Droits et devoirs du bailleur

Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ?

Le risque d’insolvabilité d’un locataire est l’un des principaux soucis que connaissent régulièrement les bailleurs. À la suite d’un investissement locatif, la solvabilité locataire est importante et déterminante pour percevoir son loyer mensuel et pouvoir rembourser son emprunt bancaire.

Tout propriétaire bailleur se doit dès lors de connaitre la capacité locative de ses futurs locataires pour éviter d’engager trop de procédures d’expulsion qui sont à la fois pénibles et longues. Cette capacité locative doit être prise en compte notamment pour souscrire à une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI). De ce fait, la solvabilité du locataire doit être examinée avec minutie avant toute signature de contrat de bail. Ceci permet de bien débuter la relation bailleur-locataire et d’éviter une procédure d’expulsion dès le départ. Bien qu’une solution fiable à 100 % n’existe pas encore pour déterminer la solvabilité locataire, il existe néanmoins des éléments tangibles pour savoir comment vérifier la solvabilité d’un locataire ? Voici quelques-uns de ces éléments clés qui aident les bailleurs à savoir si leur futur locataire est solvable.

Comment savoir si un locataire est solvable : les principaux points à vérifier

Comment savoir si un locataire est solvable est une préoccupation qui concerne beaucoup de bailleurs. Pour trouver un locataire solvable, fiable et sérieux qui payera régulièrement son loyer et ne dégradera pas votre bien immobilier, plusieurs points sont à vérifier. Après avoir entamé une recherche de locataire et après avoir reçu des candidatures, il est recommandé de faire un tri pour dénicher le profil du locataire idéal et cela passe par la vérification des revenus du locataire. Sans une situation financière stable de la part du locataire, le bailleur aura du mal à percevoir son loyer. De fait, un locataire solvable est celui avec suffisamment de revenus et capable de s’acquitter de son loyer chaque mois.

En règle générale, les revenus du locataire doivent être trois fois supérieur au loyer pour éviter l’insolvabilité, mais en pratique, ce taux de solvabilité locataire est souvent revu à la baisse et peut être à 2,5 fois voire 2 fois supérieur au loyer. Cela se justifie par le fait qu’un candidat avec peu de dépenses doit être capable de payer son loyer, ce qui ne serait pas le cas d’un candidat avec des revenus élevés, mais beaucoup de dépenses à assumer. Pour sécuriser davantage la solvabilité locataire, le propriétaire peut exiger des revenus 3,5 fois supérieurs au loyer. Mais en pratique, cette technique cache aussi un inconvénient majeur, celui de réduire drastiquement le nombre de candidats. C’est la raison pour laquelle il faut sélectionner les candidats sur d’autres critères pour ne pas passer à côté des profils intéressants à l’instar des salariés de grandes entreprises ou des fonctionnaires.

Les pièces justifcatives à contrôler 

De ce fait, il faut contrôler et vérifier les justificatifs du locataire pour éviter le Photoshop de tous ses documents. Les justificatifs sont importants pour le propriétaire et permettront de vérifier diverses informations à propos du locataire, notamment son domicile actuel, son activité professionnelle, ses revenus, etc. Ces documents justificatifs permettent donc au propriétaire de se prémunir contre les candidats insolvables.

La loi Alur a réduit le nombre de justificatifs exigibles et la liste de documents comprend désormais :

1- une photocopie des trois derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d’imposition si le locataire n’est pas salarié,

2 - une attestation d’emploi (pour savoir si le candidat est en CDD ou CDI) ou un certificat de location (établi par l’ancien bailleur qui prouve que le locataire est à jour dans ces paiements de loyers).

Le bailleur peut aussi demander le relevé d’identité bancaire du candidat pour savoir si celui-ci a un compte bancaire. La loi interdit au bailleur de demander certains documents au candidat notamment sa photo d’identité, une copie de son relevé de compte bancaire ou postal, sa carte d’assuré social, une attestation de bonne tenue de compte bancaire, etc.

Pour éviter une falsification des documents, il est judicieux d’exiger à voir les originaux afin de les comparer aux photocopies que le candidat présentera. En effet, il est très facile de se procurer de faux documents sur internet, ce que font régulièrement les locataires qui cherchent un logement. Ainsi, nombreux sont les candidats qui corrigent leurs documents pour facilement trouver un logement. Dès lors, il est primordial pour le bailleur de savoir comment vérifier la solvabilité d’un locataire et ceci peut se faire de plusieurs manières.

Il peut ainsi procéder à une enquête en recoupant les différents justificatifs pour déterminer leur cohérence, en appelant l’employeur ou le précédent propriétaire du candidat. Le bailleur peut aussi vérifier la solvabilité locataire en vérifiant l’avis d’imposition de celui-ci. Grâce au numéro de référence fiscal du locataire, le bailleur peut vérifier en ligne si le montant total de ses revenus annuels correspond à celui qu’il a communiqué sur son avis d’imposition. S’il n’a pas le temps de procéder à une enquête, le bailleur peut aussi déléguer la vérification des justificatifs du locataire à un tiers. Il est vital de vérifier les justificatifs du candidat non seulement pour éviter son insolvabilité, mais aussi pour mettre en action l’assurance de loyers impayés.

Les garanties de solvabilité

Pour se prémunir d’éventuelles insolvabilités des locataires, il est conseillé de demander des garanties de solvabilité. Le bailleur peut ainsi souscrire à une GLI ou Garantie Loyers Impayés. La GLI est une assurance optionnelle à laquelle le propriétaire peut recourir pour se protéger du risque de loyers impayés et d’éventuelles dégradations de son bien immobilier. La GLI qui assure le locataire et le dispense ainsi de présenter un garant. En cas de loyers et de charges impayés, la GLI couvre le propriétaire, peu importe le motif d’insolvabilité du locataire. La GLI couvre aussi les frais en cas de procédure de recouvrement et d’expulsion.

Bien qu’elle soit avantageuse, la Garantie Loyers Impayés revêt un coût important que le propriétaire déduit de ses loyers mensuels perçus. De plus, il lui faut remplir un dossier d’assurance, c’est pour cette raison qu’il faut envisager le recours à un garant. Le garant physique du locataire est l’une des solutions les plus courantes pour se prémunir d’une défaillance de ce dernier. Le garant physique est un proche parent du locataire disposé à payer le loyer en cas d’insolvabilité de celui-ci. Le recours à un garant est pratique et n’est soumis à aucune procédure ou condition. Une fois qu’il a apposé sa signature sur le contrat, le garant s’engage en cas de défaillance du locataire. Cette caution est aussi une solution économique, car le bailleur ne payera pas de primes d’assurance. Mais même avec un garant, le risque d’impayé demeure, car la caution peut à son tour être insolvable ou refuser de payer.

Il est donc recommandé de vérifier la solvabilité du garant en demandant des pièces justificatives. Pour réduire le risque d’insolvabilité de la caution, il est conseillé de choisir celle-ci parmi les parents du locataire. Les amis du locataire ne sont pas de bons garants, car ils peuvent se désengager en cas de problème. Il faut néanmoins noter que la loi interdit le cumul de la garantie loyers impayés et du garant physique sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. À défaut d’une garantie ou d’un garant physique, le locataire peut effectuer un dépôt de garantie qui est une somme d’argent versée par celui-ci lors de la signature du contrat de bail. Cette somme est destinée à couvrir une éventuelle insolvabilité, des charges impayées ou encore des dégradations dans le logement. Le montant du dépôt de garantie hors charges est souvent limité à deux mois de loyer.

Le cautionnement bancaire pour trouver un locataire solvable

Tout candidat ayant un logement avec peu de revenus, mais avec une bonne épargne peut recourir à une caution bancaire. C’est une solution intéressante à envisager lorsqu’on apparaît peu solvable (cas d’un candidat avec un faible salaire, en période de chômage, en intérim ou en CDD) aux yeux du bailleur, mais qu’on dispose d’importantes économies sur son compte bancaire. Elle est également à envisager dans les cas où personne hormis la banque ne peut se porter garant pour le locataire. La caution bancaire rassure énormément le bailleur en cas de loyers impayés, car la banque du locataire pourra les payer. Avant de voir son fonctionnement, les conditions pour y accéder, ses avantages et inconvénients, il est important de définir la caution bancaire.

Les principes du cautionnement bancaire

Un cautionnement bancaire est un engagement pris par une banque envers un client ou une autre banque. Ici la banque se porte garant pour le compte de ce client et s’engage à payer à sa place en cas de défaillance ou d’impossibilité. À l’égard du locataire, la banque s’engage à payer les loyers, les charges impayées, les travaux non réalisés, etc. La caution bancaire peut être simple ou solidaire. Dans une caution simple, la banque s’engage à régler les impayés de loyers et de charges locatives de son client locataire si et seulement si ce dernier est insolvable et que les poursuites que le bailleur a engagées contre lui ont été infructueuses. Dans le cas d’une caution solidaire, le propriétaire bailleur peut directement demander à la banque de payer les impayés de loyers du locataire en cas d’insolvabilité sans au préalable le poursuivre.

Comment recourir à la caution bancaire ?

Pour obtenir une caution bancaire, le locataire doit au préalable déposer une certaine somme d’argent, sur un compte à la banque, qui sera bloquée pendant la durée du bail. Autrement dit, c’est cet argent que votre banque utilisera pour régler votre loyer impayé et non son propre argent. Le mécanisme de la caution bancaire n’est cependant pas proposé par toutes les banques, de même que les modalités et conditions de la caution dépendent de chaque établissement bancaire. Ainsi et en fonction du calcul de la solvabilité locataire, de votre situation financière et de la relation avec votre banque (comptes dans le vert, client de longue date, loyer peu élevé), il faudra déposer entre six et douze mois de loyer pour que celle-ci s’engage.

C’est l’exemple d’un locataire qui paye un loyer 800 euros par mois charges comprises. Pour recourir à une caution bancaire, il devra déposer cette somme multipliée par le nombre de mois à couvrir (800 euros x 6 = 4 800 euros ou 800 x 12 = 9 600 euros). Avec cet exemple, on note que la caution bancaire demande des ressources financières importantes ce qui la rend peu pratique pour toutes les situations. Outre la contrepartie, le locataire devra verser à la banque des frais de gestion qui avoisinent généralement 2 % du loyer couvert. Il payera 192 euros de frais pour un loyer de 800 couvert pendant un an.

Quelques démarches sont à faire pour obtenir une caution bancaire dont la première est de prendre contact avec sa banque pour s’assurer qu’elle propose ce type de service. Dans le cas contraire, il faudra trouver une banque prête à fournir un tel service et choisir parmi les diverses formules proposées. En fonction de la banque, le locataire devra fournir ses pièces d’identité, ses trois derniers bulletins de salaire et son assurance invalidité pour justifier ses revenus. Il devra aussi présenter ses trois dernières quittances de loyer ou une attestation signée du propriétaire bailleur qui atteste que les loyers sont à jour. Il complètera ses démarches en informant la banque sur les coordonnées de son nouveau bailleur et les détails du logement tels que le montant du loyer, la superficie du bien loué. La caution bancaire viendra donc couvrir le risque d’impayé et augmenter sa solvabilité de locataire.

Le propriétaire pourra ainsi piocher dans le compte approvisionné à cet effet pour percevoir son loyer. Il devra néanmoins prouver à la banque que ce dernier est insolvable. En général, la caution bancaire s’adresse aux personnes qui ne remplissent pas les exigences requises par le propriétaire bailleur, mais qui disposent de liquidités. Le cautionnement bancaire peut également être mis en place pour une typologie de locataires précis que sont les étudiants étrangers. Tout d’abord pour sécuriser le propriétaire bailleur, ensuite parce que recourir à un garant physique situé à l’étranger comporte des risques. Il y a en effet peu de chances que le bailleur engage une procédure de recouvrement à l’encontre d’un garant situé à l’étranger, ce qui peut être coûteux et prendre beaucoup de temps. Enfin, la caution bancaire pour les étudiants étrangers permettra au bailleur de percevoir facilement ses loyers même en cas d’insolvabilité du locataire.

Les avantages du cautionnement bancaire

Le recours à un cautionnement bancaire est très avantageux autant pour le locataire que pour le bailleur. Pour le locataire, il s’agit d’une solution pratique et facile à obtenir lorsque les autres garanties conventionnelles sont impossibles. Ainsi, avec la caution bancaire, le locataire paraîtra crédible et solvable aux yeux de tout bailleur et pourra facilement trouver un logement de qualité. Le locataire n’aura donc plus besoin de demander à ses proches de se porter garant, ce qui est parfois risqué et difficile à assumer. De plus, le candidat au logement n’aura pas besoin d’être en CDD ou en CDI pour trouver un logement et la somme déposée à la banque pourra produire des intérêts.

La caution est également rapide à obtenir avec une réponse au bout de quelques jours. Le locataire aura donc la tranquillité d’esprit et la liberté d’action pour louer un logement, peu importe son âge. La caution bancaire est aussi avantageuse pour le bailleur, car elle représente une valeur sûre pour ce dernier. En effet, le cautionnement bancaire est une des garanties les plus sûres et les plus appréciées des bailleurs, car elles offrent en général plus de sécurité par rapport aux autres garanties traditionnelles.

Toutefois, le cautionnement bancaire comporte des inconvénients. D’abord, il faut disposer d’une importante somme d’argent qui se chiffre souvent en milliers d’euros, ce qui n’est pas toujours le cas pour tout le monde. Bien que la somme déposée produira des intérêts susceptibles de réduire les frais, la tenue d’un compte par la banque engendra forcément des frais non négligeables pouvant atteindre des centaines d’euros par an. La contrepartie à verser à la banque est estimée à 2 % sera donc élevée et dépendra aussi de la relation entre la banque et le locataire ou encore selon la situation bancaire du locataire. Enfin, il faudra prévoir des démarches administratives à l’ouverture et à la clôture d’un compte de caution et celles-ci peuvent prendre du temps.

En plus de cela, il faut aussi ajouter le délai nécessaire pour entrer en possession de sa caution à la fin du contrat de bail. Il faut également noter que le cautionnement bancaire à l’instar des autres types de caution est incompatible avec la Garantie Loyers Impayés. Ainsi le cumul des deux garanties est interdit sauf dans le cas d’un étudiant ou d’un apprenti.

Pour savoir comment vérifier la solvabilité d’un locataire, il faut donc se reposer sur plusieurs critères, dont ses revenus, ses pièces justificatives. De même, pour s’assurer de la solvabilité d’un locataire, il est conseillé au bailleur de souscrire à des garanties, dont la GLI ou le garant ou encore le cautionnement bancaire. Sachant que la GLI est incompatible aux deux autres types de garanties (sauf pour les étudiants ou apprentis), le choix de l’une d’elles doit être fait avec le plus grand soin, le but étant de couvrir au maximum l’insolvabilité locataire.

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