Mettre en location sa maison : comment cela se déroule ?

Le choix de mettre en location sa maison présente des avantages considérables à conditions de bien faire les choses. En effet, un tel investissement demande une bonne préparation pour profiter d'un meilleur taux de rentabilité locative. Vous pouvez ainsi vous informer sur les principales étapes à suivre avant de mettre votre logement sur le marché. L'objectif est de vous éviter les mauvaises surprises tout au long de l'investissement.

En plus de la préparation technique et la conformité, vous devez vous informer sur le cadre légal et financier de l'activité. Prenez aussi note de la commercialisation stratégique et le choix de locataire. Il ne faut pas ignorer la gestion quotidienne et l'optimisation fiscale du projet. Dans tous les cas, un projet de location avec l'accompagnement d'un expert est parfait pour réussir la mise en location de votre maison à l'avenir.

Notez la préparation avant de mettre en location sa maison

Le choix de mettre en location sa maison reste une activité rentable si vous êtes bien préparé. Pour cela, vous devez prendre note des principaux points liés à l'activité.

L'audit et la valorisation de votre maison

Avant toute mise en location, votre maison doit obtenir son « passeport technique ». Le diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue désormais l'élément central de ce passeport. Depuis le début de l'année 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Dès 2028, ce sera au tour des étiquettes F. En 2032, les logements classés E suivront.

Pourquoi est-ce crucial ? Un logement mal isolé ne pourra tout simplement plus être louée. Elle risque même de perdre sa valeur sur le marché immobilier. Un audit permet d'identifier les travaux prioritaires pour améliorer la classe d'énergie de votre bien : isolation des combles, changement de système de chauffage, menuiseries double vitrage.

L'investissement dans la rénovation d'énergie n'est plus optionnel, c'est une condition de rendement. Les aides de l'État (MaPrimeRénov', éco-PTZ) permettent de financer une partie substantielle de ces travaux. Vous allez aussi augmenter l'attractivité de votre logement auprès des locataires sensibles aux charges énergétiques.

Les diagnostics techniques immobiliers (DTI) obligatoires

Le propriétaire bailleur doit constituer un dossier de diagnostics techniques (DDT) à annexer au contrat de bail. Pour une maison individuelle, les diagnostics obligatoires incluent un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) valable pendant 10 ans.

Il y a aussi le diagnostic amiante, plomb, gaz et électricité. Il ne faut pas ignorer l'état des risques et pollutions qui est primordial pour le logement. Assurez-vous que chaque document dont vous disposez soit en cours de validité.

➡️ Certains diagnostics deviennent obligatoires selon la localisation du bien : termites en zone infestée, radon en zone à risque. Renseignez-vous auprès de votre préfecture ou d'un diagnostiqueur certifié.

Évaluation des coûts et sécurisation de l'investissement

Il est important de connaître les différents coûts que vous devez payer avant de commencer le projet. Cela vous évitera de mauvaises surprises pendant la période de location.

Fourchettes de prix des diagnostics obligatoires

Investir dans l'immobilier locatif nécessite d'anticiper tous les coûts. Les diagnostics représentent la première dépense incontournable. La fourchette moyenne pour un pack DTI complet d'une maison peut varier entre 200 et 500 €.  Le montant dépend de la superficie, l'âge du bâtiment et la localisation géographique.

Type de Diagnostic	Coût Moyen Indicatif
DPE	100 € - 250 €
Amiante	80 € - 150 €
Plomb (CREP)	90 € - 200 €
Gaz	100 € - 150 €
Électricité	100 € - 150 €
ERP	20 € - 50 €
Assainissement	100 € - 200 €

Sources : Moyennes constatées auprès des diagnostiqueurs certifiés en France métropolitaine

Coût de l'assurance GLI (Garantie Loyers Impayés)

La Garantie Loyers Impayés protège le bailleur contre les risques d'impayés de loyer et prend en charge les frais de contentieux. C'est un investissement stratégique pour sécuriser vos revenus locatifs.

➡️ Fourchette courante : 2,5 % à 4 % du montant du loyer annuel charges comprises. Pour un loyer de 1 000 € charges comprises, comptez entre 300 € et 480 € par an.

L'assurance GLI couvre généralement les loyers impayés (jusqu'à 24 mois selon les contrats) et les dégradations locatives. Notez aussi les frais de procédure judiciaire et même la protection juridique du propriétaire.

Les honoraires liés à la gestion locative

Gérer seul ou déléguer à une agence de gestion locative ? La question mérite réflexion. Confier la gestion à un professionnel libère du temps et apporte une expertise juridique et administrative précieuse, notamment pour la mise en location initiale.

➡️ Fourchette moyenne des agences : 5 % à 10 % HT du loyer charges encaissées. Pour un loyer mensuel de 1 200 €, la commission mensuelle s'élève entre 60 € et 120 € HT.

Les prestations de gestion locative incluent généralement la recherche et sélection des locataires et la rédaction du bail et des états des lieux. Notez aussi l'encaissement des loyers et charges ainsi que le suivi des réparations et travaux sans oublier la gestion des contentieux si nécessaire.

Type de Gestion	Avantages	Inconvénients
Gestion en direct	Économie de frais, contrôle total	Temps important, risques juridiques
Gestion déléguée (agence)	Expertise, sécurité juridique, gain de temps	Coût mensuel (5-10% du loyer)

Source : Comparatif basé sur les pratiques du marché immobilier français (2024-2025)

Notez le cadre légal et financer de la location

Il ne faut pas ignorer le cadre légal et financier du projet avant de mettre votre maison sur le marché. Ainsi, il vous sera plus facile de vous orienter pendant la réalisation du projet.

Meublé ou vide ? Choisir le bon bail et la durée adaptée

Le choix entre location meublée et location vide structure l'ensemble de votre investissement locatif. Chaque type de bail répond à des logiques différentes en termes de durée, de fiscalité et de rentabilité.

Location vide (résidence principale du locataire) :

• Durée du bail : 3 ans minimum (6 ans pour les personnes morales)
• Régime fiscal : revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel)
• Stabilité locative : rotation plus faible, locataires sur le long terme
• Loyers : généralement inférieurs au meublé

Location meublée (LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel) :

• Durée du bail : 1 an minimum (9 mois pour les étudiants)
• Régime fiscal : BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec abattement ou régime réel
• Rotation : plus élevée, nécessite davantage de gestion
• Loyers : majoration de 10 à 20% par rapport au vide

➡️ Pour une maison familiale, la location vide demeure souvent le choix le plus pertinent. Pour un bien proche d'un pôle universitaire ou d'affaires, la location meublée peut maximiser la rentabilité locative.

Estimer un loyer juste : l'équation entre marché et loi

Fixer le montant du loyer est un exercice d'équilibre. Trop élevé, vous peinerez à trouver un locataire solvable. Trop bas, vous bridez la rentabilité de votre investissement immobilier. L'adoption du loyer dépend de la surface habitatble et du nombre de pièces. Notez aussi l'état général et les équipements disponibles (cuisine équipée, garage, jardin).

Sinon, il faut aussi noter la localisation et la proximité des commodités tout comme la classe d'énergie du logement. Sinon, il ne faut pas ignorer les loyers du marché local pour des biens comparables. Dans certaines zones tendues (Paris, Lyon, Lille...), la loi encadre strictement les loyers à la relocation. Renseignez-vous sur les plafonds applicables via les observatoires des loyers.

➡️ Astuce d'expert : Consultez les annonces immobilières locales et les observatoires CLAMEUR ou OLAP pour déterminer le loyer médian dans votre secteur. Un loyer aligné sur le marché assure un taux d'occupation optimal et limite les vacances locatives.

Les garanties et assurances indispensables (PNO, GLI)

Sécuriser votre investissement locatif passe par deux assurances complémentaires. Il y a en premier lieu l'assurance propriétaire non occupant (PNO) qui couvre les dommages subis par le bien lorsque vous n'y résidez pas. Elle engage votre responsabilité civile en tant que propriétaire. Coût annuel : entre 150 € et 300 € selon la valeur du bien.

Vient en second lieu la garantie loyers impayés (GLI) pour protéger vos revenus locatifs. Elle devient particulièrement stratégique si vous avez contracté un crédit immobilier pour financer l'acquisition de la maison.

➡️ Alternative : La garantie Visale (gratuite pour les locataires de moins de 31 ans ou en situation de précarité) peut remplacer le dépôt de garantie ou un garant physique. Le dispositif est porté par Action Logement et couvre jusqu'à 36 mois d'impayés sous conditions.

Commercialisation et sélection des locataires

Certains points sont à prendre en compte pour réussir la commercialisation de votre logement. Cela est même valable pour les choix de locataires à l'avenir.

Réussir l'annonce de mise en location de la maison

Une annonce de location performante repose sur trois piliers : visuels de qualité, description précise et conformité légale. Déjà, il faut des photos professionnelles pour mettre en valeur chaque espace de vie du logement avec les chambres et le jardin. Comptez 10 à 15 photos minimum.

Pour la description, elle doit indiquer la surface et le nombre de pièces principales. Notez aussi les équipements inclus (cuisine équipée, dressing, garage), les caractéristiques énergétiques (type de chauffage, isolation) et l'environnement.

L'annonce doit aussi mentionner les quelques points suivants :

• Montant du loyer et des charges
• Montant du dépôt de garantie (1 mois pour une location vide, 2 mois pour un meublé)
• Classe d'énergie (étiquette DPE)
• Honoraires du prestataire le cas échéant

Le point sur le processus de séléction des locataires

La sélection du locataire représente l'étape la plus critique. Un mauvais choix peut générer des mois d'impayés et des contentieux coûteux. La règle d'or est d'appliquer un taux d'effort de 33 % au maximum.

Les revenus nets du locataire (ou des colocataires solidaires) doivent représenter au minimum 3 fois le montant du loyer charges comprises. Vous pouvez exiger la pièce d'identité du locataire et son contrat de travail/attestation employeur. Insistez aussi sur les justificatifs de ses 3 derniers mois de revenus et celui de son domicile actuel.

➡️ Vigilance sur les faux documents : Vérifiez la cohérence des informations (nom de l'employeur, numéro de SIRET, tampons et signatures). Contactez directement l'employeur pour confirmation si un doute subsiste. Les faux bulletins de paie sont en recrudescence.

Les garanties complémentaires :

• Garant solidaire (parents, famille) avec revenus suffisants
• Garantie Visale pour les jeunes actifs et précaires
• Assurance GLI si les revenus sont justes mais le profil stable

La gestion quotidienne de la location et l'optimisation fiscale

Certains points sont à prendre en compte pour réussir la gestion quotidienne d'une maison en location. Notez aussi l'importance de l'optimisation fiscale sur votre projet.

L'état des lieux d'entrée pour prévenir les litiges à la fin du contrat

L'état des lieux d'entrée constitue le contrat photographique de votre bien au moment de la remise des clés. Il protège autant le bailleur que le locataire en cas de litige sur les dégradations locatives. Le document doit contenir les descriptions de toutes les pièces et l'état de chaque élément. Notez aussi les relevés de compteurs tout comme les photos datées et signées par les deux parties

➡️ Conseil d'expert : Réalisez l'état des lieux en journée avec une bonne luminosité naturelle. Notez tous les détails, même mineurs. En cas de litige à la sortie, c'est ce document qui fera foi. Si vous déléguez à une agence de gestion locative, elle se charge de cette formalité avec un œil professionnel.

Choisir entre le micro-foncier et le LMNP pour la fiscalité

L'optimisation fiscale de vos revenus locatifs dépend du type de location choisi. Pour une location vide, vous pouvez profiter des revenus fonciers avec un statut micro-foncier. Cela offre un abattement forfaitaire de 30 % si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €. Aucune déduction de charges réelles.

Simple mais peu optimisé fiscalement. Au-delà de 15 000 €, vous allez vous retrouver avec le régime réel qui permet de déduire les charges réells liées à la location. Cette option est plus avantageux pour un investissement avec crédit immobilier.

D'un autre côté, une location meublée permet de choisir un statut LMNP avec le micro-BIC. Ici, il est possible d'obtenir un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs (jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles).

Il y a aussi le régime réel avec une déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier. C'est le régime le plus avantageux fiscalement pour la location meublée. Il permet souvent de réduire drastiquement l'imposition, voire de créer un déficit reportable.

➡️ Important : La fiscalité locative évolue régulièrement. Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser votre montage fiscal selon votre situation personnelle et vos objectifs de rentabilité.

Faire appel à une agence locative pour gérer votre projet

Le choix d'engager un prestataire qualifié offre des avantages considérables y compris pour un novice sur le marché.

Les avantages de l'expertise sur la maison individuelle

Gérer une habitation individuelle en location n'est pas comparable à la gestion d'un appartement. Les enjeux techniques sont plus complexes : entretien du jardin, toiture, système de chauffage individuel, assainissement autonome parfois.

Ces spécificités nécessitent une expertise pointue et une réactivité constante. La connaissance approfondie des problématiques techniques permet à votre prestataire d'anticiper les risques. Elle saura aussi vous aider à préserver la valeur patrimoniale de votre bien.

Pour vous aider, un prestataire est capable de réaliser un suivi technique régulier. Elle coordonne aussi les artisans en cas de travaux urgents tout en vous conseillant sur les amélioration à apporter. Notez aussi la mise en conformité permanente du logement avec les évolutions législatives.

Un prestataire fiable saura sécuriser votre investissement

Une agence locative développe en principe une expertise solide dans son domaine d'activité. Elle vous assure alors un taux de recouvrement des loyers supérieur à 95 % et un court délai de relocation. Notez aussi l'accompagnement juridique complet en cas de litige et la transparence totale grâce à un espace propriétaire en ligne (suivi des loyers, documents, interventions).

Sécurisez votre patrimoine et maximisez votre rentabilité locative

Mettre en location sa maison n'est plus une simple démarche administrative. C'est un véritable projet d'investissement immobilier qui nécessite anticipation, conformité légale et gestion professionnelle. Vous allez pouvoir construire un projet locatif solide et rentable grâce à une bonne préparation sur le plan technique. Notez aussi que l'accompangement d'une agence locative vous offre plus de privilèges.

Elle maîtrise parfaitement le cadre légal et financier de ce type d'activité. Prenez en même temps note de sa capacité à commercialiser votre logement tout en insistant sur le choix de locataires. Par ailleurs, un bon prestataire est capable d'optimiser efficacement la gestion quotidienne du logement y compris sur le plan fiscal. De plus, celui-ci est toujours prêt à s'adapter aux changements.

Questions fréquentes sur la mise en location d'une maison

Combien de temps faut-il pour mettre en location une maison en 2025 ?

Comptez entre 4 et 8 semaines en moyenne. Ce délai inclut la réalisation des diagnostics obligatoires (1-2 semaines), la préparation de l'annonce et la diffusion (1 semaine), les visites et la sélection du locataire (2-3 semaines), puis la signature du bail et l'état des lieux d'entrée.

Mon DPE est classé F : puis-je encore louer ma propriété en 2025 ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la location. Vous devez impérativement réaliser les travaux adéquets pour améliorer la classe de votre bien avant toute mise en location.

Vaut-il louer un logement meublé ou vide ?

Cela dépend de votre stratégie d'investissement locatif. La location meublée (LMNP) offre un rendement plus élevé, un régime fiscal avantageux (amortissement du bien) mais nécessite plus de gestion et génère une rotation de locataires plus fréquente. La location vide offre davantage de stabilité, une durée de bail plus longue et convient mieux aux maisons familiales.

Quelle est le rendement d'un investissement locatif en maison ?

Le rendement brut d'un investissement immobilier locatif avec un logement individuelle se situe généralement entre 4% et 7%. Pour calculer votre rendement net, déduisez les charges (taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, travaux d'entretien, charges de copropriété si applicable) et les intérêts du crédit immobilier.