Bailleurs : ce qui change en 2027, et ce qui n'est qu'une promesse de campagne

Au 1ᵉʳ janvier 2027, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE passe de 1,9 à 1,7. Conséquence mécanique, sans le moindre chantier. Entre 300 000 et 500 000 logements sortiront du statut de passoire thermique, dont environ 125 000 logements locatifs privés. Parallèlement, l'encadrement des loyers a été reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 par décret. Le plan pluriannuel de travaux est désormais obligatoire dans la quasi-totalité des copropriétés de plus de 15 ans. Le reste dépend du résultat de la présidentielle de 2027, comme la suppression ou généralisation de l'encadrement des loyers. Notez aussi le durcissement des interdictions de location et la garantie universelle des loyers.

Un propriétaire qui loue un studio chauffé à l'électricité et classé F aujourd'hui peut, sans réaliser aucun travail, voir son logement reclassé E dès le 1ᵉʳ janvier 2027. C'est la conséquence directe d'un ajustement technique du diagnostic de performance énergétique. Cette modification a été mise en consultation publique jusqu'au 6 août 2026 par le ministère de la Transition écologique. Cette révision du calcul du DPE va mécaniquement faire sortir environ 125 000 logements locatifs du statut de passoire thermique.

C'est là toute la difficulté pour un bailleur privé en 2026. Il faut distinguer ce qui est déjà gravé dans le droit de ce qui n'est, pour l'instant, qu'une promesse de campagne. Un projet d'investissement locatif se pilote sur plusieurs années, pas au rythme d'une présidentielle. Il est possible de séparer les deux, sans pronostic ni jugement de valeur, pour que chaque investisseur. Le plus important est que chaque bailleur et chaque locataire sache sur quel terrain il avance.

Ce qui est déjà acté pour 2027 dans le secteur de l'immobilier

Réponse directe : Trois mesures sont juridiquement actées indépendamment du scrutin. Le nouveau coefficient du DPE électrique (1ᵉʳ janvier 2027) et l'encadrement des loyers reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 dans plus de 1 400 communes. En troisième lieu se trouve l'obligation de plan pluriannuel de travaux pour toutes les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans.

La loi Climat et Résilience de 2021 a posé un calendrier précis pour le parc locatif français. Notez l'interdiction de louer les logements classés G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, puis les logements F en 2028 et les logements E en 2034. Ce calendrier reste en vigueur en l'état actuel du droit, et rien dans les textes publiés à ce jour ne le remet en cause pour 2027.

À cela s'ajoute la révision du coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, qui passe de 1,9 à 1,7 au 1ᵉʳ janvier 2027. C'est la troisième baisse de ce coefficient en six ans, et elle profite mécaniquement aux logements chauffés à l'électricité. Ainsi, les logements au gaz ou au fioul ne sont pas concernés. L'attestation mise à jour sera délivrée gratuitement via l'observatoire DPE de l'Ademe, sans nouveau diagnostic à réaliser.

Sur le terrain des loyers, un décret du 20 juillet 2026 a prolongé l'encadrement jusqu'au 31 juillet 2027 pour les baux conclus dans les zones tendues. Deux régimes coexistent et l'un interdit toute hausse de loyer entre deux locataires dans plus de 1 400 communes. En outre, l'autre impose un plafond absolu au loyer dans une soixantaine de grandes villes comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier.

Pour un projet en copropriété, l'obligation de plan pluriannuel de travaux (PPT) s'applique depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 à tous les immeubles d'habitation de plus de 15 ans. Cela est valable quelle que soit leur taille, sauf dispense liée à un diagnostic technique global ne révélant aucun besoin de travaux.

Sources : ministère de la Transition écologique (consultation publique, arrêté DPE) ; décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat et Résilience ; article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965

Ce qui dépend des scrutins en France

Au-delà de ce socle légal, plusieurs sujets sensibles pour le marché immobilier locatif restent suspendus au résultat de la présidentielle 2027. Notez l'avenir de l'encadrement des loyers au-delà de juillet 2027, le rythme des interdictions de louer, l'opposabilité juridique du DPE, la sécurisation des impayés et le niveau des aides à la rénovation. Ce sont des orientations de programme, pas des textes de loi.

L'évolution du marché de l'immobilier locatif en France peut dépendre du résultat des scrutins de 2027. Chaque propriétaire doit être prêt à orienter son projet de location et adopter une stratégie adéquate.

Encadrement des loyers : suppression, maintien ou généralisation selon les candidats

Trois scénarios s'opposent traditionnellement dans le débat public concernant l'immobilier locatif et l'encadrement des loyers :

• La suppression pure et simple du dispositif
• Le maintien à l'identique dans les zones tendues
• La généralisation à l'ensemble du territoire français

Chaque option a un effet direct et documenté sur le rendement immobilier d'un bailleur. Lors des scrutins précédents, certains candidats ont défendu la suppression de l'encadrement. Ce dispositif est souvent jugé responsable d'un manque de mobilité des logements et d'un désintérêt des investisseurs pour certains territoires.

Toutefois, d'autres ont plaidé pour son maintien, estimant qu'il freine la hausse des loyers sans empêcher la mise en location. D'autres encore ont proposé de l'étendre à toutes les communes de France, avec un loyer plafonné en dessous du loyer médian.

Sur le plan chiffré d'une étude sur le marché parisien. Le propriétaire peut appliquer une hausse de loyer de 5,2 % à la relocation si le dispositif disparaissait. Cela impliquerait près de 950 € de gain annuel sur un loyer moyen.

À l'inverse, une généralisation du plafonnement dans toute la France réduirait la marge de manœuvre des bailleurs. Cela est valable même dans des villes aujourd'hui non concernées. Entre ces deux bornes, un investisseur locatif a intérêt à raisonner sur plusieurs scénarios de rendement plutôt que sur un seul.

Interdictions de louer liées au DPE : la mesure qui remettrait le plus de logements sur le marché

Le calendrier actuel interdit déjà la location des logements classés G. L'interdiction s'étendra aux logements F en 2028 puis aux logements E en 2034. Un assouplissement de ce calendrier remettrait plusieurs centaines de milliers de logements sur le marché locatif. Un durcissement accélérerait au contraire la sortie du parc des passoires thermiques les plus anciennes.

C'est la mesure la plus commentée par les organisations de bailleurs, car son effet est immédiat et quantifiable. Selon une étude de l'institut d'analyse de données PriceHubble, environ 220 000 logements classés F ou G pourraient voir leur étiquette s'améliorer. Cela peut se faire grâce à un seul ajustement technique du DPE, indépendamment de toute réforme politique. Un assouplissement supplémentaire du calendrier légal aurait un effet démultiplié sur l'offre locative disponible. Notez en particulier les zones tendues où la pénurie de logements pèse déjà sur les prix.

Opposabilité du DPE : la mesure la moins commentée et la plus lourde

L'opposabilité juridique du DPE signifie qu'un locataire peut engager la responsabilité du propriétaire si le diagnostic remis s'avère erroné ou trompeur. Ce principe est déjà en vigueur depuis la loi Elan. Son maintien, son renforcement ou son assouplissement conditionnera directement le niveau de risque contentieux du bailleur.

Concrètement, un DPE erroné peut aujourd'hui donner lieu à une action en justice du locataire contre le propriétaire. Cela peut être accompagné d'une demande de dommages et intérêts ou de résiliation du bail. Un renforcement de cette opposabilité augmenterait la vigilance nécessaire au moment de la mise en location, notamment sur le choix du diagnostiqueur. C'est un point de droit trop souvent sous-estimé par les bailleurs, alors qu'il touche directement à leur sécurité juridique.

Impayés et expulsions : deux logiques opposées

Deux approches s'affrontent dans le débat public, à commencer par l'accélération des procédures d'expulsion en cas d'impayés. À cela s'ajoute la création d'une garantie universelle des loyers financée collectivement. Certains courants politiques reconnaissent ne porter aucune mesure spécifique sur ce sujet.

Pour un bailleur, la question des impayés est souvent la première source d'inquiétude avant la signature d'un bail. Une accélération des procédures judiciaires réduirait la durée moyenne d'un contentieux locatif, aujourd'hui longue de plusieurs mois. Une garantie universelle des loyers, à l'inverse, transférerait le risque d'impayé vers un fonds mutualisé, en échange d'une cotisation. Les deux approches ont un prix et un bénéfice différents selon le profil du bailleur et la tension du marché local.

Plan pluriannuel de travaux en copropriété : une obligation déjà là

Le PPT est obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour toutes les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans. C'est valable quel que soit le nombre de lots, sauf dispense liée à un diagnostic technique global favorable. Les promesses de campagne portent sur un assouplissement de cette obligation, pas sur sa suppression.

Le calendrier d'entrée en vigueur s'est étalé selon la taille de la copropriété :

• 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
• 2024 pour celles de 51 à 200 lots
• 2025 pour toutes les autres.

Le PPT programme sur dix ans les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la sécurité des occupants et à sa performance énergétique. Pour un copropriétaire, ignorer cette obligation expose à un risque de vote de travaux dans l'urgence, souvent plus coûteux qu'une planification anticipée.

Aides à la rénovation : chèque, prêt à taux zéro ou obligation avant mise en location

Trois familles de dispositifs coexistent dans le débat, à commencer par les aides directes type MaPrimeRénov' et les prêts à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique. Notez aussi l'idée d'une obligation de travaux avant toute nouvelle mise en location. Le niveau de financement public de ces dispositifs pour 2027 dépendra du budget voté après le scrutin :

• Les aides directes visent à réduire le reste à charge du propriétaire sur des travaux d'isolation ou de changement de chauffage.
• Le prêt à taux zéro rénovation permet d'étaler le prix des travaux sans peser sur la trésorerie immédiate du bailleur.
• L'obligation de travaux avant mise en location, plus contraignante, conditionnerait le droit de louer à un niveau de performance énergétique minimal.

Ce qu'un bailleur peut décider maintenant, sans attendre le scrutin

Un bailleur n'a pas besoin d'attendre le résultat de la présidentielle pour sécuriser son projet d'investissement immobilier. Il est conseillé de vérifier le DPE de son logement avec le nouveau coefficient 2027. Vous pouvez aussi anticiper le plan pluriannuel de travaux de la copropriété, et confier la gestion courante du logement à un professionnel pour absorber la complexité réglementaire.

L'attentisme électoral est souvent le pire calcul pour un investisseur immobilier locatif. Un logement bien géré aujourd'hui reste attractif quel que soit le scénario politique de demain. Concrètement, un propriétaire peut dès maintenant prendre les initiatives suivantes :

• Vérifier si le logement bénéficie du nouveau calcul du DPE
• Consulter le calendrier du PPT de la copropriété
• Sécuriser la relation avec le locataire par un état des lieux
• Assurer la gestion rigoureuse des diagnostics obligatoires

C'est précisément le rôle que joue une agence comme NousGérons auprès des bailleurs. L'équipe peut vous accompagner pour la gestion locative au quotidien et l'anticipation des diagnostics réglementaires. L'équipe vous aide aussi pour le choix d'un locataire fiable et à suivre l'évolution du droit locatif.

L'objectif est que chaque propriétaire garde une vision claire de son patrimoine sans avoir à décrypter seul chaque réforme. Cette délégation de la gestion courante permet à l'investisseur de se concentrer sur sa stratégie patrimoniale plutôt que sur la paperasse administrative. Tout peut se faire sans jamais vous substituer à un conseil fiscal ou à un établissement bancaire pour financer votre projet immobilier.

Les investisseurs dans l'immobilier attendent beaucoup de la présidentielle de 2027

En 2027, une partie du marché locatif français change par la seule mécanique du droit déjà voté. Cela concerne le nouveau calcul du DPE, l'encadrement des loyers reconduit, et le plan pluriannuel de travaux généralisé. Le reste dépendra du résultat de la présidentielle, comme la suppression ou l'extension de l'encadrement de loyer. Notez aussi le durcissement ou l'assouplissement des interdictions liées au DPE. À cela s'ajoutent la garantie universelle des loyers et le niveau des aides à la rénovation.

Un bailleur averti agit dès maintenant sur ce qui est certain, à commencer par la vérification du DPE du logement. Vient ensuite le suivi du calendrier de la copropriété tout en professionnalisant la gestion du bien immobilier. Pour avancer sereinement dans cette période électorale, l'équipe de NousGérons peut faire un point personnalisé sur votre logement. L'équipe vous accompagne aussi dans la gestion de votre projet d'investissement locatif dès aujourd'hui.