Fixation du loyer en 2026 : les règles en zone tendue et en zone libre

Le montant du loyer d'un logement dépend de trois régimes. Il y a le secteur libre, où le bailleur fixe librement le loyer sauf pour les logements classés F ou G au DPE. Vient ensuite le secteur tendu (décret prolongé jusqu'au 31 juillet 2027), où le loyer d'un nouveau bail est plafonné au niveau du loyer du locataire précédent, sauf travaux ou sous-évaluation manifeste. Il reste enfin l'encadrement renforcé, actif dans une soixantaine de cités dont Paris, Lyon, Lille ou Bordeaux.

La fixation du loyer ne relève plus du seul libre arbitre des propriétaires, mais d’un cadre légal de plus en plus contraint. Cela est surtout valable dans les zones tendues où la pression sur le secteur locatif reste forte. En France métropolitaine, les loyers ont augmenté de 1,6 % sur un an au deuxième trimestre 2026, selon l’Insee. Par contre, l'IRL atteint 148,37. La situation limite les hausses annuelles à 1,15 % maximum pour les baux en cours. Pourtant, près de 37 % des annonces de location dépassent encore les plafonds légaux dans les villes soumises à l’encadrement. Un chiffre en hausse de 5 points par rapport à 2025, selon le 6ᵉ baromètre de la Fondation pour le Logement.

Que vous soyez bailleur souhaitant optimiser la rentabilité de votre investissement ou locataire cherchant un logement au juste prix. Il est essentiel de maîtriser les règles pour déterminer le loyer applicable selon le secteur (tendu ou libre). Le montant peut aussi dépendre du diagnostic de performance énergétique (DPE) et de la date de signature du bail. Découvrez comment l’agence NousGérons accompagne les propriétaires pour fixer un loyer conforme, sécurisé et compétitif sur leur secteur local.

Les essentiels à retenir :

• Trois régimes de loyers : secteur libre, secteur tendu et encadrement renforcé. Les règles applicables dépendent principalement de la localisation du logement.
• En zone tendue, le nouveau loyer est en principe plafonné au précédent loyer, avec certaines exceptions liées notamment aux travaux ou à une sous-évaluation manifeste. Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 juillet 2027.
• Le DPE limite la liberté du bailleur : les logements classés F ou G sont soumis à des restrictions, notamment l’interdiction de réviser le loyer.
• L’encadrement renforcé impose un plafond supplémentaire fondé sur un loyer de référence majoré. Un complément n’est possible que pour des caractéristiques réellement exceptionnelles.
• Les dépassements exposent à des sanctions : jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale. Notez la possibilité de remboursement du trop-perçu et, en dernier recours, l'intervention du juge.

Secteur libre vs tendu : quel régime s'applique à votre logement ?

Le régime applicable dépend uniquement de la localisation du logement. En secteur libre, le propriétaire fixe le loyer comme il l'entend à chaque nouvelle location. En secteur tendu, le loyer du nouveau bail est plafonné au niveau du loyer du précédent locataire. Dans les communes à encadrement renforcé, un plafond légal absolu s'ajoute à cette première contrainte.

Avant toute fixation du loyer, propriétaire comme locataire doivent identifier le régime applicable à la commune concernée. Le tableau ci-dessous résume les trois niveaux de règles en vigueur en 2026.

Sources : Service-Public.fr, ANIL, décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026

Comment savoir si son logement est situé en secteur tendu en 2026 ?

La liste des communes classées en secteur tendu résulte du décret du 10 mai 2013, complété par le décret du 25 août 2023 qui a élargi le périmètre à de nouvelles unités urbaines. Pour vérifier le statut d'un logement, le simulateur officiel de Service-Public.fr reste l'outil de référence. Il suffit de renseigner l'adresse pour connaître le régime de fixation du loyer applicable et le loyer de référence maximum en vigueur.

À noter : être situé en secteur tendu déclenche automatiquement d'autres effets pour le locataire. A souligner notamment un préavis de départ réduit à un mois au lieu de trois, ainsi que l'application d'une taxe sur les biens vacants pour le propriétaire qui laisserait le bien inoccupé.

L'impact décisif du DPE sur le loyer

Depuis plusieurs années, le dispositif Climat et Résilience interdit toute révision du loyer pour les biens classés F ou G au DPE. Cela est valable que ce soit pour une relocation ou un renouvellement du bail. En 2026, cette règle s'applique avec une rigueur accrue.

La jurisprudence considère qu'aucun complément de loyer ne peut être appliqué sur un logement classé F ou G. Un propriétaire bailleur qui envisage des améliorations énergétiques a intérêt à les engager avant la remise en location. C'est important pour retrouver une pleine liberté pour déterminer le loyer.

Fixation du loyer dans un secteur libre : la liberté sous contrôle

Dans un secteur libre, le bailleur détermine librement le montant du loyer à la signature du bail, en s'appuyant sur les prix pratiqués localement pour des habitations comparables. Cette liberté s'exerce toutefois dans le respect du DPE et des règles de révision annuelle.

Il est plus facile de fixer le loyer d'un logement dans un secteur libre. Prenez toutefois note de certains points pour éviter de mauvaises surprises.

Première mise en location ou changement de locataire

Hors secteur tendu et hors encadrement renforcé, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer dans les situations suivantes :

• Une première mise en location d'un logement neuf
• Un bien vacant depuis longtemps
• Un changement de locataire dans le logement

La seule limite raisonnable est celle du marché local. Un loyer manifestement surévalué expose le bien à une vacance locative prolongée, tandis qu'un loyer sous-évalué représente un manque à gagner pour le bailleur. C'est précisément sur ce point que l'expertise d'un gestionnaire locatif fait la différence. Une estimation fine, fondée sur les données du marché et l'expérience terrain, permet de fixer un montant plus adéquat.

Révision en cours de bail et réévaluation au renouvellement

Une fois le bail signé, le loyer ne peut plus être augmenté librement pendant toute sa durée, sauf clause de révision annuelle prévue au contrat. Cette révision suit l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee.

Le calcul est simple : nouveau loyer = loyer actuel × (nouvel indice IRL / indice IRL de référence)

Au moment du renouvellement du bail, le propriétaire peut demander une réévaluation du loyer. Il suffit qu'il démontre que le montant actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés.

Déterminer le loyer en secteur tendu : le principe d'encadrement à la relocation

En secteur tendu, le loyer proposé au nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé selon l'IRL. Deux exceptions légales permettent toutefois de dépasser ce plafond : la réalisation de travaux d'amélioration significatifs, ou la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer initial.

Les choses risquent d'être plus compliquées dans le cadre d'un secteur tendu. Prenez note de l'encadrement à la relocation pour éviter les mauvaises surprises.

Le loyer du précédent locataire comme plafond de référence

Dans les communes classées en secteur tendu, le principe posé par la loi du 6 juillet 1989 est clair. À la relocation comme au renouvellement du bail, le nouveau loyer ne peut excéder celui appliqué au précédent locataire. Il peut être éventuellement majoré de l'évolution de l'IRL depuis la dernière application.

Ce mécanisme d'encadrement de l'évolution des loyers vise à limiter la hausse des loyers dans les agglomérations. Une exception existe si le logement est resté vacant plus de dix-huit mois. Le propriétaire retrouve une liberté totale pour déterminer le loyer pour la location et le montant proposé.

Les exceptions légales : les améliorations et le loyer manifestement sous-évalué

Deux situations permettent au bailleur de dépasser le plafond du loyer du précédent locataire :

• Les améliorations réalisées depuis le dernier renouvellement : leur montant représente au moins la moitié de la dernière année de loyer. Cela permet une augmentation calculée selon une formule légale précise.
• Le loyer manifestement sous-évalué : le montant est démontré par la comparaison avec au moins trois loyers de référence de logements comparables situés dans le même secteur géographique.

En cas de désaccord entre bailleur et locataire sur ce point, la CDC peut être saisie avant toute action devant le juge.

L'encadrement renforcé : plafonnements préfectoraux et complément de loyer

Dans les communes à encadrement renforcé, le loyer hors charges ne peut jamais dépasser le loyer de référence maximum. Un complément de loyer peut s'ajouter, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles clairement justifiées.

Il ne faut pas ignorer l'encadrement renforcé avant de déterminer le loyer de votre logement. Prenez ainsi note de quelques points précis avant de prendre une décision.

Loyer de référence, minoré et majoré : fonctionnement des grilles préfectorales

Issu de la législation Elan, ce second dispositif se superpose à l'encadrement de l'évolution des loyers en secteur tendu. Tous les ans, un arrêté préfectoral fixe, par quartier et par type de logement, trois montants au mètre carré :

• Un loyer de référence minoré
• Un loyer de référence
• Un loyer de référence maximum

Le calcul du loyer maximal autorisé se fait ainsi : surface habitable du logement × tarif au m² du loyer de référence maximum

En 2026, ce dispositif couvre entre 69 et 72 communes selon les périmètres retenus, parmi lesquelles Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille... L'expérimentation légale prévue par la disposition 3DS s'achève le 23 novembre 2026. Un texte de prolongation, une extension à de nouvelles cités candidates comme Marseille, ou une suppression pure et simple sont les trois issues possibles.

Sources : Calcunet, Service-Public.fr, ANIL, décret n° 2013-392 du 10 mai 2013

Le complément de loyer : critères validés et pièges à éviter

Le loyer hors charges peut se composer de deux éléments :

• Le loyer de base, plafonné au loyer de référence maximum
• Un complément de loyer optionnel

Le complément n'est justifié que par des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles et objectivables. Notez ainsi la vue dégagée remarquable, la terrasse privative de grande taille, les équipements haut de gamme rares dans le secteur. À l'inverse, une cuisine équipée standard, un double vitrage ou un simple ascenseur ne peuvent en aucun cas justifier un complément de loyer. En 2026, aucun complément de loyer n'est autorisé sur un logement classé F ou G.

Quels sont les risques et sanctions en cas de dépassement de loyer ?

Un bailleur qui dépasse le plafond légal s'expose à une amende administrative. Celle-ci est cumulable avec l'obligation de rembourser au locataire l'intégralité des sommes perçues au-delà du plafond.

• Amende administrative : jusqu'à 5 000 € pour un particulier, jusqu'à 15 000 € pour une SCI ou une agence.
• Remboursement du trop-perçu : le locataire peut exiger la restitution de l'ensemble des sommes versées au-delà du loyer de référence maximum, y compris de manière rétroactive sur plusieurs années.
• Procédure de conciliation obligatoire : avant toute saisine du tribunal, le locataire doit en principe passer par la CDC.
• Recours devant un tribunal : en dernier recours, le juge peut ordonner la baisse du loyer et le remboursement intégral des sommes indûment perçues.

Fixer le loyer est facile si vous êtes bien préparé

Fixer le loyer en 2026 ne se limite plus à une simple estimation du marché. Elle exige de croiser la localisation du logement, son classement énergétique et la date du dernier bail. Entre secteur libre, tendu et encadrement renforcé, une erreur expose le propriétaire à une amende administrative et à un remboursement rétroactif potentiellement lourd. À l'inverse, une fixation maîtrisée sécurise durablement la rentabilité d'un investissement locatif, tout en garantissant au locataire un loyer conforme à la législation.

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