Interdiction de location DPE F et G : le guide de survie pour les propriétaires

L'interdiction de location DPE F et G est une réalité réglementaire qui redéfinit en profondeur le marché locatif en France. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G sont officiellement exclus de la location. En outre, près de 17 % du parc immobilier est encore considéré comme des passoires énergétiques.

À l’horizon 2028, ce sont également les logements classés F qui seront frappés d’interdiction. Cela met sous pression des centaines de milliers de propriétaires. Dans le même temps, le gel des loyers pour ces biens et la réforme du DPE sont entrés en vigueur début 2026.

Il ne faut pas ignorer le durcissement des sanctions juridiques qui accélèrent une transformation déjà inévitable. Ainsi, le marché vous oblige à rénover votre logement en location sur le plan énergétique. Notez aussi que la sécurisation des revenus locatifs et l'optimisation de la rentabilité deviennent des enjeux stratégiques majeurs. Avec l'accompagnement de NousGérons, il vous sera facile de comprendre les nouvelles règles du jeu. À souligner que vous n'êtes pas le premier propriétaire qui a collaboré avec votre agence de gestion locative.

Le calendrier de décence énergétique en 2026 : où en sommes-nous ?

La loi Climat et Résilience a dessiné une feuille de route ambitieuse pour mettre fin aux passoires thermiques dans le parc locatif français. Aujourd'hui, ce calendrier est bien en marche et ses échéances sont gravées dans le marbre. Voici l'état des lieux précis pour chaque classe de performance énergétique.

Sources : Loi Climat et Résilience, Ministère de la Transition Écologique, mise à jour 2026

DPE G : l'interdiction est totale

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, tout logement affichant un diagnostic de performance énergétique de classe G ne peut plus être mis en location. Cela est valable que ce soit dans le cadre d'un nouveau bail ou d'un renouvellement de contrat. Cette interdiction de location s'applique à l'ensemble du parc locatif privé, résidences principales comme logements meublés. Tout bailleur qui tente de louer un bien classé G s'expose à des recours juridiques sérieux de la part du locataire.

Si votre logement était déjà loué avant cette date, la situation se complique au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. Techniquement, le bien ne remplit plus les critères de décence énergétique imposés par la loi. Un locataire peut alors saisir la commission de conciliation ou le tribunal pour obtenir des travaux ou une réduction de loyer.

DPE F : pourquoi 2026 est-elle l'année charnière avant l'interdiction de 2028 ?

Pour les logements classés F, l'interdiction de location est programmée au 1ᵉʳ janvier 2028. Cela peut sembler lointain, mais 2026 représente un tournant décisif pour au moins trois raisons majeures.

Premièrement, le gel des loyers est déjà pleinement applicable pour tous les baux signés depuis août 2022. Il est impossible d'augmenter le loyer lors d'un renouvellement de contrat ou d'une relocation, même en cas de révision annuelle.

Deuxièmement, la planification des travaux de rénovation dans une copropriété requiert souvent 18 à 24 mois entre le vote en assemblée générale. Troisièmement, la demande de diagnostiqueurs et d'artisans RGE explose, les délais s'allongent et les coûts montent. Attendre 2027 pour agir, c'est prendre le risque de ne plus pouvoir louer dès 2028, avec un calendrier de travaux impossible à tenir.

⚠️ En 2026, tous les diagnostics de performance énergétique réalisés avant le 1ᵉʳ juillet 2021 sont devenus caducs. Si votre DPE date d'avant cette date, il n'a plus aucune valeur légale et ne peut plus être annexé à un contrat de location. La réalisation d'un nouveau DPE est obligatoire avant toute mise en location ou renouvellement de bail.

Source : Décret n°2021-768 du 16 juin 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique.

Le cas particulier des DPE E : L'échéance de 2034 est-elle si loin ?

Avec une interdiction fixée à 2034, les propriétaires de logements classés E peuvent avoir le sentiment de disposer d'une large marge de manœuvre. C'est une illusion dangereuse. Le parc de logements de classe E représente environ 2,6 millions de biens en France selon l'ADEME.

Si l'ensemble de ces propriétaires attendent 2032 ou 2033 pour entamer leurs travaux de rénovation. Le secteur du bâtiment sera totalement saturé, les aides épuisées et les artisans débordés. Les investisseurs qui anticipent dès maintenant bénéficient des meilleures conditions de financement. Notez aussi les subventions les plus généreuses et l'avantage concurrentiel réel sur le marché locatif.

Réforme DPE 2026 : une bouffée d'oxygène pour les petites surfaces ?

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, une réforme majeure de la méthode de calcul du DPE est entrée en application. L'élément central est la révision du coefficient de conversion de l'électricité. Le coefficient passe de 2,3 à 1,9 kWh d'énergie primaire par kWh d'énergie finale consommée. Cela signifie que les logements chauffés à l'électricité voient leur consommation d'énergie primaire recalculée à la baisse. Cela peut, dans certaines configurations, suffire à faire passer un bien d'une classe à une autre sans aucun travaux.

💡 Encadré technique : le nouveau coefficient électricité 1,9

• Avant 2026 : 1 kWh électrique = 2,3 kWh d'énergie primaire (ancienne convention)
• Depuis janvier 2026 : 1 kWh électrique = 1,9 kWh d'énergie primaire (nouveau coefficient)
• Impact concret : un appartement de 30 m² chauffé au radiateur électrique, consommant 6 000 kWh/an, voyait sa consommation primaire calculée à 13 800 kWh → désormais à 11 400 kWh
• Résultat potentiel : un passage de classe G à F, ou de F à E, sans aucun euro de travaux

Source : Arrêté du 31 mars 2021 modifié, méthode 3CL-DPE 2021, révision du facteur d'énergie primaire.

Cette réforme est particulièrement favorable aux petites surfaces urbaines, notamment les studios et T1 à Paris, Lyon ou Bordeaux. Certains de ces logements classés G ou F pourraient, après un nouveau diagnostic de performance énergétique réalisé selon la méthode 2026. Cela permet de gagner une ou deux classes et ainsi redevenir légalement louables ou échapper au gel des loyers.

Cependant, si le bien présente des défauts d'isolation, un chauffage vétuste ou des fenêtres simple vitrage. Alors, le gain de classe restera marginal. La réforme du calcul DPE n'est pas une solution universelle. Elle représente néanmoins une opportunité à évaluer systématiquement avant d'engager un budget travaux.

Les risques et sanctions : que se passe-t-il si vous louez une passoire thermique ?

Louer un logement classé F ou G, c'est s'exposer à un arsenal de sanctions juridiques et financières dont la portée est souvent sous-estimée. La loi protège désormais activement le locataire, lui conférant des droits nouveaux. Ceux-ci peuvent transformer un investissement rentable en gouffre financier.

Gel des loyers : l'impossibilité d'indexer ou d'augmenter

Depuis le 24 août 2022, tout logement classé F ou G est soumis à un gel total des loyers. Concrètement, cela signifie qu'il est impossible d'appliquer la révision annuelle indexée sur l'IRL. Cela est valable même si votre contrat de bail le prévoit. Il est également impossible d'augmenter le loyer entre deux locataires, même pour s'aligner sur le marché. Votre rendement locatif est donc structurellement plafonné, tandis que vos charges continuent d'augmenter chaque année.

Exemple chiffré : un propriétaire bailleur à Lille perçoit un loyer de 650 € pour un appartement classé F. Avec une révision IRL normale de 3 %, il aurait dû percevoir 669,50 € l'année suivante. Le gel des loyers lui coûte donc 234 € par an, soit près de 2 340 € sur 10 ans, sans compter l'effet cumulatif.

Sanctions juridiques : le droit du locataire d'exiger des travaux ou une baisse de loyer

Depuis la loi du 23 novembre 2018 (loi ELAN) et ses décrets d'application successifs, un logement classé F ou G ne répond plus aux critères de décence énergétique. Le locataire bénéficie alors de plusieurs droits fondamentaux au titre du droit au logement décent. Il peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour contraindre le propriétaire à réaliser des travaux dans un délai fixé.

Le locataire peut aussi mener une action judiciaire devant le tribunal judiciaire. Ici, l'objectif est d'obtenir une réduction de loyer proportionnelle au manque de décence du logement. Dans les cas les plus graves, l'occupant peut exiger une suspension du paiement des loyers jusqu'à réalisation des travaux. Sinon, il reste la résiliation du bail aux torts exclusifs du propriétaire bailleur, avec indemnisation possible du locataire.

Ces recours sont de plus en plus utilisés, notamment via les associations de défense des locataires. En 2025, les contentieux liés à l'état énergétique des logements ont augmenté de 40 % selon les estimations de la FNAIM.

Investissement locatif et DPE F/G : stratégies de performance en 2026

Face à ces contraintes, les investisseurs avisés ne se contentent pas de subir la réglementation. Ils en font un levier de création de valeur. Voici les stratégies les plus efficaces pour optimiser votre performance locative malgré la transition énergétique.

L'audit énergétique obligatoire pour la vente : un levier de négociation

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, tout logement classé F ou G mis en vente doit faire l'objet d'un audit énergétique obligatoire. Cet audit détaillé présente plusieurs scénarios de travaux avec leurs coûts estimatifs et les gains de performance attendus.

Pour l'investisseur, il peut négocier le prix d'achat en tenant compte du coût des travaux, obtenir des concessions du vendeur. Il va en même temps sécuriser son plan de financement global. Un logement classé G acheté 20 % en dessous du prix du marché peut offrir une rentabilité nette supérieure à un bien déjà conforme. De plus, vous pouvez obtenir l'aide MaPrimeRénov' pour obtenir une classe C.

Rénovation globale vs gestes isolés : optimiser son ROI avec MaPrimeRénov'

Tous les travaux de rénovation ne se valent pas, ni en termes de gain de classe DPE, ni en termes d'éligibilité aux aides. La stratégie de gestes isolés est souvent moins efficace que la rénovation globale. Cela vise un saut d'au moins deux classes de performance énergétique.

Sources : ANAH, simulateur MaPrimeRénov' 2026, Observatoire de l'Immobilier Durable (OID), ADEME

Les 5 travaux prioritaires pour gagner une classe de DPE en 2026 :

Prenez bien note des points suivants pour améliorer la classe énergétique de votre bien immobilier :

• Isolation des combles perdus ou aménagés : rapport qualité/prix imbattable, souvent financé à 100 % pour les ménages modestes.
• Remplacement du système de chauffage par une pompe à chaleur air/eau ou air/air adaptée au logement.
• Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air et réduire les déperditions énergétiques.
• Isolation des murs par l'intérieur (ITI) ou par l'extérieur (ITE) pour les maisons individuelles.
• Changement des fenêtres simple vitrage vers du double ou triple vitrage avec rupture de pont thermique.

Pourquoi déléguer la mise en conformité à une agence de location ?

La mise en conformité énergétique d'un logement est un processus complexe qui mobilise des compétences multiples. En le gérant seul, un propriétaire bailleur non spécialisé prend le risque de mal choisir ses travaux et de rater des aides. Vous pouvez aussi avoir du mal à rédiger un contrat de bail ou à laisser une faille juridique exploitable par un locataire. Une agence de location compétente vous accompagne de A à Z avec une approche intégrée et unique.

Votre prestataire peut réaliser un diagnostic énergétique coordonné avec un diagnostiqueur certifié. Prenez aussi note de l'audit des aides financières disponibles (MaPrimeRénov', Éco-PTZ, CEE, aides locales) et montage des dossiers. Sinon, il faut insister sur la coordination des artisans RGE, le suivi de chantier et la réception des travaux. Votre agence de location vous offrira aussi une mise à jour juridique du bail. Cela implique une clause de décence énergétique, une annexe DPE et un état des lieux conformes.

N'oubliez pas la gestion locative complète post-rénovation comme la recherche de locataire et la perception des loyers. En déléguant la gestion de votre bien à une agence de location, vous transformez une obligation réglementaire en opportunité de revalorisation. Il est alors possible d'obtenir une augmentation de 12 % du loyer après rénovation et une réduction de 40 % de leur vacance locative.

La transition énergétique, moteur de votre performance locative

La réglementation DPE n'est pas une contrainte subie mais une opportunité de repositionnement durable sur le marché locatif. En 2026, les propriétaires qui auront anticipé la mise en conformité de leur parc immobilier se retrouveront avec des logements plus attractifs. Cela implique des loyers libres, des locataires plus stables et une valeur patrimoniale renforcée. Ceux qui auront attendu feront face à des interdictions de location, des contentieux et une dépréciation de leurs actifs.

La loi Climat et Résilience et la réforme du calcul DPE de 2026 redessinent durablement les règles du jeu. Les investisseurs qui comprennent ces mécanismes sont ceux qui sortiront gagnants de cette transition. Ainsi, ne laissez pas la réglementation bloquer vos revenus locatifs. Découvrez comment une agence comme NousGérons accompagne les propriétaires dans la rénovation et la gestion locative. Ainsi, vous ne tomberez pas dans le piège de l'interdiction de location DPE F et G.

FAQ : vos questions fréquentes sur l'interdiction DPE en 2026

Mon logement est classé G mais était déjà loué avant 2025. Puis-je continuer à le louer ?

Non. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, l'interdiction de location s'applique à tous les baux. Cela est valable pour les contrats en cours lors du renouvellement ou de la reconduction tacite. Si votre locataire renouvelle son bail, vous ne pouvez légalement pas lui proposer un logement classé G. De plus, il peut à tout moment saisir la commission de conciliation pour exiger des travaux ou une baisse de loyer. La seule solution viable est d'engager des travaux de rénovation pour sortir de la classe G.

La réforme du calcul DPE de 2026 peut-elle faire passer mon bien de G en F automatiquement ?

Pas automatiquement. La réforme du coefficient de l'énergie électricité (passant de 2,3 à 1,9) peut favoriser les logements chauffés à l'électricité. Cela est notamment le cas des petites surfaces en zone urbaine. Mais pour bénéficier de ce recalcul, vous devez faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié appliquant la méthode 3CL. L'ancien DPE ne se met pas à jour seul. NousGérons peut vous orienter vers un diagnostiqueur partenaire pour évaluer rapidement votre situation.

Puis-je vendre mon logement classé G sans faire de travaux ?

Oui, la vente d'un logement classé G est toujours possible en 2026 sans obligation légale de travaux préalables. Cependant, depuis le 1ᵉʳ avril 2023, un audit énergétique obligatoire doit accompagner le DPE lors de la vente. Ce document présente des scénarios de travaux et leurs coûts estimatifs et permet à l'acheteur de négocier le prix en conséquence. Un logement classé G se vend généralement avec une décote de 15 à 25 % par rapport à un bien équivalent classé D ou E.

En tant que propriétaire d'un bien en copropriété classé F, comment puis-je agir ?

La situation d'un propriétaire en copropriété est plus complexe. Effectivement, les travaux sur les parties communes nécessitent un vote en assemblée générale. Depuis 2023, les copropriétés de plus de 200 lots disposent d'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Pour les copropriétés de moins de 200 lots, ce PPT devient obligatoire à partir de 2024. En attendant le vote des travaux collectifs, un propriétaire peut agir sur les parties privatives pour améliorer sa classe DPE. NousGérons dispose d'une expertise spécifique en gestion des dossiers de rénovation en copropriété.