Dégât des eaux en location : responsabilités et démarches

En bref : Un dégât des eaux en location se règle selon la source de la fuite. Le locataire déclare le sinistre à son assureur sous 5 jours ouvrés. L'IRSI accélère l’indemnisation des dommages jusqu’à 5 000 € HT par logement, sans passer par les assureurs jusqu’à 1 600 € HT. Le propriétaire reste responsable des canalisations encastrées et de la vétusté. Un mandataire comme NousGérons coordonne artisans, assureurs et syndic pour protéger vos loyers.

Le dégât des eaux en location est un sinistre fréquent qui peut rapidement devenir une source de tensions entre occupant et bailleur. Une fuite sous l'évier, une canalisation défectueuse ou une infiltration par le plafond soulèvent plusieurs questions. Qui est responsable des détériorations, quelle assurance doit intervenir et quelles démarches entreprendre pour obtenir une compensation ?

Les derniers chiffres de France Assureurs confirment l'ampleur du phénomène. En 2025, les dégâts des eaux représentent 39 % des sinistres d'assurance habitation. Leur fréquence a diminué de 13 % sur un an, mais les indemnisations associées ont progressé de 88 % en vingt ans. Ces données rappellent l'importance de bien connaître ses obligations en matière de location.

La répartition des responsabilités dépend de la source du sinistre. L'entretien courant est à la charge du locataire et une fuite provenant des parties communes revient au propriétaire. Chaque étape compte comme le signalement à l'assureur, l'information du bailleur, l'IRSI et la compensation. Pour accompagner les propriétaires et les locataires, NousGérons met son expérience de la gestion locative au service de la résolution de ces situations.

Les essentiels à retenir :

• La responsabilité dépend de la source de la fuite : le locataire est responsable des défauts d’entretien et de ses équipements. Le propriétaire assume les problèmes liés à la vétusté, aux canalisations encastrées et aux vices de construction. La copropriété intervient lorsque la fuite provient des parties communes.
• La réactivité est essentielle dès les premières heures : il faut couper l’arrivée d’eau, sécuriser les lieux, limiter les dégâts et prendre des photos. Il faut ensuite prévenir le propriétaire, le syndic et les voisins concernés.
• La déclaration à l’assurance doit être faite sous 5 jours ouvrés : le locataire et le propriétaire doivent informer leur assureur dans les délais prévus. Le simple constat de dégât des eaux, accompagné de photos, factures et justificatifs, facilite le traitement du dossier.
• La prévention protège le logement et l’investissement locatif : le locataire doit avoir une assurance multirisque habitation (MRH). Le propriétaire a intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO).

Qui est responsable du dégât des eaux ? La règle d’or entre propriétaire et locataire

La responsabilité dépend de l’origine de la fuite. Le locataire répond de l’entretien courant et de ses propres équipements. Le propriétaire répond des canalisations encastrées, de la vétusté et des vices de construction. La copropriété répond des parties communes. Le dégât des eaux est ensuite indemnisé par les couvertures concernées.

En droit français, deux principes guident la répartition. D’une part, le locataire doit user du logement et répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance. Il peut aussi prouver que les parties dégragées n'ont pas été réparées par le propriétaire (article 1732 du Code civil). D’autre part, le bailleur doit remettre un logement décent et effectuer les réparations qui ne sont pas locatives (loi du 6 juillet 1989, article 6).

La responsabilité du locataire : équipements, joints et entretien courant

Le locataire est responsable lorsque la fuite provient d’un défaut d’entretien ou d’un équipement qui lui appartient. Cela couvre les joints de douche ou de baignoire usés et le flexible de douche percé. Notez aussi le siphon bouché, le raccord de lave-linge mal serré ou le robinet laissé ouvert. Dans ces cas, l’assurance habitation du locataire (multirisque habitation) intervient pour les dommages causés au logement, aux biens du voisinage et à ses propres meubles.

La responsabilité du propriétaire bailleur : vétusté et vices de construction

Le propriétaire assume les réparations liées à l’âge du logement :

• Une canalisation encastrée corrodée
• Une colonne d’eau vétuste
• Un chauffe-eau en fin de vie
• Un défaut d’étanchéité d’une toiture-terrasse privative

Si le propriétaire ne réagit pas après avoir été informé, sa responsabilité peut être engagée.

Le cas particulier des copropriétés : fuite provenant des parties communes

Quand l’eau vient de la toiture, d’une colonne montante ou d’une façade, la source du sinistre est une partie commune. Le syndic de copropriété doit alors signaler le dégât des eaux à l’assureur de l’immeuble et faire réaliser les interventions nécessaires. Le propriétaire et le locataire n’en sont pas responsables, mais ils doivent informer le syndic sans attendre. Il ne faut pas attendre que la situation s'aggrave pour réagir.

Qui est responsable selon la source de la fuite ?

Sources : décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7 ; article 1732 du Code civil ; France Assureurs

Quelles sont les démarches et les délais à respecter en 2026 ?

Coupez l’eau, prévenez le propriétaire sans délai, et déclarez le sinistre à votre assureur dans les 5 jours ouvrés. Le constat amiable de dégât des eaux, rempli avec le voisinage concerné, accélère l’indemnisation.

Certes, il faut réagir le plus vite possible en cas de dégât des eaux pendant une location. Toutefois, chaque intervention doit être faite correctement pour régler définitivement le problème.

L’urgence des premières 48 heures : stopper la fuite et sécuriser les lieux

Les premières heures déterminent l’ampleur des dommages. Voici les réflexes à adopter :

• Couper l’arrivée d’eau au robinet d’arrêt général, puis l’électricité si l’eau approche des prises ou du tableau.
• Limiter les dégâts : éponger, déplacer les meubles, protéger les objets de valeur, sans jeter les biens endommagés.
• Photographier et filmer tous les dommages, la source supposée de la fuite et les biens touchés.
• Prévenir le propriétaire ou son mandataire, le syndic en copropriété et, si besoin, le voisinage concerné.
• Appeler un plombier pour réparer la source de la fuite et conserver sa facture.

La déclaration officielle : respecter le délai de 5 jours ouvrés auprès de son assureur

Le Code des assurances (article L113-2) impose de déclarer un sinistre à son assureur dans un délai de 5 jours ouvrés après en avoir eu connaissance. Ce délai est de 10 jours après la publication de l’arrêté en cas de catastrophe naturelle. Passé ce délai, l’assureur peut opposer une déchéance de protection s’il prouve que le retard lui a causé un préjudice. Notez que le signalement peut se faire en ligne, par courrier recommandé ou par téléphone, avec confirmation écrite. Vous devrez aussi fournir les documents suivants :

• Le contrat d’assurance habitation et l’attestation en cours 
• Le constat de dégât des eaux, daté et signé 
• Les photos, vidéos et devis ou factures de réparation 
• La liste des biens endommagés avec, si possible, leurs factures 
• Le rapport de recherche de fuite, lorsqu’il existe

Le constat amiable de dégât des eaux : comment le remplir sans erreur ?

Ceci concerne le locataire ou le propriétaire sinistré et le voisin dont le logement est suspecté d'avoir causé la fuite. Indiquez la date, l’heure, les circonstances, la source présumée et les dommages constatés. En cas de doute sur l’origine, écrivez-le et attendez la recherche de fuite. Chaque client conserve un exemplaire et l’adresse à son assureur. En l’absence de réponse du voisin, le signalement à votre propre assureur suffit pour lancer la procédure.

Sources : Code des assurances, article L113-2 ; France Assureurs; loi du 6 juillet 1989, article 7

Comment fonctionne l’indemnisation ? Le rôle clé de l'IRSI

Cette convention est en vigueur depuis le 1ᵉʳ juin 2018. Celle-ci s’applique aux dégâts des eaux dont les détériorations ne dépassent pas 5 000 € HT par local sinistré. Jusqu’à 1 600 € HT, l’indemnisation se fait sans passer par les assureurs. De 1 600 à 5 000 € HT, il faut un assureur pour piloter l’expertise.

Sources : France Assureurs; Assemblée nationale, question écrite n° 40039 (législature XV)

Propriétaires : comment sécuriser votre investissement locatif face aux sinistres ?

Exigez l’attestation d’assurance habitation du locataire et souscrivez une assurance propriétaire. Déléguez ensuite le suivi des problèmes à un professionnel. Un dégât des eaux bien piloté limite la vacance locative, les conflits avec le voisinage et la perte de valeur du bien.

Quelques précautions sont à prendre en compte pour sécuriser votre investissement face à un dégât des eaux. Assurez-vous de ne rien laisser au hasard pour éviter les soucis.

Les obligations d’assurance : MRH pour le locataire, PNO pour le propriétaire

Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs (dégât des eaux, incendie, explosion). Il doit remettre l’attestation à l’entrée dans les lieux, puis chaque année à la demande du bailleur (loi du 6 juillet 1989, article 7). Si le locataire ne produit pas cette attestation, le propriétaire peut le mettre en demeure.

Sans réponse sous un mois, il peut souscrire une assurance pour son compte et en répercuter le coût. Côté propriétaire, la garantie PNO protège le logement lorsque la fuite relève de la vétusté. Elle n’est pas obligatoire, mais la loi impose à tout copropriétaire, bailleur compris, de souscrire une assurance de responsabilité civile (loi du 10 juillet 1965, article 9-1).

L’impact d’un dégât des eaux sur les revenus locatifs et la valeur du bien

Un sinistre mal géré coûte cher en trois temps :

• Remise en état de la propriété
• Mois de loyers perdus pendant l’inoccupation
• Décote à la revente si l’humidité ou les moisissures ont progressé

Une négligence risque d'exposer le propriétaire à des demandes de réduction de loyer ou de détériorations et intérêts. À l’inverse, une réparation rapide, des preuves bien conservées et un dossier d’assurance complet permettent d’être indemnisé plus vite.

L’anticipation technologique : capteurs anti-fuite et gestion digitalisée

La meilleure indemnisation reste celle qu’on n’a pas besoin de demander. En 2026, les capteurs d’eau connectés et les vannes de coupure automatique se démocratisent. Placés sous un évier ou derrière un lave-linge, ils alertent en quelques secondes et coupent l’eau. Certains assureurs valorisent ces équipements dans leurs offres. Associés à une gestion dématérialisée, ils renforcent la preuve de l’état du logement et fluidifient chaque signalement.

Ne laissez pas un dégât des eaux nuire à votre projet

Un dégât des eaux en location se gère en trois temps et commence par l'identification de la source de la fuite. Vient ensuite le signalement du sinistre dans les 5 jours ouvrés. Le locataire protège ses biens grâce à son assurance habitation. Le propriétaire protège son patrimoine avec une couverture adéquate, une réparation rapide et un dossier complet. Et dans les deux cas, bien agir dans les premières heures évite les litiges.

Pour faciliter les choses, vous pouvez toujours vous tourner vers NousGérons qui propose un service sur mesure. Ainsi, vous n'aurez pas à gérer les problèmes seul pendant la période de location. Pour un propriétaire, vos loyers vont continuer à arriver. Demandez votre estimation de gestion locative avant de vous lancer. Cela facilitera votre orientation tout au long de l'investissement.