Statut de bailleur privé : adoptez le nouveau dispositif Jeanbrun

Le statut de bailleur privé est instauré par la loi de Finances 2026 par l'appellation de dispositif Jeanbrun. Le texte vient particulièrement remplacer la loi Pinel qui s'est arrêté en décembre 2024. Ce nouveau statut permet à chaque propriétaire de louer un logement nu et profiter en même temps d'un amortissement fiscal.

Le taux adopté pour cela varie entre 3 et 5.5 % par an. Ainsi, le dispositif Jeanbrun offre une réduction d'impôt massive pendant la mise en location d'un appartement ou maison. Toutefois, il faut respecter un plafond pour le loyer et une promesse locative sur neuf ans. 

Vous êtes propriétaire bailleur, investisseur en quête de rentabilité ou particulier souhaitant se lancer dans l'investissement locatif ? Notez que vous pouvez profiter pleinement du statut de bailleur privé avec l'accompagnement d'une agence locative. Vous pouvez par exemple, vous tourner vers NousGérons pour éviter le moindre risque. Votre prestataire peut aussi vous donner les conseils dont vous avez besoin pendant la location.

Pourquoi le dispositif Jeanbrun est-il la clé de votre investissement locatif ?

Vous voulez savoir pour miser sur le dispositif Jeanbrun pour profiter d'un statut de bailleur privé ? Différents points peuvent être évoqués pour vous rassurer.

L'amortissement en location nue : une révolution fiscale

Pendant des décennies, les bailleurs en location nue ont été soumis au régime des gains fonciers. Avec le dispositif Jeanbrun, un bailleur privé qui opte pour ce statut peut déduire chaque année 3 à 5,5 % de la valeur du bâti de ses gains imposables.

C'est l'amortissement linéaire, jusque-là réservé au régime BIC des meublés (LMNP/LMP), qui fait son entrée dans la location nue. Concrètement, sur un logement acheté 250 000 €, un amortissement de 3,5 % génère 7 000 € de charges déductibles par an. Sur 9 ans, c'est 63 000 € d'économies fiscales potentielles.

💡 La règle des 80/20 : on amortit 80 % de la valeur d'achat du bien, correspondant au bâti et non les 20 % restants attribués au terrain. Ce ratio est défini par l'administration fiscale et s'applique à toute la durée de l'engagement. Les frais d'acquisition peuvent également être intégrés à la base amortissable selon les conditions fixées par la PLF 2026.

Imputation du déficit foncier sur le revenu global

La Loi de Finances 2026 double également le plafond d'imputation du déficit sur le gain global. Cela concerne principalement les investisseurs relevant du dispositif Jeanbrun. Ce plafond passe de 10 700 € à 21 400 € par an pour les bailleurs qui réalisent des travaux d'énergie.

Cette mesure est particulièrement avantageuse pour les investisseurs dans l'ancien. Un logement en classe E nécessitant d'importantes améliorations devient une opportunité fiscale majeure si l'on respecte les conditions du dispositif.

La fin du 'tout meublé' : pourquoi revenir à la location vide ?

Depuis 2023, le régime LMNP a été progressivement durci avec la réintégration de l'amortissement dans la plus-value à la revente. Notez aussi la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % et l'incertitude réglementaire sur les meublés de tourisme.

En 2026, le statut de bailleur privé en location nue redevient le meilleur choix fiscal pour les propriétaires à tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % et au-delà. Le choix de combiner amortissement et loyer plafonné permet d'optimiser le gain net après impôt sans les contraintes du statut professionnel.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de bailleur privé ?

Prenez le temps de vous informer pour profiter du statut de bailleur privé. Ainsi, vous ne risquerez pas de vous faire surprendre pendant la mise en location de votre appartement neuf.

Éligibilité du logement : habitat collectif et normes énergétiques

Le dispositif Jeanbrun s'applique exclusivement aux logements en habitat collectif. Les maisons individuelles en sont exclues. Par ailleurs, le bien doit impérativement respecter les normes suivantes :

• Logement neuf : prise en compte de la réglementation environnementale RE 2025, garantissant un haut niveau de performance énergétique.
• Logement ancien : réalisation d'une rénovation représentant au moins 30 % du prix d'acquisition du bien. Il faut au moins la classe C du DPE après travaux.
• Exclusion des logements classés E, F ou G selon le DPE en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026.

Le calendrier DPE 2026 : les passoires thermiques exclues du dispositif

La loi Climat et Résilience, conjuguée au dispositif Jeanbrun, exclut définitivement les logements énergivores (classes E, F, G). C'est une contrainte, mais aussi une opportunité. Effectivement, les investisseurs dans la rénovation énergétique de leurs biens anciens pour atteindre la classe C accèdent au statut de bailleur privé. Ils bénéficient également du doublement du plafond de déficit (21 400 €).

💡 Si votre logement est classé D après rénovation, vous pouvez quand même accéder au dispositif. Toutefois, il faut vous attendre à un amortissement moins favorable. Seule la classe C ou supérieure ouvre droit à un pourcentage maximum de 5,5 %.

L'interdiction de location au cercle familial : la règle antifraude Jeanbrun

Le gouvernement a intégré une clause antifraude stricte dans le dispositif. Le logement ne peut être loué à aucun membre du cercle familial du bailleur. Toute violation de cette règle entraîne la perte rétroactive de l'intégralité des avantages fiscaux pour toute la durée de l'implication (9 ans). Cette mesure vise à prévenir les abus qui avaient été observés sur des dispositifs antérieurs comme le Scellier ou le Duflot.

Les 3 niveaux de loyers : Loc 1, Loc 2 et Loc 3

Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur un système de conventionnement à trois niveaux. Plus le bailleur accepte une décote importante par rapport au prix du marché, plus l'amortissement fiscal est élevé. Cette logique incitative vise à augmenter l'offre de logements abordables dans les zones tendues (zonage A, A bis, B1). Il faut aussi récompenser fiscalement les propriétaires socialement engagés.

Comprendre les décotes de loyers : -15 %, -30 % ou -45 % par rapport au marché

Sources : Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP), Arrêté du 6 janvier 2026 fixant les plafonds de loyers et de ressources du dispositif Jeanbrun

Tableaux de l'amortissement selon le secteur et le type de bien

* Gain fiscal estimé calculé sur la base d'un bien à 200 000 € de valeur de bâti (80 % d'une acquisition à 250 000 €) pour un bailleur à TMI 30 %.

Sources : PLF 2026, article 31 bis du CGI, NousGérons

Plafonds de ressources des locataires : ne pas se tromper de cible

Chaque niveau Loc impose des plafonds de ressources distincts pour les locataires, vérifiés à l'entrée dans les lieux. Ces seuils sont calculés par zone géographique (A, A bis, B1, B2, C) et mis à jour chaque année par arrêté ministériel. En 2026, les seuils en Loc 2 en zone A pour une personne seule s'établissent autour de 28 500 €/an de revenu fiscal de référence. La négligence de ces plafonds entraîne la perte de l'avantage fiscal pour l'année considérée.

⚠️ Le dépassement du loyer plafond de seulement 1€ suffit à faire perdre au bailleur la totalité de l'avantage fiscal. C'est pourquoi une agence locative applique un coefficient multiplicateur communal. Celui-ci est validé par l'équipe juridique avant chaque signature de bail. Un seul écart peut coûter plusieurs milliers d'euros à l'investisseur.

Match fiscal 2026 : Statut Bailleur Privé vs LMNP

Il est important de faire la différence entre ces deux statuts avant de commencer votre investissement locatif. Ainsi, vous ne risquez pas de vous faire surprendre pendant la gestion locative de votre logement.

Pourquoi le statut Jeanbrun l'emporte pour les hauts gains (TMI 30 %+)

Pour un investisseur dont la tranche marginale d'imposition atteint 30 %, voire 41 % ou 45 %. Le comparatif entre le statut de bailleur privé Jeanbrun et le régime LMNP tourne clairement en faveur du premier depuis 2026.

Sources : Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), Article 31 bis du CGI, NousGérons

L'avantage décisif des prélèvements sociaux : 17,2 % vs 18,6 %

Ce différentiel peut sembler modeste, mais sur 15 ou 20 ans de détention. Cela représente plusieurs milliers d'euros d'économies cumulées. En location nue, les gains locatifs relèvent des gains fonciers soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

En meublé (régime BIC), ce pourcentage monte à 18,6 % depuis la réforme de 2024. Pour un loyer annuel de 12 000 € net, la différence annuelle est certes de 168 €. Mais sur 20 ans, c'est plus de 3 000 € que le bailleur en location vide économise par rapport à son homologue en meublé.

Exemple chiffré T2 à Lyon (250 000 €) : avec le dispositif Jeanbrun Loc 2, la base amortissable est de 200 000 €. L'amortissement annuel s'élève à 7 000 €.

Le Statut de Bailleur Privé, un investissement locatif intelligent

Le dispositif Jeanbrun représente une véritable révolution pour les propriétaires bailleurs français. Pour la première fois, un statut fiscal permet de combiner amortissement du bâti en location nue, déficit foncier élargi et obligation sociale encadrée. Pour les investisseurs à TMI 30 % et plus, c'est clairement l'alternative la plus efficace au LMNP et au Pinel disparu.

Mais la puissance du dispositif est à la hauteur de sa complexité. Les plafonds de loyers, les coefficients multiplicateurs, les conditions énergétiques et les seuils de ressources des locataires forment un cadre exigeant. C'est précisément pour cela que NousGérons existe. L'agence vise à transformer cette complexité en opportunité, pour chaque propriétaire bailleur qui nous fait confiance.

FAQ : Vos questions sur le dispositif Jeanbrun en 2026

Le statut de bailleur privé Jeanbrun est-il cumulable avec un crédit immobilier ?

Oui. Les intérêts d'emprunt restent déductibles des gains fonciers dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Cette déductibilité, cumulée avec l'amortissement du bâti, peut permettre à un investisseur à crédit de générer un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur son gain global jusqu'à 21 400 €/an (sous conditions énergétiques).

Que se passe-t-il si je revends le logement avant la fin dès neuf ans ?

La revente avant la fin de la durée d'obligation entraîne la reprise des avantages fiscaux perçus sur la période non respectée, majorée d'intérêts de retard. Des exceptions existent (décès, invalidité, perte d'emploi du bailleur) et peuvent permettre une sortie anticipée sans pénalité. NousGérons évalue avec vous les conditions d'une éventuelle sortie anticipée en fonction de votre situation personnelle.

Le dispositif Jeanbrun est-il accessible via une société civile immobilière ?

Oui, sous certaines conditions. Une SCI à l'IR peut profiter du statut de bailleur privé Jeanbrun. En revanche, les sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ne sont pas éligibles. La structure sociétale doit être déclarée lors de la demande de conventionnement. NousGérons accompagne les investisseurs dans la mise en conformité de leur projet.

Comment NousGérons sécurise-t-elle le respect des plafonds de loyers ?

NousGérons dispose d'une base de données juridique propriétaire, mise à jour à chaque arrêté ministériel. Celle-ci intègre les seuils de loyers par zone et par commune. Notez aussi les coefficients multiplicateurs applicables à chaque logement. Avant chaque mise en location ou renouvellement de bail, l'équipe effectue une vérification systématique et vous transmet une attestation de conformité. En cas d'évolution des seuils en cours de bail, nous vous alertons immédiatement pour adapter le loyer si nécessaire.