Loi Le Meur location meublée : comment en tirer profit ?
La loi Le Meur location meublée bouleverse en profondeur le paysage de la location touristique en France. Adoptée en 2025, elle vise à rétablir l’équilibre du marché locatif dans les zones tendues, en encadrant strictement l’usage des habitations meublées. Cela est particulièrement le cas d'un investissement en Airbnb ou Booking. Il faut alors vous tenir informer de ce que dit le texte avant même de commencer votre activité locative en France.
Mais au-delà du simple cadre juridique, cette réforme appelle les propriétaires, investisseurs LMNP et gestionnaires de biens à repenser leur stratégie. Quels secteurs sont réellement concernés ? Comment adapter votre régime fiscal ou votre usage pour rester rentable ? Quels droits conservent les copropriétaires face aux nouvelles restrictions ? Vous pouvez consulter un décryptage pédagogique et stratégique de la loi. Prenez aussi note des conseils à adopter pour continuer à louer en meublé en toute légalité en insistant sur le respect de la loi.
Ce que dit la loi Le Meur sur la location meublée
Il est plus avisé de noter les bases du texte avant de placer votre habitation sur le marché. Ainsi, il vous sera plus facile de déterminer votre droit tout au long de l'investissement.
Contexte de la loi : lutter contre les excès de la location courte durée
Depuis plus d’une décennie, la location meublée touristique a explosé en France. En 2024, plus de800 000 meublés de tourisme étaient recensés sur le territoire selon l’INSEE, soit une hausse de +280 % par rapport à 2010. Une progression fulgurante mais aussi par une fiscalité avantageuse sous le régime LMNP. Toutefois, ce boom a engendré des déséquilibres majeurs, en particulier dans les zones touristiques ou tendues :
- Rareté du logement résidentiel pour les habitants permanents
- Inflation des loyers classiques dans les grandes métropoles
- Désertification commerciale de certains centres-villes
- Tensions croissantes en copropriété du fait des allées et venues des touristes
Voici un comparatif des parts meublés touristiques retirés du marché classique :
| Commune | Part de logements meublés touristiques (2025) | Variation depuis 2020 |
|---|---|---|
| Paris (75) | 18 % | +4,5 pts |
| Lyon (69) | 14 % | +3 pts |
| Bordeaux (33) | 16 % | +4 pts |
| Annecy (74) | 21 % | +6 pts |
| Biarritz (64) | 23 % | +5,5 pts |
Sources : INSEE, Statista
Les principales mesures prévues par la loi Le Meur
La législation apporte une série derestrictions concrètes sur les locations meublées :
| Critères | Mesures prévues | Zones/biens concernés |
|---|---|---|
| Interdictions en zones tendues | La location de courte durée est interdite sauf autorisation expresse de la mairie. | Communes classées en zone tendue ou à forte tension locative.Zones touristiques ciblées : montagne, littoral, sites classés. |
| Biens concernés : résidences secondaires, logements vacants. | ||
| Encadrement des durées de location | Limitation à 90 jours par an pour un logement meublé loué à des fins touristiques. | Toute la France (hors dérogation municipale). |
| Les plateformes doivent bloquer automatiquement les annonces au-delà de ce seuil. | Propriétaires utilisant des plateformes (Airbnb, Abritel, etc.). | |
| Règles en copropriété renforcées | Les syndics peuvent interdire la location meublée touristique via un vote en assemblée générale, même si le règlement de copropriété était auparavant permissif. | Immeubles en copropriété (particulièrement en zones tendues ou résidentielles). |
| Les clauses restrictives dans les règlements de copropriété sont renforcées. | Tous les lots soumis au règlement de copropriété. |
Sources : Texte officiel de la loi Le Meur (2025), Le Figaro Immobilier, Cabinet LPA-CGR avocats
Votre bien est-il concerné ? Zones, types de bâtiments et statuts impactés
Depuis la promulgation de laloi Le Meur sur la location meublée, de nombreux loueurs s’interrogent. Suis-je concerné par ces restrictions ? Mon appartement peut-il encore être loué légalement ? Dois-je changer de régime ou d’usage ?
Municipalités visées : les zones touristiques et tendues dans le viseur
La loi s’applique en priorité dans les zones les plus exposées aux tensions locatives et à la surabondance de meublés touristiques. Cela concerne principalement :
- Les grandes villes en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille…)
- Les communes littorales et de montagne à forte activité
- Les sites patrimoniaux classés ou zones soumises à préemption
La liste exacte est régulièrement mise à jour par décret. En août 2025, voici les principales zones où la location meublée est encadrée ou restreinte :
| Commune | Statut | Régime applicable |
|---|---|---|
| Paris (75) | Zone tendue | Autorisation préalable obligatoire |
| Lyon (69) | Zone tendue | Enregistrement obligatoire + plafond de 90 jours/an |
| Bordeaux (33) | Zone tendue + tourisme | Possibilité d’interdiction par arrêté municipal |
| Annecy (74) | Zone touristique tendue | Double déclaration (usage + meublé touristique) |
| Biarritz (64) | Zone littorale tendue | Quotas municipaux appliqués par quartier |
| Marseille (13) | Zone tendue | Dérogation très difficile à obtenir |
| Ajaccio (2A) | Zone patrimoniale classée | Interdiction pure et simple dans certains arrondissements |
Sources : Ministère du Logement, INSEE + DGCL, Atout France
Les types de biens et usages impactés
La loi ne se limite pas à des zones géographiques. Elle distingue aussi selon le type de logement et son usage principal :
| Type de bien | Impact de la loi Le Meur |
|---|---|
| Résidence principale | Limitation à 90 jours/an pour la location touristique, avec enregistrement obligatoire. |
| Résidence secondaire | Nécessite une autorisation préalable de changement d’usage. |
| Logement vacant | Très fortement encadré dans les zones tendues. Soumis aux mêmes règles que les résidences secondaires. |
| Biens en copropriété | Soumis aux décisions d’AG et aux clauses du règlement de copropriété. |
| Biens en indivision | Autorisation requise de l’ensemble des indivisaires pour tout changement d’usage ou d’exploitation touristique. |
| Immeubles de rapport | Soumis à l’usage principal déclaré. Plusieurs appartements loués en meublé touristique peuvent poser problème. |
Sources : Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, La Gazette des Communes, Bercy Infos
Statut fiscal : LMNP, LMP, SCI… qui est touché ?
Votre statut fiscal en tant que loueur influe sur vos droits, mais ne vous protège pas contre les nouvelles contraintes réglementaires. Voici un comparatif entre les principaux régimes, post-réforme:
| Critère | LMNP (Meublé non professionnel) | Location nue (régime réel ou micro-foncier) |
|---|---|---|
| Fiscalité | BIC (régime micro ou réel) : amortissement + abattement | Revenus fonciers classiques (micro ou réel) |
| Durée max location touristique | 90 jours/an (résidence principale) ou sur autorisation municipale | Location touristique non autorisée sans changement d’usage |
| Déclaration obligatoire | Oui (formulaire CERFA + enregistrement mairie) | Non concerné pour usage classique |
| Changement d’usage | Oui si résidence secondaire / local commercial converti | Oui en cas de location meublée touristique |
| Complexité juridique | Moyenne à forte | Faible à moyenne |
| Impact de la loi Le Meur | Fort : restrictions ciblées sur les meublés touristiques | Faible : stable pour les locations classiques |
Sources : BOFiP, Meilleurs Agents, ANIL
Copropriété : quels droits pour interdire ou autoriser une location meublée ?
L’un des changements majeurs induits par la loi Le Meur sur la location meublée, c’est la remise en avant du pouvoir de décision des copropriétés. À travers des modifications du Code civil et un renforcement des outils de régulation prévus dans la loi ELAN. Les assemblées générales peuvent désormais encadrer, voire interdire l’usage en tourisme meublé d'un immeuble. C’est une évolution qui touche directement les copropriétaires bailleurs et les syndics.
Le rôle de l’AG et du règlement de copropriété
La base juridique de l’intervention des copropriétés se trouve dans l’article 9 de la loi de 1965 régissant la copropriété, renforcé par les dispositions de la loi ELAN de 2018. Ainsi, la législation indique qu'une copropriété peut interdire ou restreindre l'activité de location meublée pour les touristes. De plus, une clause restrictive doit être adoptée en assemblée générale. Notez aussi la simplicité des modalités de vote pour les immeubles en zone tendue.
Assemblée de copropriétaires : comment voter une interdiction ?
Voici les modalités de vote requises selon le cas, telles que prévues par les lois en vigueur :
| Type de décision | Majorité requise en AG |
|---|---|
| Modification du règlement de copropriété (clause restrictive) | Majorité absolue (article 25) |
| Interdiction temporaire de la location touristique | Majorité simple (article 24) si règlement le permet |
| Imposition de règles de déclaration préalable auprès du syndic | Majorité simple |
| Sanction en cas de non-respect (amendes internes, pénalités) | Majorité absolue ou double majorité selon les cas |
Sources : Loi du 10 juillet 1965, Loi ELAN, universimmo.com
Comment louer légalement en meublé après la loi Le Meur ?
Il est possible de louer un appartement meublé légal en 2025, à condition de respecter scrupuleusement les nouvelles obligations. L’enjeu principal n’est donc pas l’interdiction, mais la mise en conformité.
Les démarches administratives obligatoires
La réforme impose une clarification des statuts d’usage, en renforçant l’arsenal administratif. Ne pas s’y plier, c’est risquer des sancitions lourdes ou la suspension automatique de votre annonce.
| Démarche | À quoi ça sert ? | Obligatoire pour... | Où et comment la faire ? |
|---|---|---|---|
| Déclaration en mairie | Informer la commune de l’activité de location meublée touristique | Résidence principale et secondaire | Formulaire CERFA 14004* ou téléservice local |
| Enregistrement (13 chiffres) | Identifier chaque bien pour contrôle automatisé | Zones à réglementation renforcée | Plateforme dédiée de la mairie (ex. Paris, Lyon…) |
| Demande d’autorisation d’usage | Obtenir le droit de changer l’usage du bien (habitation → commercial temporaire) | Résidences secondaires en zones tendues | Délibération municipale ou autorisation préfectorale |
| Changement de destination urbanistique | Modifier la nature du bien dans les règles d’urbanisme | En cas de transformation permanente ou local atypique | Permis ou déclaration préalable auprès de la mairie |
Sources : DGFIP, Fiches pratiques mairie de Paris, Lyon, Bordeaux, FIDAL
Astuces pour rester dans la légalité sans renoncer à la rentabilité
La loi Le Meur ne signe pas la fin de la rentabilité locative en meublé. Mais elle impose un changement de paradigme. En effet, le temps des séjours ultra courts à haute rotation est révolu. Place à la valeur, à la stabilité et à l’optimisation fiscale.
Louer plus de 90 jours/an sans enfreindre la loi
La limite des 90 jours/an s’applique uniquement si le logement est votre résidence principale tout en étant situé en zone réglementée. Il est aussi possible de louer en meublé pour les touristes à la nuitée. Pour louer davantage en toute légalité, vous pouvez transformer votre résidence secondaire en usage commercial avec autorisation. Vous pouvez aussi proposer un bail mobilité (1 à 10 mois) ou bail meublé classique (minimum 1 an). Pensez à cibler des étudiants ou des travailleurs en mobilité comme locataires.
Optimiser la location meublée longue durée
La location meublée longue durée n’est pas impactée par les restrictions touristiques. Elle permet une rentabilité stable, parfois proche des anciens niveaux de la courte durée. A cela s'ajoutent des avantages fiscaux en LMNP réel et la baisse de temps de gestion pour votre activité.
Concernant le bail, il est possible d'intégrer une clause de mobilité pour viser les actifs temporaires. Vous pouvez aussi raccourcir la durée de préavis pour séduire les locataires flexibles. Notez aussi la liberté de proposer un forfait de charges tout inclus (internet, ménage, électricité).
Louer via une conciergerie ou une plateforme de gestion : solution ou risque ?
Beaucoup de loueurs pensent qu’en déléguant à une conciergerie ou une agence, ils se déchargent des obligations. En réalité, la responsabilité légale demeure toujours au propriétaire. Notez que la conciergerie permet de gagner du temps tout en optimisant le taux de remplissage du bien immobilier. Il ne faut pas non plus ignorer la présentation professionnelle du bâtiment.
Les précautions à prendre :
| Aspect | Ce que vous devez vérifier |
|---|---|
| Contrat de gestion | Clauses claires sur la responsabilité juridique et la mise en conformité |
| Plateformes utilisées | S’assurer qu’elles respectent les plafonds de jours et obligations d’enregistrement |
| Statut de la conciergerie | Est-elle mandataire ou sous-locataire ? (dans ce cas, attention à la sous-location illégale) |
| Accès à vos documents | Le gestionnaire doit vous transmettre tous les justificatifs en cas de contrôle municipal |
Sources : DGCCRF, Jurisprudence 2024–2025 sur la responsabilité du propriétaire face à une conciergerie
Airbnb, Booking, Abritel… que deviennent les plateformes avec la loi Le Meur ?
Depuis son entrée en vigueur, la loi Le Meur location meublée ne se contente pas de cibler les propriétaires. Elle impose désormais de nouvelles obligations aux plateformes elles-mêmes, en responsabilisant davantage leur rôle dans le respect des règles locales. C’est une révolution réglementaire pour le secteur de la location courte durée, dont les effets se font déjà sentir en 2025.
Obligations nouvelles pour les plateformes
L’un des leviers majeurs de la loi Le Meur repose sur la transparence et le contrôle automatisé des données via les plateformes. Voici les principales obligations désormais imposées à Airbnb, Abritel, Booking et consorts :
- Transmission automatique des données chaque mois auprès des communes
- Blocage des annonces non conformes
- Responsabilité juridique acrrue surtout en cas de diffusion d'annonces illégales
Réactions du marché : adaptation ou retrait progressif ?
Les effets de la loi Le Meur sur l’offre de locations touristiques se font déjà ressentir en 2025. Dans plusieurs grandes villes, on observe une baisse du nombre d’annonces disponibles. A cela s'ajoute un allongement de la durée moyenne des séjours et un recentrage sur les zones non régulées.
Données à jour : part des locations touristiques par commune (2025)
| Ville | Part des meublés touristiques sur l’ensemble des logements | Variation 2024–2025 | Plateforme dominante |
|---|---|---|---|
| Paris (75) | 18 % | -3,2 pts | Airbnb (72 %) |
| Lyon (69) | 14 % | -2,6 pts | Airbnb (65 %) |
| Marseille (13) | 12 % | -2,1 pts | Booking (54 %) |
| Nice (06) | 19 % | -3,8 pts | Airbnb (68 %) |
| Annecy (74) | 21 % | -4,4 pts | Airbnb (74 %) |
| Biarritz (64) | 23 % | -5,5 pts | Abritel (60 %) |
Sources : INSEE, Statista
Anticiper la suite : que peut réserver la réglementation demain ?
Si la loi Le Meur sur la location meublée marque une étape clé, elle n’est pas un point d’arrivée. En réalité, elle pourrait n’être que le début d’un mouvement plus large de durcissement réglementaire. Quels signaux faut-il surveiller ? La location meublée est-elle une niche fiscale condamnée ou un modèle d’avenir adapté à la mobilité moderne ?
Vers une interdiction totale dans certaines communes ?
Certaines municipalités n’ont pas attendu la loi Le Meur pour exprimer leur ras-le-bol face à l’explosion des locations de courte durée. Avec cette réforme, elles disposent désormais d’outils législatifs renforcés, qu’elles pourraient utiliser de manière encore plus restrictive. Notez par exemple que Saint-Malo, Annecy et Biarritz et certaines communes du Pays basque ont déjà gelé l’octroi d’autorisations.
À Paris, le maire du 18ᵉ arrondissement évoque un projet de moratoire complet sur les meublés touristiques dans les zones ultra-denses. Enfin, des villes comme Nice ou Marseille demandent à pouvoir fixer un quota de meublés touristiques par quartier.
L’avenir du meublé : niche fiscale ou modèle condamné ?
Il ne s’agit pas de jeter le modèle du meublé à la poubelle. Au contraire, la location meublée adaptée à des séjours de moyenne ou longue durée reste très rentable, tout en répondant aux besoins réels du marché. Jusqu'en 2030, il est possible que vous pourrez toujours investir dans un LMNP réel en meublé longue durée. Cela est aussi valable pour le coliving haut de gamme tout comme les studios étudiants équipés en ville universitaire. Vous avez aussi l'opportunité d'investir dans un bâtiment de fonction pour une entreprise.
Par contre, il peut être résqué d'investir dans un meublé touristique dans une grande métropole tendue à partir 2030. A cela s'ajoute les résidences secondaires sans autorisation ou sans changement d'usage. Sinon, il ne faut pas ignorer le modèle 100 % Airbnb non professionnalisé.
Loi Le Meur location meublée : contraintes ou opportunités ?
La loi Le Meur location meublée bouleverse le secteur, c’est indéniable. Mais au lieu de la subir, les propriétaires avisés ont une opportunité (repenser leur stratégie, sécuriser leurs revenus, et optimiser leur fiscalité). En 2025, ce sont ceux qui anticipent les mutations du marché locatif qui continueront à tirer profit de leur patrimoine immobilier, en toute légalité.
Vous ne savez pas si votre bien est conforme ? Vous hésitez entre LMNP, location classique, bail mobilité ou coliving ? Vous êtes perdu entre enregistrement, autorisation et changement d’usage ? Notez qu'une agence de gestion locative compétente saura vous accompagner. Votre prestataire peut par exemple proposer un audit de votre situation légale et fiscale. A souligner aussi la gestion complète de votre bien immobilier tout comme l'optimisation de votre patrimoine.
Loi Le Meur & location meublée : vos questions fréquentes
Puis-je continuer à louer en meublé avec la loi Le Meur ?
Oui à condition de respecter les obligations locales comme la déclaration et l'autorisation de changement d'usage.
Faut-il modifier le règlement de copropriété pour interdire Airbnb ?
Oui. Une interdiction formelle nécessite une modification du règlement de copropriété par vote en assemblée générale. La majorité absolue est souvent requise.
Comment déclarer ma location meublée après la loi Le Meur ?
Selon votre commune, vous devez remplir le formulaire CERFA et obtenir un numéro d'enregistrement. Une autorisation de changement d'usage est à prévoir si c'est necessaire.