Comment identifier et prouver une faute du mandataire de gestion locative ?

Une faute du mandataire de gestion locative peut-elle impacter sur votre investissement ? Sachez que toute faute du gestionnaire engage directement sa Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) peu importe sa nature.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez demander une réparation du préjudice subi via une mise en demeure formelle.  L'investissement locatif représente une stratégie patrimoniale majeure pour des milliers de propriétaires en France.

Confier la gestion de son bien à un mandataire professionnel devrait être synonyme de sérénité. Pourtant, les litiges liés aux fautes de gestion se multiplient comme l'oubli de révision de loyer, défaut de souscription d'une GLI...

Dans tous les cas, il est important de comprendre juridiquement ce qui constitue une faute. Il est aussi primordial de rassembler toutes les preuves avant d'entamer une procédure pour protéger votre patrimoine immobilier.

Les principales erreurs d'un mandataire de gestion locative

Il st plus aviser de vous informer sur les fautes fréquentes des mandataires de gestion locative pour vous faciliter les choses. Ainsi, vous ne risquerez pas de vous faire surprendre si par hasard votre agence fasse l'une de ces fautes.

Le cadre juridique de la gestion locative

Le mandat de gestion immobilière est strictement encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application. Cette législation impose au gestionnaire des obligations précises envers le propriétaire.

Toute violation de ces obligations constitue une faute susceptible d'engager la responsabilité du prestataire. La jurisprudence distingue quatre catégories principales de fautes, chacune ayant des implications différentes pour votre investissement locatif.

La faute par négligence ou oubli

Cette première catégorie regroupe les erreurs commises par manque de diligence dans l'exécution du contrat de mandat. Le mandataire immobilier est tenu à une obligation de moyen renforcée et agir avec le professionnalisme attendu d'un expert du secteur.

Exemples concrets de négligence :

• Oubli de révision annuelle du loyer : votre mandataire n'applique pas l'indexation prévue au bail, vous privant d'une revalorisation légitime de vos loyers pendant plusieurs années
• Non-régularisation des charges locatives : manque de décompte annuel, créant un dommage financier direct pour le bailleur
• Défaut de vérification de l'assurance habitation du locataire : en cas de sinistre, vous vous retrouvez sans recours
• Retard systématique dans le versement des loyers au propriétaire, impactant votre trésorerie et votre stratégie d'investissement

✅ Ces négligences, même si elles peuvent sembler mineures individuellement, génèrent un dommage cumulatif important sur la rentabilité de votre location.

La faute par manquement à l'obligation d'information et de conseil

Le mandataire de gestion locative ne se contente pas d'exécuter des tâches administratives. En tant qu'expert de l'immobilier titulaire d'une carte professionnelle, il a un devoir de conseil envers son mandant. Peut être considéré comme manquement une mauvaise évaluation du montant du loyer.

Un tarif trop bas par rapport au marché local diminue la rentabilité de votre investissement. A l'inverse, un loyer surévalué allonge la vacance locative. Notez aussi l'absence de conseil sur les travaux nécessaires pour maintenir la conformité aux nouvelles normes (DPE, décence du logement).

Un autre manquement est la non-information sur les évolutions législatives qui impactent sur la location. Cela concernant par exemple la loi Climat et Résilience ainsi que l'encadrement des loyers. Prenez aussi note du défaut de conseil sur l'opportunité de souscrire à une GLI ou d'autres assurances spécifiques.

La faute pour non-respect des obligations légales et contractuelles

Cette catégorie englobe les violations directes soit de la loi, soit des clauses spécifiques du contrat de mandat. Il faut savoir qu'un mandataire doit détenir une carte valide délivrée par la CCI et une assurance RC Pro. Notez aussi la garantie financière couvrant les fonds détenus pour le compte d'autrui.

De plus, votre agence doit remettre un compte rendu de gérance régulier et détaillé tout en respectant les délais de préavis en cas de congé du locataire. Notez l'importance de l'exécution des instructions du propriétaire dans les limies du mandat.

Voici quelques exemples de violation contractuelles fréquentes :

• Non-exécution d'un congé pour vente : le prestataire ne délivre pas le congé dans les formes et délais légaux, retardant votre projet de cession
• Réalisation de dépenses non autorisées dépassant le plafond prévu au mandat
• Absence de transmission des documents comptables malgré les demandes répétées du bailleur
• Non-respect de la clause de résiliation du mandat de gestion

✅ Ces manquements constituent des fautes contractuelles caractérisées, facilitant la preuve devant le tribunal judiciaire.

La faute grave ou dolosive qui est une distinction essentielle

Tous les manquements ne se valent pas aux yeux du droit. La jurisprudence distingue la faute simple de la faute lourde et de la faute dolosive.

Type de Faute	Définition	Conséquences Juridiques	Exemple Type
Faute Simple	Erreur ou négligence sans gravité particulière	Responsabilité engagée dans les limites du contrat	Retard ponctuel dans l'envoi du compte rendu de gérance
Faute Lourde	Négligence d'une extrême gravité, proche de l'incompétence	Impossibilité pour le gestionnaire d'invoquer certaines clauses limitatives de responsabilité	Absence totale de vérification de la solvabilité des locataires pendant 2 ans, entraînant des impayés massifs
Faute Dolosive	Intention délibérée de nuire ou de tromper	Nullité des clauses limitatives ; sanctions pénales possibles	Détournement des loyers, faux compte rendu de gérance, double facturation

Sources : Jurisprudence de la Cour de cassation, Chambre civile

✅ Cette distinction est capitale : en présence d'une faute lourde ou dolosive, le mandataire ne peut plus se retrancher derrière les clauses du contrat limitant sa responsabilité.

Le processus à suivre pour prouver la faute du mandataire de gestion locative

Identifier une faute ne suffit pas, encore faut-il pouvoir la prouver juridiquement. Voici la méthodologie rigoureuse à suivre pour maximiser vos chances d'obtenir réparation.

Commencer par réunir les preuves

Dans tout contentieux avec votre mandataire, la qualité de votre dossier probatoire est déterminante. Pour cela, vous devez rassembler le contrat de mandat de gestion locative avec les éventuels avenants. A cela s'ajoutent les comptes rendus de gérance ou leur manquement, qui constitue déjà un manquement. Notez aussi l'ensemble des échanges de courriels, courriers et SMS avec l'agence.

D'autres documents sont à prévoir comme les relevés bancaires prouvant les versements tardifs ou incomplets des loyers. N'oubliez pas les documents manquants que le prestataire aurait dû fournir (états des lieux, quittances, décomptes de charges). Prenez aussi en compte les attestations de locataires si c'est pertinent ainsi que les preuves du dommage subi.

✅ Conseil d'expert : À l'ère numérique, privilégiez systématiquement les échanges écrits avec votre mandataire. Un simple courriel récapitulant une conversation téléphonique constitue une preuve recevable devant les juridictions. Conservez également une copie de la carte professionnelle et de l'attestation d'assurance RC Pro de votre gestionnaire, documents qu'il est légalement tenu de vous fournir.

La mise en demeure qui est un formalisme légal incontournable

Avant toute action en justice, le droit français impose une étape préalable dont la mise en demeure. Ce document juridique informe formellement le mandataire des manquements constatés. Il lui accorde aussi un délai raisonnable pour régulariser la situation et constitue une preuve de votre volonté de faire valoir vos droits.

Toutefois, il faut faire attention à envoyer la lettre en recommandé avec accusé de réception. Vous devez aussi adopter un ton ferme mais professionnel et chiffré en même temps la nuisance subie. Il est important de conserver tous les justificatifs d'envoi. Dans 40% des cas, la simple mise en demeure suffit à débloquer la situation, le gestionnaire régularisant par crainte d'une action juridique plus coûteuse.

Mettre en cause la responsabilité civile professionnelle

Si la mise en demeure reste sans effet, l'étape suivante consiste à activer la RC Pro du mandataire. Cette souscription obligatoire couvre les conséquences pécuniaires de la RC Pro des agences immobilières. Commencez par identifier l'assureur RC pro de l'expert à qui vous allez adresser une déclaration de sinistre en copie du prestataire defaillant. L'ensemble du dossier probatoire doit accompagner l'opération.

Il est primordial de bien évaluer la nuisance (loyers perdus, frais de remise en état...) pour éviter les mauvaises surprises. Si l'assureur refuse la prise en charge ou propose une indemnisation insuffisante, le recours au tribunal judiciaire devient nécessaire. À ce stade, l'accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier est fortement recommandé.

✅ Délai de prescription : vous disposez de 5 ans à compter de la manifestation du dommage pour agir en responsabilité contractuelle contre votre mandataire.

Les conséquences pour le gestionnaire et l'indemnisation du propriétaire

Un mauvais mandataire doit subir les conséquences de ses manquements. Toutefois, il faut faire attention à ne pas vous précipiter pour éviter les mauvaises surprises.

Le rôle de la garantie RC Pro et de la garantie financière

Tout prestataire en gestion immobilière doit souscrire deux assurances distinctes :

La Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro)

Cette garantie couvre les dommages causés aux tiers (dont vous, propriétaire mandant) dans le cadre de l'activité locative. Elle intervient pour indemniser les erreurs et négligences du gestionnaire ainsi que les manquements à l'obligation de conseil. Notez aussi les fautes dans l'exécution du mandat.

Les plafonds d'indemnisation varient selon les contrats, mais se situent généralement entre 300 000 € et 1 000 000 € par sinistre et par année. Les agences de renom disposent souvent de garanties supérieures.

La Garantie Financière

Distincte de la RC Pro, cette garantie protège les fonds que le gestionnaire détient pour le compte de ses clients. Elle est délivrée par un établissement bancaire ou un organisme de caution. Le montant de la garantie financière dépend du volume d'affaires géré par le prestataire. Pour un mandataire classique, elle s'établit entre 110 000 € et plusieurs millions d'euros. En cas de détournement ou d'insolvabilité du mandataire, cette garantie vous permet d'être indemnisé rapidement.

Évaluation de la nuisance : combien pouvez-vous récupérer ?

Le principe fondamental du droit civil français est la réparation intégrale du dommage. Vous devez être replacé dans la situation où vous vous seriez trouvé sans la faute du gestionnaire.

Composantes d'une nuisance indemnisable

Type de Préjudice	Description	Exemple de Calcul
Perte de loyers	Loyers non perçus du fait d'impayés imputables à la négligence du gestionnaire	Locataire insolvable accepté malgré l'absence de garanties : 6 mois × 800 € = 4 800 €
Perte de revenus locatifs	Manque à gagner lié à l'absence de révision du loyer	3 ans sans indexation sur loyer de 1 000 € (IRL +6%) = 180 € environ
Frais de remise en état	Dégradations non couvertes par le dépôt de garantie, état des lieux de sortie non effectué	Travaux de réfection : 3 500 €
Frais de procédure	Honoraires d'avocat, frais d'expertise	Voir tableau ci-dessous
Préjudice moral	Stress, perte de temps (rarement accordé en droit immobilier, sauf circonstances exceptionnelles)	Variable, généralement faible

Source : Barèmes jurisprudentiels des tribunaux judiciaires français

✅ Important : tous les éléments de préjudice doivent être justifiés par des pièces (factures, devis, calculs détaillés). Une nuisance non prouvée n'est pas indemnisée.

Combien coûte une procédure juridique ?

Engager une action en justice contre son mandataire représente un investissement. Voici les fourchettes de prix actualisées pour 2025/2026 :

Honoraires d'avocat spécialisé en droit immobilier :

• Consultation initiale : entre 150 € et 300 € (bilan de votre dossier)
• Tarif horaire : entre 150 € et 350 € HT selon la complexité et la notoriété du cabinet
• Forfait pour procédure contentieuse complète : généralement entre 1 500 € et 5 000 € (mise en demeure, négociations, assignation, audience)
• Honoraires de résultat : certains avocats proposent un pourcentage sur les sommes récupérées (généralement 15% à 25% du montant obtenu)

Autres frais juridiques :

• Frais d'huissier (assignation, constat) : 150 € à 400 €
• Frais d'expertise si nécessaire : 800 € à 3 000 €
• Dépens (frais de justice) : variables, souvent récupérables si vous gagnez le procès

✅ Conseil patrimonial : vérifiez si votre garantie habitation ou votre contrat de protection juridique couvre les litiges avec votre gestionnaire immobilier. Certaines formules prennent en charge tout ou partie des honoraires d'avocat.

La procédure dure en moyenne 12 à 24 mois entre l'assignation et le jugement en première instance. En cas d'appel, ajoutez 18 à 36 mois supplémentaires.

Résiliation du mandat de gestion : comment cela se déroule ?

Face à une faute avérée de votre mandataire, vous pouvez mettre fin au contrat avant son terme. Deux cas de figure se présentent alors pour répondre à vos besoins.

Résiliation pour faute grave du gestionnaire

En présence d'un manquement suffisamment sérieux, vous pouvez résilier le mandat immédiatement, sans préavis ni indemnité. Cette résiliation pour faute doit être notifiée par lettre recommandée avec AR, en motivant précisément les griefs. Pour cela, il faut prouver la faute comme une violation substantielle des obligations contractuelles ou légales. Vous devez aussi noter la conséquence de la faute sur votre investissement.

Résiliation selon les conditions contractuelles

En l'absence de faute, le contrat de mandat prévoit généralement des modalités de résiliation. Il faut pour cela respecter une durée de préavis de 1 à 3 mois selon le mandat de gestion. Il faudrait aussi déterminer la présence d'une pénalité qui peut être l'équivalent de 2 ou 3 mois de commissions dans le contrat. Il faut savoir que certaines clauses comportent une durée minimale (souvent 1 an)

✅ Point de vigilance : Lisez attentivement votre contrat de mandat avant d'engager une résiliation. Une résiliation anticipée non justifiée pourrait vous exposer à des pénalités financières.

Après la résiliation, le gestionnaire doit vous restituer l'intégralité des documents (bail, correspondances, quittances, dépôt de garantie). Il doit aussi vous reverser tous les fonds détenus (loyers, charges) et informer le locataire du changement de mode de gestion.

Conseils pour choisir un nouveau gestionnaire pour votre investissement

Après avoir vécu un litige avec un mandataire défaillant, la sélection du prochain mandataire devient cruciale pour sécuriser votre investissement immobilier.

Les vérifications préalables indispensables

Il est primordial que vous vérifiez la carte du mandataire avant de signer le mandat de gestion locative. Prenez aussi note de son attestation d'assurance RC Pro de moins de 3 mois ainsi que le justificatif de garantie financière. Il faut prêter une attention particulière aux conditions générales du mandat et la grille tarifaire détaillée pour éviter les frais cachés.

N'hésitez pas à poser des questions sur l'expérience de l'agence en gestion locative dès le premier rendez-vous. Demandez aussi le nombre de biens qu'elle gère tout comme la fréquence de comptes rendus que vous pouvez avoir. Par ailleurs, vous devez poser des questions sur le logiciel utilisé par l'agence et le processus de choix de locataires. La dernière question concernant la souscription d'une GLI par l'agence.

Le tarif d'une gestion locative de qualité

Les honoraires de gestion constituent naturellement un critère de choix, mais ne doivent pas être le seul. Un gestionnaire trop bon marché peut cacher des carences dans le service. Une gestion locative complète peut par exemple coûter entre 5 à 10 % du montant des loyers encaissés HT.

Le taux peut baisser à 3 à 5 % HT pour une gestion locative partielle. Pour les frais de mise en location, cela coûte dans la majorité des cas 1 mois du loyer HT contre 100 à 200 € pour les frais de renouvellement.

Un tarif de qualité peut être poussé par une veille juridique permanente sur les évolutions législatives. Il y a aussi le choix rigoureux des locataires tout comme la réactivité dans la gestion des sinistres et des réclamations. Prenez aussi en compte l'optimisation fiscale et le conseil patrimonial. A cela s'ajoute le reporting régulier et transparent tout comme la disponibilité du mandataire attiré.

Protégez-vous de la faute du mandataire de gestion locative

La faute du mandataire de gestion locative n'est pas une fatalité, mais un risque que tout investisseur doit savoir anticiper et gérer. Il est tout à fait possible de prévenir ce genre de situation en choisissant un gestionnaire solide dès le départ. Pensez ainsi à documenter tous les échanges avec le professionnel. Cela implique la conservation des preuves de son manquement. Notez que vous devez être préparé à entamer une procédure de mise en demeure à l'avenir.

Par ailleurs, vous serez moins exposé à la moindre faute avec l'accompagnement d'un mandataire compétent et fiable. Cela est par exemple cas si vous êtes accompagné par NousGérons pour gérer la mise en location de votre appartement ou maison. Votre agence locative saura vous accompagner dans toutes les situations comme pour les rédactions des baux et les recouvrements des impayés.

Questions fréquentes sur la faute du mandataire de gestion locative

Quel est le délai de prescription pour agir contre mon mandataire immobilier ?

Vous disposez de 5 ans à compter de la découverte du dommage pour engager une action en responsabilité contractuelle contre votre mandataire (article 2224 du Code civil). Attention, certains préjudices peuvent se révéler progressivement.

Mon mandataire n'a pas souscrit de GLI alors que c'était prévu au contrat, est-ce une faute ?

Oui, absolument. Si votre contrat de mandat prévoit explicitement la souscription d'une GLI et que le prestataire ne l'a pas effectuée. Il commet un manquement contractuel caractérisé. En cas d'impayés de loyer ultérieurs, sa responsabilité sera pleinement engagée.

Puis-je résilier immédiatement mon mandat en cas de faute du prestataire ?

Cela dépend de la gravité de la faute. Une faute grave ou lourde justifie une résiliation immédiate sans préavis ni indemnité. En revanche, pour une faute mineure ou un simple désaccord. Vous devrez respecter le préavis contractuel et les éventuelles conditions de résiliation prévues au mandat.

Mon mandataire refuse de reconnaître sa faute, que faire ?

C'est une situation fréquente. Rassemblez l'intégralité des preuves documentaires du manquement. Envoyez une mise en demeure formelle et détaillée par recommandé avec AR. Contactez son assureur RC Pro en déclarant un sinistre en cas de réponse insatisfaisante. Engagez un avocat spécialisé en dernier recours.