Expulser les squatteurs : procédure, délai et nouvelle loi en 2026

En 2026, l'expulsion des squatteurs est considérablement simplifiée grâce au renforcement de la loi Kasbarian-Bergé. Le propriétaire peut désormais saisir le préfet pour une procédure administrative accélérée. Le délai de réponse préfectoral est de 48 à 72 heures. Une fois la mise en demeure signifiée aux occupants illégaux, l'évacuation par la force publique intervient généralement sous 3 à 10 jours. Cela peut se faire sans attendre de jugement et même durant la trêve hivernale.

Vous êtes propriétaire. Vous avez investi dans un bien immobilier. Et un matin, vous apprenez que des résidants sans droit ni titre ont pris possession de votre logement. Ce scénario, longtemps source d'un sentiment d'impuissance pour de nombreux bailleurs. Mais, comme vous le savez déjà, l'État a radicalement changé les choses depuis les réformes législatives de 2025-2026. Aujourd'hui, la loi vous donne des armes puissantes. Encore faut-il les connaître et les utiliser correctement.

Pour cela, une agence comme NousGérons peut vous aider à comprendre les détails sur l'expulsion applicable en 2026. Vous allez pouvoir mesurer le temps réel et adopter la stratégie de protection durable contre ce risque.

La réforme 2026 : ce qui change pour les propriétaires

L'année 2026 marque un tournant décisif dans la protection des droits des bailleurs face aux squatteurs et à l'occupation illicite. La loi Kasbarian-Bergé a profondément reconfiguré l'équilibre entre droit au logement et droit de propriété en France.

L'évolution sémantique majeure : le "ou" qui change tout

Avant la réforme, la procédure administrative simplifiée n'était pas accessible à tous les propriétaires. Ce privilège revenait uniquement à ceux qui pouvaient prouver une entrée par effraction dans leur domicile. Le texte de loi utilisait la conjonction "et". Il fallait alors une violation physique et une occupation sans droit ni statut. Par conséquent, un locataire dont le contrat avait pris fin pouvait toujours rester sur les lieux.

La réforme remplace ce "et" par un "ou". Désormais, le maintien illicite seul suffit à déclencher la procédure préfectorale simplifiée. Concrètement, cela signifie :

• Un squatteur entré par force dans une résidence principale ? Procédure administrative disponible.
• Un locataire Airbnb qui refuse de quitter les lieux à l'expiration de la location ? Procédure administrative disponible.
• Un client se maintenant après l'expiration d'un contrat de courte durée ? Procédure administrative disponible.

⚖️ Base légale

L'infraction de violation de domicile est définie à l'article 226-4 du Code pénal. Elle est passible de 1 an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende pour le squatteur. Depuis la loi Kasbarian-Bergé, le maintien illicite après mise en demeure peut constituer une infraction pénale distincte.

Source : Code pénal (art. 226-4), Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et décret d'application 2025

Fin définitive de la trêve hivernale (1ᵉʳ novembre au 31 mars) pour les squatteurs

La trêve hivernale, pendant laquelle les expulsions locatives judiciaires sont normalement suspendues, ne s'applique pas aux squatteurs. Cette règle, clarifiée et renforcée en 2026, est fondamentale, un occupant sans droit ni statut ne bénéficie d'aucun sursis saisonnier. L'expulsion via la procédure administrative peut être ordonnée en plein mois de janvier sans restriction.

👀 À ne pas confondre : la trêve hivernale protège les locataires liés à un propriétaire par un contrat en cours. Elle ne protège en aucun cas une personne qui occupe illégalement un logement sans statut valable. Les deux situations relèvent de régimes juridiques entièrement distincts.

Ce cadre législatif renforcé place la France comme un pays actif dans la lutte contre l'occupation illicite de logements. Mais comprendre la loi ne suffit pas, encore faut-il maîtriser la procédure.

Procédure administrative vs judiciaire : quel chemin choisir ?

Face à une situation de squat, deux grandes voies s'offrent au propriétaire. Notez en effet, la procédure administrative simplifiée via la saisine du Préfet et la procédure judiciaire devant le tribunal. Le choix entre ces deux options conditionne la période, les coûts et les chances d'une résolution rapide.

Sources : Ministère de l'Intérieur, NousGérons

La voie accélérée : saisine du Préfet

C'est la procédure à privilégier dans l'immense majorité des cas de squat. Elle s'adresse au propriétaire d'un domicile dont la propriété est occupée sans droit ni acte de propriété. Une fois le dossier déposé, le Préfet dispose de 48 à 72 heures pour statuer.

S'il ordonne leur départ, une mise en demeure est adressée aux résidants illégaux. Ces derniers ont un délai minimal de 24 heures pour quitter les lieux. Si ces derniers ne s'exécutent pas, la force publique (gendarmerie ou police) intervient pour procéder à l'enlèvement forcé.

La voie judiciaire : quand y recourir ?

La procédure judiciaire s'impose dans les situations spécifiques suivantes :

• Quand le dossier est contesté ou complexe
• Quand les occupants revendiquent un droit
• Quand le propriétaire veut des dommages et intérêts pour les préjudices subis (loyers impayés, dégradations, frais engagés)

Le juge peut alors prononcer un référé expulsion qui est une procédure d'urgence devant le tribunal judiciaire. Ce dernier doit se prononcer en quelques semaines.

Les étapes clés pour expulser un squatteur légalement

Voici le parcours légal complet, étape par étape, pour reprendre possession de votre bien dans les meilleurs délais. La négligence d'une seule opération peut invalider l'ensemble de la procédure.

Dépôt de plainte immédiat

Rendez-vous immédiatement au commissariat ou à la gendarmerie pour déposer une plainte pour violation de domicile (art. 226-4 du Code pénal) ou pour maintien sans droit ni papier. Ce dépôt de plainte est la pièce fondatrice de votre dossier. Sans lui, la procédure préfectorale ne peut être déclenchée. Conservez précieusement le récépissé.

Constat du Commissaire de Justice

Faites intervenir un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour établir un constat d'occupation. Ce document officiel prouve que des usagers sont bien présents dans votre logement à une date et une heure précises. Il décrit l'état des lieux et l'identité des résidants si elle est connue. Ce constat constitue la preuve juridique centrale de votre dossier.

Constitution du dossier et saisine du Préfet

Rassemblez les pièces requises et adressez votre demande d'expulsion administrative à la préfecture du département où se situe le logement. La demande peut être formulée par courrier recommandé ou déposée directement en préfecture. Le Préfet statue sous 48 à 72 heures.

Notification de la mise en demeure

Si le Préfet fait droit à votre demande, il ordonne la mise en demeure des squatteurs de quitter les lieux dans un délai minimal de 24 heures. Cette mise en demeure leur est notifiée officiellement. Passé ce délai, les forces de l'ordre peuvent intervenir sans qu'aucune réponse judiciaire supplémentaire soit nécessaire.

Évacuation forcée par la force publique

Si les résidants refusent de partir, la police ou la gendarmerie procède à leur évacuation. Le propriétaire n'a pas à être présent lors de cette intervention. Une fois les lieux libérés, un état des lieux contradictoires est recommandé pour documenter d'éventuelles dégradations. Cela vous sera utile en vue d'un recours judiciaire ultérieur pour obtenir des dommages et intérêts.

Checklist : documents à fournir au Préfet

La complétude du dossier est déterminante. Un dossier incomplet entraîne des délais supplémentaires ou un refus. Voici la liste exhaustive des pièces à réunir :

• Titre de propriété : acte notarié ou statut foncier justifiant que vous êtes bien le propriétaire du logement concerné
• Récépissé de dépôt de plainte : obtenu au commissariat ou à la gendarmerie, daté et signé
• Constat d'huissier (commissaire de justice) : document officiel attestant de l'occupation illégale des lieux
• Pièce d'identité du propriétaire : carte nationale d'identité ou passeport en cours de validité
• Tout élément prouvant que le logement est votre domicile : factures, avis de taxe foncière, justificatifs de résidence
• Preuve de l'absence de bail : attestation sur l'honneur ou preuve que le bien n'est lié à aucun contrat de location en cours au moment de l'occupation
• Photos ou preuves visuelles de l'intrusion : bris de serrure, effraction, tout élément matériel documentant l'entrée ou le maintien illégal

Erreurs fatales : ce que vous ne devez jamais faire

Dans la panique et l'indignation bien compréhensibles qui suivent la découverte d'un squat. Certains propriétaires commettent des actes qui se retournent contre eux. La loi française est sans ambiguïté sur ce point. Même face à un occupant illégal, le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même.

Cas réel

Marc, propriétaire d'un appartement à Lyon, découvre un matin de novembre que son bien vacant est occupé depuis une semaine. Furieux, il contacte un serrurier et fait changer les serrures pendant l'absence temporaire des squatteurs. Les résidants portent plainte. Marc est convoqué en justice et condamné à 3 000 € d'amende pour voie de fait. Par ailleurs, sa procédure d'expulsion administrative est compromise. Les squatteurs ayant obtenu une injonction de maintien dans les lieux le temps de la procédure judiciaire.

Résultat : au lieu de récupérer son bien en 15 jours par la voie légale. Marc a attendu 8 mois et engagé plus de 5 000 € de frais juridiques. Une connaissance simple de la procédure lui aurait tout évité.

⛔ Sanctions encourues par le propriétaire

Couper l'électricité, l'eau ou le chauffage des résidants, changer les serrures sans autorisation judiciaire... Toutes ces actions constituent des voies de fait ou du harcèlement passibles de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. La protection juridique des résidants illégaux sur ce point reste entière, même si leur présence est elle-même illicite.

La différence fondamentale : squatteur vs locataire en impayé

Il est crucial de distinguer deux situations qui relèvent de procédures d'expulsion entièrement différentes. Un squatteur est une personne occupant un logement sans titre, c'est-à-dire sans aucun bail ni accord préalable.

Un locataire en situation d'impayé dispose d'un contrat valide, même s'il ne remplit plus ses obligations. Dans ce second cas, la procédure judiciaire classique s'impose obligatoirement, avec les protections locatives associées. Confondre les deux entraîne systématiquement des procédures inadaptées, coûteuses et infructueuses.

Sources : Code civil (articles 1719 et suivants), Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, Loi Kasbarian-Bergé 2023 et décrets 2025

Comment prévenir le squat grâce à une gestion locative rigoureuse ?

Traiter un squat est toujours coûteux en temps, en énergie et en argent, même avec les meilleures procédures du monde. La vraie stratégie d'un investisseur aguerri consiste à ne jamais y être confronté. Cela commence généralement par une gestion locative professionnelle, rigoureuse et continue. Notez que les points suivants peuvent résumer la méthode pour prévenir le squat :

• Zéro vacance locative : un logement occupé en permanence est la meilleure protection contre le squat. Un système de pré-location garantit une continuité entre deux locataires.
• Scoring dossier locataire : vérification complète des revenus, des garants et de la solvabilité avec un outil propriétaire. Cela permet de réduire à quasi-zéro les profils à risque.
• Assurance loyers impayés (GLI) : protection financière intégrale en cas d'impayé. Ici, l'agence déclenche la GLI et gère la procédure judiciaire. Votre rentabilité est préservée.
• Protection juridique 360° : accès à un réseau d'avocats partenaires spécialisés en droit immobilier. Cela implique une prise en charge des démarches administratives et judiciaires.

La sélection des locataires : le premier rempart

La grande majorité des situations de squat "évitables" naissent de deux erreurs. Cela concerne principalement un logement laissé vacant trop longtemps et une sélection insuffisante des locataires. Avec une agence comme NousGérons, chaque dossier locataire est soumis à une vérification comme l'avis d'imposition et les bulletins de salaire.

Notez aussi le contrat de travail, les références des précédents bailleurs et la vérification des garants. N'oubliez pas la cohérence de la situation professionnelle et l'analyse du ratio revenus/loyer. Sinon, il ne faut pas ignorer la conformité RGPD et la signature d'un contrat conforme à la loi Alur. Ce processus élimine les profils à risque avant même qu'ils ne deviennent des locataires problématiques.

L'assurance loyers impayés et la protection juridique

La garantie loyers impayés (GLI) est un outil fondamental pour tout investisseur locatif. Elle couvre non seulement les loyers non perçus en cas d'impayé avéré. Notez aussi la prise en charge des frais de procédure judiciaire d'expulsion dans les cas où un locataire se maintient dans les lieux. Couplée à une protection juridique étendue, elle transforme un risque majeur en un risque géré. Vous pouvez alors prendre note des principaux points suivants :

• Loyers impayés : couverture jusqu'à 36 mois d'impayés avec GLI intégrée
• Frais de procédure : honoraires d'avocat et frais d'huissier pris en charge
• Dégradations : protection contre les dégradations immobilières au-delà du dépôt de garantie
• Vacance locative : prise en charge partielle des loyers pendant la période de recherche d'un nouveau locataire

Le cas particulier des biens vacants : une vulnérabilité sous-estimée

Un logement inoccupé est cinq fois plus susceptible d'être squatté qu'un logement occupé. Les squatteurs ciblent délibérément les biens avec des boîtes aux lettres pleines ou des volets fermés en permanence. Prenez aussi note des biens avec l'absence de mouvement détectable. La gestion locative active est une des meilleures des préventions grâce à une visite régulière du logement.

Que faut-il retenir sur l'expulsion des squatteurs ?

En 2026, la France dispose d'un arsenal législatif robuste pour protéger les propriétaires contre les squatteurs. La réforme "et/ou" de la loi Kasbarian-Bergé a ouvert la procédure administrative simplifiée à un nombre bien plus large de situations d'occupation illicite. Un délai de 48 à 72 heures pour la réponse préfectorale et de 3 à 10 jours pour le renvoi forcé. Il faut reconnaître que les outils sont là, à condition de connaître la procédure exacte à suivre.

Mais la meilleure stratégie reste la prévention comme la gestion de la situation par un professionnel. Notez aussi l'importance de l'assurance loyers impayés solide pour ne laisser aucune fenêtre d'opportunité aux squatteurs. Avec une agence comme NousGérons, vous allez transformer votre investissement locatif en une source de revenus sereine et sécurisée. Ainsi, vous serez à l'abri de la moindre anxiété pour expulser les squatteurs de votre appartement.

FAQ : vos questions sur l'expulsion des squatteurs

Peut-on expulser un squatteur de sa résidence secondaire en 48h ?

Oui. Depuis la loi Kasbarian-Bergé de 2023, la procédure administrative simplifiée s'applique explicitement aux résidences secondaires. La distinction entre résidence principale et secondaire a été supprimée. Le propriétaire d'une maison de vacances squattée peut donc saisir le Préfet dans les mêmes conditions qu'une résidence principale. Le Préfet dispose de 48 à 72 heures pour statuer. Les résidants ont ensuite 24 heures au minimum pour partir avant l'intervention des forces de l'ordre.

Le changement de serrures par le propriétaire est-il légal en 2026 ?

Non. Changer les serrures d'un logement occupé est strictement interdit sans décision judiciaire préalable. Cette interdiction n'a pas été levée par les réformes de 2025–2026. La Cour de cassation a réaffirmé à plusieurs reprises que le propriétaire qui procède à ce changement de serrures commet lui-même une infraction. La sanction peut aller jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. La seule voie légale reste de passer par la procédure administrative ou judiciaire selon la situation.

Que faire si le Préfet refuse l'expulsion ?

Un refus préfectoral est rare mais possible, notamment lorsque la situation est jugée complexe ou contestée. Dans ce cas, deux recours s'ouvrent au propriétaire. D'abord, le recours administratif gracieux auprès du Préfet lui-même pour lui exposer des éléments nouveaux. Ensuite, le recours judiciaire devant le tribunal administratif pour contester la décision de refus. Par ailleurs, si le Préfet refuse le concours de la force publique alors que l'expulsion a été ordonnée judiciairement. L'État engage sa responsabilité et le propriétaire peut obtenir une indemnisation. Là encore, l'accompagnement d'un avocat spécialisé ou d'un gestionnaire professionnel est précieux pour naviguer ces recours.