Location et fiscalité

Louer meublé ou vide : quel est le plus rentable ?

Aujourd'hui, un investissement locatif est une belle opportunité de devenir propriétaire immobilier et d’acquérir une indépendance financière grâce aux revenus locatifs. Pour vivre de son investissement immobilier et de le rendre lucratif, il faut rester vigilant sur la réglementation en vigueur, la nature du bail et choisir le bon type de location.

Pour déterminer le type de location le plus avantageux, deux choix s’offrent aux investisseurs : la location meublée et la location vide. Bien que la location vide soit courante et considérée comme la plus avantageuse, il en ressort que la location meublée possède des atouts indéniables. Ainsi, pour une location meublée ou vide, tout investisseur doit tenir compte de la rentabilité et des particularités de chaque type de location pour faire le meilleur choix.

Location nue : pas que des avantages

La location nue est certainement la plus répandue dans le monde de l’immobilier locatif. Pour ce type de location, le bailleur ne fournit pas de meubles, cela lui évite des dépenses, lui assure une plus grande stabilité, moins de vacances locatives, moins de frais d’entretien et une facilité de mise en location. Les bailleurs apprécient la location nue parce qu’elle paraît plus sûre. 

Les vacances locatives en location nue

En effet, louer vide ou meublé n’est pas toujours évident, la location vide se démarque grâce à la stabilité locative. Le contrat de bail de la location nue étant signé pour une validité de trois ans ou de six ans, le bailleur connaîtra peu de vacances locatives, sans compter que le locataire est soumis à un préavis de trois mois. Ainsi une vacance locative basse permettra de louer son bien plus longtemps et de percevoir plus de loyers. De plus, il est plus judicieux pour le bailleur d’opter pour la location nue s’il ne s’y connait pas en gestion locative.

Moins de frais pour la location vide

À cela, il faut ajouter le fait que le propriétaire n’investit pas dans l’ameublement et la décoration, pour que son logement soit mis en location, il est également épargné des frais d’entretien et de réparation des meubles. Ainsi à chaque départ de locataire, l’état des lieux ne sera pas une grande source de conflit entre le bailleur et le locataire. Les travaux réalisés sur le logement visent plus à booster la valeur de celle-ci et donnent au propriétaire, le droit de prétendre à une imposition assouplie. De ce fait, les frais d’entretien du local sont plus abordables en location vide que pour une location meublée. Cela simplifie également la mise en location du bien, car le propriétaire n’aura pas à se soucier ni de l’achat de meubles, ni de leur installation et encore moins de la décoration.

En effet, meubler un logement n’est pas une tâche facile à réaliser et demande un investissement conséquent et beaucoup d’énergie. Le logement doit disposer d’un minimum d’équipements pour assurer le confort et le bien-être du locataire. Il doit donc être meublé en entier, dans chaque pièce de telle sorte que le locataire ait le sentiment d’être chez lui. Ce qui n’est évidemment pas le cas en location vide où le bailleur n’a pas à se soucier de meubles. C’est en cela que l’on dit que la location vide contrairement à la location meublée est plus avantageuse. Toutefois, il est à noter que la location vide ne possède pas que des avantages, elle connaît aussi ses limites notamment quant au montant des loyers et aux diverses obligations qui incombent au bailleur.

Les limites fiscales de la location nue

La location vide ou meublée est une préoccupation majeure et bien que la location vide ait une meilleure sécurité dans la perception des loyers, elle est moins rentable et les loyers sont moins élevés par rapport à une location meublée. En effet, le fait de fournir des meubles se paie plus et le montant du loyer d’un logement vide sera de 5 % à 30 % moins élevé qu’une location meublée. Ainsi, pour deux logements d’un même standing, d’une même surface avec un emplacement équivalent, l’un meublé et l’autre vide, le logement meublé rapportera plus au niveau du loyer. C’est l’exemple d’un studio vide d’une superficie de 20m2 qui sera mis en location à 604 euros par mois hors charges. Le même studio meublé sera disponible à partir de 680 euros par mois hors charges.

En plus du montant du loyer qui est moins élevé, louer vide ou meublé semble évident quant au régime fiscal. La fiscalité de la location vide est moins favorable et le bailleur doit déclarer ses revenus locatifs en tant que revenus fonciers. Ainsi, les ressources locatives du bailleur seront ajoutées à ses autres revenus fonciers, déduction faite des pertes foncières enregistrées au cours de l’année. Les revenus fonciers comprennent donc les ressources locatives moins la TVA et les charges (frais d’entretien du logement, intérêts d’emprunt, assurance, etc.)

Cette déclaration est annuelle et entre soit dans le régime micro-foncier, soit dans le régime réel. Le bailleur assujetti au régime micro-foncier est celui-là dont les revenus fonciers bruts ne vont pas au-delà de 15 000 euros qui est le plafond annuel. Dans ce cas, l’administration fiscale offrira au bailleur, un abattement forfaitaire à hauteur de 30 % sur ses revenus fonciers. Néanmoins, le propriétaire peut solliciter que lui soit appliqué le régime réel particulièrement si les charges de son logement consomment aisément cet abattement forfaitaire de 30 % ou encore s’il envisage d’effectuer des réparations conséquentes sur le bien loué.

Le propriétaire-bailleur est assujetti au régime réel lorsque ses ressources locatives sur un logement vide vont au-delà de 15 000 euros, on parle d’un foyer fiscal conséquent. Dans ce régime fiscal, le bailleur peut récupérer une partie des dépenses effectuées dans ses investissements locatifs notamment les dépenses liées aux gros travaux (chaudière, toiture, murs, etc.) et les autres charges (primes d’assurance, intérêts d’emprunts, taxe foncière, etc.) Outre les loyers moins élevés et la fiscalité moins intéressante, la location vide attire également moins les propriétaires-bailleurs, car ils sont obligés de protéger leurs locataires âgés de plus de 70 ans, ce qui rend difficile leur expulsion.

Il leur est également difficile de résilier un contrat de bail en cours et ils doivent respecter un préavis de six mois s’ils décident de vendre le bien loué. De plus, toute augmentation du montant du bail ne correspond pas toujours aux envies du propriétaire, mais doit suivre l’indice INSEE. Au final, on note que si le propriétaire-bailleur hésite entre louer un appartement meublé ou vide c’est surtout parce que la location vide ne possède pas que des avantages. La stabilité locative qu’elle procure doit être relativisée, car elle offre des loyers moins importants et les revenus locatifs sont assimilés aux revenus fonciers par l’administration fiscale. Dès lors, l’option de la location meublée s’avère plus envisageable surtout si le bailleur a recours au statut LMNP.

Location meublée : faire appel au statut LMNP

Louer en meublé ou vide, telle est la question au cœur de tout investissement locatif. Au vue de ce qui a été dit plus haut, la location meublée avec le statut LMNP parait plus avantageuse notamment au niveau de la rentabilité locative brute et de la fiscalité.

Lorsque l’on compare la location meublée à la location vide, on se rend compte que la location vide n’est pas l’investissement le plus rentable, car le loyer est moins important. Ainsi, la rentabilité brute d’un bien meublé qui se loue de 5 % à 30 % plus cher est nettement supérieure à celle d’un logement vide. Dans cette hypothèse, le montant du loyer sera fonction de la qualité des meubles, des appareils électroménagers et non de la superficie ou de l’emplacement du logement meublé.

En raison de l’investissement effectué dans l’équipement et l’aménagement du logement, le bailleur est en droit de fixer un montant plus élevé pour louer un appartement meublé qu’un vide. Le locataire paiera donc en plus du logement, l’ameublement qui est un service rendu non négligeable. En effet, le bailleur mettra tout en œuvre afin que le locataire dispose de tout dans le logement sans qu’il ait à s’encombrer de l’achat de meubles supplémentaires. En s’installant dans le bien, il n’apportera que ses biens personnels. Ce service est donc rémunéré à hauteur de l’effort fourni et le bailleur couvrira de ce fait les dépenses faites dans l’achat des meubles en exigeant un loyer plus élevé pour la location meublée.

En plus des loyers plus élevés, l’hésitation entre la location meublée ou vide se décide au regard de la fiscalité et à ce point, la location meublée est plus avantageuse. Du point de vue fiscal, il est plus intéressant d’opter pour la location meublée dont la rentabilité locative est meilleure grâce notamment au statut LMNP. En effet, ce statut donne la possibilité à toute personne de devenir propriétaire-bailleur d’un bien meublé et de bénéficier de souplesses et d’avantages fiscaux. À cet effet, le bailleur en LMNP a le choix entre trois types de régimes d’imposition :

1 - Le régime Micro-Bic  

Ici, les revenus doivent être inférieurs à 70 000 euros par an et l’abattement forfaitaire équivaut à 50 % de ses ressources locatives.

2 - Le régime réel

Le second régime est le régime réel qui permet au bailleur de déduire le montant de ses charges de ses recettes locatives. Ainsi, il peut déduire les dépenses des travaux, de l’achat des meubles, les frais comptables, les intérêts d’emprunt, etc.

3 - Le régime normal

Le régime réel normal est le troisième régime et il est obligatoire pour les revenus locatifs annuels au-delà de 788 000 euros. Ce régime, pas très différent du précédent, permet également de déduire le montant de ses charges de ses revenus locatifs.


 

Le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel est donc fortement recommandé au propriétaire-bailleur dans lequel il peut être imposé seulement sur la moitié de ses revenus locatifs (régime Micro-Bic) ou déduire les charges de ces revenus (régime réel). Le statut LMNP est donc très pratique, car il déduit les dépenses des recettes et fait baisser ces dernières afin que la base imposable diminue tout comme l’imposition.

Il faut aussi noter que lorsque le propriétaire opte pour un investissement en Censi-Bouvard, il peut le combiner au statut LMNP et bénéficier d’une réduction d’impôt d’environ 11 % du montant investi dans le bien hors taxe. S’il s’agit d’un bail commercial, ses loyers seront garantis même dans les cas où le logement ne serait pas occupé. C’est en cela que la location meublée est conseillée aux propriétaire-bailleurs. De plus, dans la location meublée, le bailleur peut demander librement le montant de la caution, ce qui n’est pas le cas dans la location vide où le bailleur ne peut exiger au locataire qu’un mois de loyer hors charges.

Autrement dit, la gestion dans la location meublée est moins contraignante, plus souple et le contrat de bail peut être renouvelé tacitement. Ici, le préavis est limité à un moins pour le locataire, à trois mois pour le bailleur et ce dernier peut réviser le loyer après la première année de location en prenant soin de respecter l’indice INSEE. Mais ces avantages s’accompagnent de quelques risques inhérents à la location meublée.

Louer en meublé ou vide présente toujours des préoccupations notamment en ce qui concerne la rotation des locataires et en ce point la location meublée est désavantagée. La durée de la location est nettement plus courte pour les biens meublés, elle est fixée à un an et dans certains à 9 mois (pour les étudiants). Dépassant rarement un an, le niveau de vacance locative est donc plus important et le changement régulier de locataires signifie qu’il faudra consacrer plus de temps pour en trouver d’autres. Cela signifie également qu’il faudra régulièrement faire des états de lieu, ce qui peut d’ailleurs s’avérer pénible et long à réaliser dans la mesure où l’inventaire de tout le mobilier sera indispensable.

Dans le cas où la gestion locative est déléguée à un tiers ou à une agence immobilière, des frais supplémentaires seront également à prévoir en raison de cette rotation fréquente de locataires qu'il peut parfois y avoir. En plus de la rotation importante de locataire et de la gestion locative intense, il faut prévoir des frais d’entretien du bien loué ainsi qu’un renouvellement régulier des meubles. Ces frais d’entretien et d’achat des meubles sont des dépenses supplémentaires à prendre en compte dont l’impact sur le rendement locatif n’est pas à négliger.

La règlementation de la location meublée

De plus, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent avec obligatoirement une pièce principale d’au moins 9m2 et avec un volume habitable égal à 20m3. Ce logement doit de ce fait se trouver dans un bon état d’entretien et de solidité qui empêche l’infiltration des eaux. Les ouvertures doivent être sécurisées avec les réseaux (électricité, gaz, eau) répondant aux normes. L’accès au chauffage et à l’eau potable doit également être assuré au profit du locataire pour un usage normal. L’évacuation des eaux usées doit être optimale pour éviter les mauvaises odeurs et un coin de cuisine doit être disponible avec le nécessaire indispensable.

Concernant le mobilier, la loi établit une liste qui comprend une literie avec une couette ou une couverture, des plaques de cuisson, un four à micro-ondes ou un four simple, un dispositif d’occultation des fenêtres, un réfrigérateur ou un congélateur, des ustensiles de cuisine, de la vaisselle, des sièges, des tables. Le logement doit également comprendre des étagères pour le rangement, des luminaires pour garantir un éclairage suffisant dans toutes les pièces, du matériel d’entretien ménager, etc. La loi exige que les meubles et les équipements soient dans un bon état d’usage. Le propriétaire-bailleur a aussi l’obligation de les remplacer ou de les réparer en cas de panne.

Il ne faut pas oublier les démarches administratives qui restent contraignantes pour le propriétaire-bailleur. C’est ainsi qu’il doit s’inscrire à la mairie du lieu de situation du bien loué afin que la commune collecte facilement la taxe de séjour. Le propriétaire doit aussi déclarer son activité au centre des impôts s’il vient de commencer cette activité. Il faudra aussi qu’il demande un changement d’usage de son logement si celui-ci est situé dans une commune avec plus de 200 000 habitants. Mais cela étant, à la question de savoir de la location meublée ou vide, laquelle est la plus rentable, on retient que les deux ont leurs points forts et points faibles. Bien que la location nue offre plus de stabilité, il faut avouer que la location meublée est plus rentable et avantageuse fiscalement. Elle doit donc être préférée à la location vide.

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