cherchez votre prochain logement.