Réparations locatives : liste complète à la charge du locataire

Les réparations locatives désignent l'entretien courant et les menues réparations que le locataire assume pendant le contrat, selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le propriétaire conserve l'insalubrité, le gros œuvre et le remplacement des équipements en fin de vie. L'entretien de la chaudière est obligatoire une fois par an, et le dépôt de garantie, plafonné à 1 mois de paiement hors charges, est restitué sous 1 à 2 mois.

Les réparations locatives représentent un enjeu majeur dans la gestion d'un bien immobilier. Le fait de distinguer les petites réparations à la charge du locataire des travaux incombant au propriétaire reste une source fréquente de désaccords. En 2025, les ADIL ont enregistré près de 39 000 sollicitations concernant les réparations à la responsabilité des locataires. Les questions relatives aux devoirs des locataires ont également progressé de 76 %, avec 80 000 demandes recensées. Du côté des bailleurs, les interrogations sur les travaux qui leur incombent ont atteint 138 000 sollicitations, en augmentation de 52 % sur la même période.

Ces chiffres, publiés en 2026, illustrent l'importance de bien connaître le partage des responsabilités de chaque partie. L'objectif est de préserver les intérêts du propriétaire et du locataire. Entretien courant, remplacement des équipements, électricité... Toutes les interventions ne relèvent pas des mêmes obligations. Alors, quelles sont précisément les réparations à la charge du locataire et celles qui restent à celle du propriétaire ? L'agence NousGérons vous présente une checklist complète des réparations locatives. L'équipe vous propose aussi les exceptions prévues par la réglementation et les règles à connaître.

Les essentiels à retenir :

• Un partage des responsabilités encadré par la loi : le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations du logement. Le propriétaire assume les grosses réparations, les problèmes structurels, les vices de construction et la vétusté des équipements.
• Le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives : il établit une liste de référence des réparations à la charge du locataire. Toutefois, les dégradations liées à l'usure normale, à la malfaçon ou à l'insalubrité restent à la charge du propriétaire.
• L'état des lieux est indispensable pour éviter les litiges : les états des lieux d'entrée et de sortie permettent de comparer l'état du logement et de déterminer les responsabilités de chacun.
• Le dépôt de garantie est soumis à des délais légaux : il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée.
• Une gestion locative professionnelle facilite le suivi des réparations : faire appel à une agence spécialisée vous évitera les erreurs tout au long de l'investissement.

Comprendre les réparations locatives : le cadre légal applicable

Les réparations locatives sont encadrées par le décret nᵒ 87-712 du 26 août 1987 et la loi du 6 juillet 1989. Le locataire assure l'entretien courant et les menues réparations ; le propriétaire supporte l'insalubrité, les vices de construction et le gros œuvre.

Il faut prendre note des réparations locatives avant de déterminer les parts qui reviennent au locataire. Cela implique la prise en compte du cadre légal applicable.

La règle d'or : entretien courant pour le locataire, gros œuvre pour le propriétaire

La loi du 6 juillet 1989 pose un équilibre simple. Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent et en bon état de fonctionnement. Il assure les grosses réparations tout au long de l'accord. Le locataire, lui, doit user paisiblement du logement et en assurer l'entretien courant ainsi que les menues réparations, y compris celles liées au fonctionnement normal des équipements.

Concrètement, la frontière tient en une question. Le problème vient-il de l'occupation quotidienne du logement, ou de son âge et de sa structure ? Un joint de robinet usé par l'utilisation relève du locataire ; une canalisation encastrée corrodée par les décennies relève du propriétaire. Cette distinction guide l'ensemble des devoirs de chacun.

✅️ Un point essentiel pour les investisseurs comme pour les locataires : l'accord ne peut pas faire basculer sur le locataire les devoirs légaux du bailleur. Une clause qui impose au locataire des travaux de gros œuvre ou le remplacement d'équipements vétustes est, en pratique, contestable devant un juge.

Le décret de référence et la notion de l'insalubrité

Le décret nᵒ 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives, rubrique par rubrique, comme les parties extérieures, les ouvertures… Cette checklist est indicative mais constitue la référence retenue par les juges et les commissions de conciliation.

Le locataire n'est cependant pas tenu des réparations occasionnées par l'insalubrité, la malfaçon, un vice de construction, un cas de situation délicate ou la faute d'un tiers. L'insalubrité correspond à la dégradation normale d'un élément avec le temps. Un revêtement de sol qui s'use, une peinture qui jaunit après plusieurs années. Elle ne peut jamais être facturée au locataire et c'est précisément là que naissent la plupart des contestations à la sortie du logement.

Les éléments à la charge du locataire en termes de réparation

Chaque client doit être au courant des éléments qui seront à sa charge pendant la durée d'une location.

Les équipements en dehors du logement et balcons

Le locataire taille les haies, désherbage, nettoie des allées. Il entretient aussi les balcons, terrasses et gouttières facilement accessibles. Il fait aussi ramoner la cheminée dont il a la charge. Les stores et volets font partie de ses obligations d'entretien, mais pas leur remplacement lorsqu'ils sont usés par le temps. Le propriétaire garde en revanche la charge de la toiture et des façades. À cela s'ajoute l'élagage des grands arbres et des travaux d'ampleur sur les parties extérieures.

Les ouvrants sur l'appartement

Le locataire doit graisser les gonds et les paumelles des ouvrants. Il remplace les poignées, les cordes de volets et les petits mécanismes, et prend en charge une vitre brisée par sa faute. Les clés perdues ou cassées, et le changement de serrure qui en découle, sont à sa charge. Le remplacement de menuiseries entières devenues vétustes revient au propriétaire.

La plomberie et les autres installations

La plomberie est le premier poste de litiges. Le locataire remplace les joints, nettoie et détartre la robinetterie, les siphons et les bondes. Il dégorge les canalisations d'évacuation et répare les menues fuites de robinets ou de flexibles. Il entretient aussi l'abattant de WC, le mécanisme de chasse d'eau et le pommeau de douche. Les canaux encastrés, la corrosion, un chauffe-eau hors d'âge ou une fuite structurelle relèvent du propriétaire.

L'électricité et le radiateur individuel

Le locataire change certains luminaires, les fusibles, les interrupteurs et les prises endommagés par le temps. Il entretient le radiateur et fait réaliser l'entretien annuel de la chaudière par un professionnel qualifié, avec remise d'une attestation. Cette obligation s'applique aux chaudières de 4 à 400 kW, et le ramonage des canaux est requis au moins une fois par an. Le remplacement de la chaudière, du tableau électrique ou de l'installation complète reste à la charge du propriétaire. Cela est aussi valable pour l'installation du détecteur de fumée. Le locataire, lui, doit en assurer l'entretien.

Les sols, cloisons et plafonds intérieurs

Pour les surfaces intérieures, le locataire rebouche les zones de fixation, nettoie les cloisons, entretient les moquettes et parquets. Il répare aussi les dommages anormaux comme les taches importantes, les déchirures, les brûlures, les traces de moisissure dues au défaut d'aération. La peinture n'est à sa charge que si elle est dégradée au-delà de la dégradation normale. Le simple vieillissement d'un revêtement relève de l'insalubrité, donc du propriétaire.

Comment éviter les litiges et sécuriser sa gestion locative en 2026 ?

L'état des lieux d'entrée et de sortie, détaillé et comparé, est la meilleure protection contre les litiges. Il permet de distinguer dégradation et dégradation normale. Le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois si les états des lieux sont conformes, sous 2 mois sinon.

Quelques conseils sont à prendre en compte pour éviter les litiges entre propriétaires et locataires. Cela implique par exemple la prise en compte de l'état des lieux.

L'état des lieux d'entrée et de sortie : l'outil de preuve indispensable

L'état des lieux est un document contradictoire, établi à l'entrée puis à la sortie du locataire. C'est lui qui prouve l'état du logement et permet de déterminer la charge de chacun pour les réparations. Plus il est précis (photos datées, relevé des équipements, mention des compteurs), moins il laisse de place au désaccord.

Pour fixer les repères, voici les points clés à connaître :

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance) ; service-public.fr ; décret n° 2009-649 du 9 juin 2009.

Déléguer la gestion technique à une agence spécialisée pour gagner en sérénité

Gérer des réparations, des artisans, des états des lieux et des échanges avec le locataire demande du temps et une vraie rigueur juridique. Une agence spécialisée prend en charge pour vous l'ensemble de la gestion locative. Cela implique la rédaction de l'accord et de ses annexes, les états des lieux contradictoires, le suivi des travaux et des devis. L'agence s'occupe aussi du partage des charges entre propriétaire et locataire et de la gestion des litiges.

Vous investissez dans la pierre pour construire un patrimoine, pas pour gérer des fuites un dimanche soir. Découvrez des offres de gestion locative chez NousGérons. Demandez ensuite une estimation de la valeur du bien et confiez-le à des experts. Pour aller plus loin, vous pouvez aussi consulter des guides sur l'état des lieux et le dépôt de garantie.

Maîtrisez les réparations locatives pour protéger votre investissement

Le partage des réparations entre locataire et propriétaire repose sur un principe simple : au locataire l'entretien courant et les menues réparations, au bailleur l'insalubrité, le gros œuvre et le remplacement des équipements. Un accord clair, une grille d'insalubrité annexée et des états des lieux détaillés suffisent à éviter l'essentiel des litiges. Vous connaissez désormais vos droits, vos obligations et les bons réflexes à adopter.

Vous voulez vous libérer de la gestion technique et sécuriser votre rendement ? Contactez NousGérons pour une étude gratuite de votre projet, et partagez ce guide avec les investisseurs et locataires de votre entourage.