Arnaque en gestion locative : comment protéger le propriétaire ou le locataire ?

Une arnaque en gestion locative se manifeste soit par des frais cachés et des mandats illégaux (côté propriétaire), soit par des réservations d'appartements inexistants avec détournement de fonds (côté locataire). La règle d'or est de ne jamais verser d'argent sans visite physique et vérification de la carte professionnelle "G" du gestionnaire. Dans tous les cas, les tentatives d'arnaques sont nombreuses, surtout avec l'avènement de la gestion locative en ligne.

Pour faire face à cela, il n'y a rien de mieux que de solliciter l'accompagnement d'une agence spécialisée comme NousGérons. Cela évitera par exemple à un propriétaire de se faire piéger par le mandat de location. Cependant, le locataire sera à l'abri des mauvaises annonces immobilières et d'autres tentatives d'arnaque. Il faut souligner que les fraudeurs s'adaptent rapidement aux évolutions du marché immobilier locatif.

Ils peuvent par exemple créer de faux documents pour vous tromper. Raison pour laquelle vous devez vous tourner vers une agence fiable et compétente. Elle peut vous fournir les conseils dont vous avez besoin tout en notant les signaux d'alerte. Vous n'aurez pas non plus à vous soucier de la sécurité de votre patrimoine immobilier avec l'accompagnement d'une agence de gestion de location.

Les types d'arnaques les plus fréquentes en gestion locative

Vous avez le temps de vous informer sur les principaux actes frauduleux les plus courants sur le marché. Cela vous permet de mieux vous protéger en cas de tentative de fraude à l'avenir.

L'usurpation d'identité de l'agence (Deepfake et Phishing)

Les escrocs utilisent désormais des deepfakes vidéo pour se faire passer pour des gestionnaires légitimes lors de visioconférences. Ils créent de faux sites web d'agences immobilières réputées, avec des adresses mail frauduleuses quasi identiques à l'original.

Le mieux à faire est de vérifier systématiquement le numéro de carte professionnelle sur le site officiel de la CCI. Appelez aussi l'agence sur le numéro figurant au Registre du Commerce et non celui indiqué sur le mail reçu.

Les frais de gestion "fantômes" et la surfacturation de travaux

Certaines sociétés peu scrupuleuses ajoutent des frais cachés non prévus au mandat. Ceux-ci peuvent être des honoraires de remise en location excessifs, des commissions sur les travaux ou une facturation de services jamais rendus. Le propriétaire découvre ces prélèvements lors du reporting mensuel, parfois après plusieurs mois d'impayés déguisés.

Notez que vous pouvez vous retrouver avec une tentative d'arnaque classique sur les travaux. Ici, le gestionnaire fait réaliser des réparations par des artisans complices qui gonflent les devis de 40 à 60%. Il touche une rétrocommission. Le propriétaire, lui, paie la facture intégrale sans pouvoir comparer les prix du marché.

Le détournement des dépôts de garantie

Ce dépôt doit obligatoirement transiter par un compte séquestre si l'agence encaisse les fonds. Or, certains fraudeurs utilisent ce mécanisme pour détourner l'argent des locataires sans jamais le reverser au propriétaire, ni le restituer en fin de bail. Ainsi, une agence qui demande le versement de la couverture sur un compte personnel commet une infraction à la Loi Hoguet. Refusez catégoriquement et signalez aux autorités.

Propriétaires : comment repérer un gestionnaire indélicat ?

Il est facile de repérer un gestionnaire de location indélicat si vous êtes bien attentif. Prenez ainsi note de principaux points suivants pour éviter de vous retrouver avec une fraude entre les mains.

Vérifiez la carte professionnelle T/G (le rempart n°1)

La carte professionnelle est obligatoire pour toute activité de gestion immobilière (carte G) ou de transaction (carte T). Elle garantit que l'agence dispose d'une protection financière et d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Demandez alors le numéro de carte du prestataire qui vous sollicite et vérifiez-le sur le site de la CCI de délivrance. Une agence sérieuse affiche ses références légales clairement.

Tableau comparatif : agence sérieuse vs agence suspecte

Critère	Agence sérieuse	Agence suspecte
Carte professionnelle	Affichée et vérifiable en ligne	Absente ou numéro invérifiable
Mandat de gestion	Clauses claires, durée limitée	Mandat exclusif très long (>3 ans), clauses floues
Compte bancaire	Compte séquestre dédié	Compte personnel ou coordonnées bancaires qui changent
Reporting	Mensuel détaillé avec quittances	Irrégulier ou incomplet
Travaux	Devis comparatifs, validation propriétaire	Aucune transparence, facturation directe
Communication	Réactive, numéro fixe professionnel	Difficile à joindre, seulement par mail

Source : FNAIM

Analyser le mandat de gestion : les clauses abusives à bannir

Le mandat de gestion est le document qui lie le propriétaire (mandant) au gestionnaire (mandataire). Sa rédaction doit respecter les dispositions de la Loi Hoguet et du Code de commerce. Évitez ainsi d'accepter un mandat de 5 ou 10 ans renouvelable tacitement qui vous enferme.

Préférez 1 à 3 ans maximum. De plus, la clause doit prévoir une possibilité de résiliation avec préavis raisonnable (généralement 3 mois). Notez que tous les honoraires doivent être listés (gestion, remise en location, état des lieux, relances impayé).

Votre gestionnaire ne doit pas pouvoir engager des travaux au-delà d'un certain montant sans votre accord écrit.  Méfiez-vous aussi d'un mandat qui vous interdit tout contact direct avec le locataire. Pensez à faire relire votre mandat par un avocat spécialisé en immobilier avant signature. L'investissement de 200 à 300 € peut vous éviter des pertes bien plus importantes.

La gestion des sinistres : quand les devis de travaux cachent des rétrocommissions

Lors d'un dégât des eaux, d'une panne de chaudière ou de travaux de copropriété, le gestionnaire doit agir dans l'intérêt du propriétaire. Malheureusement, certains profitent de l'urgence pour facturer des prestations gonflées.

En effet, il est possible de tomber sur un prestataire qui demande une forte somme en s'appuyant sur l'urgence de la situation. De ce fait, exigez systématiquement deux ou trois devis comparatifs pour tout travail supérieur à 500 €. Conservez les factures originales et vérifiez la cohérence des prix avec les tarifs du marché.

Locataires : éviter le piège de la fausse annonce

Les locataires ne sont pas non plus à l'abri des escrocs. En effet, de nombreux candidats ont déjà été victimes des annonces trompeuses par le passé.

Le signal d'alarme du paiement par coupon (Transcash, PCS, etc.)

Un véritable propriétaire ou une agence immobilière légitime n'exigera JAMAIS un paiement par Transcash, PCS Mastercard, Western Union ou carte prépayée. Ces moyens de paiement sont indétraçables et privilégiés par les fraudeurs.

N'hésitez pas à imposer une visite physique avant tout versement d'argent sur un bien immobilier. Si la personne refuse ou prétexte être loin, passez votre chemin. Utilisez uniquement des virements bancaires avec IBAN français vérifiable. C'est important pour vous protéger des escrocs tout au long de la location.

Comment l'IA est utilisée pour falsifier les visites virtuelles ?

Les fraudeurs créent aujourd'hui de fausses visites 360° ou des vidéos immersives générées par IA à partir de photos volées sur d'autres annonces. Ces contenus sont si réalistes qu'ils trompent même les locataires avertis. Pour la vérification, n'hésitez pas à faire une recherche d'image inversée avec les photos de l'annonce pour détecter si elles ont été copiées.

Vous pouvez aussi demander une visite en direct par visioconférence où le gestionnaire montre l'intérieur et l'extérieur du bâtiment. Pensez à croiser les informations en passant sur Google Street View pour vérifier l'adresse.

L'importance du DossierFacile et de la protection des données personnelles

DossierFacile est le service public gratuit qui sécurise la constitution de votre dossier de location. Il vérifie l'authenticité de vos documents et les protège contre l'usurpation d'identité. Certaines fausses agences demandent vos documents d'identité complets pour ensuite les revendre sur le dark web ou les utiliser pour commettre d'autres fraudes.

Faites attention à ne jamais transmettre des documents sensibles par mail non sécurisé. Utilisez DossierFacile ou, si l'agence a son propre système, vérifiez qu'elle est bien enregistrée et dispose de toutes les garanties légales. Ajoutez un filigrane "Uniquement pour dossier de location [Nom de l'agence]" sur chaque document.

Les étapes pour sécuriser votre projet immobilier

Que vous soyez propriétaire ou locataire, appliquez systématiquement cette checklist :

Pour les propriétaires :

• Vérifier la carte professionnelle de l'agence sur le site de la CCI avant toute signature de mandat.
• Lire intégralement le mandat de gestion et identifier les clauses abusives (durée, frais cachés, résiliation).
• Exiger un compte séquestre dédié pour les loyers et dépôts de garantie avec relevés mensuels.
• Demander un reporting détaillé chaque mois (état des loyers, charges, travaux, vacance locative).
• Conserver tous les documents : mandat signé, carte professionnelle, factures de travaux, attestations d'assurance.

Pour les locataires :

• Visiter physiquement l'appartement avant tout versement d'argent (loyer, couverture, frais d'agence).
• Vérifier l'identité du bailleur ou de l'agence : carte professionnelle, extrait Kbis de moins de 3 mois, titre de propriété.
• Utiliser DossierFacile pour protéger vos documents personnels et prouver votre solvabilité.
• Refuser tout paiement par coupon ou moyen non traçable (Transcash, Western Union, espèces au-delà de 1 000 €).
• Faire une inspection contradictoire en présence du propriétaire ou du mandataire, avec photos et signature des deux parties.

Pourquoi choisir un expert établi pour vous accompagner ?

Une agence locative expérimentée possède en principe une solide réputation sur le marché. Elle peut parfaitement travailler en insistant sur la transparence, l'expertise et la technologie sécurisée.

Une transparence totale sur les tarifs et les pratiques

Les honoraires de gestion locative sont affichés explicitement dès le premier contact. Pas de frais cachés, pas de commissions occultes sur les travaux. Chaque intervention est facturée au prix réel du marché, avec possibilité de validation préalable par le propriétaire pour toute dépense supérieure à 300 €.

L'agence doit en principe publier ses statistiques comme le taux de vacance locative moyen et le délai de remise en location. Prenez aussi en compte le taux de recouvrement des impayés et le taux de recouvrement des impayés. Cette transparence renforce la confiance et vous permet de comparer objectivement nos performances.

Une expertise juridique et technique au service de votre sécurité

L'équipe de l'agence maîtrise parfaitement le cadre légal de la gestion locative comme la Loi Hoguet, la Loi ALUR, réglementation sur les loyers encadrés… Le prestataire sécurise alors chaque bail et état des lieux tout comme la procédure de recouvrement.

En cas d'impayé de loyer, l'agence active immédiatement les garanties (assurance loyers impayés si souscrite) et engage les démarches amiables puis juridiques si nécessaire. Le taux de récupération des créances dépasse généralement 85%, bien au-dessus de la moyenne du secteur.

La certification blockchain des mandats

La certification blockchain des mandats de gestion est une technologie intéressante que vous pouvez appliquer sur votre location. Chaque signature électronique est horodatée et enregistrée dans un registre immuable conforme aux standards européens (eIDAS). Cela garantit l'authenticité du document et empêche toute falsification ultérieure. Cette technologie offre une traçabilité totale des transactions et renforce la confiance entre le propriétaire, le gestionnaire et le locataire.

Les recours en cas d'arnaque : ne restez pas seul

Si vous êtes victime d'une escroquerie en gestion locative, vous disposez de plusieurs leviers :

Déposer plainte rapidement

Rendez-vous au commissariat ou à la gendarmerie avec tous les documents en votre possession. Vous pouvez également déposer une pré-plainte en ligne sur le site du Ministère de l'Intérieur. La rapidité est cruciale. Plus vous agissez vite, plus les chances de bloquer les comptes bancaires du fraudeur et de récupérer vos fonds sont élevées.

Saisir la commission départementale de conciliation

Avant d'engager une procédure judiciaire longue et coûteuse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Elle tente de trouver un accord amiable entre vous et l'agence immobilière.

Contacter les associations de consommateurs

L'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement), la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) ou l'UFC-Que Choisir peuvent vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches. Leur expertise juridique est précieuse pour monter un dossier solide.

Le point sur les réglementations immobilières

Il faut insister sur les réglementations concernant le marché locatif avant de vous lancer. Cela vous évitera de mauvaises surprises pendant la période de location.

L'interdiction des logements énergivores (DPE G)

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction concerne environ 600 000 logements en France. Les propriétaires doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique sous peine d'amendes et d'impossibilité de percevoir des loyers.

Par ailleurs, des sociétés peu scrupuleuses démarchent les propriétaires en promettant des aides publiques et des travaux clés en main. Certaines encaissent les acomptes et disparaissent, ou réalisent des travaux bâclés qui n'améliorent pas réellement la performance énergétique.

✅ Passez toujours par des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) et vérifiez leur inscription sur l'annuaire officiel France Rénov'.

Le renforcement du contrôle des plateformes de location courte durée

Certaines plateformes sont désormais soumises à des obligations renforcées de vérification d'identité et de déclaration des revenus locatifs. Les communes peuvent limiter drastiquement le nombre de jours de location (120 jours/an à Paris pour une résidence principale).

✅ Les fausses annonces sur les plateformes légitimes diminuent grâce aux vérifications renforcées. En revanche, les escrocs se tournent vers des sites moins contrôlés ou créent leurs propres faux sites de réservation.

Le déploiement de l'identité numérique européenne

L'UE généralise le portefeuille d'identité numérique qui permet de prouver son identité en ligne de façon sécurisée. Les agences immobilières peuvent désormais vérifier instantanément l'identité d'un locataire sans manipulation de documents papier ou PDF falsifiables. Cette technologie réduit considérablement les risques d'usurpation d'identité et de faux documents dans les dossiers de location.

Investir en toute sécurité, c'est possible

L'investissement locatif reste l'un des placements les plus rentables et les plus sûrs en France, à condition de respecter quelques règles de vigilance. Les arnaques en gestion locative existent, mais elles sont évitables si vous adoptez les bons réflexes. Insistez sur la vérification systématique des cartes professionnelles et la lecture attentive des mandats.

Prenez aussi en compte le refus catégorique des paiements non traçables, et le choix d'un partenaire expérimenté. Avec une agence comme NousGérons, vous aurez droit à une meilleure protection de votre patrimoine immobilier. Vous profiterez même d'une gestion locative transparente, performante et sécurisée par les technologies les plus avancées. Nous gérons actuellement plus de 500 biens dans toute la France, avec un taux de satisfaction client de 94%.

Pour un propriétaire, demandez une analyse gratuite de votre situation locative et un audit de votre mandat de gestion actuel. Votre agence va identifier les risques et les optimisations possibles. Pour les locataires, vous pouvez toujours informer votre entourage pour les protéger des fausses annonces.

Vos questions sur les arnaques en gestion locative

Comment vérifier le numéro de carte professionnelle d'une agence immobilière ?

Rendez-vous sur le site de la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) de la région où l'agence est enregistrée. Demandez le numéro de carte au gestionnaire et vérifiez sa validité en ligne. La carte doit mentionner le nom de l'agence, sa garantie financière et son assurance responsabilité civile professionnelle. Si le numéro est introuvable ou si les informations ne correspondent pas, fuyez immédiatement et signalez cette société aux autorités.

Les frais de gestion locative trop bas sont-ils forcément un piège ?

Pas systématiquement, mais c'est un signal d'alerte fort. Une agence qui propose des honoraires bien en dessous du marché (par exemple 3% du loyer au lieu de 7-10% en moyenne) compense généralement par des frais cachés : commissions sur les travaux, facturation de services annexes non prévus au mandat, ou qualité de service médiocre qui génère des loyers impayés et de la vacance locative coûteuse. Comparez toujours l'ensemble des prestations incluses, pas uniquement le taux de gestion.

Comment protéger mon dossier de location contre l'usurpation d'identité ?

Utilisez impérativement le service DossierFacile (dossierfacile.logement.gouv.fr), plateforme officielle de l'État qui certifie vos documents et les protège. Si vous devez transmettre vos pièces directement à un propriétaire ou une agence, ajoutez un filigrane personnalisé sur chaque page (exemple : "Document réservé à la location du 15 rue Victor Hugo - Propriétaire M. Dupont"). Ne communiquez jamais votre IBAN complet avant la signature du bail. Vérifiez que le site où vous déposez vos documents est sécurisé (URL en https://) et qu'il appartient bien à une agence enregistrée.

Puis-je porter plainte contre un mandataire immobilier sans carte professionnelle ?

Oui, et vous devez le faire impérativement. Exercer une activité de gestion immobilière sans carte professionnelle est un délit pénal puni de 30 000 € d'amende et 2 ans d'emprisonnement (articles L270-1 et suivants de la Loi Hoguet). Déposez plainte au commissariat en fournissant toutes les preuves (mandat signé, mails échangés, preuves de paiement). Parallèlement, signalez cette activité illégale à la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) via SignalConso. Votre plainte permettra aux autorités d'agir et protégera d'autres victimes potentielles.